การทำสัญญาก่อสร้างเป็นสิ่งสำคัญมาก เพราะการทำงานในทุกๆขั้นตอนต้องมีการตกลงและพูดคุยกัน และไม่ใช่เป็นเพียงแค่คำพูดหรือปากเปล่า แต่ต้องมีข้อความสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษร มีการลงนามรับรู้รับทราบตามข้อตกลงและเงื่อนไข โดยผู้ที่มีอำนาจคนนั้นๆเป็นผู้เซ็นรับทราบ การทำงานนั้นถึงจะเป็นการตกลงที่ถูกต้องและชัดเจน และเพื่อเป็นการต้องการการเกิดข้อผิดพลาดทั้งทางผู้จ้าง และผู้รับจ้าง ดังนั้ง โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอสรุปและรวบรวมความรู้พร้อมทั้งตัวอย่างนำมาฝากทุกท่าน โดยเราไปดูกันเลยครับว่า การทำสัญญาก่อสร้าง และการทำสัญญาเพื่อขออนุญาตก่อสร้างนั้นเป็นอย่างไร ดังนี้
สัญญาก่อสร้าง
เมื่อขั้นตอนทุกๆขั้นตอนได้เตรียมความพร้อมเสร็จหมดแล้ว ไม่ว่าจะเป็น BOQ, รายการวัสดุ, สรุปราคา และการแบ่งงวดงานตามที่วางแผนไว้อย่างดีแล้ว แต่ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่ผู้รับเหมามักจะไม่ได้ให้ความสำคัญ และมักจะเกิดปัญหาตามมาภายหลังนั่นก็คือ “การทำสัญญาว่าจ้าง” เพราะการทำสัญญารับเหมา จะเกี่ยวข้องกับ “ขอบเขตของการทำงาน” (Scop of work) ทั้งเรื่องของปริมาณคุณภาพของงาน (Quality), เงิน (Cost) และระยะเวลาที่กำหนด (Time) อยู่ตลอดเวลา
ดังนั้นการทำสัญญาที่ดี จะต้องมีข้อตกลงที่ชัดเจน ปฏิบัติได้จริง และเป็นธรรมกับทั้ง 2 ฝ่าย เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาความไม่เข้าใจกัน หรือาจจะทะเลาะกันถึงขนาดเกิดข้อพิพาทหรือการฟ้องร้องกันนั่นเอง ดังนั้นวันนี้จะขอแบ่งปัน สิ่งที่ควรรู้เบื้องต้น 10 ข้อกันก่อนเพื่อจะได้เข้าใจโครงสร้างของสัญญาได้ง่ายขึ้น ดังนี้
คู่สัญญา ส่วนแรกจะเป็นวันที่และสถานที่ทำสัญญา ก็เพื่อระบุให้รู้ว่าสัญญานี้จะมีผลบังคับใช้เมื่อไหร่เพราะจะมีผลต่อ "อายุของสัญญา" ในอนาคตและจะใส่เลขที่สัญญาไปด้วยก็ได้ อีกส่วนคือ ข้อมูลของคู่สัญญาระหว่างผู้ว่าจ้างคือใคร (เจ้าของบ้าน) ผู้รับจ้างคือใคร(ผู้รับเหมา) เป็นบุคคล หรือนิติบุคคล ควรใส่ข้อมูลให้ครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นชื่อ ที่อยู่ ที่สามารถ "ยืนยันตัวตนและตรวจสอบได้"ถ้าเป็นนิติบุคคลให้ใส่กรรมการผู้มีอำนาจด้วย
ขอบเขตและลักษณะของงาน ควรระบุลักษณะของงานให้ชัดเจนว่า "ทำอะไร"เป็นบ้านแบบไหน อาคาร โครงการ อย่างไร กี่ชั้น แล้วใส่ "ที่ตั้งของหน้างาน" ทั้งโฉนด เลขที่ อะไร บนขอบเขตขนาดที่ดินเท่าไหร่ อีกส่วนที่สำคัญก็คือ "รายการแนบสัญญา" ทั้ง "แบบก่อสร้าง+รายการประกอบแบบ (Spec.)", รายการประมาณการค่าวัสดุและค่าแรงงาน หรือ "BOQ", ใบเสนอราคา และ "การแบ่งงวดงาน" หรือ ถ้ามีเอกสารมาตรฐานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องก็ควรระบุเข้าไปด้วย เพราะสามารถถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาได
ค่าจ้าง ส่วนนี้ควรระบุลงไปเลยว่า "รวมอะไรไม่รวมอะไร" เหมารวมทั้งหมด หรือยกเว้นบางส่วนอะไรบ้างแล้วสรุปว่าเป็น "ค่าจ้างเหมาทั้งหมดเท่าไหร่"
การจ่ายค่าจ้าง การจ่ายค่าจ้างปกติ ก็คือการจ่ายเป็นงวดงาน ส่วนนี้เพื่อนๆลองไปศึกษาเรื่อง "การแบ่งงวดงาน"ที่ผมเคยแชร์กันดูครับ ในสัญญาก็จะระบุเป็นเปอร์เซ็น เป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ มีรายละเอียดอะไรบ้าง ให้ครอบคลุมและชัดเจนมากที่สุด
ข้อกำหนดระยะเวลาในการทำงาน คือการ "ระบุเวลาที่กำหนด" รวมเป็นเท่าไหร่ อาจจะระบุวันที่เริ่ม และวันที่ถึงกำหนดไปเลยก็ได้ แต่ต้องเคลียร์ให้ชัดว่า "นับไม่นับวันไหนบ้าง" อย่างเช่น ถ้าคุณรับงานในหมู่บ้าน เขาอาจะมีข้อกำหนดว่าห้ามทำวันอาทิตย์ วันหยุดนักขัตฤกษ์ หรือที่เคยเจอปัญหาบ่อยๆคือเรื่อง "วันส่งมอบพื้นที่" และเรื่องการรอ "ฤกษ์วันทำพิธีเสาเอก-เสาโท"ตรงนี้ก็ต้องเคลียร์กันให้ดี ว่าจะตกลงกันอย่างไร
เงื่อนไขการส่งมอบงานและการตรวจรับงาน คือการตกลงกันว่าผู้รับจ้าง "จะส่งมอบกันยังไง"และควรตกลงกันว่าผู้ว่าจ้างจะตรวจงานให้ภายในกี่วัน และจะชำระค่างวดภายในกี่วัน มีเงื่อนไขอะไรบ้าง รวมถึงเงื่อนไขการตรวจงานตั้งแต่งวดแรกจนงวดสุดท้ายจะดำเนินการกันอย่างไร ส่วนนี้เองสามารถระบุ "ตัวแทนของผู้ว่าจ้าง" ว่าจะมีไหม เป็นใคร ก็ควรตกลงกันก่อนเพื่อความชัดเจน จะได้ไม่มีปัญหากันภายหลัง ซึ่งบางคนก็รวมเงื่อนไขเรื่อง "การส่งมอบงานล่าช้า" เรื่อง "ค่าปรับ" ในข้อนี้
การแก้ไขงานเพิ่มงานเพื่อลดการเปลี่ยนแปลงงาน สิ่งหนึ่งที่เราปฏิเสธไม่ได้ที่จะเกิดขึ้นระหว่างการทำงานก็คือเรื่อง "การเปลี่ยนแปลงแก้ไขงาน" ที่จะมีมากน้อย ก็แล้วแต่หน้างานแล้วแต่ลูกค้า ฉนั้นก็ควรตกลงกันให้ชัดเจนว่า ถ้ามีงานเพิ่มลดหรือมีการเปลี่ยนแปลงแก้ไข "จะจัดการกันอย่างไร" เพราะว่าทั้งหมดนั้นย่อมกระทบเรื่อง "เวลาทำงานและต้นทุน"ที่จะเกิดขึ้นแน่นอน และควรระบุเงื่อนไขทั้ง "การแจ้งล่วงหน้า" และผลกระทบงานที่ได้ทำไปแล้วจะทำอย่างไร หรือจะมีเงื่อนไขก็ได้ว่าจะ "ยอมหรือไม่ยอม" ให้เปลี่ยนแปลงอะไร ก็ควรตกลงกันให้ชัดเจน
การประกันผลงาน ส่วนนี้เป็นเรื่องของเงื่อนไขการประกันคุณภาพหลังส่งมอบงาน ซึ่งระยะเวลาประกันงานก็ขึ้นอยู่กับประเภทงาน ลักษณะงานและการเจรจาตกลงกันว่าจะให้ "บริการรับประกันอะไรระยะเวลาเท่าไหร่" โดยปกติก็จะอ้างอิงจาก "ขอบเขตของงาน"(Scope of Work) ตามรายละเอียดในสัญญา เช่น
งานโครงสร้าง...ปี, งานหลังคา...ปี,
งานทั่วไป...ปี, งานระบบ...ปี และมีเงื่อนไข
อะไรที่อยู่ในการรับประกัน และเงื่อนไขอะไร
ที่ทำให้ไม่สามารถรับประกันได้บ้าง
การบอกเลิกสัญญาและการเรียกค่าเสียหาย อีกหนึ่งข้อสำคัญในการทำสัญญาข้อหนึ่ง คือ การบอกเลิกสัญญา ที่เอาไว้เป็น "ทางออก" ในกรณีที่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง "ผิดกติกา" ที่ดูแล้วว่าจะ "เกินเหตุสมควร" ที่จำเป็น ควรตกลงเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาให้ชัดเจนทั้งเงื่อนไขฝั่งผู้ว่าจ้าง และฝั่งผู้รับจ้างรวมถึงเงื่อนไขการเรียกค่าเสียหายกันอย่างไร
ลงนามตงลงเซ็นสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ข้อนี้เป็นข้อสุดท้ายของสัญญาเพื่อให้การลงนามเซ็นสัญญากันทั้ง 2 ฝ่าย เสร็จสมบูรณ์มากยิ่งขึ้นควรให้พยานเซ็นพร้อมกันฝ่ายละ 1 คน ด้วยและถ้าเป็นนิติบุคคลให้ลงตราประทับด้วย
ส่วนข้ออื่นๆ นั้นก็จะมีทั้งหัวข้อที่แยกออกมาจากหัวข้อใน 1.10 หรือแยกออกมาเพื่อความชัดเจน ความละเอียดมากยิ่งขึ้น เช่น ข้อกำหนดของผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง, การส่งมอบงานล่าช้า หรืองานเบ็ดเตล็ดอื่นๆ เป็นต้น ในการทำสัญญานั้นต้องใช้ความละเอียดสูงมากเนื่องจากตัวสัญญาต่างๆมีความซับซ้อนมาก ดังนั้นเราไปดูแบบฟอร์มตัวอย่างสัญญาก่อสร้างกันเลย
● ดาวน์โหลดสัญญาสร้างบ้าน
:
https://drive.google.com/.../1IBBBSNu3Tzx8zHvaOKW7ktvpOgj...
● ดาวน์โหลดสัญญาต่อเติม-ปรับปรุง
:
https://drive.google.com/.../1Y6yNQXPY-k...
● ดาวน์โหลดสัญญาตกแต่ง-บิ้วอิน
:
https://drive.google.com/.../1KCQbZgdjOTv9NUKthRVgT7wECY6...
● ดาวน์โหลดสัญญารื้นถอน
:
https://drive.google.com/.../1akMLSW2G9jYj7XYbbAyY6QN7jyN...
● ดาวน์โหลดสัญญาถมดิน
:
https://drive.google.com/.../10WYoe9KULijEyKM0rmcIE7fnAib...
เป็นอย่างไรบ้างครับ รูปแบบตัวสัญญาที่เราสรุปและหาข้อมูลมาให้ทั้งนี้ทุกคนสามารถนำไปปรับใช้และเอาไปศึกษาต่อเพื่อความเข้าใจได้เลย นอกจากนี้แล้ว โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีเปิดหลักสูตรที่ให้ความรู้เรื่องของหลักสูตร การบริหารงานก่อสร้าง แนวราบ-แนวสูง (RE171) เพื่อให้คุณสามารถวางแผนการทำงานและบริหารงานได้อย่างมีประสิทธิภาพนั่นเอง
สนใจติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก
https://line.me/R/ti/p/@trebs ขอขอบคุณข้อมูลจาก: เพจ “ผู้รับเหมาพันธุ์ใหม่”
[Tag] : อบรมก่อสร้าง , หลักสูตรก่อสร้าง , การบริหารงานก่อสร้าง , ก่อสร้าง , ประมาณราคาก่อสร้าง , ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร , การประมาณราคาก่อสร้าง , ธุรกิจก่อสร้าง , ราคาค่าก่อสร้าง, สัญญาก่อสร้าง
ผู้เขียน
หัวข้อ: อัพเดท!! ตัวอย่างสัญญาก่อสร้าง (อ่าน 159 ครั้ง)