การทำธุรกิจอสังหาฯนั้นนอกจากเงินทุนและความรู้ต่างๆที่เป็นสิ่งสำคัญในการดำเนินงานนั้น จะมีอยู่สิ่งหนึ่งที่ขาดไม่ได้เลยนั่นก็คือ กฎหมายอสังหาฯ เพราะถ้าหากนักพัฒนาอสังหาฯ หรือนักลงทุนคนไหนก็แล้วแต่ขาดความรู้ความเข้าใจที่ดีเกี่ยวกับ กฎหมายอสังหาฯ นั้นย่อมทำให้เกิดความเสียหายอย่างมหาศาลอย่างแน่นอน ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาขออธิบายเกี่ยวกับข้อกฎหมายเบื้องต้นที่นักพัฒนาอสังหาหรือนักลงทุนควรรู้
สำหรับข้อกฎหมายที่ควรรู้และมีความเกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีบัญญัติไว้ในกฎหมายหลายฉบับ โดยแต่ละฉบับก็มีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน แต่หากจะให้จัดประเภทของข้อกฎหมายอสังหาฯ แล้วหล่ะก็ สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่กับกฎหมายทั่วไป, กลุ่มที่เกี่ยวกับกับหมายเฉพาะประเภท และกลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายเฉพาะเรื่อง ดังนี้
1.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯทั่วไป
เป็นกลุ่มกฎหมายที่เกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ซึ่งในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จะต้องนำกฎหมายกลุ่มนี้ไปประกอบการศึกษาก่อนเป็นอันดับแรก หากปรากฎผลไม่เป็นที่น่าพึงพอใจ กฎหมายกลุ่มอื่นๆ ที่จะกล่าวต่อจากนี้ก็จำเป็นต้องนำมาพิจารณาประกอบ ซึ่งกฎหมายในกลุ่มนี้ที่ควรทราบ ได้แก่
1.1 กฎหมายอสังหาฯผังเมือง
วัตถุประสงค์ของกฎหมายผังเมืองถูกตราขึ้นเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมืองให้เป็นไปอย่างเหมาะสม ด้วยเหตุนี้จึงมีการกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินว่าพื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้ และใช้ทำอะไรไม่ได้บ้าง โดยใช้สีต่างๆแทนสัญลักษณ์ของทีด่ินแต่ละประเภท
ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่สีแดงกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ถ้าบริเวณใดที่ระบุรหัสกำกับเป็น พ,5 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ไม่เกิน 10:1 ซึ่งหมายความว่าถ้าที่ดินนี้มีเนื้อที่ 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) อาคารที่สร้างจะมีพื้นที่อาคารรวมสูงสุดได้ไม่เกิน 1,600 x 10 = 16,000 ตร.ม. ต่ำกว่านี้ได้ แต่เกินนี้ไม่ได้นั่นเอง
ดังนั้น สมมติว่าผู้ประกอบการต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียม ก็มิได้หมายความว่า จะพัฒนาที่ดินบริเวณใดก็ได้ แต่ต้องตรวจสอบเงื่อนไขของกฎหมายผังเมืองด้วยว่าอนุญาตให้ทำได้หรือไม่ และมีขอบเขตแค่ไหน
1.2.กฎหมายอสังหาฯควบคุมอาคาร
หลังจากที่รัฐได้ออกกฎหมายกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ในขั้นตอนของการออกแบบงานก่อสร้างและการใช้งาน รัฐก็ได้ออกกฎหมายที่กำหนดเงื่อนไขต่างๆไว้เพื่อควบคุมให้มีความปลอดภัยและมีความเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น ในการออกแบบจะต้องมี Setbacks ของอาคารห่างจากแนวต่างๆเท่าไหร่, ในระหว่างการก่อสร้างต้องดำเนินการภายใต้เงื่อนไขอะไรบ้าง, หลังจากสร้างเสร็จ อาคารประเภทใดต้องขอใบรับรองการก่อสร้างก่อนใช้งาน และระหว่างใช้งาน อาคารประเภทใดต้องจัดให้มีการตรวจสอบอาคารอย่างสม่ำเสมอ
1.3.กฎหมายอสังหาฯสิ่งแวดล้อม
นอกจากรัฐได้กำหนดเงื่อนไขไว้ในกฎหมายผังเมืองแล้วว่า พื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้บ้าง และมีขอบเขตแค่ใดแล้ว ยังได้ระบุเงื่อนไขลักษณะคล้ายกันไว้ในกฎหมายสิ่งแวดล้อม แต่ต่างวัตถประสงค์กัน กล่าวคือ กฎหมายผังเมืองกำหนดเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมือง แต่กฎหมายสิ่งแวดล้อมกำหนดเพื่อต้องการอนุรักษ์และควบคุมคุณภาพของสิ่งแวดล้อมในพื้นที่นั่นเอง
1.4.กฎหมายอสังหาฯขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
เช่น เทศบัญญัติ ข้อบัญญิติจังหวัด ข้อบังคับสุขาภิบาล ฯลฯ อาจมีการกำหนดเงื่อนไขเพื่อควบคุมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ให้สอดคล้องกับนโยบาย ทิศทาง และสถาพของท้องถิ่นนั้นๆ ยกตัวอย่างเช่น ท้องถิ่นสามารถออกกฎหมายห้ามปลูกสร้างอาคารประเภทใดที่เห็นว่าไม่สอดคล้องกับการพัฒนาพืนที่ได้ เพราะเหตุว่าด้วย พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้ให้อำนาจไว้ (ทั้งนี้ อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด) ดังนั้น หากสนใจลงทุนในจังหวัดใด ก็ควรศึกษากฎหมายของท้องถิ่นนั้นๆ
2.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯเฉพาะประเภท
กฎหมายเฉพาะประเภท จะกำหนดเงื่อนไขมุ่งเน้นเพื่อควบคุมฟังก์ชั่นของอสังหาริมทรัพย์เฉพาะประเภทนั้นๆ ให้มีระบบและมีความเหมาะสม เช่น การขอใบอนุญาตประกอบกิจการ ข้อห้ามต่าง ฯลฯ กฎหมายเฉพาะประเภทที่รู้จักกันดี เช่น กฎหมายจัดสรรที่ดิน กฎหมายอาคารชุด กฎหมายโรงงาน กฎหมายหอพัก กฎหมายโรงแรม และกฎหมายคลังสินค้า เป็นต้น
3.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯเฉพาะเรื่อง
เป็นกฎหมายที่มีเงื่อนไขเกี่ยวข้องในการจัดระเบียบ ส่งเสริม หรือแก้ไขปัญหาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์/การก่อสร้างเฉพาะเรื่อง เช่น กฎหมายการดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา กฎหมายการส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน กฎหมายส่งเสริมการลงทุน ฯลฯ
ดังนั้นจะสั่งเกตุได้ว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น มีความเกี่ยวข้องเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายมาก นักพัฒนาอสังหาฯหรือนักลงทุนจึงควรศึกษาข้อกฎหมายให้ดีเสียก่อน และควรที่จะเข้าใจไว้ว่า กฎหมายต่างที่บัญญัติไว้นั้น อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต เพื่อให้เป็นไปตามความเหมาะสมกับยุคสมัยและสภานการณ์ในช่วงเวลานั้นๆ เพราะฉะนั้นการนำข้อกฎหมายต่างๆไปใช้จึงควรตรวจสอบให้ดีก่อนว่ามีการปรับเปลี่ยนไปหรือไม่ เพื่อให้การพัฒอสังหาฯเป็นไปอย่างราบรืน
ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสัุงหาริมทรัพย์ไทย จึงเล็งเห็นถึงความสำคัญทางกฎหมายอสังหาฯ เป็นอย่างมากจึงได้เปิดการเรียนการสอนขึ้นในเรื่อง หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) เพื่อจะช่วยเหล่านักพัฒนาหรือผู้ที่มีความรู้อยู่แล้วมาพัฒนา อัพเดท และต่อยอดความรู้ที่มีอยู่นั้นให้เก่งรอบด้านมากยิ่งขึ้นนั่นเอง
สามารถติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)
โทร : 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
Email : lek@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก
https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายคอนโด , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร
ผู้เขียน
หัวข้อ: กฎหมายอสังหาฯกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (อ่าน 114 ครั้ง)