Messages

1

อื่นๆทั่วไป / 📣 ร่วมประกวดบทความวิชาการ ประจำปี 2567

« เมื่อ: สิงหาคม 08, 2024, 02:40:59 pm »

📣 ร่วมประกวดบทความวิชาการ ประจำปี 2567 
ชิงโล่รางวัลพระราชทานจากสมเด็จพระกนิษฐาธิราชเจ้า กรมสมเด็จพระเทพรัตนราชสุดาฯ สยามบรมราชกุมารี 
.
จัดโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นการส่งเสริมให้นักวิชาชีพ นิสิต 

นักศึกษา ข้าราชการ และประชาชนทั่วไป ได้ใช้ความรู้ ความสามารถความคิดริเริ่ม สร้างสรรค์ ในการ

นำเสนอบทความทางวิชาการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

ภายใต้หัวข้อ ✏ กรณีศึกษาความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์
.
ประเภท
🔹 วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน
🔹 นายหน้าอสังหาริมทรัพย์
🔹 การบริหารทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์
🔹 การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
🔹 การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
ส่งบทความประกวดที่ : https://www.thaiappraisal.org/thai/essay/essays.php
.
🏆 ชนะเลิศ 5 รางวัล ตามแต่ละประเภท
รับเงินรางวัลละ 10,000 บาท พร้อมโล่รางวัลพระราชทาน
🏆 รางวัลชมเชยประเภทละ 5 รางวัล รวม 25 รางวัล
เงินรางวัลละ 2,000 บาท พร้อมประกาศนียบัตร
.
📅 ส่งบทความได้ถึง วันจันทร์ที่ 30 กันยายน 2567
ประกาศผล วันพฤหัสบดีที่ 31 ตุลาคม 2567
➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม
☎️ โทร: 0-2295-3171 ต่อ 109
💻 อีเมล: info@thaiappraisal.org
➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖
#ดรโสภณ #ดรโสภณพรโชคชัย #โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย #TREBS #อบรมอสังหาฯ 
#อสังหาริมทรัพย์ #อสังหาริมทรัพย์ไทย #ประกวดบทความ #รางวัลพระราชทาน #กรณีศึกษาความรู้ด้านอสังหาริมรัพย์

2

อื่นๆทั่วไป / ไม่ใช่มนุษย์เงินเดือน จะกู้ซื้อบ้านได้อย่างไร ?

« เมื่อ: กรกฎาคม 17, 2024, 03:30:35 pm »

อาชีพอิสระ หรือ ฟรีแลนซ์ (Freelance) เป็นอีกอาชีพยอดนิยมของคนที่ต้องการรายได้มากกว่า

เงินเดือน หรือต้องการเวลาที่ยืดหยุ่นกว่าการทำงานประจำ ซึ่งให้อิสระในการใช้ชีวิตมากกว่า แต่การจะ

มีบ้านสักหลัง อาจจะเป็นกังวลว่า “รายได้ไม่ประจำ” จะทำการกู้ได้หรือไม่ ธนาคารจะอนุมัติวงกู้กู้ไหม

คงเป็นคำถามที่ยังวนเวียนในหัว เรารวบรวมมาให้แล้ว ว่า อาชีพอิสระ หรือฟรีแลนซ์ (Freelance) นั้น

ต่างก็กู้บ้านได้ แต่มีข้อกำหนดหลายๆ อย่าง จะมีอะไรบ้างและต้องเตรียมตัวอย่างไร ที่จะช่วยให้อาชีพ

อิสระ กู้ซื้อบ้านผ่านง่ายกว่าเดิม


อาชีพอิสระกู้ซื้อบ้าน ได้ไหม ?

อาชีพอิสระ หรือฟรีแลนซ์ (Freelance) กู้ซื้อบ้านได้ไหม คำตอบคือ กู้ได้ แต่ ผู้ที่ทำอาชีพอิสระ รายได้

ไม่ประจำ จะยากกว่าคนทำงานประจำ เพราะธนาคารมองว่า อาชีพอิสระนั้นไม่มั่นคง มีรายได้ไม่สม่ำ

เสมอหรือไม่ชัดเจน ความเชื่อมั่นจึงอยู่ในเกณฑ์ต่ำจนยากที่ธนาคารจะยอมรับความเสี่ยงได้

โดยธนาคารจึงต้องขอเอกสารทางการเงินเพื่อยืนยันรายได้ และแหล่งที่มาของรายได้ของผู้ยื่นกู้เพื่อใช้

พิจารณาว่า สามารถให้สินเชื่อได้หรือไม่ รวมไปถึงเพื่อประเมินวงเงินที่สมเหตุสมผลกับรายได้ของผู้ยื่นกู้

โดยที่มีความเสี่ยงที่จะไม่ชำระคืนหรือชำระคืนไม่ไหวน้อยที่สุด

ดังนั้น โจทย์ของธนาคาร คือ ต้องการสิ่งที่สามารถยืนยันรายได้ของผู้ยื่นกู้ได้ ไม่ได้เจาะจงว่าต้องเป็น

สลิปเงินเดือนเสมอไปเท่านั้น เพียงแต่ว่า สลิปเงินเดือนเป็นสิ่งที่พนักงานประจำหรือคนที่มีเงินเดือน

เข้าอย่างสม่ำเสมอ เป็นเอกสารทางการเงินที่ช่วยยืนยันรายได้ได้อย่างชัดเจน

กรณีคนที่ไม่ได้ทำงานประจำ ก็สามารถยื่นขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารได้ เพียงแต่เรื่องของการเตรียมตัว

และเอกสารการเงินที่ต้องใช้ยืนยันกับธนาคาร จะมีความแตกต่างและซับซ้อนมากกว่าคนที่มีสลิปเงิน

เดือนอยู่บ้าง



ธนาคารพิจารณาปล่อยกู้อาชีพอิสระจากอะไรบ้าง ?

- รายได้เฉลี่ยต่อเดือน
- ประเภทอาชีพอิสระ จำนวนต้นทุนมากน้อยส่งผลต่อการคิดฐานรายรับ
- สัญญาจ้างงาน เป็นแบบมีระยะเวลาหรือไม่มีระยะเวลา
- อายุงานอย่างต่ำควรอยู่ที่ 2 ปีขึ้นไป ดูความสม่ำเสมอของงานและรายได้
- รายการบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน แสดงความเคลื่อนไหวทางธุรกรรมโดยเฉพาะรายรับต้องตรงกับค่าจ้าง

ในแต่ละเดือน
- ภาระหนี้สิน ไม่ควรมีหนี้สินที่กำลังผ่อนอยู่มากเกินไปและต้องมีการชำระหนี้อย่างสม่ำเสมอไม่ค้างหนี้

ยอดสินเชื่อที่ปล่อยธนาคารจะอนุมัติจากราคาประเมินตลาด จากบริษัทประเมินกลาง ซึ่งทางบริษัท

เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้บริการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ประเมินราคาที่ดิน บ้าน คอน

โดฯ อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ







เทคนิคยื่นกู้บ้านของอาชีพอิสระ

1. เตรียมเอกสารยื่นกู้ให้พร้อม โดยเอกสารพื้นฐานมักประกอบไปด้วย

- สำเนาบัตรประชาชนผู้กู้
- สำเนาทะเบียนบ้านผู้กู้
- ใบเปลี่ยนชื่อ/นามสกุล/ทะเบียนสมรส/ใบหย่า (ถ้ามี)
- บัญชีเงินเดือนหรือบัญชีรายรับ/รายการเดินบัญชี Statement ย้อนหลัง 6 เดือน – 1 ปี
- ใบจองซื้อ/สำเนาโฉนดที่ดิน
- เอกสารเพิ่มเติมสำหรับอาชีพ Freelance
- Statement แสดงรายการเดินบัญชีย้อนหลัง อย่างน้อย 12 เดือน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับผู้มีเงินได้กรณีทั่วไป (ภ.ง.ด.90)
- ใบเสร็จรับเงินชำระภาษีประจำปี
- หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร (ใบ 50 ทวิ)
- ใบสัญญาจ้างงาน อาจมีเอกสารอื่น ๆ ร่วมด้วย


2. จ่ายภาษีและยื่นแบบครบถ้วนทุกปี

- การจ่ายภาษีเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งสำหรับอาชีพ Freelance ไม่ว่าเราจะมีรายได้มากหรือน้อยก็ตาม

ทุก ๆ ปีเราต้องยื่นแบบภาษีภายใต้ระยะเวลาที่กำหนด เมื่อยื่นแบบภาษีแล้วก็จะได้รับเอกสาร ภ.ง.ด.90

และใบเสร็จ เราควรเก็บย้อนหลังนาน 2-3 ปี เพื่อความฝันอยากมีบ้าน โดยเราจะมาลองแบ่งขั้นตอน

จัดการภาษีผ่าน 3 ขั้นตอนดังนี้
- รวบรวมเงินได้พึงประเมิน คำนวณเงินได้สุทธิ
สิ่งที่เอามาคำนวณภาษี คือ จำนวนเงินได้สุทธิ ที่คิดจากเงินได้พึงประเมิน (หรือทำความเข้าใจง่าย ๆ

ว่าเงินที่ได้รับการยกเว้นภาษี) ต้องเตรียมเอกสาร และคำนวณเงินได้พึงประเมินด้วยตัวเอง หลักฐาน

สำคัญชิ้นนี้ ก็คือ ใบหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% ซึ่งนายจ้างที่จ้างงาน ที่เราจะได้รับจากผู้ว่าจ้าง จ้างด้วยเงิน

ค่าจ้างเกิน 1,000 บาทขึ้นไป ต้องเก็บไว้ให้ดี ๆ เพราะจะสามารถทำให้เราลดหย่อนภาษีได้ดีเลยทีเดียว

- ค่าใช้จ่าย และการลดหย่อนภาษี
ซึ่งเราจะหักจากเงินได้พึงประเมิน โดยหักแบบเหมา 50% แต่ไม่เกิน 100,000 บาท ส่วนรายการที่

สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ก็มาจากการทำประกัน ทั้งประกันชีวิต ประกันสุขภาพ และประกันสังคม

หรือแม้แต่ หุ้น กองทุน LTF หรือ RMF นั่นเอง

สำหรับการยื่นภาษีสามารถก็ทำได้ 2 วิธี คือ

- ยื่นแบบฟอร์ม ภ.ง.ด. 90 ด้วยตัวเอง ที่สำนักงานกรมสรรพากรในจังหวัดที่เราอยู่
- ยื่นออนไลน์ ในเว็บไซต์กรมสรรพากร แล้วชำระภาษีผ่านธนาคาร ไปรษณีย์ และบัตรเครดิต สะดวก

สบายชำระได้หลายทาง


3. ไม่มีหนี้สิน ไม่ติดเครดิตบูโร

เนื่องจากเจ้าหน้าที่สินเชื่อธนาคารจะขอให้เราเซ็นยินยอมให้มีการตรวจสอบประวัติทางธุรกรรมโดยผู้

ดำเนินการเก็บข้อมูลไม่ว่าจะเป็น ผ่อนจ่ายบัตรเครดิต ผ่อนรถ ผ่อนสินค้า บัตรกดเงินสด หรือราย

การทำธุรกรรมต่าง ๆ คือบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือที่เรียกติดปากว่า “เครดิตบูโร” นั่นเอง

เพราะฉะนั้นหากเรามีพฤติกรรมการใช้จ่ายที่ดี ไม่มีหนี้สินก็จะทำให้ธุรกรรมต่าง ๆ ของเราสะดวกยิ่งขึ้น


4. วินัยในการออมเงินสำคัญมาก

การที่เรามีบัญชีเงินออม ฝากเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ จะช่วยแสดงศักยภาพและความมีวินัยด้านการ

เงินของเรา แม้ว่าจะทำอาชีพ Freelance ก็ตาม ทั้งนี้สามารถเลือกบัญชีเงินออมทรัพย์ของธนาคารไหน

ก็ได้อีกเช่นกัน


5. กู้ร่วม คือทางเลือกเพื่อให้สินเชื่อผ่านง่ายขึ้น

“กู้ร่วม” คือ การร่วมทำสัญญาเงินกู้สินเชื่อก้อนเดียวกัน เพื่อให้ทางธนาคารเห็นว่าจะมีอีกคนมาช่วยรับ

ผิดชอบในวงเงินกู้ เพิ่มความมั่นใจความสามารถในการผ่อนชำระได้ตามกำหนด ทำให้ขออนุมัติสินเชื่อ

ได้ง่ายขึ้น เปรียบเสมือนทางเลือกที่ทำให้ง่ายขึ้นด้วยวิธีการหาผู้กู้ร่วมในเครือญาติ หรือสามีภรรยามา

ร่วมรับภาระผ่อนวงเงินกู้ด้วยกัน ซึ่งผู้ที่กู้ร่วมกับเราก็จำเป็นต้องมีเอกสารแสดงรายได้ชัดเจนเช่นกัน







สำหรับคนไม่มีสลิปเงินเดือน เตรียมตัวยื่นกู้บ้าน ทำอย่างไร ?

สำหรับคนที่ไม่มีสลิปเงินเดือน ทาง ธอส ได้ให้ข้อมูลดังนี้ ควรเตรียมตัวสำหรับการยื่นกู้สินเชื่ออย่าง

น้อย 1 ปี เพื่อสร้างพอร์ตการเงินที่น่าเชื่อถือเพื่อเพิ่มโอกาสที่จะยื่นขอสินเชื่อบ้านได้ผ่านฉลุย สิ่งที่ควร

เตรียมตัว มีดังนี้


1. เดินบัญชีธนาคารให้สวย

เดินบัญชีธนาคารโดยให้มีเงินเข้าในทุกๆ เดือนจำนวนที่ใกล้เคียงกัน เพื่อให้ธนาคารเห็นความสม่ำ

เสมอของรายได้ และมีการใช้จ่ายที่คาดเดาได้ หมายถึง ในแต่ละเดือนมีเงินออกจำนวนใกล้เคียงกัน

แสดงถึงการวางแผนการใช้เงินอย่างรอบคอบ นอกจากนี้ ไม่ควรใช้เงินให้หมดบัญชี ควรมีเหลือติดไว้

บ้าง จะช่วยเพิ่มคะแนนในเชิงบวกเมื่อธนาคารพิจารณาให้สินเชื่อ


2. ยื่นภาษีเงินได้และเก็บเอกสาร ทวิ 50

หลักฐานการยื่นภาษี เป็นอีกหลักฐานทางการเงินที่ธนาคารจะเรียกขอจากผู้ยื่นกู้ที่ไม่มีสลิปเงินเดือน

เพราะหลักฐานการยื่นภาษีเงินได้ ถือเป็นหลักฐานที่ยืนยันรายได้ขั้นต่ำของผู้ยื่นกู้ รวมถึง แนะนำให้เก็บ

ใบทวิ 50 หรือ หนังสือรองรับการหักภาษี ณ ที่จ่าย กรณีที่เป็นผู้ประกอบอาชีพอิสระ โดยสามารถขอได้

จากผู้ว่าจ้างงาน


3. ถ่ายรูปกิจการ (ร้านค้า บริษัท แผงลอย)

ถ่ายรูปกิจการสำหรับยืนยันแหล่งที่มาของรายได้ กรณีที่เป็นเจ้าของกิจการหรือธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นร้านค้า

แผงลอย พื้นที่ให้เช่า หอพัก บริษัท ฯลฯ ให้ถ่ายรูปทั้งตัวอาคาร บรรยากาศการทำงาน และบรรยากาศ

ของร้านในขณะที่มีลูกค้าหรือผู้ใช้บริการ เพื่อยืนยันกับธนาคารว่า ผู้ยื่นกู้ได้ประกอบธุรกิจจริง จะช่วยให้

การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อง่ายขึ้น


4. ดูแลประวัติการผ่อนชำระสินเชื่ออื่นๆ

สะสางหนี้สินก้อนอื่นๆ ปิดบัตรเครดิต และตรวจสอบเครดิตบูโร (Credit Bureau) หรือประวัติการค้าง

ชำระ รวมไปถึงตรวจสอบ “หนี้งอก” ที่ผู้ยื่นกู้อาจจะไม่ได้ก่อขึ้นเอง พยายามสะสางหนี้ให้เหลือน้อยที่

สุดและชำระหนี้สินให้ตรงเวลา ไม่ว่าจะเป็นการผ่อนรถ ผ่อนบัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ฯลฯ

ทั้งนี้ การมีบัตรเครดิตหรือหนี้สินก้อนอื่นๆ ไม่ได้ส่งผลไม่ดีต่อการขอกู้สินเชื่อบ้าน หากผ่อนชำระสิน

เชื่ออื่นๆ ตรงกับงวด จะช่วยเพิ่มคะแนนความน่าเชื่อถือ สะท้อนถึงวินัยในการจัดการหนี้ของผู้ยื่นกู้ได้


5. เก็บออมเงินและลงทุน

หากเป็นไปได้แนะนำให้เก็บออมเงินอย่างสม่ำเสมอเพื่อแสดงถึงวินัยทางการเงิน ซึ่งประโยชน์ของการ

ออมเงิน นอกจากจะช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือในสายตาของธนาคารได้ ก็ยังเป็นเงินสำรองสำหรับการ

ซื้อบ้าน/สร้างบ้านได้ และยังสามารถใช้เพื่อเป็นเงินดาวน์บ้าน (ตั้งแต่ 10% – 20% ของราคาประเมิน)

เป็นเงินโปะสินเชื่อในอนาคต หรือสำหรับคนที่ไม่มีเงินประจำ หากมีเหตุให้รายได้สะดุด เงินออม

สามารถใช้เป็นเงินสำรองผ่อนชำระได้


นอกจากนี้ ถ้าผู้เตรียมตัวยื่นกู้มีพอร์ตการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในหุ้น ธนบัตร สลากออมทรัพย์

ฯลฯ ก็สามารถยื่นเป็นเอกสารทางการเงินประกอบ เพื่อเพิ่มคะแนนในเชิงบวกในการอนุมัติสินเชื่อบ้าน

ของธนาคารได้


เป็นอย่างไรกันบ้างครับ สำหรับเรื่อง อาชีพอิสระ กู้ซื้อบ้านได้ไหม? ที่ได้รวบรวมนำข้อมูลมาฝากกัน

หวังว่าจะเป็นประโยชน์ไม่มาก็น้อยแกผู้อ่านในวันนี้นะครับ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็น

สถาบันให้ความรู้ด้านอสังหาฯระดับนานาชาติ ที่มีหลักสูตรครอบคลุมที่สุดแห่งหนึ่ง เล็งเห็นถึงความ

สำคัญด้านความรู้ และการเสริมสร้างศักยภาพที่ดีแก่บุคคลากรในวงการอสังหาฯ เพื่อให้ผู้ที่สนใจ มือใหม่

หรือผู้ที่มีประสบการณ์อยู่แล้วได้เข้ามาศึกษาเพิ่มเติมความรู้ อัพเดท หรือแม้แต่ปูพื้นฐานความเข้าใจ

โดยมีหลักสูตรทั้งในระยะสั้น และระยะยาวด้วยนั่นเอง







สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email: info@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

เว็บไซต์อ้างอิง : www.primo.co.th , ghbank.co.th ,krungsri.com และ www.tooktee.com

3

โปรโมทเว็บไซต์ / 10 ข้อควรรู้ก่อนปล่อยเช่าคอนโด

« เมื่อ: พฤษภาคม 15, 2024, 02:58:26 pm »

10 ข้อควรรู้ก่อนปล่อยเช่าคอนโด

1.สัญญาเช่า
การเช่าแบบตกลงกันปากเปล่า ไม่ทำสัญญากัน ตามกฎหมายไทยได้กำหนดไว้ว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งรวมคอนโดด้วย) ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ดังนั้น การเซ็นสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรจึงถือว่าเป็นหลักฐานสำคัญในการใช้บังคับคดีในกรณีที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีปัญหาที่ต้องขึ้นโรงขึ้นศาลกัน

2.การหาคนเช่า
ในปัจจุบัน การหาผู้เช่า มีหลักๆด้วยกัน 3 วิธี คือ 1.หาด้วยตัวเอง 2.นายหน้า 3.นิติบุคคล ซึ่งแน่นอนว่าวิธีแรกข้อดีคือเราได้เลือก ได้เจอคนเช่าเอง และไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชั่น
  - แต่สำหรับคนที่ไม่ค่อยมีเวลา หรืออยากหาคนเช่าต่างชาติ แต่เราก็ต้องเสียค่าคอมมิชชั่นให้คนที่หาให้เรา และควรตกลง
ให้ชัดเจนว่าจะช่วยบริการอะไรให้บ้าง เช่น พาลูกค้าไปดูห้องด้วย หรือผู้เช่ามีปัญหาก็ช่วยคุย ช่วยจัดการให้
  - ส่วนวิธีที่สามก็เป็นอีกวิธีหนึ่งที่สะดวก แต่มีข้อควรระวังในบางเรื่อง เช่น ทำข้อตกลงกับนิติให้ชัดเจน ขอบเขตที่จะให้นิติทำให้นั้นมากแค่ไหน แต่ไม่แนะนาให้นิติเก็บค่าเช่าให้ เพระในเชิงปฎิบัต เราสามารถดำเนินการเองได้ ไม่จำเป็นต้องใช้ บริการนี้

3. ถ่ายรูปห้อง
บางครั้งเราอาจไม่ได้ให้เช่าแค่ตัวห้องคอนโดอย่างเดียว แต่มีรายการอื่นเพิ่มเติมด้วย อย่างเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เช่น โซฟา ตู้เย็น ไมโครเวฟ หรืออื่นๆ ที่จำเป็นสำหรับคนเช่า อีกทั้ง กุญแจสำรอง บัตรจอดรถ เป็นต้น เรื่องเหล่านี้ พอเวลาผ่านไปเราอาจจำไม่ได้ ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดปัญหาของหาย หรือได้คืนไม่ครบ จึงมีความจำเป็นที่ต้องถ่ายรูปทรัพย์สินต่าง ๆ ไว้ เพื่อที่จะได้ ตรวจสอบในภายหลังว่า สภาพก่อนและหลังก่อนเช่านั้นแตกต่างกันอย่างไร

4. ผู้รับผิดชอบของเสียหายคือใคร
อีกประเด็นหลักที่ทำให้ผู้ปล่อยเช่าและผู้เช่าเกิดการโต้เถียงกันบ่อยครั้ง ก็คือเรื่องของการซ่อมแซมเมื่อภายในห้องเกิดความ เสียหาย ดังนั้นก่อนปล่อยเช่าคอนโดควรเคลียร์กับผู้เช่าตั้งแต่ต้น เพื่อให้เกิดความชัดเจน สามารถช่วยลดปัญหาได้ ซึ่งวิธีหลีกเลี่ยงปัญหาก็คือ กำหนดกันให้ชัดเจนในสัญญาว่าใครรับผิดชอบอะไร และสาเหตุของการเสียหายเกิดจากใคร และ ถ่ายรูปสภาพห้องกันก่อนให้เรียบร้อย ตามกฎหมายแล้ว ผู้ให้เช่าต้องเป็นคนจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย ยกตัวอย่างเช่น ท่อน้ำอุดตันจนใช้ห้องน้ำไม่ได้ หรือแอร์เสียงดังตลอดเวลา

5. เงินประกันการเช่า
เป็นปกติของการเช่าที่ผู้ให้เช่ามักเรียกเก็บ “เงินประกันสัญญา” หรือ “เงินประกันการเช่า” จากคนเช่า (หรือบางทีก็เป็นใน
รูป “มัดจำ” คือจ่ายกันก่อนเริ่มเช่าเพื่อเป็นประกันว่าจะเช่าจริง) ซึ่งเงินนี้จะจ่ายล่วงหน้าให้ผู้ให้เช่าเก็บไว้ ส่วนใหญ่จะเท่ากับค่า
เช่า 2-3 เดือน แล้วแต่เจรจา เมื่อหมดสัญญาเช่า คนให้เช่าต้องคืนเต็มจำนวนโดยไม่มีดอกเบี้ยให้คนเช่า และคนให้เช่าจะหัก หรือ ริบเงินส่วนนี้ได้หากคนเช่าผิดสัญญา หรือไม่ทำตามที่เขียนกันในสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าควรกำหนดไว้ในสัญญาว่าสามารถหัก หรือริบ เงินประกันสัญญา หรือเงินมัดจำได้ คือ
 - คนเช่าไม่ปฎิบัติตามสัญญาเช่า
 - คนเช่าค้างค่าเช่า หรือไม่ยอมจ่ายเบี้ยปรับ
 - คนเช่าไม่อยู่ให้ครบตามระยะเวลาเช่า
 - คนเช่าทำห้องเราเสียหาย หรือสร้างความเดือดร้อนให้บุคคลอื่น เช่น ลืมปิดก๊อกน้ำจนน้ำล้นทำให้เกิดความเสียหายกับคอนโดห้องอื่น เป็นต้น

6.เบี้ยปรับ
สำหรับป้องกันผู้เช่าที่ชอบเบี้ยว หรือจ่ายไม่ตรงเวลา ผู้เช่าควรกำหนดวันถึงกำหนดชำระให้ชัดเจน ว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าปรับได้ ถึงแม้ในชีวิตจริงผู้ให้เช่าสามารถอะลุ่มอล่วยให้ได้ แต่ควรระบุสิทธิกับผู้ให้เช่าไว้ก่อน เพื่อป้องกันปัญหาข้างต้น จำนวนเบี้ยปรับ มีความหลากหลายแล้วแต่จะตกลงกันได้

7.เช่านานแค่ไหน ต่ออายุยังไง
ระยะเวลาในการเช่านั้นมีความหลากหลาย ซึ่งแล้วแต่จะตกลงกัน เช่นตั้งแต่ 1 ปี 2 ปี โดยมีระยะเวลาสั้นที่สุด คือ 6 เดือน ซึ่งใน สัญญาควรระบุให้ชัดเจนว่า ต่ออายุสัญญากันอย่างไร วิธีการต่ออายุสัญญาเช่านั้นมีหลายวิธี ดังนี้
 - ต่อสัญญาแบบอัตโนมัติ ถ้าไม่มีใครทักท้วงตอนหมดสัญญาเช่า หรือ 1 เดือนก่อนหมดสัญญา ไม่มีใครแจ้งเลิก ก็ให้ระยะเวลาเช่าต่อออกไปทันที ภายใต้จำนวนค่าเช่าเท่าเดิม หรือจำนวนค่าเช่าใหม่และระยะเวลาให้เช่าเท่าเดิม
 - เมื่อหมดสัญญาเช่า ถือว่าเป็นการยกเลิกการเช่าในทันที ถ้าอยากต่อสัญญาให้ทำสัญญาใหม่ ไม่มีการต่อแบบอัตโนมัติ และควรตกลงกันด้วยว่า ถ้าคนเช่าจะเลิกสัญญาเช่ากลางคัน ควรแจ้งก่อนกี่เดือน และเราจะหักเงินประกันกับผู้เช่าที่ยกเลิกสัญญา หรือไม่ ในทางกฎหมายระบุว่า หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอยากเลิกเช่า ให้แจ้งอีกฝ่ายทราบล่วงหน้าหนึ่งรอบจ่ายค่าเช่า.
 
8. ใคร ต้องจ่ายอะไรบ้างระหว่างเช่า
โดยปกติ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเคเบิ้ลทีวีควรให้ผู้เช่ารับผิดชอบ ส่วนค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) ขึ้นอยู่กับการเจรจา แต่ส่วนใหญ่ผู้ให้เช่าจะ
รับผิดชอบ โดยอาจคิดคำนวนแฝงไว้ในค่าเช่าเข้าไปแล้วก็ได้ ซึ่งในส่วนของการจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟในทางปฎิบัติทำได้ 2 รูปแบบ
คนเช่ารับผิดชอบไปจ่ายกับการไฟฟ้า หรือนิติฯ เองโดยตรง แล้วส่งใบเสร็จการชำระเงินให้ผู้ให้เช่า
คนเช่าจ่ายค่าน้ำค่าไฟให้ผู้ให้เช่า โดยการโอนเงินภายในระยะเวลา 5-10 วันนับจากวันที่ได้รับใบแจ้งหนี้จากผู้ให้เช่า

9. หมดสัญญาเช่าแต่ผู้เช่าไม่ยอมออก
โดยปกติหากสัญญาเช่าหมดแล้ว หรือคนเช่าทำผิดสัญญาแล้วเราบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าควรย้ายออกแต่โดยดี หากเกิดกรณีผู้เช่าไม่ยอมย้าย วิธีแก้ตามหลักคำพิพากษาศาลฎีกาไทยเราก็คือ ต้องระบุสิทธิของผู้เช่าไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเลยว่า ให้ผู้เช่ามี สิทธิเปลี่ยนกุญแจ ล๊อคประตู กลับเข้าครอบครองสถานที่ และตัดน้ำ ตัดไฟได้เลย โดยทั้งหมดนี้หากผู้ให้เช่าจะต้องเปลี่ยนกุญแจ หรือล๊อคประตู ทั้งหมดนี้จะไม่ถือว่าเป็นความผิดฐานบุกรุก เพราะได้เขียนสัญญาให้สิทธ์ผู้ให้เช่าไว้อย่างชัดเจนแล้วนั่นเอง

10. ค่าเช่าต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
จากหลักเกณฑ์ที่ถูกต้อง ภาษีที่ต้องจ่ายจริงๆ ก็มีอยู่ 3 ประเภท แต่จะเสียครบทุกประเภทหรือไม่นั่นขึ้นอยู่กับประเภทของคนเช่า และคนให้เช่าว่าเป็นบุคคลประเภทใด และตกลงกันเป็นรายกรณีไป
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กรณีผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา มีผู้เช่าเป็นบริษัท หรือนิติบุคคล โดยปกติ บริษัท และนิติบุคคลเหล่านี้ จะต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย จำนวนร้อยละ 5 ของจำนวนค่าเช่าแต่ละครั้งที่จ่ายให้เราในฐานะผู้ให้เช่า และผู้เช่าจะ ส่ง“หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย” ให้ฐานะผู้ให้เช่าเพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน
 -อากรแสตมป์ติดบนตัวสัญญาเช่า จำนวนเท่ากับอัตราค่าเช่า 1,000 บาท ต่ออากรแสตมป์ 1 บาท เช่น สัญญาเช่า 1 ปี ค่าเช่าทั้งหมด 200,000 บาท อากรแสตมป์จะเท่ากับ 200 บาท
 -ภาษีโรงเรือนและที่ดิน จะเสียในอัตรา 12.5%  ของค่าเช่าทั้งปี คิดง่ายๆ จะเท่ากับค่าเช่า 1 เดือนครึ่งโดยเสียเป็นรายปี จ่ายที่สานักงานเขตที่คอนโดตั้งอยู่
 
ดังนั้น การให้ความสำคัญกับ 10 ข้อดังกล่าว ถือเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างมากก่อนจะมีการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ
โดยเฉพาะในเรื่องของการเขียนสัญญา ควรเขียนให้ชัดเจน ให้รับรู้รับทราบอย่างทั่วกัน เพื่อเป็นการป้องกันการเกิดปัญหาระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ที่อาจจะเกิดขึ้นในภายภาคหน้าได้นั่นเอง


เป็นอย่างไรกันบ้างครับ สำหรับเรื่อง 10 ข้อควรรู้ก่อนปล่อยเช่าคอนโด ที่ได้รวบรวมนำข้อมูลมาฝากกัน หวังว่าจะเป็นประโยชน์ไม่มาก็น้อยแกผู้อ่านในวันนี้นะครับ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นสถาบันให้ความรู้ด้านอสังหาฯระดับนานาชาติ ที่มีหลักสูตรครอบคลุมที่สุดแห่งหนึ่ง เล็งเห็นถึงความสำคัญด้านความรู้ และการเสริมสร้างศักยภาพที่ดีแก่บุคคลากรในวงการอสังหาฯ เพื่อให้ผู้ที่สนใจ มือใหม่ หรือผู้ที่มีประสบการณ์อยู่แล้วได้เข้ามาศึกษาเพิ่มเติมความรู้ อัพเดท หรือแม้แต่ปูพื้นฐานความเข้าใจ โดยมีหลักสูตรทั้งในระยะสั้น และระยะยาวด้วยนั่นเอง



สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

เว็บไซต์อ้างอิง :www.primo.co.th
เว็บไซต์อ้างอิง : www.tooktee.com

4

โปรโมทเว็บไซต์ / ทำอย่างไร ไม่ให้ถูก “ครอบครองปรปักษ์”

« เมื่อ: เมษายน 18, 2024, 04:51:53 pm »

 

รู้ก่อนการครอบครองปรปักษ์ คืออะไร ?
 

การครอบครองปรปักษ์ เป็นกฎหมายตราขึ้นเพื่อให้เจ้าของที่ดินใช้ประโยชน์ในพื้นที่ของตัวเอง
อย่าปล่อยให้รกร้าง ไร้คนดูแล และกลายเป็นที่ไร้ประโยชน์ในที่สุด
 

หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์
กฎหมายที่ต้องรู้เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ !
ข้อยกเว้นในการเข้าครอบครองปรปักษ์
ป้องกันการครอบครองปรปักษ์ได้อย่างไรบ้าง
 


 
หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์
 

ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น
ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์
เป็นการครอบครองโดยความสงบ
เป็นการครอบครองโดยเปิดเผย
เป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ​/ ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์
การแย่งการครอบครองต้องไม่มีเจตนาไม่สุจริต เช่น ลักทรัพย์ บุกรุก ฉ้อโกงจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ และไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย
 

 
กฎหมายที่ต้องรู้เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ !
 

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับการครอบครองปรปักษ์ มาตรา 1382
บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผย
ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี
สังหาริมทรัพย์ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปีไซร้ บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
ใจความหลักของกฎหมายมาตรา 1382 คือ
สงบ – ไม่ได้มีการโต้แย้งสิทธิ ไม่มีการหวงห้ามกีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของ หรือฟ้องร้องขับไล่มีคดีความกัน
เปิดเผย - แสดงการครอบครองโดยชัดแจ้ง ไม่ได้ซ่อนเร้น ปิดบังอำพราง
เจตนาเป็นเจ้าของ - ใช้ประโยชน์เสมือนเป็นที่ดินของตนเอง ติดป้ายประกาศว่าตัวเองเป็นเจ้าของ
 

 
ข้อยกเว้นในการเข้าครอบครองปรปักษ์
 

ไม่ใช่ทุก "ที่ดิน" ครอบครองปรปักษ์ได้ แม้จะเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินแต่ตามกฎหมายแล้ว
สิทธิในที่ดินแต่ละประเภทนั้น แตกต่างกันไป โดยเฉพาะสิทธิในการแย่งการครอบครอง
โฉนด – สามารถถูกแย่งการครอบครองได้ ด้วยการครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน กล่าวคือ หากมีบุคคลภายนอกเข้าครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี บุคคลดังกล่าวก็ย่อมสามารถยื่นคำร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งว่าที่ดินเป็นของตนด้วยการครอบครองปรปักษ์ได้
นส.3 ก – ที่ดินประเภทนี้ผู้ครอบครองไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ดังนั้นย่อมไม่สามารถถูกครอบครองปรปักษ์ได้ แต่สามารถถูกแย่งการครอบครองได้ด้วยการครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 1 ปี โดยผู้ถูกแย่งสิทธิครอบครอง ต้องฟ้องคดีต่อผู้แย่งการครอบครองภายใน 1 ปี
ส.ป.ก. 4-01 แย่งการครอบครองไม่ได้ กล่าวคือ สิทธิทำกินในที่ดิน เป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้ไม่ได้ทำกินบนที่ดินแล้ว สิทธิครอบครองก็กลับมาเป็นของรัฐ ซึ่งไม่มีกฎหมายให้บุคคลทั่วไปแย่งการครอบครองได้
ทรัพย์บางประเภทที่ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น ทรัพย์ของทางราชการ ที่ราชพัสดุ ที่ธรณีสงฆ์ ไม่ว่าจะครอบครองมานานเท่าไรก็ไม่มีสิทธิร้องต่อศาลเพื่อขอกรรมสิทธิ์ได้
 
ป้องกันการครอบครองปรปักษ์ได้อย่างไรบ้าง
 

ตรวจเช็คที่ดินเป็นประจำ อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง
ติดป้ายหรือล้อมรั้วที่ดินให้ชัดเจน ว่าที่ดินนี้มีเจ้าของแล้ว
ถามไถ่ชาวบ้านละแวกใกล้เคียง ว่ามีใครมาใช้ที่ดินของเราหรือไม่
ตรวจหลักหมุดที่ดินเช็คว่าหลักหมุดมีการเคลื่อนย้าย ชำรุดหรือไม่
ทำรังวัดที่ดินอย่างน้อยทุก 5 ปี เพื่อตรวจสอบที่ดินว่าเพิ่มหรือลดลงหรือไม่
ถ้าพบผู้อื่นเข้ามาครอบครองหรืออยู่อาศัย ควรให้ทำสัญญาเช่า จะซื้อจะขาย ขับไล่ โต้แย้งทันที
สังเกตว่ามีรอยทางเดินผ่าน ทางรถวิ่งผ่านประจำหรือไม่
เสียภาษีที่ดิน หรือโรงเรือนให้ถูกต้องตามกฎหมาย
 
เป็นไงกันบ้างครับจากข้อมูลที่ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รวบรวมมานำเสนอทั้งหมดนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของ เรื่องการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น ซึ่งมีข้อพิพาท และคำพิพากษาศาลฎีกาอย่างหลากหลายรูปแบบ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เป็นสถาบันอบรมระดับนานาชาติ จึงให้ความสำคัญเกี่ยวกับความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก จึงได้จัดคอร์สอบรมหลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) ขึ้นมาเพื่อหวังว่าจะเป็นตัวช่วยให้กับผู้ที่สนใจกฎหมายที่ดินได้มีความรู้ความเข้าใจในเรื่องนี้นั้นเองครับ

 


สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e
อ้างอิง: thinkofliving.com, propertyscout, thaipbs

5

อื่นๆทั่วไป / ที่ดินตรงไหนแพงสุดและถูกสุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทำไมจึงต่างกันอย่าง “ฟ้ากับเหว” ถึงเพียงนี้

« เมื่อ: มีนาคม 12, 2024, 02:42:30 pm »

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าทางศูนย์ข้อมูลได้สำรวจราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมาตั้งแต่ปี 2537 ทุกปีและพบว่า ราคาที่ดินในใจกลางเมืองบริเวณสยามสแควร์-ชิดลม-เพลินจิต มีราคาสูงถึง 3.6 ล้านบาทต่อตารางวาหรือต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาทปูลาดถึง 10 ชั้นจึงจะได้มูลค่าที่ดินนี้ ถือเป็นราคาที่สูงที่สุด

 

10 ทำเลที่ดินราคาแพงในกรุงเทพฯ และปริมณฑล พ.ศ.2567

10 ทำเลราคาต่ำสุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พ.ศ.2567

​

ส่วนที่มีการกล่าวอ้างว่าราคาที่ดินบนถนนวิทยุแพงที่สุดนั้น เป็นไปไม่ได้ เนื่องจากไม่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ถึงแม้จะมีการขายห้องชุดในราคาแพงถึงเกือบ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ก็เป็นเพียงข้อยกเว้น ทั้งนี้ก่อนหน้านี้ บมจ.แสนสิริก็เคยซื้อที่ดินหลังสวนลุมพินีในปี 2565 ในราคาถึง 3.9 ล้านบาทต่อตารางวามาแล้ว แต่เป็นความพอใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายและยังสามารถที่จะพัฒนาที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อสร้างอาคารชุดเพื่อขายห้องชุดในราคาเกือบ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้

 

การที่ราคาที่ดินแพงสุดในย่านสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตก็เพราะเป็นแหล่งค้าปลีกสำคัญของกรุงเทพมหานครและธุรกิจค้าปลีกเป็นธุรกิจที่ทำกำไรได้สูงสุดเมื่อเทียบกับการสร้างเป็นอาคารชุดพักอาศัย อาคารสำนักงานหรือโรงแรม ซึ่งได้ค่าเช่าต่ำกว่า และธุรกิจค้าปลีกยังมีแนวโน้มการเติบโตต่อเนื่อง ส่วนโรงแรมก็ยังมีความไม่แน่นอนทางธุรกิจอยู่มาก  จะเห็นได้ว่าพื้นที่ค้าปลีก มีค่าเช่าเดือนละประมาณ 3,000 – 5,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่สำนักงานมีค่าเช่าเพียงเดือนละ 800-1,200 บาทเท่านั้น

 

10 ทำเลที่ดินราคาแพงในกรุงเทพฯ และปริมณฑล พ.ศ.2567


 

สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดสำรวจโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ดร.โสภณ นำเสนอว่านอกจากทำเลอันดับ 1 ณ พื้นที่แถวสยาม-ชิดลม-เพลินจิตแล้ว ยังมีทำเลอื่นๆ ได้แก่ วิทยุ สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ สุขุมวิท 21 อโศก สีลม สาทร สุขุมวิท เอกมัย เยาวราช พญาไท และพหลโยธินช่วงต้น ทั้งนี้คาดว่าอันดับต่างๆ ยังจะไม่เปลี่ยนแปลงในปี 2567 โดยพื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต จะเพิ่มมูลค่าเป็น 3.75 ล้านบาทต่อตารางวา อย่างไรก็ตามคณะนักวิจัยของศูนย์ข้อมูลฯ จะได้ออกประมวลและวิเคราะห์ให้ชัดเจนอีกครั้งหนึ่ง

ส่วนราคาที่ดินที่ถูกที่สุด เป็นดังนี้:
ตารางที่ 2: 10 ทำเลราคาต่ำสุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พ.ศ.2567

อันดับ   ทำเล     ราคา (บาท/ตารางวา)
1   เลียบคลอง 13 กม.5   4,200
2   ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร   8,000
3   กาญจนาภิเษก กม.34   9,000
4   กาญจนาภิเษก กม.8 บางปะอิน   9,400
5   เลียบคลองรพีพัฒน์   9,800
6   สุขุมวิท กม.46 บางบ่อ   9,800
7   รังสิต-วังน้อย   10,500
8   ลำต้อยติ่ง   11,000
9   ประชาสำราญ    12,000
10   กาญจนาภิเษก กม.23 หลวงแพ่ง   13,500
 

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย  บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

 

จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินที่ต่ำที่สุดมักอยู่ในบริเวณเขตนอกเมือง โดยเฉพาะที่ไม่มีระบบสาธารณูปโภคหรือระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ ราคาจึงต่ำและตลอดระยะเวลา 30 ปีที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยสำรวจมา ราคาก็ปรับขึ้นไม่มาก เพียงปีละ 1-2% เท่านั้น ยกเว้นในช่วงหลังๆ ที่ความเป็นเมืองได้ขยายตัวออกสู่รอบนอกมากขึ้นบ้าง

 

จะเห็นได้ว่า สยามสแควร์-ชิดลม-เพลินจิต มีราคาสูงถึง 3.6 ล้านบาทต่อตารางวา เพราะเป็นแหล่งค้าปลีกสำคัญของกรุงเทพมหานคร และธุรกิจค้าปลีกเป็นธุรกิจที่ทำกำไรได้สูงสุด นักลงทุนจึงต้องศึกษาก่อนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ดี เพื่อให้มีความเสี่ยงในการลงทุนน้อยที่สุด ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เป็นสถาบันอบรมระดับนานาชาติ จึงให้ความสำคัญเกี่ยวกับความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก จึงได้จัดคอร์สอบรมด้านอสังหาฯ ทั้งแบบระยะสั้นและระยะยาวขึ้นเพื่อให้คนที่สนใจหรืออยู่ในวงการได้หาความรู้และศึกษานั่นเอง

 



 
สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

6

โปรโมทเว็บไซต์ / ส่องราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าสายสีชมพู เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11.7% จากปีก่อนหน้า

« เมื่อ: ธันวาคม 18, 2023, 10:25:52 am »

 

ในปี พ.ศ.2566 นี้ รถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ได้เปิดให้ประชาชนทดลองใช้บริการฟรีแล้ว โดยโครงการนี้มีทั้งหมด 30 สถานี รวมระยะทางตลอดเส้นทางเดินรถไฟฟ้า 34.5 กิโลเมตร แนวเส้นทางเริ่มต้นจากสถานีศูนย์ราชการนนทบุรี ไปตามถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนติวานนท์ ถนนแจ้งวัฒนะ ถนนรามอินทรา ถนนสีหบุรานุกิจ สิ้นสุดที่สถานีมีนบุรี ถนนรามคำแหง

 

โดยมี 4 สถานีที่เชื่อมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นอีก 4 สายได้แก่

สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี เชื่อมต่อรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วง

สถานีหลักสี่ เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดง

สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต

สถานีมีนบุรี ในอนาคตจะเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี (สุวินทวงศ์)





 

สำหรับราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้า แน่นอนว่ามีการเติบโตเป็นอย่างมาก จากข้อมูลของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งได้สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ อย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และพบว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีการปรับเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก แม้จะไม่เท่ารถไฟฟ้าสายอื่นๆ แต่ก็นับว่าปรับตัวได้มากพอสมควร เป็นที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ โดยราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าสายสีชมพูเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11.7% ระหว่างปีพ.ศ. 2564-2565 สูงกว่าอัตราเฉลี่ยของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ 4.7% แสดงว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายนี้สร้างศักยภาพขึ้นใหม่ให้กับราคาที่ดินในบริเวณนี้ 

 



 

ที่น่าสนใจของราคาที่ดินทั้ง 30 สถานี คือ

ราคาที่ดินที่แพงที่สุด คือ ที่ดินบริเวณโดยรอบสถานีที่ 1 ที่ศูนย์ราชการนนทบุรี มีราคาสูงเป็นพิเศษที่ 290,000 บาทต่อตารางวา  ทั้งนี้เพราะเป็นสถานีที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วง ก่อให้เกิดการพัฒนาตามทางเชื่อมต่อ (Transit Oriented Development หรือ TOD)

ราคาที่ดินช่วงต่อจากนั้นจะไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงมากนัก เพราะไม่ได้มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากนัก ส่วนใหญ่เป็นย่านที่อยู่อาศัย

ช่วงสถานีที่ 9 เมืองทองธานีถึงสถานีที่ 14 หลักสี่ เพราะมีส่วนราชการและกิจกรรมในเชิงพาณิชย์หนาแน่น โดยเฉพาะบริเวณสถานีหลักสี่ซึ่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีแดง น่าจะทำให้เกิดศักยภาพเพิ่มขึ้น และทำให้ศูนย์การค้าหลักสี่พลาซ่าฟื้นตัวกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบันที่รถยนต์ผ่านข้ามหัวไปหมดเพราะใช้ทางด่วนหรือทางยากระดับ

ในช่วงสถานีที่ 15 ราชภัฏพระนคร และสถานีที่ 16 วงเวียนหลักสี่ น่าจะมีการเพิ่มขึ้นของราคาสูงเป็นพิเศษเนื่องจากการเป็นพื้นที่ TOD เพราะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวนั่นเอง ในการนี้ราคาที่ดินตกเป็นเงินตารางวาละ 300,000 – 320,000 บาทต่อตารางวา

หลังจากนั้นราคาที่ดินก็จะขึ้นแบบไม่สูงมากนัก จนถึงสถานีที่ 23 คู้บอน ราคาที่ดินจะเป็นเงินตารางวาละ  270,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 15.0% รวมทั้งสถานีที่ 24 รามอินทรา 83 ราคาตารางวาละ 200,000 เพิ่มขึ้น 15.0% เช่นกัน

ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูง! ตั้งแต่สถานีที่ 23 คู้บอน เพราะผ่านย่านการค้า และในพื้นที่ที่มีการพัฒนาที่ค่อนข้างเข้มข้น ไปจนถึงสถานีที่ 29 ตลาดมีนบุรี ราคาที่ดินจะเพิ่มเป็น 220,000 บาทต่อตารางวา หรือเพิ่มขึ้นถึง 18.2% ซึ่งนับเป็นการเพิ่มที่สูงมาก เนื่องจากเป็นศูนย์ธุรกิจในพื้นที่นี้ และจะมีการเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มในอนาคต

 

จะเห็นว่าราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าสายสีชมพูเติบโตค่อนข้างมาก ปฎิเสธไม่ได้ว่าการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่เช่นนี้มีผลต่อราคาที่ดินและการพัฒนาของพื้นที่อย่างมาก ดังที่เห็นสถานการณ์ราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ อย่างไรก็ตาม การเติบโตของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นสูงนี้ก็ไม่ได้หมายความว่าจะมีความต้องการสูงเท่ากับราคาที่ดิน เพราะมีความเป็นไปได้ที่รถไฟฟ้าสายนี้จะมีคนใช้บริการไม่มากนัก เช่นเดียวกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง นักลงทุนที่ดิน เก็งกำไรที่ดิน หรือ นักลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า จึงต้องศึกษาความเป็นไปได้ก่อนการลงทุนให้ดี เพราะราคาที่ดินที่เคยขึ้นสูงมากในขณะนี้ ในอนาคตอาจจะหยุดนิ่ง หรือมีความเคลื่อนไหวน้อยลง สถานการณ์การปล่อยเช่าคอนโดก็เช่นเดียวกัน หากมีอุปทานในตลาดมากกว่าอุปสงค์ก็อาจจะปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนน้อยกว่าที่คาดหวัง

 

 
สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

7

โปรโมทเว็บไซต์ / นิติบุคคล อาคารชุด (คอนโด)ทำอะไรได้บ้าง?? หากลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง

« เมื่อ: ธันวาคม 04, 2023, 01:05:41 pm »

นิติบุคคล อาคารชุด (คอนโด)ทำอะไรได้บ้าง?? หากลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง

 

การอยู่ร่วมกันในคอนโด หรืออาคารชุด สิ่งหนึ่งที่สำคัญนั้นคือ นิติบุคคล อาคารชุด โดยผู้อยู่อาศัยทุกคนจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายร่วมกัน คือ การจ่ายค่าส่วนกลาง เพื่อให้นิติบุคคล นำไปบริหารจัดการค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นกับอาคารชุด  ไม่ว่าจะเป็นการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ แต่ก็มีหลายคนที่ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง จึงทำให้เกิดปัญหาขึ้นอยู่บ่อยครั้ง ดังนั้นจึงทำให้เกิดการตั้งคำถามขึ้นมามากมายว่า นิติบุคคล คอน โด หรือนิติบุคคล อาคารชุด จะดำเนินการอย่างไร วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สรุปข้อมูลมาให้แล้ว

 

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวกับค่า ส่วนกลาง
ก่อนอื่นต้องมาดูเรื่องของ มาตรา 18/1 วรรแรก และวรรคสองของพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ กันก่อน ซึ่งได้มีกรบัญญัติเอาไว้ ดังนี้

 

“มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับเจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่……….”

 

จากข้อความในข้อกฎหมายข้างต้น จะพบว่า  กฎหมายให้สิทธินิติบุคคลเก็บเงินเพิ่มได้ร้อยละ 12 ต่อปี หรือหากค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป ก็สามารถเรียกเก็บเพิ่มเป็นร้อยละ 20 ต่อปีได้ ทั้งนี้ข้อบังคับต้องระบุไว้ด้วยว่า หากข้อบังคับไม่ได้กำหนดไว้ ก็จะไม่สามารถเรียกเก็บเงินเพิ่มได้ตามที่ระบุไว้ด้านบนนั่นเอง นอกจากการเพิ่มเงินแล้ว เจ้าของที่ค้างชำระค่าส่วนกางเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมตามมาตรา 18/1 วรรคสอง ที่กำหนดไว้ว่า “เจ้าของร่วมอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับได้อีกด้วย”

 

ซึ่งในส่วนนี้อาจเป็นมาตราการของนิติบุคคลเอง เพื่อกดดันให้เจ้าของร่วมยอมชำระค่าส่วนกลางโดยที่ยังไม่ต้องฟ้องคดีต่อศาล แต่จะมีขอบเขตแค่ไหนต้องพิจารณาตามคำพิพากษาของศาลฎีกากัน ดังนี้

 



 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553 โจทก์ (ลูกบ้าน) ไม่ชำระค่าส่วนกลางฟ้องเรียกให้จำเลยที่ 1 (นิติบุคคลอาคารชุด) ชำระค่าเสียหายจากการที่ขัดขวางไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้โจทก์ ศาลฎีกาตัดสินว่า จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงดำเนินคดีกับโจทก์ให้ชำระค่าส่วนกลางคงค้างเท่านั้น ไม่สามารถออกระเบียบเพื่อไม่ส่งมอบบัตรผ่านให้แก่โจทก์ ซึ่งเป็นการบังคับชำระหนี้โดยหลีกเลี่ยงการฟ้องบังคับคดีตามกฎหมาย และเป็นการรบกวนสิทธิในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลคือห้องชุดของตนเอง ถือว่าจำเลยที่ 1 ทำละเมิดต่อโจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553 โจทก์ (ลูกบ้าน) ฟ้องจำเลย (นิติบุคคลอาคารชุด) ให้ชำระค่าเสียหายเนื่องจากไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูอัตโนมัติ บัตรผ่านติดรถยนต์ และระงับการจ่ายน้ำประปาแก่โจทก์ เนื่องจากโจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ศาลฎีกาพิพากษาว่า จำเลยไม่มีอำนาจระงับการให้บัตรผ่านประตูอัตโนมัติ บัตรผ่านติดรถยนต์ เนื่องจากทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และเมื่อโจทก์ไม่ได้ค้างชำระค่าน้ำประปา จำเลยก็ไม่มีสิทธิระงับการจ่ายน้ำประปาเช่นกัน ถือว่าจำเลยทำละเมิดต่อโจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550 จำเลย (นิติบุคคลอาคารชุด) กีดขวางไม่ให้โจทก์ (ลูกบ้าน) เข้าใช้ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล (กรณีนี้คือโจทก์ซื้อห้องชุดพร้อมที่จอดรถ ระบุอยู่ในหนังสือกรรมสิทธิ์เลยครับ) โดยการไม่ให้สติกเกอร์ผ่านเข้าที่จอดรถ ถือเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์

นิติบุคคล คอน โดทำอะไรได้บ้าง
จากข้อมูลข้างต้นก็ชัดเจนได้แล้วว่า มาตราการใดที่นิติบุคคล อาคารชุด หรือนิติบุคคล คอน โด จะสามารถใช้กับเจ้าของที่ค้างชำระค่า ส่วนกลางได้ จำเป็นต้องดูในเรื่องของตัวบทกฎหมายในมาตรา 18/1 วรรคสอง ที่กล่าวว่า “…..อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง…..” โดยพิจารณาควบคู่ไปกับคำพิพากษาของศาลฎีกาข้างต้นที่ได้มีการยกมาแล้วก่อนหน้านี้

 

ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่านิิติบุคคล อาคารชุด สามารถระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้พื้นที่ส่วนกลางแก่เข้าของที่ค้างชำระค่า ส่วนกลางได้ เช่น ห้ามเข้าใช้สระว่ายน้ำหรือฟิตเนส หรือห้องประชุม หรือทรัพย์สินส่วนกลาง นอกจากนี้ นิติบุคคลยังมีวิธิการบังคับเอากับเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้เมื่อเจ้าของร่วมรายดังกล่าวจะโอนขายห้องชุด เนื่องจากมาตรา 29 วรรคสองของพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ กำหนดว่าเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงด้วย

 

“มาตรา 29 ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง……….”

 

 

อ่านเพิ่มเติม: นิติบุคคล หมู่บ้าน จัดสรรทำอะไรได้บ้าง?? หากลูกบ้านไม่จ่ายค่า ส่วนกลาง
 

 

เป็นอย่างไรกันบ้าง ข้อมูลที่ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย นำมาฝากกันในวันนี้ แต่อย่าลืมนะว่าข้อมูลข้างต้นเป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นที่เกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุดเท่านั้นนะ ดังนั้นแล้ว โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบนอบรมให้ความรู้ระดับนานาชาติ ที่มีหลักสูตรด้านอสังหาฯที่ครอบคลุมที่สุดแห่งนึง จึงได้เล็งเห็นความสำคัญของเรื่องนิติบุคคล ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการบริหาร การจัดตั้ง จึงได้เปิดสอนหลักสูตร การจัดตั้ง-บริหารนิติบุคคลบ้านจัดสรร/อาคารชุด (RE142) ขึ้นมาเพื่อหวังว่าจะเป็นตัวช่วยให้กับผู้ที่สนใจหรือเหล่านิติบุคคลได้เข้ามาเสริมสร้างความรู้ความเข้าใจ และอัพเดทข้อมูลใหม่ๆ ให้เท่าทันลูกบ้านและพร้อมรับมือกับทุกๆปัญหาที่จะเกิดขึ้นให้สามารถแก้ไขได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเป็นมืออาชีพนั่นเอง

 



 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e


ขอขอบคุณ: ddpropert

8

อื่นๆทั่วไป / ภาระจำยอมกับทาง จำเป็นคืออะไร ต่างกันอย่างไร? พร้อมตัวอย่าง หนังสือ จด ภาระจำยอม

« เมื่อ: พฤศจิกายน 30, 2023, 11:03:25 am »

ภาระจำยอมกับทาง จำเป็นคืออะไร ต่างกันอย่างไร? พร้อมตัวอย่าง หนังสือ จด ภาระจำยอม
 



 

หลายคนคงสงสัยว่าภาระจำยอมกับทาง จำเป็น คืออะไร? แตกต่างกันอย่างไร? เพราะทั้ง 2 อย่างนี้มีความคล้ายคลึงกันมาก เพราะการใช้ประโยชน์ที่ดินในแต่ละครั้งมักจะพบปัญหาในเรื่องของภาระจำยอมกับทาง จำเป็น ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงได้รวบรวมข้อมูลข้อแตกต่างเกี่ยวกับ ภาระจำยอม และ ทาง จำเป็น มาให้ผู้อ่านทุกท่านได้ทำความเข้าใจและเรียนรู้ไปพร้อมๆกัน ไปดูกันเลย

 

ภาระจำยอม คือ สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่กำหนดขึ้นโดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยถูกกล่าวถึงไว้ในหลายมาตรา โดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยกมาแต่มาตราหลักคือ มาตรา 1387 ที่บัญญัติไว้ดังนี้

 

“มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น”

 

ภาระจำยอมจำเป็นต้องประกอบไปด้วยอสังหาริมทรัพย์ 2 อย่างด้วยกัน ดังนี้
1. อสังหาริมทรัพย์ที่รับภาระจำยอม ซึ่งในกฎหมายเรียกว่า "ภารยทรัพย์"
2. อสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอม ซึ่งในกฎหมายเรียกว่า "สามยทรัพย์"

ดังนั้นภาระจำยอมจึงเกิดได้ทั้งทางนิติกรรม หรือคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายทั้งเจ้าของภารยทรัพย์ และเจ้าของสามยทรัพย์ที่มีการทำสัญญาตกลงกันให้มีภาระจำยอมเกิดขึ้น หรืออาจเกิดโดยนิติเหตุ คือ เกิดจากข้อเท็จจริงที่สามยทรัพย์ได้ประโยชน์บางอย่างมากกว่าภารยทรัพย์ จนได้ภาระจำยอม ซึ่งผลทางกฎหมายแล้ว คือ สามารถใช้ได้เป็น 10 ปีขึ้นไป

 

ดังนั้นภาระจำยอมจึงเกิดได้ทั้งทางนิติกรรม หรือคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายทั้งเจ้าของภารยทรัพย์ และเจ้าของสามยทรัพย์ที่มีการทำสัญญาตกลงกันให้มีภาระจำยอมเกิดขึ้น หรืออาจเกิดโดยนิติเหตุ คือ เกิดจากข้อเท็จจริงที่สามยทรัพย์ได้ประโยชน์บางอย่างมากกว่าภารยทรัพย์ จนได้ภาระจำยอม ซึ่งผลทางกฎหมายแล้ว คือ สามารถใช้ได้เป็น 10 ปีขึ้นไป

 

ภาระจำยอมเป็นสิทธิที่ติดตัวอสังหาฯ ไม่ใช่สิทธิที่อยู่กับเจ้าของทรัพย์ เช่น ภาระจำยอมประเภททาง ก็จะเป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์ให้ผู้ที่อยู่อาศัยหรือใช้สอยสามยทรัพย์นั้นสามารถใช้ทางภาระจำยอมบนภารยทรัพย์ได้เสมอ ไม่ว่าเจ้าของสามยทรัพย์หรือเจ้าของภารยทรัพย์นั้นจะเปลี่ยนไปเป็นใครก็ตาม หากภาระจำยอมประเภททางผ่านของสาธารณูปโภค เช่นสายไฟฟ้า ท่อประปา หรือสายโทรศัพท์ ก็จะเป็นประโยชน์ให้แก่สามยทรัพย์นั้นสามารถเชื่อมต่อสาธารณูปโภคผ่านภาระจำยอมบนภารยทรัพย์ได้เลยเช่นกัน

 

ทาง จำเป็น คือ สิทธิในอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งที่ถูกกำหนดขึ้นโดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เหมือนกับภาระจำยอม ซึ่งมีบทบัญญัติอยู่หลายมาตรา แต่จะยกมาแต่มาตราหลัก คือมาตรา 1349 ซึ่งบัญญัติไว้แบบนี้ครับ

 

“มาตรา 1349 ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธรณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านให้ใช้ความในวรรคก่อนบังคับ ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นไปได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหาย อันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้”

 



 

 

ซึ่งทางจำเป็นจะเกิดขึ้นได้ในกรณีที่ที่ดินแปลงหนึ่งถูกที่ดินอีกแปลงล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมสามารถผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ไปสู่สาธารณะได้ แต่ต้องเป็นเพียงทางที่จำเป็นเท่านั้น และสร้างความเสียหายให้กับที่ดินนั้นน้อยที่สุด ซึ่งทางจำเป็นเป็นเรื่องของข้อเท็จจริงหรือที่เรียกว่านิติเหตุ คือ เกิดข้อเท็จจริงที่กฎหมายกำหนดไว้ดังกล่าวมาแล้วข้างต้น จึงทำให้เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมมีสิทธิฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอทางจำเป็นได้ โดยไม่มีกรณีที่เจ้าของที่ดิน 2 แปลงจะตกลงกันกำหนดทางจำเป็นขึ้นอย่างภาระจำยอมนั่นเอง

 

ข้อเหมือนของภาระจำยอมและทาง จำเป็น
เป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์เหมือนกัน

เป็นเรื่องการใช้ทางระหว่างอสังหาริมทรัพย์สองอย่างเหมือนกัน

 

ข้อแตกต่างของภาระจำยอมและทาง จำเป็น
ภาระจำยอมเกิดได้ทั้งทางนิติกรรม คือ การทำสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดิน 2 แปลง และทางนิติเหตุ คือเกิดจากข้อเท็จจริงที่มีกฎหมายกำหนดผลไว้ แต่ทางจำเป็นเกิดขึ้นจากนิติเหตุเท่านั้น

ภาระจำยอมมีได้หลายชนิดทั้งที่เป็นทาง หรืออาจเป็นภาระจำยอมในลักษณะอื่น ๆ เช่น เพื่อการเชื่อมต่อสาธารณูปโภคก็ได้ แต่ทางจำเป็นมีแค่เรื่องใช้ทางเท่านั้น

ภาระจำยอมโดยนิติกรรมต้องจดทะเบียนมิเช่นนั้นไม่บริบูรณ์ คือเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่อาจยกขึ้นต่อสู้กับบุคคลภายนอกได้ แต่ภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย (คือได้ใช้ภาระจำยอมนั้นมา 10 ขึ้นไป) และทางจำเป็น เป็นข้อจำกัดสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1338 ไม่ต้องจดทะเบียน

แต่ในทางความเป็นจริงแล้วการได้ภาระจำยอมโดยอายุความและทางจำเป็นเป็นเรื่องที่คู่พิพาทต้องอาศัยการใช้สิทธิทางศาลตัดสิน และเมื่อมีคำพิพากษาแล้วก็มักจะนำคำพิพากษาไปจดทะเบียนอยู่แล้ว

 

ภาระจำยอมอาจมีค่าทดแทนหรือไม่ก็ได้ แต่ทางจำเป็นต้องมีค่าทดแทนเสมอ

ภาระจำยอมประเภททางจะมีขนาดทางเท่าใดก็ได้ แต่ทางจำเป็นต้องมีขนาดเพียงเท่าที่จำเป็นและทำให้ที่ดินแปลงที่ถูกผ่านเสียหายน้อยที่สุด ถ้าหากมีที่ล้อมหลายแปลง ก็ต้องเลือกผ่านแปลงที่จะทำให้ต้องตัดทาง และสร้างความเสียหายน้อยที่สุด



 

ตัวอย่าง หนังสือ จด ภาระจำยอม
 

>>> ตัวอย่าง หนังสือ จด ภาระจำยอม <<<
 

เป็นอย่างไรกันบ้างครับ คงจะได้รับความรู้ไม่มากก็น้อยจากบทความนี้ที่แอดมินนำมาฝากกันนะครับ แอดมินมักพูดเสมอในทุกๆบทความที่ผ่านมาก่อนหน้านี้ว่า การทำธุรกรรมสัญญาหรือเรื่องอะไรก็ตามที่เกี่ยวกับอสังหาฯ มีความสำคัญเป็นอย่างมาก ทุกคนจำเป็นต้องรู้ เข้าใจ และศึกษารายละเอียดรวมไปถึงเงื่อนไขให้เข้าใจและชัดเจนมากที่สุด เพื่อการดำเนินการด้านอสังหาฯไม่ว่าจะเพื่อธุรกรรมในด้านใดก็ตาม โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบันอบรมระดับนานาชาติ ที่มีหลักสูตรด้านอสังหาฯครอบคลุมที่สุดแห่งหนึ่ง จึงได้เล็งเห็นความสำคัญเกี่ยวกับความรู้ด้านอสังหาฯมาโดยตลอด

 

จึงเปิดหลักสูตร สัมมนา อบรมเป็นจำนวนมาก ทั้งระยะสั้นและระยะยาวเพื่อรองรับและตอบสนองต่อความต้องการของผู้ที่ต้องการเสริมสร้างความรู้ความสามารถให้กับตนเองในด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นการสร้างความเข้าใจ อาวุธ และสิ่งต่างๆไปต่อยอดกับการทำงานและด้านอื่นๆตามวัตถุประสงค์ของผู้เข้าอบรมที่มาเรียนกับเรา หากท่านใดสนใจสามารถดูรายละเอียดหลักสูตรของทาง โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เลย >>> รวมหลักสูตร <<<

 



 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณ: ddproperty

9

โปรโมทเว็บไซต์ / ไม้กฤษณา…ไม้สร้างมูลค่าและประโยชน์

« เมื่อ: พฤศจิกายน 24, 2023, 10:38:20 am »

ไม้กฤษณา…ไม้สร้างมูลค่าและประโยชน์
 


 

หลายคนทราบหรือไม่ว่าต้นไม้ที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจนั้น สามารถนำมาประเมินมูลค่าได้ และมีมูลค่ามหาศาลด้วย วันนี้โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาอธิบายให้หลายๆคนที่สนใจ หรือแปลกใจว่าไม้กฤษณานั้นสามารถประเมินมูลค่าได้หรือ?? โดยวันนี้เราจะพูดถึงเรื่องของ “ประโยชน์และมูลค่าทางเศรษฐกิจ” นั่นเอง งั้นเราไปดูข้อมูลพร้อมๆกันเลย

 

ขออ้างอิงข้อมูลจากเว็บไซต์ (disthai.com) ในบทความเรื่อง “กฤษณา งานวิจัยและสรรพคุณ” (https://t.ly/oSPxm) ได้พูดถึงเรื่องของไม้กฤษณาไว้ดังนี้

 


 

ชื่ออื่นๆหรือชื่อท้องถิ่น: ปอห้า(ภาคเหนือ), ไม้หอม (ภาคตะวันออก), ไม้พวงมะพร้าว (ภาคใต้), สีเสียดน้ำ (บุรีรัมย์), ตะเกราน้ำ (จันทบุรี), กายูการู, กายูกาฮู, กายูดึงปู(ปัตตานี,มาเลเซีย) ซควอเซ ซควอสะ(กะเหรี่ยงแม่ฮ่องสอน), ติ่มเฮียง(จีน)

 

ชื่อทางวิทยาศาสตร์: แต่ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่า กฤษณา เป็นน้ำมันหรือยางที่สร้างขึ้นในเนื้อไม้ของพืชในสกุล Aquilaria ซึ่งมีอยู่ประมาณ 15 ชนิด แต่ในที่นี้จะขอกล่าวถึงแต่ชนิดที่พบได้ในประเทศไทยเท่านั้น โดยใน ประเทศไทยสามารถพบได้ 4 ชนิด คือ Aquilaria baillonil, Aquilaria crassna Pierre, Aquilaria malaccensis Lamk. (ชื่อพฤกษศาสตร์พ้อง Aquilaria agallocha Roxb.) และ Aquilaria subintegra Ding Hau

 

ชื่อสามัญ: Eagle wood, Aglia,Lignum aloes, Calambac, Akyaw, Aloewood, Calambour, วงศ์  THYMELAEACEAE

 

ถิ่นกำเนิดไม้กฤษณา
ไม้กฤษณามีถิ่นกำเนิดในแถบเอเชียเขตร้อน และในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และมีการกระจายพันธุ์ไปใน  อินเดีย ปากีสถาน ศรีลังกา ทิเบต ภูฏาน พม่า จีน ตลอดแหลมมลายู เกาะสุมาตรา เกาะบอร์เนียวและฟิลิปปินส์  สำหรับในประเทศไทยจะมีกฤษณาอยู่ด้วยกัน 4ชนิด แต่ที่พบมากมี 3 ชนิด ได้แก่

1. Aquilaria crassna Pierre พบได้ในป่าดิบชื้นและป่าดิบแล้งทางภาคเหนือ ภาคกลาง และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ
2. Aquilaria malaccensis Lamk (ชื่อพ้อง Aquilaria agallocha Roxb) พบได้ในเฉพาะทางภาคใต้ที่มีความชุ่มชื้น
3. Aquilaria subintegra Ding Hau จะพบได้เฉพาะทางภาคตะวันออกเท่านั้น

 

ประโยชน์และสรรพคุณของไม้กฤษณา

1. ใช้ทำเป็นสบู่เหลว สบู่หอม ทำเป็นยาสระผม เครื่องประทินผิว หรือใช้สำหรับทำสปาเพื่อระงับความเครียด
2. ช่วยป้องกันแมลงต่างๆ ได้เป็นอย่างดี
3. ช่วยกระตุ้นอารมณ์ทางเพศได้
4. บำรุงหัวใจ
5. แก้ลมวิงเวียนศีรษะ
6. บำรุงกำลัง
7. บำรุงธาตุ
8. บำรุงตับและปอดให้ปกติ
9. เป็นยาอายุวัฒนะ
10. แก้อาเจียน
11. แก้ท้องร่วง
12. บำบัดโรคปวดบวมตามข้อ
13. แก้ร้อนใน กระหายน้ำ
14. แก้เสมหะ

 


 

15. แก้ลมซาง ลมอ่อนเพลีย
16. แก้ไข้ ตัวร้อน
17. รักษาโรคผิวหนัง
18. แก้โรคเรื้อน
19. แก้มะเร็ง
20. ทำให้โลหิตไหลเวียนดี
21. เป็นยาคลายเส้น
22. แก้เลือดกำเดา
23. บรรเทาอาการปวดเมื่อย หรือบรรเทาอาการของโรครูมาติซัม
24. ยาขับลม
25. ใช้เป็นยาแก้ปวด
26. แก้อัมพาต
27. รักษาโรคมาลาเรีย
28. ใช้แก้ปวดหน้าอก
29. แก้อาเจียน
30. แก้ไอ
31. แก้หอบหืด

 

โดยไม้กฤษณา ยังสามารถนำไปผสมกับเครื่องหอมได้ทุกชนิด อาทิ น้ำอบไทย น้ำหอมระเหย ธูปหอม ยาหอม ซึ่งชาวอาหรับเองก็นิยมใช้ไม้หอมของต้นกฤษณามาเผาเพื่อใช้ในการอบห้องให้มีกลิ่นหอม ส่วนชาวฮินดูจะนิยมนำมาใช้จุดไฟ เพื่อให้กลิ่นหอมในโบถส์ ส่วนประโยชน์ทั่วไปของไม้กฤษณาคือนำมาทำเฟอร์นิเจอร์ ใช้ในงานก่อสร้างต่างๆ ไม้กระทั้งเปลือกไม้เองก็ยังสามารถมาทำเชือก กระดาษ เสื้อผ้า ย่าม ใช้สานหมวก เป็นต้น

 

ลักษณะทั่วไปของไม้กฤษณา

กฤษณาเป็นไม้ยืนต้นขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ มีความสูงประมาณ 18-30 เมตร วัดขนาดรอบลำต้นได้ความยาวประมาณ 1.5-1.8 เมตร ลำต้นเปลาตรง เปลือกต้นเรียบมีสีเทาอมขาว เปลือกมีความหนาประมาณ 5-10 มิลลิเมตร เมื่ออายุมาก ๆ เปลือกนอกจะแตกเป็นร่องยาวตื้น ๆ ส่วนเปลือกด้านในจะมีสีขาวอมเหลือง ต้นมีรูระบายอากาศสีน้ำตาลอ่อนอยู่ทั่วไป ตามกิ่งอ่อนจะมีขนสีขาวปกคลุมอยู่ เมื่อต้นมีอายุมากๆมักจะมีพูพอนที่โคนต้น

 

ใบเป็นใบเดี่ยว ออกเรียงสลับกัน ลักษณะของใบเป็นรูปรี มีความกว้างประมาณ 3-5 เซนติเมตรและยาวประมาณ 6-11 เซนติเมตร ปลายใบเป็นติ่งแหลม ส่วนโคนใบมน ใบเป็นสีเขียว ขอบใบเรียบ แผ่นใบค่อนข้างหนา เรียบและเกลี้ยง มีขนขึ้นประปรายอยู่ตามเส้นใบด้านล่าง ก้านใบยาวประมาณ 0.2-0.7 เซนติเมตร ดอก ออกเป็นช่อตามซอกใบ ดอกมีสีเขียวอมเหลือง กลีบเลี้ยงโคนติดกันเป็นหลอดสั้น ปลายแยกเป็น 5 แฉก ติดทน กลีบดอก 5 กลีบ เกสรเพศผู้มี 10 อัน

 


 

ผลเป็นรูปกลมรี ผลยาวประมาณ 2.5 เซนติเมตรและกว้างประมาณ 1.5-2 เซนติเมตร มีเส้นแคบตามยาวของผล ผิวของผลมีลักษณะขรุขระเป็นลายสีเขียว และมีขนละเอียดสั้น ๆ คล้ายกำมะหยี่ขึ้น ผลเมื่อแก่จะแตกและอ้าออก ภายในผลมีเมล็ดประมาณ 1-2 เมล็ด มีสีน้ำตาลเข้ม ลักษณะกลมรี ขนาดประมาณ 5-6 มิลลิเมตร มีหางเมล็ดสีส้มหรือสีแดง ปกคลุมไปด้วยขนสั้นนิ่มสีแดงอมน้ำตาล

 

ไม้กฤษณาจะมีทั้งแบบเนื้อไม้ปกติและแบบเนื้อไม้หอมที่มีน้ำมันกฤษณา โดยเนื้อไม้ปกติจะมีสีขาวนวลเมื่อตัดใหม่ ๆ และต่อมาจะเปลี่ยนเป็นสีน้ำตาลอ่อน เนื้อไม้เป็นเสี้ยนตรง หยาบปานกลาง เลื่อยได้ง่าย ขัดเงาได้ไม่ดี ไม่ค่อยทนทานนัก เมื่อนำมาแปรรูปเสร็จก็ควรรีบกองผึ่งให้แห้งโดยเร็ว ส่วนเนื้อไม้หอมที่มีน้ำมันจะมีสีดำ หนักและจมน้ำได้ ซึ่งคุณภาพของเนื้อไม้ชนิดนี้จะขึ้นอยู่กับปริมาณของน้ำมันภายในเซลล์ต่าง ๆ ของเนื้อไม้ นอกจากนี้คุณภาพของไม้กฤษณายังที่มีน้ำมันสามารถแบ่งออกเป็น 4 เกรด ได้แก่

 

เกรด 1 หรือที่เรียกว่า "ไม้ลูกแก่น" ส่วนต่างประเทศจะเรียกว่า "True agaru" เกรดนี้จะมีน้ำมันสะสมอยู่เป็นจำนวนมาก กระจายอยู่ทั่วเนื้อไม้ ทำให้เนื้อไม้มีสีดำ มีน้ำหนักเป็น 1.01 เท่าของน้ำหรือหนักกว่าจึงทำให้จมน้ำได้ มีกลิ่นหอมคล้ายกับกลิ่นจันทน์หิมาลัยและอำพันขี้ปลา เมื่อนำมาเผาไฟจะให้เปลวไฟโชติช่วงและมีกลิ่นหอม (ราคา 15,000-20,000 บาท/กิโลกรัม)

 

เกรด 2 เกรดนี้จะมีน้ำมันและกลิ่นหอมรองลงมา โดยเนื้อไม้สีจะจางออกทางน้ำตาล ต่างประเทศจะเรียกว่า "Dhum"โดยสีเนื้อไม้จะจางออกน้ำตาล และมีน้ำหนักเบากว่าน้ำ มีกลิ่นหอมเหมือนน้ำมันดอกยี่สุ่น ซึ่งเมื่อนำมากลั้นจะได้น้ำมันหอมระเหยที่เรียกว่า agarattar

 

เกรด 3 มีน้ำมันและกลิ่นหอมรองลงมา มีน้ำหนักเบากว่าน้ำ หรือมีน้ำหนักเป็น 0.62 เท่าของน้ำ จึงทำให้ลอยน้ำ

 

เกรด 4 เกรดนี้จะมีกลิ่นหอมและน้ำมันสะสมอยู่น้อย มีน้ำหนักเป็น 0.39 เท่าของน้ำ จึงทำให้ลอยน้ำ

 

ทุกคนเมื่ออ่านมาถึงตรงนี้แล้วพอจะเข้าใจหรือไม่ว่าเพราะเหตุอะไรไม้กฤษณาถึงมีมูลค่าทางเศรษฐกิจ และจำเป็นจะต้องทำการประเมินค่าเพื่อให้ได้มูลค่า จะเห็นได้จากสรรพคุณ รวมไปถึงเกรดต่างๆของไม้ที่บ่งบอกถึงความเป็นไม้เศรษฐกิจที่สามารถสร้างรายได้ ได้อย่างมหาศาลนั่นเอง ดังนั้น บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เป็นศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่า จึงได้มีการประเมินมูลค่าไม้กฤษณาหลายครั้ง เนื่องจากว่าเป็นไม้ทางเศรษฐกิจสร้างมูลค่าได้ และยังเป็นงานที่ทางบริเองก็เชี่ยวชาญและทำมาโดยตลอดนั่นเอง

 

AREA

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณ:  AREA แถลง ฉบับที่ 974/2566: วันศุกร์ที่ 17 พฤศจิกายน 2566

10

โปรโมทเว็บไซต์ / โหลดฟรี!! สัญญา เช่า ที่ดิน และสิ่งที่ควรรู้!!

« เมื่อ: พฤศจิกายน 21, 2023, 02:27:05 pm »

 

 

สัญญา เช่า ที่ดิน หรือ Land Lease Agreement ถือเป็นอีกเอกสารที่สำคัญที่ช่วยให้เกิดความง่ายและสะดวก รวมไปถึงถูกต้องเข้าใจตรงกันทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่า ดังนั้น การ เขียน สัญญา เช่า ที่ดิน จึงเป็นสิ่งสำคัญมากที่ทุกคนที่อยู่ในวงการอสังหาฯจะต้องทราบ วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงนำความรู้มาแบ่งปันกัน เพื่อนๆทราบไหมเอ่ยว่า??...สัญญา เช่า ที่ดิน สามารรถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทด้วยกัน


โดยสารมารถแบ่งออกเป็น สัญญา เช่า ที่ดินระยะยาว และสัญญา เช่า ที่ดินระยะสั้น ซึ่งมีเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไปตามวัตถุประสงค์ในการเช่านั้นๆ ดังนั้นสัญญาแต่ละประเภทจะเป็นอย่างไร จะต้องทำสัญญา เช่า แบบไหนจึงจะเหมาะสมไปดูคำตอบกันเลย

 

1. หนังสือสัญญา เช่า ที่ดินระยะยาว
สัญญา เช่า ที่ดินระยะยาวเป็นสัญญาสำหรับการเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3ปีขึ้นไป ซึ่งผู้เช่าจะต้องจดทะเบียนสัญญาเช่า ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่นั้นๆตั้งอยู่ โดยประเภทของสัญญาแบ่งย่อยได้ ดังนี้

 

1.1 สัญญา เช่าธรรมดา

สัญญาที่มีลักษณะเหมือนสัญญาเช่าอสังหาฯทั่วไปที่ผู้เช่าเสียแค่ค่าเช่า

ผู้เช่าไม่สามารถโอนสิทธิในการเช่าได้

ในกรณีที่ต้องฟ้องร้อง ผู้ที่ประสงค์จะฟ้องร้องต้องมีเอกสารสัญญาเช่าที่ชัดเจนถึงจะสามารถยื่นฟ้องได้

กรณีที่ฟ้องร้องกัน ต้องทำภายในระยะเวลาของสัญญา เช่น ทำสัญญาเช่า 3ปี ก็ต้องฟ้องร้องภายในระยะเวลาไม่เกิน 3ปี ตามสัญญาที่ได้ทำไว้

 

1.2 สัญญา เช่าต่างตอบแทน

สัญญาที่ผู้เช่าจะต้องเสียค่าตอบแทนอย่างอื่นตามที่ตกลงกับผู้ให้เช่า นอกเหนือจากค่าเช่า

ผู้เช่าสามารถถ่ายโอนสัญญาเช่าไปยังทายาทได้

กรณีที่มีการปลูกสร้างอาคารบนพื้นที่เช่า ผู้เช่าจะต้องเสียค่าก่อสร้าง และอาคารที่สร้างเสร็จแล้วก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า

กรณีที่อาคารเช่ามีสภาพชำรุด ผู้เช่าจะต้องปรับปรุงต่อเติมเอง

 

TREBS

 

2. หนังสือสัญญา เช่า ที่ดินระยะสั้น
สัญญา เช่า ที่ดินระยะสั้นเป็นสัญญาสำหรับการเช่าที่มีระยะเวลาน้อยกว่า 3ปี ซึ่งกรณีนี้ไม่จำเป็นต้องทำสัญญาที่สำนักที่ดิน โดยมีรายละเอียดดังนี้

 

2.1 ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินด้วยกันเองได้
2.2 ระบุรายละเอียดของ “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” ให้ชัดเจน
2.3 ระบุค่าเช่าให้ชัดเจน
2.4 ระบุระยะเวลาในหารเช่าให้ชั้นเจน ตั้งแต่วันเริ่มต้นที่เช่า จนถึงวันสิ้นสุดการเช่า
2.5 ระบุเงื่อนไขอื่นๆตามที่ตกลงไว้ให้ครบถ้วน
2.6 ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายให้ครบถ้วนและเรียบร้อย

 

ตัวอย่างแบบ สัญญา เช่า ที่ดิน
1. วันที่ทำสัญญา
2. สถานที่ทำสัญญา
3. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
4. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่า
5. ข้อตกลงการเช่า

ข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ได้แก่ ที่อยู่ จำนวนพื้นที่ เลขที่โฉนด วัตถุประสงค์ในการเช่า และกิจกรรมที่จะกระทำในสถานที่เช่า

ระยะเวลาที่ตกลงเช่า

เงินมัดจำล่วงหน้า พร้อมระบุจำนวน วิธีชำระเงิน และกำหนดการชำระเงิน

อัตราค่าเช่าและการชำระค่าเช่า ได้แก่ ผ่านทางธนาคาร การวางเช็ค หรือเงินสด

ผู้เช่าตกลงจะจ่ายค่าภาษีที่ดินให้แก่ผู้เช่า

ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่ใช้ที่ดินทำการอื่นนอกเหนือจากที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า

ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่เช่าช่วงที่ดินที่เช่า เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า

ผู้เช่าตกลงจะอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนผู้ให้เช่าเมื่อมาตรวจที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด

หากผู้ให้เช่าขายที่ดินก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุด ผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งต่อผู้เช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนด

หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์บอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตาม หรือบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายตามสมควรได้

หากผู้เช่ามีเหตุต้องออกจากที่ดินให้เช่าไม่ว่าจะด้วยเหตุใดก็ตาม ผู้เช่าไม่สามารถเรียกค่าเสียหายหรือค่ารื้อถอนสิ่งก่อสร้างจากผู้ให้เช่าได้

ในวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดิน ผู้เช่าได้ตรวจตราที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) แล้วว่ามีสภาพสมบูรณ์ต่อการเช่า และได้รับการส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าอย่างเรียบร้อย

6. ลงลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่า

 

>>> ดาวน์โหลด สัญญา เช่า ที่ดิน <<<
 

จะเห็นได้ว่าการทำสัญญา เช่า ที่ดินไม่ว่าจะระยะสั้นหรือยาวล้วนต้องมีความระเอียด รอบคอบหากตกหล่นส่วนใดส่วนหนึ่งอาจทำให้เกิดการทะเลาะวิวาทขึ้นมาได้ หรือบางกรณีอาจถึงขั้นขึ้นศาลฟ้องร้อง ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เป็นสถาบันอบรมระดับนานาชาติ จึงให้ความสำคัญเกี่ยวกับความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก จึงได้จัดคอร์สอบรมด้านอสังหาฯทั้งแบบระยะสั้นและระยะยาวขึ้นเพื่อให้คนที่สนใจหรืออยู่ในวงการได้หาความรู้และศึกษานั่นเอง

 

TREBS

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e


ขอขอบคุณ: ddproperty

11

โปรโมทเว็บไซต์ / หนังสือ มอบอำนาจ ที่ดิน (ท.ด.21) คืออะไร วิธีกรอก และแบบฟอร์มดาวน์โหลดฟรี!

« เมื่อ: พฤศจิกายน 16, 2023, 10:03:25 am »

หนังสือ มอบอำนาจ ที่ดิน (ท.ด.21) คืออะไร วิธีกรอก และแบบฟอร์มดาวน์โหลดฟรี!

 


 

หนังสือ มอบอำนาจ ที่ดิน (ท.ด.21) คืออะไร วิธีกรอก และดาวน์โหลดเอกสาร
 

หนังสือ มอบอำนาจ ที่ดิน (ท.ด.21) เป็นหนึ่งในเอกสารที่ทำให้ในยุคที่มีการซื้อขายที่ดินโดยง่าย และมีความวุ่นวายในเรื่องของเอกสาร การมอบอำนาจให้ใครสักคนนึงเพื่อดำเนินการและกระทำธุรกรรมต่างๆแทนเรานั้นคงจะเป็นเรื่องดีไม่ใช่น้อย ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะขอนำเสนอหนังสือมอบอำนาจ(ท.ด.21) ซื้อ-ขายที่ดิน พร้อมข้อควรระวังที่ทุกคนควรรู้

 

ก่อนอื่นเลยการมอบอำนาจให้ใครสักคนมีสิทธิ์มีอำนาจในการตัดสินใจหรือดำเนินการนั้นไม่ใช่เรื่องที่หลายๆคนจะไว้วางใจได้ เนื่องจากมูลค่าของทรัพย์สินอย่างที่ดิน หรืออสังหาฯอื่นๆนั้นค่อนข้างสูง ดังนั้นการที่จะมอบอำนาจให้ใครเพื่อทำอะไรก็ตามจึงต้องอาศัยความรอบครอบและระมัดระวังอย่างมาก ซึ่งผู้ขายและนักลงทุนจึงจำเป็นต้องทราบข้อมูล ข้อควรระวัง และตัวอย่างเพื่อความเข้าใจ ความชัดเจน อย่างครบถ้วน

 

หนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21 คืออะไร
หนังสือมอบอำนาจที่ดิน หรือที่เรียกันว่า ท.ด.21 คือ เอกสารสำคัญที่เจ้าของที่ดินร่างขึ้นเพื่อมอบให้กับผู้แทนที่จะไปดำเนินการซื้อ ขาย หรือโอนให้กับเจ้าของที่ดินนั่นๆ โดยการมอบอำนาจที่ดินจำทำให้ผู้แทนมีสิทธิ์และอำนาจเสมือนกับเจ้าของที่ดินนั้นดำเนินการด้วยตนเองทุกอย่าง โดยหนังสือมอบอำนาจที่ดิน มี 2 แบบ คือ สำหรับที่ดินที่มีโฉนด และสำหรับที่ดินที่ยังไม่มีโฉนด ซึ่งหากจะใช้กระดาษอื่นในการร่างหนังสือมอบอำนาจที่ดิน ก็อนุโลมให้สามารถทำได้ เพียงแต่ต้องยึดตามแบบของกรมที่ดิน เพื่อรายละเอียดที่ชัดเจนและถูกต้อง

 

ข้อควรระวังในการทำหนังสือมอบอำนาจที่ดิน
หนังสือมอบอำนาจที่ดิน (ท.ด.21) เป็นสิ่งที่อำนวยความสะดวกให้กับเจ้าของที่ดินก็จริง แต่เนื่องจากเอกสารที่มอบสิทธิ์และอำนาจให้ตัวแทน เพื่อทำธุรกรรมต่างๆได้อย่างเต็มที่ เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดตามมาในภายหลัง เจ้าของที่ดินจึงควรรู้ และระมัดระวังในจการทำหนังสือมอบอำนาจที่ดินให้ครบถ้วน ดังนี้

 



 

ให้กรอกเครื่องหมายหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น เช่น ตึก บ้านเรือน โรง ให้ชัดเจน

ให้ระบุเรื่องและอำนาจจัดการให้ชัดเจนว่า มอบอำนาจให้ทำอะไร เช่น ซื้อขาย จำนอง ฯลฯ ถ้ามีเงื่อนไขพิเศษเพิ่มเติมก็ให้ระบุไว้ด้วย

อย่ากรอกข้อความให้ต่างลายมือและใช้น้ำหมึกต่างสีกัน ถ้าใช้เครื่องพิมพ์ดีดก็ต้องเป็นเครื่องเดียวกัน

ถ้ามีการขูดลบ ตกเติม แก้ไข ขีดฆ่า ให้ระบุว่า ขีดฆ่าตกเติมกี่คำ และผู้มอบอำนาจต้องลงลายมือชื่อกำกับไว้ด้วยทุกแห่ง

ก่อนกรอกหรือพิมพ์ข้อความครบถ้วน อย่าลงลายมือชื่อผู้มอบอำนาจเพื่อยืนยันว่าถูกต้องตามความประสงค์แล้ว หรืออย่าลงชื่อในกระดาษเปล่าซึ่งยังมิได้กรอกข้อความเป็นอันขาด

ให้มีพยานอย่างน้อย 1 คน ถ้าผู้มอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือ ต้องมีพยาน 2 คน โดยพยานต้องเซ็นชื่อ จะพิมพ์ลายนิ้วมือไม่ได้ ถ้าภรรยาเป็นผู้รับมอบอำนาจต้องให้สามีลงชื่อเป็นพยานและให้บันทึกความยินยอมเป็นหนังสือด้วย

สำหรับหนังสือมอบอำนาจที่ดินที่ทำในต่างประเทศ ควรให้สถานทูตหรือสถานกงสุลหรือ Notary Public (อ่านว่า โนตารีปับลิก หมายถึง เจ้าพนักงานที่มีหน้าที่รับสาบานและรับรองเอกสารบางอย่างโดยการลงลายมือชื่อและประทับตรา เพื่อให้เอกสารมีความน่าเชื่อถือและใช้ยืนยันในต่างประเทศได้) รับรองเอกสารด้วย

เอกสารที่ต้องใช้ประกอบหนังสือมอบอำนาจที่ดิน (ท.ด.21)
สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
ดาวน์โหลดตัวอย่างหนังสือมอบอำนาจ
คลิก >>> หนังสือมอบอำนาจซื้อ <<<
คลิก >>> หนังสือมอบอำนาจขาย <<<

 

เป็นอย่างไรกันบ้างกับข้อมูลและตัวอย่างหนังสือมอบอำนาจที่ทางเรานำมาฝาก คงทำให้หลายๆคนอ่านแล้วเข้าใจและรู้จักมากขึ้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นสถาบันอบรมระดับนานาชาติ จึงเล็งเห็นความสำคัญในความรู้ด้านอสังหาฯ จึงได้เปิดและจัดอบรมหลักสูตรมากมายทั้งระยะสั้นและระยะยาว

 


 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (คุณสัญชัย)
Email: lek2@area.co.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณ: DDproperty , kasikornbank

12

โปรโมทเว็บไซต์ / โรงแรมทั่วโลกเทคโอเวอร์ จะรู้มูลค่าประเมินค่าได้อย่างไร??

« เมื่อ: พฤศจิกายน 15, 2023, 01:27:49 pm »

โรงแรมทั่วโลกเทคโอเวอร์ จะรู้มูลค่าประเมินค่าได้อย่างไร??
 



 

ช่วงที่การท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัวนักลงทุนหลายๆท่านคงเริ่มกลับมาสนใจธุรกิจโรงแรมมากขึ้นอีกครั้ง วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาอธิบายเรื่อง “การประเมินค่าโรงแรม” เพื่อเป็นความรู้ให้กับนักลงทุนว่า หากต้องการที่จะเข้าซื้อกิจการหรือเรียกอีกอย่างว่าการเทคโอเวอร์โรงแรมนั้น จะสามารถทำได้อย่างไร โดยหลักการประเมินดังกล่าวนี้เป็นหลักที่ใช้ได้กับโรงแรมทั่วโลกเลย

 

ก่อนอื่นเราต้องรู้ว่าโรงแรมที่เราต้องการจะไปเทคโอเวอร์ ร่วมทุน ควบรวมกิจการ หรืออื่นๆ เป็นต้น ว่าเป็นโรงแรมประเภทไหน เป็นโรงแรมเพื่อการพักผ่อน (resort hotel) โรงแรมหรูหรา (luxury hotel) โรงแรมจัดประชุม (convention hotel) โรงเตี๊ยม (limited services hotel) หรือโรงแรมเช่ายาว โรงเรียนฯ จึงรวบรวมข้อมูลมาให้ดังต่อไปนี้:

 

อัตราการครอบครองห้องพักของโรงแรมแห่งนี้ แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของอัตราดังกล่าว สถานะของโรงแรมที่จะประเมินโดยเปรียบเทียบ

ข้อมูลทางการเงิน โดยเปรียบเทียบแต่อดีต เช่นระยะเวลา 10 ปี รายได้จากส่วนต่าง ๆ เช่น ห้องพัก อาหาร-เครื่องดื่ม (F & B: food and beverage) รายได้อื่น ๆ รวมทั้งรายจ่ายเพื่อการบำรุงรักษา พลังงาน ภาษีและค่าดำเนินการอื่น

แนวโน้มความเปลี่ยนแปลงของโรงแรมนี้โดยเปรียบเทียบ การวิเคราะห์ความเสี่ยง การวิคราะห์ความสามารถของเจ้าของและคณะผู้บริหาร

ข้อมูลการซื้อ-ขาย-เช่าโรงแรมในบริเวณใกล้เคียง

ข้อมูลต้นทุนค่าก่อสร้าง ตกแต่ง ร่วมทั้งค่าที่ดิน

ข้อมูลภาวะตลาดท่องเที่ยวระดับเมือง ภาค ประเทศและภูมิภาคที่เกี่ยวข้อง

ข้อมูลเปรียบเทียบการดำเนินกิจการโรงแรมในเมือง ภาค ประเทศและภูมิภาคใกล้เคียง

 

ในทางปฏิบัติ แม้ข้อมูลการซื้อขายจะหาได้ยาก แต่ก็ต้องพยายามหาเพื่อใช้เป็นข้อมูลหลักฐานที่ชัดเจนและมีความน่าเชื่อถือ ซึ่งอีกอย่างที่สำคัญคือการเปรียบเทียบระหว่างโรงแรมต่าง ๆ ต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ กลุ่มบุคคลหนึ่งที่สามารถจะช่วยให้ความรู้ได้ก็คือผู้บริหารโรงแรมต่าง ๆ ซึ่งถือเป็นผู้รู้ในวงการ (industrial expert) และรู้ดีในเรื่องของภาวะตลาด คู่แข่งและทิศทางในอนาคต ยิ่งกว่านั้น ผู้ประเมินยังต้อง “ทำความสะอาด” ข้อมูลที่ได้ทั้งจากภายในและภายนอกโรงแรมที่ประเมินให้ดีเพื่อว่า จะได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้ อันจะนำไปสู่การวิเคราะห์ที่เชื่อถือได้ต่อไป

 



 

ขั้นตอนการดำเนินการ สามารถสรุปได้ดังนี้

การประเมินสถานะและสถานการณ์ตลาดของโรงแรมที่จะประเมินเชิงเปรียบเทียบว่าอยู่ในห้วงไหนของวัฏจักรชีวิตธุรกิจ เพื่อใช้พิจารณาการประมาณการกระแสรายได้ ระยะเวลาการรับรู้รายได้ และความผันแปรในอนาคต

การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง (ถนน ทางเข้า การเข้าถึง การมองเห็น ที่จอดรถ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ ผังเมือง) เพื่อการกำหนดความอ่อนไหว (sensitivity) ของรายได้ในอนาคต

วิเคราะห์รายได้สุทธิ ด้วยการศึกษาเกี่ยวกับกระแสรายได้จากทุกแหล่ง ค่าใช้จ่าย อัตราว่าง ค่าบำรุงรักษา ฯลฯ ซึ่งเป็นรายการที่สมควรทั้งหมด รายได้สุทธินี้อาจเป็น ณ ปีหนึ่ง หรือเป็นการประมาณการกระแสรายได้ก็ได้

ประมาณการอัตราผลตอบแทนจากข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา ประกอบกับการประมาณการความอ่อนไหวในอนาคต

ดำเนินการวิเคราะห์มูลค่าตามวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (income approach to value) ซึ่งหากนำมาวิเคราะห์โดยตรง (direct capitalization approach) ก็คือการใช้วิเคราะห์ตามสูตรพื้นฐาน คือ มูลค่า = รายได้สุทธิ หารด้วยอัตราผลตอบแทน หรือ เพื่อการวิเคราะห์ตามกระแสเงินสดในระยะยาว (DCF: discounted cashflow)พร้อมด้วยสมมติฐานต่าง ๆ

ความจริงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็ควรใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าเป็นสำคัญ แต่เพื่อการเปรียบเทียบผล การทบทวนมูลค่าที่ประเมินได้และอาจนำไปสู่การปรับปรุงตัวเลขที่วิเคราะห์ได้ ก็ควรทำการประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบตลาด (market approach to value) และการประเมินโดยวิธีต้นทุน (cost approach to value) ด้วย

 

ข้อสังเกตุ:

อัตราผลตอบแทนในการลงทุนโรงแรม สามารถหาได้จาก “สรุปอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 (https://t.ly/mye8c) ซึ่งจัดทำทุกปีโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย เพียงแต่ในช่วงโควิด-19 (พ.ศ.2563-2565) ไม่ได้กำหนดอัตราผลตอบแทนไว้ ทั้งนี้โดยที่ปี 2566 สถานการณ์ฟื้นคืนและจะได้กำหนดอีกครั้งในสิ้นปี 2566 นี้ ดังนั้นจึงอาจอนุโลมใช้อัตราผลตอบแทนในปี 2562 ไปพลางก่อน หรืออาจวิเคราะห์จากการสำรวจตลาด การการวิจัยเชิงคุณภาพจากการสัมภาษณ์ผู้บริหารโรงแรมแต่ละแห่ง เป็นต้น

การวิเคราะห์ด้วย DCF นั้น มักใช้สำหรับโรงแรมใหม่ๆ ที่รายได้ยังไม่เสถียรเป็นสำคัญ แต่ถ้าเป็นในกรณีโรงแรมที่ดำเนินการตามปกติอยู่แล้ว ก็อาจใช้วิธี Direct Capitalization ได้เลย โดยใช้รายได้หารด้วยอัตราผลตอบแทนในการลงทุน และระยะเวลาที่จะเก็บกินได้ เช่น โรงแรมนี้ยังสามารถเก็บกินได้อีก 40 ปี ปีหนึ่งก็มีอัตราค่าเสื่อมที่ 2.5% บวกกับอัตราผลตอบแทนที่ 7% (แล้วแต่กรณี) และอาจบวกด้วยความเสี่ยง ซึ่งแล้วแต่ในแต่ละทำเล ประเภทโรงแรม เป็นต้น

ข้อมูลประกอบการวิเคราะห์ราคา รายได้ อัตราผลตอบแทน ยังสามารถหาเปรียบเทียบได้ตามแหล่งข้อมูลออนไลน์ต่างๆ เพื่อนำมาประกอบการประเมินค่าทรัพย์สิน ยิ่งในกรณีโรงแรมของเราอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ เราอาจต้องซื้อชุดข้อมูลจาแหล่งที่น่าเชื่อถือในต่างประเทศ ซึ่งมีอยู่หลายแหล่ง โดยมีค่าใช้จ่ายในการซื้อข้อมูลอยู่ไม่น้อยเช่นกัน

 


 

สำหรับโรงแรมที่เราต้องการไปเทคโอเวอร์มาแต่ถูกเวนคืนขึ้นมานั้น ก็จำเป็นจะต้องได้ค่าทดแทน และมาดูภาครัฐควรจะจ่ายค่าทดแทนการเวนคืนอย่างไรบ้าง ดังนี้

 

1. ราคาโรงแรมในส่วนที่เสียไปตามราคาตลาด สิ่งแรกที่เราพึงได้ก็คือค่าทดแทนตามราคาตลาด (Market Price) ทั้งนี้เพื่อความพึงพอใจของผู้ถูกเวนคืน

 

2. ความด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เหลือจากการเวนคืน (Severance Damage) ในการเวนคืนถ้าเวนคืนทั้งผืน ทั้งแปลง ก็จบไป แต่ถ้าทำให้ทรัพย์สินส่วนที่เหลืออยู่เสียหาย เช่น

เวนคืนแล้วที่ดินเหลือเป็นสามเหลี่ยมชายธง ทำธุรกิจโรงแรมไม่ได้ ส่วนที่เหลือรัฐก็พึงซื้อหรือเวนคืนไปด้วย

พอเวนคืนแล้วที่ดินส่วนลึกของที่ดินตื้นเกินไป เมื่อจะก่อสร้างก็มีข้อบังคับเรื่องระยะร่น ทำให้ไม่สามารถก่อสร้างอาคารต่างๆ ได้เท่าที่ควร เป็นต้น

 

กรณีตัวอย่างเช่น ที่ดินโรงแรมแต่เดิมเป็นแปลงใหญ่ 1,000 ตารางวา มีราคา 1,000 ล้านบาท แต่พอเวนคืนไปครึ่งหนึ่งเหลือ 500 ตารางวา ราคาที่ดินคงไม่ใช่เหลือแค่ 500 ล้าน อาจทำให้ราคาต่ำกว่าที่จะเป็นเหลือเพียง 400 ล้าน ค่าทดแทนจึงไม่ใช่เพียงแค่ 500 ล้าน แต่คงเป็น 600 ล้านบาท เป็นต้น

 

3. ค่าทดแทนความเสื่อมค่าหรือเสื่อมราคาลงทั้งนี้เป็นผลจากการรบกวนสิทธิ (Depreciation and Actionable Nuisance) ถือเป็นค่าทดแทนความเสียหายที่บุคคลได้รับโดยตรงทั้งนี้เป็นผลเนื่องจากการเวนคืนที่ดินที่หรืออาจเรียกว่า Injurious Affection เช่น โรงแรมถูกเวนคืนทำทางด่วน มีเสียงรบกวนตลอดเวลา ผู้ที่ถูกเวนคืนก็ควรได้รับค่าทดแทนเช่นกัน


4. ผลกระทบทางลบของการเวนคืนต่อเจ้าของทรัพย์สิน (Disturbance) เช่น การเสียค่าขนย้าย การสูญเสียทำเลการค้า เป็นต้น ดูอย่างการก่อสร้างสะพานพระปกเกล้า ทำให้ตึกแถววัดประยูรวงศาวาสเสียทำเลการค้าไปอย่างเด่นชัด ก็พึงมีการจ่ายค่าทดแทนเช่นกัน

 

ดังนั้น ในการประเมินค่าโรงแรมเพื่อการเทคโอเวอร์ จึงต้องคิดหลายทางเพื่อประกอบความมั่นใจในการลงทุนเพราะมีในเรื่องของการเปรียบเทียบกับที่อื่นๆซึ่งมีความละเอียดอ่อนเป็นอย่างมาก ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นสถาบันอบรมด้านอสังหาฯ ระดับนานาชาติที่มีหลักสูตรด้านอสังหาฯที่ครอบคลุมที่สุดแห่งหนึ่ง จึงเล็งเห็นถึงความสำคัญของการทำประเมินค่าอสังหาฯจึงได้เปิด หลักสูตร ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งรูปแบบระยะสั้น และระยะยาว

 


 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (คุณสัญชัย)
Email: lek2@area.co.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e


ขอขอบคุณ: AREA แถลง ฉบับที่ 878/2566: วันพุธที่ 18 ตุลาคม 2566

13

โปรโมทเว็บไซต์ / โรงแรมทั่วโลกเทคโอเวอร์ จะรู้มูลค่าประเมินค่าได้อย่างไร??

« เมื่อ: พฤศจิกายน 15, 2023, 01:14:57 pm »

โรงแรมทั่วโลกเทคโอเวอร์ จะรู้มูลค่าประเมินค่าได้อย่างไร??
 

Evaluate the hotel

 

ช่วงที่การท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัวนักลงทุนหลายๆท่านคงเริ่มกลับมาสนใจธุรกิจโรงแรมมากขึ้นอีกครั้ง วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาอธิบายเรื่อง “การประเมินค่าโรงแรม” เพื่อเป็นความรู้ให้กับนักลงทุนว่า หากต้องการที่จะเข้าซื้อกิจการหรือเรียกอีกอย่างว่าการเทคโอเวอร์โรงแรมนั้น จะสามารถทำได้อย่างไร โดยหลักการประเมินดังกล่าวนี้เป็นหลักที่ใช้ได้กับโรงแรมทั่วโลกเลย

 

ก่อนอื่นเราต้องรู้ว่าโรงแรมที่เราต้องการจะไปเทคโอเวอร์ ร่วมทุน ควบรวมกิจการ หรืออื่นๆ เป็นต้น ว่าเป็นโรงแรมประเภทไหน เป็นโรงแรมเพื่อการพักผ่อน (resort hotel) โรงแรมหรูหรา (luxury hotel) โรงแรมจัดประชุม (convention hotel) โรงเตี๊ยม (limited services hotel) หรือโรงแรมเช่ายาว โรงเรียนฯ จึงรวบรวมข้อมูลมาให้ดังต่อไปนี้:

 

อัตราการครอบครองห้องพักของโรงแรมแห่งนี้ แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของอัตราดังกล่าว สถานะของโรงแรมที่จะประเมินโดยเปรียบเทียบ

ข้อมูลทางการเงิน โดยเปรียบเทียบแต่อดีต เช่นระยะเวลา 10 ปี รายได้จากส่วนต่าง ๆ เช่น ห้องพัก อาหาร-เครื่องดื่ม (F & B: food and beverage) รายได้อื่น ๆ รวมทั้งรายจ่ายเพื่อการบำรุงรักษา พลังงาน ภาษีและค่าดำเนินการอื่น

แนวโน้มความเปลี่ยนแปลงของโรงแรมนี้โดยเปรียบเทียบ การวิเคราะห์ความเสี่ยง การวิคราะห์ความสามารถของเจ้าของและคณะผู้บริหาร

ข้อมูลการซื้อ-ขาย-เช่าโรงแรมในบริเวณใกล้เคียง

ข้อมูลต้นทุนค่าก่อสร้าง ตกแต่ง ร่วมทั้งค่าที่ดิน

ข้อมูลภาวะตลาดท่องเที่ยวระดับเมือง ภาค ประเทศและภูมิภาคที่เกี่ยวข้อง

ข้อมูลเปรียบเทียบการดำเนินกิจการโรงแรมในเมือง ภาค ประเทศและภูมิภาคใกล้เคียง

 

ในทางปฏิบัติ แม้ข้อมูลการซื้อขายจะหาได้ยาก แต่ก็ต้องพยายามหาเพื่อใช้เป็นข้อมูลหลักฐานที่ชัดเจนและมีความน่าเชื่อถือ ซึ่งอีกอย่างที่สำคัญคือการเปรียบเทียบระหว่างโรงแรมต่าง ๆ ต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ กลุ่มบุคคลหนึ่งที่สามารถจะช่วยให้ความรู้ได้ก็คือผู้บริหารโรงแรมต่าง ๆ ซึ่งถือเป็นผู้รู้ในวงการ (industrial expert) และรู้ดีในเรื่องของภาวะตลาด คู่แข่งและทิศทางในอนาคต ยิ่งกว่านั้น ผู้ประเมินยังต้อง “ทำความสะอาด” ข้อมูลที่ได้ทั้งจากภายในและภายนอกโรงแรมที่ประเมินให้ดีเพื่อว่า จะได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้ อันจะนำไปสู่การวิเคราะห์ที่เชื่อถือได้ต่อไป

 

Real estate valuation

 

ขั้นตอนการดำเนินการ สามารถสรุปได้ดังนี้

การประเมินสถานะและสถานการณ์ตลาดของโรงแรมที่จะประเมินเชิงเปรียบเทียบว่าอยู่ในห้วงไหนของวัฏจักรชีวิตธุรกิจ เพื่อใช้พิจารณาการประมาณการกระแสรายได้ ระยะเวลาการรับรู้รายได้ และความผันแปรในอนาคต

การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง (ถนน ทางเข้า การเข้าถึง การมองเห็น ที่จอดรถ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ ผังเมือง) เพื่อการกำหนดความอ่อนไหว (sensitivity) ของรายได้ในอนาคต

วิเคราะห์รายได้สุทธิ ด้วยการศึกษาเกี่ยวกับกระแสรายได้จากทุกแหล่ง ค่าใช้จ่าย อัตราว่าง ค่าบำรุงรักษา ฯลฯ ซึ่งเป็นรายการที่สมควรทั้งหมด รายได้สุทธินี้อาจเป็น ณ ปีหนึ่ง หรือเป็นการประมาณการกระแสรายได้ก็ได้

ประมาณการอัตราผลตอบแทนจากข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา ประกอบกับการประมาณการความอ่อนไหวในอนาคต

ดำเนินการวิเคราะห์มูลค่าตามวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (income approach to value) ซึ่งหากนำมาวิเคราะห์โดยตรง (direct capitalization approach) ก็คือการใช้วิเคราะห์ตามสูตรพื้นฐาน คือ มูลค่า = รายได้สุทธิ หารด้วยอัตราผลตอบแทน หรือ เพื่อการวิเคราะห์ตามกระแสเงินสดในระยะยาว (DCF: discounted cashflow)พร้อมด้วยสมมติฐานต่าง ๆ

ความจริงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็ควรใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าเป็นสำคัญ แต่เพื่อการเปรียบเทียบผล การทบทวนมูลค่าที่ประเมินได้และอาจนำไปสู่การปรับปรุงตัวเลขที่วิเคราะห์ได้ ก็ควรทำการประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบตลาด (market approach to value) และการประเมินโดยวิธีต้นทุน (cost approach to value) ด้วย

 

ข้อสังเกตุ:

อัตราผลตอบแทนในการลงทุนโรงแรม สามารถหาได้จาก “สรุปอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 (https://t.ly/mye8c) ซึ่งจัดทำทุกปีโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย เพียงแต่ในช่วงโควิด-19 (พ.ศ.2563-2565) ไม่ได้กำหนดอัตราผลตอบแทนไว้ ทั้งนี้โดยที่ปี 2566 สถานการณ์ฟื้นคืนและจะได้กำหนดอีกครั้งในสิ้นปี 2566 นี้ ดังนั้นจึงอาจอนุโลมใช้อัตราผลตอบแทนในปี 2562 ไปพลางก่อน หรืออาจวิเคราะห์จากการสำรวจตลาด การการวิจัยเชิงคุณภาพจากการสัมภาษณ์ผู้บริหารโรงแรมแต่ละแห่ง เป็นต้น

การวิเคราะห์ด้วย DCF นั้น มักใช้สำหรับโรงแรมใหม่ๆ ที่รายได้ยังไม่เสถียรเป็นสำคัญ แต่ถ้าเป็นในกรณีโรงแรมที่ดำเนินการตามปกติอยู่แล้ว ก็อาจใช้วิธี Direct Capitalization ได้เลย โดยใช้รายได้หารด้วยอัตราผลตอบแทนในการลงทุน และระยะเวลาที่จะเก็บกินได้ เช่น โรงแรมนี้ยังสามารถเก็บกินได้อีก 40 ปี ปีหนึ่งก็มีอัตราค่าเสื่อมที่ 2.5% บวกกับอัตราผลตอบแทนที่ 7% (แล้วแต่กรณี) และอาจบวกด้วยความเสี่ยง ซึ่งแล้วแต่ในแต่ละทำเล ประเภทโรงแรม เป็นต้น

ข้อมูลประกอบการวิเคราะห์ราคา รายได้ อัตราผลตอบแทน ยังสามารถหาเปรียบเทียบได้ตามแหล่งข้อมูลออนไลน์ต่างๆ เพื่อนำมาประกอบการประเมินค่าทรัพย์สิน ยิ่งในกรณีโรงแรมของเราอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ เราอาจต้องซื้อชุดข้อมูลจาแหล่งที่น่าเชื่อถือในต่างประเทศ ซึ่งมีอยู่หลายแหล่ง โดยมีค่าใช้จ่ายในการซื้อข้อมูลอยู่ไม่น้อยเช่นกัน

 

AP100

 

สำหรับโรงแรมที่เราต้องการไปเทคโอเวอร์มาแต่ถูกเวนคืนขึ้นมานั้น ก็จำเป็นจะต้องได้ค่าทดแทน และมาดูภาครัฐควรจะจ่ายค่าทดแทนการเวนคืนอย่างไรบ้าง ดังนี้

 

1. ราคาโรงแรมในส่วนที่เสียไปตามราคาตลาด สิ่งแรกที่เราพึงได้ก็คือค่าทดแทนตามราคาตลาด (Market Price) ทั้งนี้เพื่อความพึงพอใจของผู้ถูกเวนคืน

 

2. ความด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เหลือจากการเวนคืน (Severance Damage) ในการเวนคืนถ้าเวนคืนทั้งผืน ทั้งแปลง ก็จบไป แต่ถ้าทำให้ทรัพย์สินส่วนที่เหลืออยู่เสียหาย เช่น

เวนคืนแล้วที่ดินเหลือเป็นสามเหลี่ยมชายธง ทำธุรกิจโรงแรมไม่ได้ ส่วนที่เหลือรัฐก็พึงซื้อหรือเวนคืนไปด้วย

พอเวนคืนแล้วที่ดินส่วนลึกของที่ดินตื้นเกินไป เมื่อจะก่อสร้างก็มีข้อบังคับเรื่องระยะร่น ทำให้ไม่สามารถก่อสร้างอาคารต่างๆ ได้เท่าที่ควร เป็นต้น

 

กรณีตัวอย่างเช่น ที่ดินโรงแรมแต่เดิมเป็นแปลงใหญ่ 1,000 ตารางวา มีราคา 1,000 ล้านบาท แต่พอเวนคืนไปครึ่งหนึ่งเหลือ 500 ตารางวา ราคาที่ดินคงไม่ใช่เหลือแค่ 500 ล้าน อาจทำให้ราคาต่ำกว่าที่จะเป็นเหลือเพียง 400 ล้าน ค่าทดแทนจึงไม่ใช่เพียงแค่ 500 ล้าน แต่คงเป็น 600 ล้านบาท เป็นต้น

 

3. ค่าทดแทนความเสื่อมค่าหรือเสื่อมราคาลงทั้งนี้เป็นผลจากการรบกวนสิทธิ (Depreciation and Actionable Nuisance) ถือเป็นค่าทดแทนความเสียหายที่บุคคลได้รับโดยตรงทั้งนี้เป็นผลเนื่องจากการเวนคืนที่ดินที่หรืออาจเรียกว่า Injurious Affection เช่น โรงแรมถูกเวนคืนทำทางด่วน มีเสียงรบกวนตลอดเวลา ผู้ที่ถูกเวนคืนก็ควรได้รับค่าทดแทนเช่นกัน


4. ผลกระทบทางลบของการเวนคืนต่อเจ้าของทรัพย์สิน (Disturbance) เช่น การเสียค่าขนย้าย การสูญเสียทำเลการค้า เป็นต้น ดูอย่างการก่อสร้างสะพานพระปกเกล้า ทำให้ตึกแถววัดประยูรวงศาวาสเสียทำเลการค้าไปอย่างเด่นชัด ก็พึงมีการจ่ายค่าทดแทนเช่นกัน

 

ดังนั้น ในการประเมินค่าโรงแรมเพื่อการเทคโอเวอร์ จึงต้องคิดหลายทางเพื่อประกอบความมั่นใจในการลงทุนเพราะมีในเรื่องของการเปรียบเทียบกับที่อื่นๆซึ่งมีความละเอียดอ่อนเป็นอย่างมาก ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นสถาบันอบรมด้านอสังหาฯ ระดับนานาชาติที่มีหลักสูตรด้านอสังหาฯที่ครอบคลุมที่สุดแห่งหนึ่ง จึงเล็งเห็นถึงความสำคัญของการทำประเมินค่าอสังหาฯจึงได้เปิด หลักสูตร ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งรูปแบบระยะสั้น และระยะยาว

 

Trebs

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (คุณสัญชัย)
Email: lek2@area.co.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e


ขอขอบคุณ: AREA แถลง ฉบับที่ 878/2566: วันพุธที่ 18 ตุลาคม 2566

14

โปรโมทเว็บไซต์ / โหลดฟรี ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย และตัวอย่างสัญญาซื้อขาย

« เมื่อ: พฤศจิกายน 14, 2023, 10:37:56 am »

โหลดฟรี ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย และตัวอย่างสัญญาซื้อขาย





 
ก่อนที่จะไปดูตัวอย่างสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขาย ทุกคนรู้ไหมว่ามันแตกต่างกันอย่างไร?? และสัญญาทั้ง 2 อย่างนี่แตกต่างกันอย่างไรบ้าง?? วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาอธิบายบอกต่อให้ผู้อ่านทุกท่านได้เข้าใจ เพราะการทำสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขายนั้น มีชื่อและหลายๆอย่างที่ใกล้เคียงกัน ดังนั้นหากผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่เข้าใจเจตนาของสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขายที่แท้จริงหรือลงชื่อผิดสัญญา ก็อาจเป็นปัญหาได้ในภายหลังได้
 
สัญญาจะซื้อจะขาย คือ หนังสือสัญญาที่เกิดขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการจับจองและวางเงินมัดจำก่อนที่จะซื้อขายจริง เนื่องจากก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็น บ้านหรือคอนโด จะต้องรอเวลาไม่ว่าจะเป็นระยะเวลาในการก่อสร้างกว่าจะแล้วเสร็จ การขอสินเชื่อ ดังนั้นจึงเกิดเป็นสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมาเพื่อให้สัญญาว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างแน่นอนนั่นเอง
 
หมายเหตุ: สัญญาจะซื้อจะขายจะเกิดตอนเริ่มต้นจะซื้อ
 
สัญญาซื้อขาย คือ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า หนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อแล้ว ณ วันที่ทำสัญญากัน โดยสัญญาประเภทนี้จะต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนำงานกรมที่ดินเท่านั้น จึงจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์และถูกต้องตามกฎหมาย
 
หมายเหตุ: สัญญาซื้อขายจะเกิดตอนจบ หรือตกลงซื้อโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
 
ความแตกต่างของสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย มีดังต่อไปนี้
 
ความแตกต่าง
สัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขาย
ผลทางกฎหมาย
มีผลทางกฎหมายแม้ตกลงด้วยปากเปล่า
มีผลทางกฎหมาย ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
เจตนาของสัญญา
เตรียมซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์ในภายภาคหน้า
มีเจตนาในการซื้อขายแล้วโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของกันเลย
การคืนเงินและฟ้องร้อง
ผู้ซื้อต้องได้รับเงินมัดจำคืนทั้งหมดหากผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ส่วนผู้ขายก็สามารถริบเงินมัดจำได้หากผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิด หรือจะฟ้องร้องเพื่อบังคับซื้อขายก็ได้
ผู้ขายต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ หากไม่คืนก็ต้องฟ้องร้องในฐานฉ้อโกง แต่จะฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ซื้อขายไม่ได้


 
 
เมื่อทุกคนรู้แล้วว่าสัญญาทั้ง 2 ตัวนี้แตกต่างกันอย่างไร งั้นก็ไปโหลดไฟล์เพื่อดูตัวอย่างกันได้เลย
 
ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย >>> คลิก <<<
 
ตัวอย่างสัญญาซื้อขาย >>> คลิก <<<
 
เป็นอย่างไรกันบ้างครับ สำหรับบทความนี้ที่ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) ได้นำมาฝากกัน พร้อมตัวอย่างสัญญาให้ดาวน์โหลดเพื่อนำไปศึกษาและทำความเข้าใจของทั้ง 2 สัญญานี้ ทางเราหวังว่าจะเป็นประโยชน์แก่ผู้เข้ามาอ่านไม่มากก็น้อย สุดท้ายนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นสถาบันระดับนานาชาติที่เป็นสอนหลักสูตรด้านอสังหาฯ ที่ครอบคลุมที่สุดในประเทศไทย มีหลักสูตรมากกว่า 20 หลักสูตร สอนมาอย่างยาวนาน ได้เปิดหลักสูตรด้านอสังหาฯมากมาย หากผู้ที่สนใจอยากจะมาอบรมกับทางโรงเรียนฯก็สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดได้เลย หรือดูรายละเอียดได้ที่เว็บไซต์ www.trebs.ac.th
 


 
สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e
 
ขอขอบคุณ: DDproperty และ  สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา

15

โปรโมทเว็บไซต์ / โหลดฟรี ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย และตัวอย่างสัญญาซื้อขาย

« เมื่อ: พฤศจิกายน 14, 2023, 10:37:33 am »

โหลดฟรี ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย และตัวอย่างสัญญาซื้อขาย





 
ก่อนที่จะไปดูตัวอย่างสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขาย ทุกคนรู้ไหมว่ามันแตกต่างกันอย่างไร?? และสัญญาทั้ง 2 อย่างนี่แตกต่างกันอย่างไรบ้าง?? วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาอธิบายบอกต่อให้ผู้อ่านทุกท่านได้เข้าใจ เพราะการทำสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขายนั้น มีชื่อและหลายๆอย่างที่ใกล้เคียงกัน ดังนั้นหากผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่เข้าใจเจตนาของสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขายที่แท้จริงหรือลงชื่อผิดสัญญา ก็อาจเป็นปัญหาได้ในภายหลังได้
 
สัญญาจะซื้อจะขาย คือ หนังสือสัญญาที่เกิดขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการจับจองและวางเงินมัดจำก่อนที่จะซื้อขายจริง เนื่องจากก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็น บ้านหรือคอนโด จะต้องรอเวลาไม่ว่าจะเป็นระยะเวลาในการก่อสร้างกว่าจะแล้วเสร็จ การขอสินเชื่อ ดังนั้นจึงเกิดเป็นสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมาเพื่อให้สัญญาว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างแน่นอนนั่นเอง
 
หมายเหตุ: สัญญาจะซื้อจะขายจะเกิดตอนเริ่มต้นจะซื้อ
 
สัญญาซื้อขาย คือ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า หนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อแล้ว ณ วันที่ทำสัญญากัน โดยสัญญาประเภทนี้จะต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนำงานกรมที่ดินเท่านั้น จึงจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์และถูกต้องตามกฎหมาย
 
หมายเหตุ: สัญญาซื้อขายจะเกิดตอนจบ หรือตกลงซื้อโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
 
ความแตกต่างของสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย มีดังต่อไปนี้
 
ความแตกต่าง
สัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขาย
ผลทางกฎหมาย
มีผลทางกฎหมายแม้ตกลงด้วยปากเปล่า
มีผลทางกฎหมาย ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
เจตนาของสัญญา
เตรียมซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์ในภายภาคหน้า
มีเจตนาในการซื้อขายแล้วโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของกันเลย
การคืนเงินและฟ้องร้อง
ผู้ซื้อต้องได้รับเงินมัดจำคืนทั้งหมดหากผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ส่วนผู้ขายก็สามารถริบเงินมัดจำได้หากผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิด หรือจะฟ้องร้องเพื่อบังคับซื้อขายก็ได้
ผู้ขายต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ หากไม่คืนก็ต้องฟ้องร้องในฐานฉ้อโกง แต่จะฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ซื้อขายไม่ได้


 
 
เมื่อทุกคนรู้แล้วว่าสัญญาทั้ง 2 ตัวนี้แตกต่างกันอย่างไร งั้นก็ไปโหลดไฟล์เพื่อดูตัวอย่างกันได้เลย
 
ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย >>> คลิก <<<
 
ตัวอย่างสัญญาซื้อขาย >>> คลิก <<<
 
เป็นอย่างไรกันบ้างครับ สำหรับบทความนี้ที่ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) ได้นำมาฝากกัน พร้อมตัวอย่างสัญญาให้ดาวน์โหลดเพื่อนำไปศึกษาและทำความเข้าใจของทั้ง 2 สัญญานี้ ทางเราหวังว่าจะเป็นประโยชน์แก่ผู้เข้ามาอ่านไม่มากก็น้อย สุดท้ายนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นสถาบันระดับนานาชาติที่เป็นสอนหลักสูตรด้านอสังหาฯ ที่ครอบคลุมที่สุดในประเทศไทย มีหลักสูตรมากกว่า 20 หลักสูตร สอนมาอย่างยาวนาน ได้เปิดหลักสูตรด้านอสังหาฯมากมาย หากผู้ที่สนใจอยากจะมาอบรมกับทางโรงเรียนฯก็สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดได้เลย หรือดูรายละเอียดได้ที่เว็บไซต์ www.trebs.ac.th
 


 
สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e
 
ขอขอบคุณ: DDproperty และ  สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา

16

โปรโมทเว็บไซต์ / โหลดฟรี ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย และตัวอย่างสัญญาซื้อขาย

« เมื่อ: พฤศจิกายน 13, 2023, 02:55:03 pm »

โหลดฟรี ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย และตัวอย่างสัญญาซื้อขาย



 
ก่อนที่จะไปดูตัวอย่างสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขาย ทุกคนรู้ไหมว่ามันแตกต่างกันอย่างไร?? และสัญญาทั้ง 2 อย่างนี่แตกต่างกันอย่างไรบ้าง?? วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาอธิบายบอกต่อให้ผู้อ่านทุกท่านได้เข้าใจ เพราะการทำสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขายนั้น มีชื่อและหลายๆอย่างที่ใกล้เคียงกัน ดังนั้นหากผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่เข้าใจเจตนาของสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขายที่แท้จริงหรือลงชื่อผิดสัญญา ก็อาจเป็นปัญหาได้ในภายหลังได้
 
สัญญาจะซื้อจะขาย คือ หนังสือสัญญาที่เกิดขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการจับจองและวางเงินมัดจำก่อนที่จะซื้อขายจริง เนื่องจากก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็น บ้านหรือคอนโด จะต้องรอเวลาไม่ว่าจะเป็นระยะเวลาในการก่อสร้างกว่าจะแล้วเสร็จ การขอสินเชื่อ ดังนั้นจึงเกิดเป็นสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมาเพื่อให้สัญญาว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างแน่นอนนั่นเอง
 
หมายเหตุ: สัญญาจะซื้อจะขายจะเกิดตอนเริ่มต้นจะซื้อ
 
สัญญาซื้อขาย คือ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า หนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อแล้ว ณ วันที่ทำสัญญากัน โดยสัญญาประเภทนี้จะต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนำงานกรมที่ดินเท่านั้น จึงจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์และถูกต้องตามกฎหมาย
 
หมายเหตุ: สัญญาซื้อขายจะเกิดตอนจบ หรือตกลงซื้อโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
 
ความแตกต่างของสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย มีดังต่อไปนี้
 
ความแตกต่าง
สัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขาย
ผลทางกฎหมาย
มีผลทางกฎหมายแม้ตกลงด้วยปากเปล่า
มีผลทางกฎหมาย ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
เจตนาของสัญญา
เตรียมซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์ในภายภาคหน้า
มีเจตนาในการซื้อขายแล้วโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของกันเลย
การคืนเงินและฟ้องร้อง
ผู้ซื้อต้องได้รับเงินมัดจำคืนทั้งหมดหากผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ส่วนผู้ขายก็สามารถริบเงินมัดจำได้หากผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิด หรือจะฟ้องร้องเพื่อบังคับซื้อขายก็ได้
ผู้ขายต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ หากไม่คืนก็ต้องฟ้องร้องในฐานฉ้อโกง แต่จะฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ซื้อขายไม่ได้

 
 
เมื่อทุกคนรู้แล้วว่าสัญญาทั้ง 2 ตัวนี้แตกต่างกันอย่างไร งั้นก็ไปโหลดไฟล์เพื่อดูตัวอย่างกันได้เลย
 
ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย >>> คลิก <<<
 
ตัวอย่างสัญญาซื้อขาย >>> คลิก <<<
 
เป็นอย่างไรกันบ้างครับ สำหรับบทความนี้ที่ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) ได้นำมาฝากกัน พร้อมตัวอย่างสัญญาให้ดาวน์โหลดเพื่อนำไปศึกษาและทำความเข้าใจของทั้ง 2 สัญญานี้ ทางเราหวังว่าจะเป็นประโยชน์แก่ผู้เข้ามาอ่านไม่มากก็น้อย สุดท้ายนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นสถาบันระดับนานาชาติที่เป็นสอนหลักสูตรด้านอสังหาฯ ที่ครอบคลุมที่สุดในประเทศไทย มีหลักสูตรมากกว่า 20 หลักสูตร สอนมาอย่างยาวนาน ได้เปิดหลักสูตรด้านอสังหาฯมากมาย หากผู้ที่สนใจอยากจะมาอบรมกับทางโรงเรียนฯก็สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดได้เลย หรือดูรายละเอียดได้ที่เว็บไซต์ www.trebs.ac.th
 

 
สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e
 
ขอขอบคุณ: DDproperty และ  สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา

17

อื่นๆทั่วไป / ขายฝากที่ดิน จำนองที่ดิน คืออะไร ต่างกันอย่างไร พร้อมแบบ ฟอร์ม สัญญา ขายฝาก

« เมื่อ: พฤศจิกายน 06, 2023, 01:20:42 pm »

ขายฝากที่ดิน จำนองที่ดิน คืออะไร ต่างกันอย่างไร พร้อมแบบ ฟอร์ม สัญญา ขายฝาก



Consignment sale and Mortgage
 
ขายฝากที่ดิน จำนองที่ดิน คืออะไร ต่างกันอย่างไร พร้อมแบบ ฟอร์ม สัญญา ขายฝาก
คุณเคยสงสัยไหมว่า จำนอง กับ ขายฝาก คืออะไร และแตกต่างกันอย่างไร?  วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) ได้รวบรวมข้อมูลมาให้ทุกคนได้ดูกัน ทั้ง 2 อย่างนั้นต่างกันอย่างไร ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่าจุดมุ่งหมายของการทำสัญญา ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจำนอง หรือขายฝากนั้น บ่งบอกถึงสถานะสัญญาว่าเป็นการกู้เงิน ซึ่งมีการตกลงกันระหว่างเจ้าหนี้ และลูกหนี้ โดยมีหลักทรัพย์มาค้ำประกันนั่นเอง

ขายฝากที่ดิน จำนองที่ดิน คืออะไร ต่างกันอย่างไร
“จำนอง”
คือ การทำสัญญาโดยใช้ทรัพย์สินของผู้จำนองมาเป็นหลักในการค้ำประกันในการชำระหนี้ ซึ่งทรัพย์สินที่นำมานั้นสามารถเป็นได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์ก็ได้ ที่มีใบทะเบียนอยู่ภายใต้กฎหมายที่กำหนดให้สามารถนำมาจำนองได้นั่นเอง

 

จุดเด่นของการจดจำนอง

ผู้จำนองมีสิทธิ์ไม่มอบทรัพย์สินที่ค้ำประกันแก่ผู้รับจำนอง พร้อมสามารถใช้งานทรัพย์สินจวบจนถึงระยะเวลาจ่ายหนี้ที่กำหนด หากเลยกำหนดเวลาที่ต้องชำระ ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ฟ้องร้องบังคับชำระหนี้พร้อมดำเนินคดียึดทรัพย์สินที่จำนองได้ภายใต้กฎหมาย

 
ขั้นตอนการจดจำนอง มีการดำเนินการ 5 ขั้นตอน ดังนี้

ผู้จำนองทำการจัดเตรียมเอกสารให้กับผู้รับจำนอง (ธนาคาร)

รอผู้รับจำนองทำการประเมินราคา อัตราดอกเบี้ย รวมไปถึงวงเงินที่อนุมัติกู้สูงสุด

ผู้รับจำนองประเมินเสร็จแล้ว ให้ตกลงทำสัญญากู้เงิน, สัญญาจดจำนองที่ดินกับเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน

นำเอกสารจากกรมที่ดินไปให้กับผู้รับจำนอง

รอรับเงินจากผู้รับจำนองภายใน 1-2 วัน

 



 

“ขายฝาก”
คือ การทำสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายสามารถไถ่ถอนทรัพย์นั้นคือได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยทรัพย์สินที่มีการขายฝาก จึงแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

 - ประเภทอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน ที่สวน คอนโดมิเนียม บ้านประเภทต่างๆ หรือ ขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน

- ทรัพย์สินประเภทสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ จักรยานยนต์ เรือ และยานพาหนะอื่นๆ

 

จุดเด่นของการขายฝาก

ผู้ฝากขาย สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินที่ตัวเองขายฝากได้ตามในระยะเวลากำหนดของสัญญาที่ตกลงกันกับผู้ซื้อฝากไว้ แต่ในขณะเดียวกัน หากผู้ฝากขายไม่สามารถไถ่ถอนคืนตามระยะเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ขายฝากทั้งหมด จะตกเป็นของผู้รับซื้อทันที

 

การขายฝากต่างจากการขายปกติอย่างไร?

การขายฝากมีหลักประกันทางด้านความปลอดภัย และได้รับการรับการคุ้มครองตามกฎหมายมากกว่าการขายปกติ อีกทั้งตัวผู้ขายฝากสามารถเลื่อนระยะเวลาชำระได้นานถึง 10 ปี (กรณีขายฝากทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์)

 

ขั้นตอนการขายฝาก มีการดำเนินการ 3 ขั้นตอน ดังนี้

ผู้ขายฝากทำการประกาศขายทรัพย์สินที่ต้องการขายฝาก โดยในรายละเอียดใบสัญญาต้องระบุ วัน ระยะเวลาสัญญาที่ต้องการไถ่ถอนให้ชัดเจนแก่ผู้ซื้อฝาก

ผู้ขายฝากดำเนินการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินตัวเองแก่ผู้ซื้อฝากเพื่อรับเงินสด ส่วนผู้ซื้อฝากจะได้ใบโฉนดที่ดิน หลังทั้งสองฝ่ายเซ็นสัญญาที่ ณ กรมที่ดินเสร็จเรียบร้อย

ครบกำหนดวาระสัญญา ผู้ขายฝากต้องนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินที่ตนเองขายฝากไว้และจ่ายดอกเบี้ยที่ค้ำประกันไว้ ส่วนผู้ซื้อฝากจะดำเนินการคืนใบโฉนดที่ดิน ในกรณีที่ผู้ขายฝากจ่ายหนี้ครบตามสัญญาที่กำหนดไว้

สถานที่ทำสัญญา



ทั้งสัญญาจำนอง และขายฝาก ต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น



 
ข้อแตกต่างที่สำคัญของสัญญาจำนองกับสัญญาขายฝาก

สัญญาจำนอง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่นำมาจำนองไม่ต้องโอนให้ผู้รับจำนอง จึงไม่ต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินที่จำนองใดๆให้แก่ผู้รับจำนอง แต่สัญญาขายฝาก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากต้องโอนให้กับผู้รับซื้อฝาก และต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับซื้อฝากด้วยนั่นเอง

 

กรณีทำผิดสัญญา

สัญญาจำนอง หากสัญญาครบตามกำหนดระยะเวลาแล้ว สามารถจ่ายดอกเบี้ยเพื่อต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องศาลเพื่อบังคับจำนอง แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ต่อไป ซึ่งระหว่างที่โอนฟ้องบังคับจำนอง ที่ดินนั้นๆจะไม่สามารถนำมาขายเองได้อีกต่อไป

 

สัญญาขายฝาก ลูกหนี้ต้องมาไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่กำหนดและตกลงไว้ในสัญญา หากเลยกำหนดตามกฎหมายสามารถขยายเวลากี่ครั้งก็ได้ แต่ต้องไม่เกิน 10ปี

 
สรุปความแตกต่างของสัญญาจำนอง และขายฝาก ดังนี้

    ขายฝาก   จำนอง
วงเงินกู้สูงสุด   ผู้ขายฝากจะได้วงเงินประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน   จำนองจะได้วงเงินประมาณ 10-30% ของราคาประเมิน
ค่าธรรมเนียม   
การจดทะเบียน ผู้ขายฝากจะต้องจ่าย ค่าธรรมเนียมในอัตรา 2% ของราคาประเมิน

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินที่ดิน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินที่ดิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า (เฉพาะการขายฝากที่อยู่ในหลักเกณฑ์)

ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมินที่ดินหรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า แต่หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์

การจดทะเบียน ผู้จำนองจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม ในอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง

การค้ำประกัน   ผู้ขายฝากบังคับมอบทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝากทันที    ผู้จำนองไม่ต้องมอบทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝาก
สิทธิการใช้ทรัพย์สิน   ผู้ขายฝากไม่มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ทรัพย์สินที่ถูกขายฝาก จนกว่าจะไถ่ถอนทรัพย์สินทั้งหมดออกไป   ผู้จำนองมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ทรัพย์สินต่อไปได้
ระยะเวลาไถ่ถอน   
กำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินคืนได้นับแต่เวลาขายฝาก โดยกฎหมายกำหนดทรัพย์สินทั้ง 2 ประเภทไว้ว่า

อสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 10 ปี 

สังหาริมทรัพย์ ไม่เกิน 3 ปี

กฎหมายการจดจำนอง ไม่มีการกำหนดระยะเวลาในสัญญา ผู้จำนองสามารถชำระหนี้กับผู้รับจำนองจนกว่าจะครบยอดที่กำหนด
 

 

คลิก >> แบบ ฟอร์ม สัญญา ขายฝาก <<

คลิก >> ดาวน์โหลด สัญญา ขายฝาก ที่ดิน pdf <<

 

จะเห็นได้ว่า ทั้ง 2 อย่างนั้นมีความแตกต่างกันอย่างมากในการทำ ดังนั้นผู้ที่จะทำสัญญาไม่ว่าจะ สัญญาจำนอง หรือสัญญาขายฝาก จึงจำเป็นต้องศึกษาหาความรู้ และข้อมูลให้ดีก่อนที่จะตกลงทำสัญญานั้นๆ เพื่อให้ผู้ที่สนใจในเรื่องนี้ได้มีพื้นที่แห่งการศึกษา เรียนรู้ และสร้างความเข้าใจ

 

โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) เป็นสภาบันระดับนานาชาติ ที่มีหลักสูตรด้านอสังหาฯที่ครอบคลุมที่สุดและเปิดสอนมาอย่างยาวนาน เปิดสอนมามากกว่า 20 หลักสูตร ดังนั้นทางโรงเรียนฯ จึงได้มีหัวข้อเกี่ยวกับเรื่องนี้นั่นก็คือ สัมมนา การจำนอง-ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ผู้ที่สนใจจะทำหรือเข้าสู่วงการนี้ได้มีความรู้ ความเข้าใจ ไม่ตกเป็นเหยื่อหรือกลโกงได้นั่นเอง

 



 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114

Email: info@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณ: bangkoksmilecondo , The Best Property และ  ddpropert

18

โปรโมทเว็บไซต์ / Cash Flow อสังหาฯ หรือ งบกระแสเงินสดในวงการอสังหาฯ คืออะไร คำนวณอย่างไร?

« เมื่อ: พฤศจิกายน 02, 2023, 01:26:48 pm »

 

ในการทำธุรกิจอสังหาฯ หรือ ธุรกิจใดๆ ก็ตามเรื่องของการเงินเป็นสิ่งสำคัญมาก ถ้ากระแสเงินสด (Cash Flow) ดี คือ รายได้ (จำนวนเงินเข้า) หัก รายจ่าย (จำนวนเงินออก) แล้วยังเหลือเงิน ก็แปลว่าบริษัทมีเงินพอในการดำเนินกิจการ หรือที่เรียกว่ามีสภาพคล่อง (Liquidity)


Cashflow จึงถือเป็นเรื่องสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ เพราะต่อให้เราขายดี แต่ ขาดทุน การเงินสะดุด บริษัทก็อาจจะไปต่อไม่ได้! Cashflow จึงเป็นตัวชี้วัดสถานะทางการเงินของกิจการหรือของบริษัท โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงเล็งเห็นความสำคัญระหว่างการเงินกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ผู้ที่อ่านสามารถนำความรู้ไปปรับใช้ และคาดการการลงทุนได้ในอนาคต ดังนั้นก่อนเราจะไปดูรายละเอียดอื่นๆเรามาทำความเข้าใจกันก่อนดีกว่าว่า Cash Flow คืออะไร??

 

Cash Flow คือ งบกระแสเงินสดที่แสดงรายละเอียดและการเปลี่ยนแปลงของสถานะทางการเงินของกิจการ หรือบริษัทต่าง ๆ ซึ่งมีความสำคัญอย่างมาก เพราะว่างบกระแสเงินสด หรือ Cash Flow นั้นเป็นงบการเงินที่เอาไว้ใช้แสดงรายละเอียดสถานะการเงินของกิจการ นอกจากนี้งบกระแสเงินสด (Cash Flow) ยังสามารถเป็นตัวช่วยในการวิเคราะห์ ประเมินผล รวมถึงการวางกลยุทธ์ต่าง ๆได้อีกด้วย

 

ในส่วนของการลงทุนด้านอสังหาฯ สามารถใช้เรื่องของงบกระแสเงินสด หรือ Cash Flow เพื่อประมาณการการลงทุนเบื้องต้นได้ ดังนั้นจึงขอทำความเข้าใจก่อนเป็นอันดับแรกคือ เงินสดมีทั้งรูปแบบรับมาแล้วและก็จ่ายออกไป ดังนั้นเราแบ่งได้เป็น 2 อย่าง ดังนี้

 

1. กระแสเงินสดรับ (Cash Flow In) สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะแบ่งได้เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า โดยทั้งสองประเภทนี้มีลักษณะของรายได้ที่ต่างกัน ดังนี้

 



 

1.1 อสังหาริมทรัพย์ประเภทขาย จะมีกระแสเงินสดรับเข้ามาในรูปของ

เงินจอง เงินทำสัญญา จะเข้ามาก้อนเดียว : ประมาณ 1-5% ของราคาขาย
เงินผ่อนดาวน์ (Down Payment) จะเข้ามาเป็นงวดๆในแต่ละเดือน: ประมาณ 10-20% ของราคาขาย
เงินโอน (Transfer) จะเข้ามาเป็นก้อนใหญ่ก้อนเดียวที่หักลบ"เงินจอง+ทำสัญญา+เงินผ่อนดาวน์"ออกจากราคาขายแล้ว เมื่อส่งมอบบ้านหรือห้องชุดได้แล้วเสร็จ 100% ส่วนการผ่อนชำระเงินกู้เป็นเรื่องระหว่างธนาคารกับลูกค้าเท่านั้น
 

1.2 อสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า จะมีกระแสเงินสดรับเข้ามาในรูปของ

ค่าเช่า อย่าลืมหักลบกับอัตราว่างหรือประมาณการเมื่อไม่มีผู้เช่าด้วย (Vacancy) เนื่องจากต้องเผื่อช่วงเวลาในการหาลูกค้าที่จะเข้าพักทำให้ช่วงนี้ไม่มีรายได้ และการประมาณการรายรับของโครงการในรูปแบบเช่าควรประมาณการไปตลอดอายุของสินทรัพย์เลย
ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ที่เก็บเป็นกำไรจากผู้เช่า
ค่าอาหาร เครื่องดื่ม เป็นรายได้ส่วนที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นส่วนที่เสริมรายได้เข้ามา อย่าง เช่น ห้องอาหารของโรงแรมที่มีไว้รองรับลูกค้าที่เข้ามาพัก เป็นต้น
รายรับอื่นๆ
 

2. กระแสเงินสดจ่าย (Cash Flow Out) มีด้วยกันหลากหลายส่วน ดังนี้

 

2.1 ค่าที่ดินโครงการ ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างสูงอีกทั้งในปัจจุบันราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากต้นทุนในส่วนนี้จึงเป็นภาระของผู้ประกอบการเช่นกัน

ต้นทุนค่าที่ดิน
ต้นทุนค่าพัฒนาที่ดิน เช่น ทดสอบดิน ค่าปรับปรุงที่ดิน ค่าถมที่ดิน ค่าการวางระบบน้ำ ระบบไฟ (Facility) ค่าจัดสวน
 

2.2 ค่าก่อสร้าง จะมีลักษณะจ่ายเป็นงวดงานจนกระทั้่งงานเสร็จ โดยไม่ได้เป็นการจ่ายแบบก้อนเดียวทั้งหมด

 



 

ต้นทุนโครงสร้างอาคาร ได้แก่ เหล็ก เสาเข็ม ฐานราก คาน หลังคา คอนกรีต ค่าวัสดุ-ตกแต่งภายใน และอื่นๆ
ต้นทุนก่อสร้างถนน
ต้นทุนรั้วโครงการ
ค่าใช้จ่ายสำรองในระหว่างการก่อสร้าง ค่าโสหุ้ย, ค่าบริหารความเรียบร้อยกับชุมชนแวดล้อมโครงการ
ค่าที่ปรึกษาวิศวกรและสถาปนิกคุมงาน
ต้นทุนค่าเครื่องจักร
ค่าออกแบบ ทั้ง งานสถาปัตยกรรมภายนอก และภายใน
 

2.3 ต้นทุนการดำเนินการ

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ได้แก่ เงินเดือนพนักงาน, ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับทรัพย์สิน (ค่าสาธารณูปโภค, ภาษีทรัพย์สิน, ค่าเบี้ยประกัน), ค่าซ่อมแซม, ค่าการตลาด, ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าเสื่อมราคาอุปกรณ์สำนักงาน เป็นต้น
ค่าใช้จ่ายในการขาย ได้แก่ Commission, ค่าโฆษณา, ค่าประชาสัมพันธ์
ค่าธรรมเนียม และภาษี ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 1%, ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1%, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
 

สุดท้ายนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รวบรวมข้อมูลทั้งหมดมาฝากผู้อ่านทุกท่าน หากทราบแล้วว่ากระแสเงินสดรับรวม และกระแสเงินสดจ่ายรวม เมื่อนำมาหักลบกันก็จะได้เป็นกระแสเงินสดสุทธิ (กระแสเงินสดรับ – กระแสเงินสดจ่าย = กระแสเงินสดสุทธิ) จะทำให้เราสามารถรู้ได้ว่าเดือนไหนบวก หรือลบ ทำให้สามารถวางแผนการบริหารทางการเงินได้ดียิ่งขึ้น นอกจากนี้ยังทำให้สามารถคำนวณหาผลตอบแทนในลงทุนว่าคุ้มค่าในการลงทุนหรือไม่

 



 

ดังนั้นจึงได้เกิด หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121) ขึ้นมาที่จัดโดย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) ซึ่งเป็นสถาบันอบรมหลักสูตรด้านอสังหาฯระดับนานาชาติ ที่การันตีคุณภาพจากศิษย์เก่าในวงการมากมาย เพื่อที่ต้องการสงเสริมให้ผู้ที่สนใจหรือผู้ที่อยู่ในวงการนี้ได้เรียนรู้และพัฒนาศักยภาพของตนเองนั่นเอง

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (คุณสัญชัย)
Email: lek2@area.co.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e


ขอขอบคุณที่มา: สถาบันเทคโนโลยี (ไทย-ญี่ปุ่น) และ terrabk

19

โปรโมทเว็บไซต์ / แจกฟรีตัวอย่าง “สัญญาแต่ตั้งนายหน้า” พร้อมสิ่งที่ควรรู้

« เมื่อ: ตุลาคม 19, 2023, 10:46:29 am »

 

สำหรับบุคคลที่เป็นเจ้าของบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์อะไรก็ตาม ที่ต้องการที่จะขายทรัพย์โดยมีตังวแทนที่เรียกกันว่าเอเจนต์อสังหาฯ หรือนายหน้าอสังหาฯ ที่เราคุยเคยและติดปากกันนั้น สิ่งสำคัญในการทำงานร่วมกันเลยระหว่างเจ้าของทรัพย์ และนายหน้าอสังหาฯนั้น คือ การทำสัญญานายหน้า เพื่อให้การทำงานราบรื่นและเข้าใจตรงกันทั้งสองฝ่าย ตัวสัญญานั้นจะเป็นตัวระบุรายละเอียดต่างๆ อาทิ หน้าที่หรือขอบข่ายการทำงานของนายนั้นคนนั้นๆ ระยะเวลา รวมไปถึงผลตอบแทนหรือค่านายหน้านั่นเอง 

 

ดังนั้นโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงได้รวบรวมข้อมูล รวมไปถึงตัวอย่างแบบฟอร์มสัญญานายหน้ามาฝากให้กับทุกท่านได้นำไปปรับใช้ ก่อนอื่นเลย รู้หรือไม่ว่า?? สัญญานายหน้านั้นถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภทด้วยกัน ดังนี้ https://shorturl.asia/ch7Gl

 

1. สัญญานายหน้าแบบเปิด คือ เป็นสัญญาการขายอสังหาฯ ต่อๆกันโดนไม่ได้มีข้อจำกัดใดๆ เพียงแต่มีการทำเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อระบุถึงผลตอบแทน และราคาขายที่ตั้งไว้ ให้อยู่ในรูปแบบของตัวสัญญาเท่านั้น ซึ่งสัญญาในรูปแบบนี้จะทำให้เจ้าของอสังหาฯ หรือผู้ขาย สามารถใช้บริการนายหน้าได้หลายคนในเวลาเดียวกัน โดยจะจ่ายค่านายหน้าหรือให้ผลตอบแทนกับผู้ที่ขายได้ก่อน รายเดียวเท่านั้น



ดาวน์โหลดตัวอย่างสัญญานายหน้าแบบเปิด: >>> https://bit.ly/3ZC8TmW <<<

 

2. สัญญานายหน้าแบบปิด คือ สัญญาในรูปแบบปิด โดยแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

 

   2.1 สัญญานายหน้าแบบปิดทุกราย คือ สัญญาที่ปิดการขายทุกช่อทาง ยกเว้นนายหน้าอสังหาฯคนนั้นๆ หรือก็คือเจ้าของอสังหาฯ หรือผู้ขายไม่สามารถดำเนินการให้นายหน้าอสังหาฯคนไหนมีสิทธิในการนำอสังหาฯนั้นๆไปขาย นอกจากนายหน้าอสังหาฯที่ระบุอยู่ในสัญญาเท่านั้นที่จะมีสิทธิขายและได้รับผลตอบแทนจากการขาย

 

ข้อสังเกตุ: ของสัญญานายหน้าแบบเปิด คือ มีระยะเวลาสิ้นสุดของสัญญาที่แน่นอนระบุเอาไว้ด้วย

 



 

   2.2 สัญญานายหน้าแบบปิดเฉพาะราย คือ สัญญาฉบับนี้จะมีการระบุผู้ซื้อลงในสัญญาเอาไว้ด้วย ซึ่งไม่ว่าผู้ซื้อคนดังกล่าวจะซื้อผ่านนายหน้าหรือเจ้าของอสังหาฯนั้นโดยตรง ก็จะถือว่าซื้อผ่านนายหน้าคนดังกล่าว และเจ้าของอสังหาฯนั้นๆจะต้องจ่ายค่าตอบแทนให้แก่นานหน้าคนนั้น ซึงสัญญาจะครอบคลุมเฉพาะผู้ซื้อที่มีรายชื่อเท่านั้น

 

ดังนั้น เจ้าของอสังหาฯ ยังสามารถขายอสังหาฯดังกล่าว ให้กับบุคคลอื่นได้ โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนนายหน้าแต่อย่างใด หรือจะทำสัญญานายหน้าแบบปิดเฉพาะรายกับนายหน้ารายอื่นๆก็ได้ และหากนายหน้าอสังหาฯ พบผู้ซื้อที่สนใจแต่ไม่ใช่บุคคลที่มีชื่อในสัญญา ทางนายหน้าอสังหาฯสามารถแจ้งให้เจ้าของทรัพย์ทราบเพื่อระบุว่าผู้ซื้อดังกล่าวมาจากการขายของตนนั่นเอง

 



 

ดาวน์โหลดตัวอย่างสัญญานายหน้าแบบปิด: >>>  https://bit.ly/48EmrT8 <<<

 

จะเห็นได้ว่าการทำสัญญาแต่งตั้งนายหน้านั้นมีความสำคัญมากขนาดไหน หากขาดความรู้ความเข้าใจ ในส่วนไหนก็อาจทำให้นายหน้าหรือเจ้าของอสังหาฯนั้น เกิดความเข้าใจผิด จนอาจไปถึงความเสียหายที่จะเกิดขึ้นได้ ดังนั้นโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบันอบรมด้านอสังหาฯระดับนานาชาติ ได้เล็งเห็นถึงความสำคัญของความรู้ที่เหล่านายหน้าอสังหาฯควรมี จึงได้เปิด หลักสูตร นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า (RE131) ขึ้นเพื่อให้ผู้ที่สนใจหรือมือใหม่ และผู้ทียังขาดความรู้ความเข้าใจได้เข้ามาศึกษาและพัฒนาต่อยอดนั่นเอง

 

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: lek2@area.co.th  https://shorturl.asia/ch7Gl
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

 

ขอขอบคุณที่มา: ddproperty , propertyhub

20

โปรโมทเว็บไซต์ / วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน

« เมื่อ: ตุลาคม 02, 2023, 04:17:42 pm »

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน

 

สำหรับการ “ประเมินมูลค่า” หรือ “การประเมินค่าทรัพย์สิน” ความรู้วิธีการดังกว่า จะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจเลือกซื้อ-ขาย หรือลงทุนในทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น วันนี้เรานำความรู้เกี่ยวกับ “วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน” มาฝากกันนะครับ

เราตีค่าทรัพย์สินไปทำไม ?

ในยุคสมัยนี้ การวิเคราะห์มูลค่าอย่างถูกต้อง โปร่งใสเป็นธรรม มีความสำคัญยิ่ง ไม่ว่าจะเพื่อการซื้อ ขาย เช่า ร่วมทุน เวนคืน คิดภาษี หรือแม้แต่การแบ่งแยกกองมรดกอย่างเป็นธรรมแก่ลูกหลาน ฯลฯ

ในการประเมินค่าทรัพย์สินทั่วโลก มีวิธีตามมาตรฐานสากล ดังนี้

วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value)

หลักสำคัญคือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน" วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น

ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้


หลักสูตร การประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ สัมฤทธิ์ผลใน 4 วัน (AP100)

วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market comparison approach)

เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด หลักก็คือ "มูลค่าของทรัพย์สินของเรา=ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้" แนวทางคือ เริ่มที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย/เรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้าย/ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร และจึงสรุปหามูลค่าที่สมควรโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบ

หัวใจอยู่ที่การหาข้อมูล ผู้ประเมินต้องละเอียดรอบคอบ ในทุกที่ล้วนมีข้อมูลเพียงพอ ขึ้นอยู่กับการหา ต้องไม่เพียงหาข้อมูลเรียกขายแต่ให้มีข้อมูลซื้อขายจริงด้วย และต้องระวังการสร้างหลักฐานซื้อขายเท็จลวงผู้ประเมินด้วย การประเมินที่มีข้อมูลเปรียบเทียบน้อยหรือไม่สอดคล้องกัน จะทำให้การวิเคราะห์หามูลค่าผิดพลาด ไม่น่าเชื่อถือ

บางครั้ง ข้อมูลการซื้อขายจริงก็ยังไม่อาจเชื่อถือได้ เช่นในหมู่บ้านบางแห่งที่สร้างเสร็จก่อนปี 2540 มีราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาเรียกขายในปี 2543-4 เสียอีก เพราะในช่วงหลังมูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลง

 



 

วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)

"มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุ ขัย" ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า เป็นต้น) ขั้นตอนเป็นดังนี้:

ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรง
ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง
จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน จัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ
นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน
อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำปลอดภัยที่สุดที่ใช้ให้เงินทำงานแทนเรา โดยที่เราไม่ต้องลงแรงไปนั่งลงทุนหรือเสี่ยงเอง เช่นการฝากเงินไว้ในสถาบันการเงินหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล เป็นต้น

เช่น หอพักขนาด 100 ห้อง อัตราค่าเช่าที่เก็บได้จริงเป็นเงินห้องละ 2,000 บาทต่อเดือน โดยศักยภาพจึงมีรายได้ 2,400,000 บาทต่อปี แต่มีผู้มาเช่าจริง 90% มีหนี้สูญอีก 5% ดังนั้นรายได้จริงคือ 85% ของประมาณการข้างต้นหรือเป็นเงิน 2,040,000 บาท จากการวิเคราะห์เพิ่มเติม พบว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินการหอพักนี้เป็นเงิน ~30% ของรายได้จริง หรือมีรายได้สุทธิเป็นเงิน 1,428,000 บาท (70% ของรายได้ 2,040,000 บาท) อัตราผลตอบแทน ในกรณีนี้หากใช้อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ณ 5% ต่อปี มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้จะเป็นเงิน 28,560,000 บาท (1,428,000 / 5%)

วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัฒนา (Hypothetical development approach or residual technique)

เป็นแนวทางประเมินที่ดินเปล่า โดยสมมติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น และลดทอนค่าพัฒนาทั้งหลายรวมทั้งค่าอาคารออกให้เหลือแต่ค่าที่ดินเปล่าในที่สุด เขียนเป็นสูตรคือ "มูลค่าโครงการ - ต้นทุนค่าก่อสร้าง - ต้นทุนอื่น ๆ = มูลค่าที่ดิน" โดยมูลค่าที่ดินนี้ก็คือต้นทุนที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการนั่นเอง

เช่น ที่ดินแปลงหนึ่ง หน้ากว้างติดถนน 40 เมตร ลึก 20 เมตร หรือ 200 ตรว) มีมูลค่าเท่าไร โดยมีข้อมูลว่า ที่ดินนี้ใช้สร้างตึกแถวขนาด 20 ตรว. หน้ากว้าง 4 เมตร ขนาดพื้นที่ 200 ตรม. ได้ 10 หน่วย ตึกแถวในย่านนี้ขายในราคาหน่วยละ 5 ล้านบาท

วิธีทำ: 1) หามูลค่าโครงการ (10 หน่วยๆ ละ 5 ล้าน=50 ล้าน), 2) คิดต้นทุนค่าดำเนินการ+กำไรที่ 30% ของมูลค่า=15 ล้าน, 3) ดังนั้นต้นทุนอาคารและที่ดิน = 35 ล้าน, 4) ต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารและสาธารณูโภคเป็นเงินหน่วยละ 1 ล้านบาทหรือรวม 10 ล้าน, 5) ต้นทุนที่ดินเป็นเงิน 25 ล้าน หรือเป็นเงินตารางวาละ 125,000 บาท

สมมติฐานที่ตั้งขึ้นต้องสอดคล้องกับข้อกฎหมาย การเงิน ตลาด และสภาพกายภาพของที่ดิน เท่านั้น

วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Casflow Analysis)

DCF ส่วนหนึ่งของวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า เป็นวิธีการที่ปรับใช้มาจากการวิเคราะห์เพื่อลงทุน-ศึกษาความเป็นไปได้โครงการ (financial feasibility) โดยจะประมาณการรายได้ที่มาจากการลงทุนในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สินและคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน

หัวใจสำคัญก็คือ รายได้ในอนาคตที่เราประมาณการนั้น จะขึ้นๆลง ๆ ไม่หยุดนิ่งตามภาวะตลาด เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ดังนั้นเราจึงต้องประมาณการรายได้ในอนาคตให้ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด การจะทำเข่นนี้ได้ก็ต้องอาศัยการศึกษาวิจัยอย่างลึกซึ้ง ชัดเจนนั่นเอง

วิธีประเมินโดยแบบจำลอง (Computer-assisted mass appraisal)

CAMA เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (multiple regression analysis) มาช่วย ทั้งนี้ใช้มากในการประเมินเพื่อการเวนคืน จัดรูปที่ดิน โดยใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกัน

เราต้องวิเคราะห์ให้เห็นว่ามูลค่าขึ้นอยู่กับตัวแปรอะไร เช่น กรณีที่ดิน ราคาต่อตารางวาขึ้นกับ หน้ากว้าง ขนาด การถมที่ ฯลฯ แล้วนำค่าตัวแปรเหล่านี้ มาทำการวิเคราะห์โดยการสร้างแบบจำลองขึ้น

Agency for Real Estate Affairs (AREA) เป็นผู้ใช้วิธีนี้ครั้งแรกในประเทศไทยในการศึกษาเพื่อการจัดรูปที่ดิน ตั้งแต่ปี 2533

การวิเคราะห์สรุปความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สิน

ในกรณีทรัพย์สินธรรมดา อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดเบื้องต้น แต่ในกรณีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงหรือซับซ้อนมาก อาจต้องใช้ทั้ง 3 วิธีหรืออาจใช้วิธีอื่นที่เป็นวิธีขั้นสูงขึ้นไปมาพิจารณา และหลักจากใช้แต่ละวิธีแล้ว ผู้ประเมินจะได้มาสรุปความเห็นต่อมูลค่าที่สมควร

การวิเคราะห์สรุป เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบแต่ละกระบวนการหรือขั้นตอนในแต่ละวิธี ซึ่งเมื่อทบทวนแล้วอาจมีการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม จากนั้นก็อาจชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือในแต่ละวิธี ผสานกับประสบการณ์และความเห็นของผู้ประเมิน ก็จะสามารถสรุปมูลค่าที่สามารถอธิบายได้

มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ โดยผู้ประเมินหรือแม้แต่บุคคลทั่วไปที่มีข้อมูลที่ถูกต้องและมีวิธีการที่สอดคล้องกับความเป็นจริง ย่อมใกล้เคียงกัน หากการประเมินใดโดยผู้ประเมิน 2 รายได้ผลออกมาแตกต่างกัน จะกล่าวลอย ๆ ว่าเป็นเพราะ "ความเห็น" แตกต่างกันอย่างเดียวไม่ได้ คงต้องมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (หรืออาจทั้งสองฝ่าย) วิเคราะห์ข้อมูลผิดเพี้ยนไป จึงได้มูลค่าที่แตกต่างกัน

 

ขอขอบคุณที่มา : กรุงเทพธุรกิจ

 



 

สำหรับท่านที่ต้องการทราบข้อมูลการให้บริการประเมินมูลค่า ประเมินค่าทรัพย์สิน ประเมินราคาที่ดิน บ้าน คอนโดฯ อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ สามารถติดต่อฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร : 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

 

[Tag] : ประเมินค่าทรัพย์สิน , ประเมินมูลค่า , ประเมินค่า , ประเมินราคาที่ดิน , ราคาที่ดิน , การประเมินราคาที่ดิน , ประเมินราคาบ้าน , ประเมินราคาคอนโด , ประเมินทรัพย์สิน

21

โปรโมทเว็บไซต์ / การประเมินราคาเครื่องจักรทำอย่างไร ?

« เมื่อ: กันยายน 29, 2023, 10:16:24 am »

การประเมินราคาเครื่องจักรทำอย่างไร ?




 

เครื่องจักร, เครื่องกล หรือ เครื่องจักรกล (หรืออาจเรียกเพียง เครื่อง) หมายถึง เครื่องมือชนิดหนึ่งที่ประกอบขึ้นจากส่วนหนึ่งหรือส่วนต่าง ๆ หลายส่วน ซึ่งถูกสร้างขึ้นมาเพื่อทำให้บรรลุจุดมุ่งหมายเฉพาะเจาะจงอย่างหนึ่ง เครื่องจักรเป็นอุปกรณ์ที่มีพลังขับเคลื่อน ซึ่งมักจะเป็นพลังงานเชิงกล เคมี ความร้อน หรือไฟฟ้า เป็นต้น และบ่อยครั้งก็ถูกทำให้เป็นเครื่องยนต์ ในประวัติศาสตร์ อุปกรณ์จะเรียกว่าเป็นเครื่องจักรได้ก็ต่อเมื่อมีส่วนที่ขยับเคลื่อนที่ได้ อย่างไรก็ตามในปัจจุบัน เทคโนโลยีอิเล็กทรอนิกส์นำไปสู่การพัฒนาอุปกรณ์ที่ไม่จำเป็นต้องมีส่วนที่ขยับเคลื่อนที่ได้ แต่ก็ยังถือว่าเป็นเครื่องจักรอยู่

 

เครื่องจักร นั้นในทางธุรกิจถือเป็น “สังหาริมทรัพย์” ที่พึงประเมินโดยเฉพาะในกรณีการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน การลงทุน การร่วมทุน การประเมินค่าทรัพย์สินประเภทเครื่องจักรนั้นมีหลักการที่ชัดเจน

 

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวต่อการประเมินราคาเครื่องจักร ซึ่งสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ได้กำหนดมาตรฐานเอาไว้ (https://bit.ly/39iXJYy)



การประเมินราคาเครื่องจักรอาจรวมตั้งแต่

“โรงงาน (Plant)” หมายถึง สถานประกอบการที่ใช้ในการผลิต ประกอบ บรรจุ ซ่อม ซ่อมบำรุง ทดสอบ ปรับปรุง แปรสภาพ ลำเลียง เก็บรักษา หรือทำลายสิ่งใดๆ ตามวัตถุประสงค์ที่ได้ถูกออกแบบสร้างมาซึ่งประกอบไปด้วย ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และส่วนควบ เครื่องจักรหลัก และอุปกรณ์สนับสนุนการผลิตทั้งหมดหรือเรียกโดยรวมว่า ทรัพย์สิน

“เครื่องจักร (Machinery)” หมายถึง สิ่งที่ประกอบด้วยชิ้นส่วนหลายชิ้น สำหรับใช้ก่อกำเนิดพลังงาน เปลี่ยนหรือแปลงสภาพพลังงาน หรือส่งพลังงาน ทั้งนี้ด้วยกำลังน้ำ ไอน้ำ เชื้อเพลิง ลม ก๊าช ไฟฟ้า หรือพลังงานอื่นอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างรวมกัน และหมายความรวมถึงอุปกรณ์ไฟลวีล ปุลเล สายพาน เพลา เกียร์หรือสิ่งอื่นที่ทำงานสนองกัน

“อุปกรณ์ (Equipment)” หมายถึง สิ่งประดิษฐ์ชนิดอื่นๆ ที่ใช้ในการสนับสนุนกระบวนการผลิต

 

สำหรับวิธีการประเมินราคาเครื่องจักรตามมาตรฐานของ กลต.นั้น กำหนดไว้ 3 วิธีได้แก่ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) วิธีต้นทุน (Cost Approach) และวิธีรายได้ (Income Approach)  กลต.กำหนดว่าการประเมินมูลค่าควรเลือกใช้วิธีการประเมินวิธีใดวิธีหนึ่ง หรือตั้งแต่หนึ่งวิธีขึ้นไปตามความเหมาะสม ทั้งนี้การประเมินจะต้องระบุถึงแนวทางการกำหนดวิธีการประเมินมูลค่าเครื่องจักรให้เหมะสมกับการปฏิบัติงานประเมิน ซึ่งมีส่วนสัมพันธ์กับลักษณะของเครื่องจักรที่ประเมิน



วิธีหนึ่งที่ไม่ค่อยมีผู้ใช้มากนัก เพราะซับซ้อน แต่ก็มีความจำเป็นมากก็คือวิธีรายได้ ทั้งนี้จะสังเกตได้ว่าในบางสถานการณ์ โรงงานเหล็ก ผลิตเหล็กออกมาทุกๆ 1 ตันจะขาดทุนนับพันบาท หากใช้วิธีต้นทุน ก็จะได้มูลค่าสูงเกินจริง หากใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดก็ไม่มีตลาดให้เปรียบเทียบในยามวิกฤติ จึงควรใช้วิธีรายได้เป็นสำคัญ ซึ่ง กลต. ได้กำหนดว่าการประเมินมูลค่าเครื่องจักรโดยวิธีรายได้ผู้ประเมินต้องปฏิบัติดังนี้

การประเมินมูลค่าเครื่องจักรโดยวิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) ในการประมาณการรายได้ค่าใช้จ่าย อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) และรายการอื่นที่เกี่ยวข้อง ผู้ประเมินต้องอ้างอิงข้อมูลจากข้อมูลตลาดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับเครื่องจักรในอุตสาหกรรมที่ประเมินที่สามารถเปรียบเทียบกันได้โดยข้อมูลดังกล่าวต้องมีความเพียงพอเหมาะสมและน่าเชื่อถือ รวมทั้งต้องแสดงที่มาและการวิเคราะห์เพื่อให้ได้มาซึ่งประมาณการต่างๆ อย่างชัดเจนสมเหตุสมผลและสามารถตรวจสอบได้

การประเมินมูลค่าเครื่องจักรโดยการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discount Cash Flow) ในการประมาณการกระแสเงินสดรับ กระแสเงินสดจ่าย อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) อัตราคิดลด (Discount Rate) มูลค่าสุดท้ายหรือมูลค่าเสถียรภาพ (Terminal/Reversionary Value) และรายการอื่นที่เกี่ยวข้อง ผู้ประเมินต้องอ้างอิงข้อมูลตลาดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับเครื่องจักรที่ประเมินที่สามารถเปรียบเทียบกันได้รวมทั้งต้องพิจารณาผลประกอบการที่ผ่านมา และแนวโน้มในอนาคตของเครื่องจักรที่ประเมิน ภาวะอุปสงค์อุปทานของตลาด และปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าเครื่องจักรที่ประเมิน โดยข้อมูลดังกล่าวต้องมีความเพียงพอเหมาะสมและน่าเชื่อถือ รวมทั้งต้องแสดงที่มาและการวิเคราะห์เพื่อให้ได้มาซึ่งการประมาณการต่างๆ อย่างชัดเจนสมเหตุสมผล และสามารถตรวจสอบได้นั่นเอง

 [img]https://pusit10150gm.files.wordpress.com/2023/09/area-service.jpg[img]

สำหรับท่านที่ต้องการทราบข้อมูลการให้บริการประเมินราคาเครื่องจักร บริการประเมินราคาเครื่องจักร โรงงาน อุปกรณ์ ฯลฯ ทั้งในและต่างประเทศโดยเฉพาะในอาเซียน สามารถติดต่อฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร : 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

[Tag] : บริการประเมินราคาเครื่องจักร , เครื่องจักร , โรงงาน , อุปกรณ์ , ประเมินมูลค่า , ราคาเครื่องจักร , ประเมินเครื่องจักร , ประเมินราคาเครื่องจักร

22

โปรโมทเว็บไซต์ / การประเมินค่าทรัพย์สินทางปัญญา

« เมื่อ: กันยายน 28, 2023, 10:47:19 am »

valuation
 

     หลายคนอาจจะยังไม่ทราบว่า ทรัพย์สินทางปัญญาที่หลายๆคนเห็นอยู่ทั่วๆไปนั้น แท้จริงแล้วตัวเจ้าของทรัพย์นสินทางปัญญานั้น สามารถนำออกมาประเมินมูลค่าเพื่อที่จะทราบมูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาของตนเองได้ ซึ่งกรมทรัพย์สินทางปัญญาได้สรุปวิธีการประเมินค่าไว้ดังนี้

 

1. การประเมินมูลค่าจากต้นทุน (Cost approach)

     การประเมินมูลค่าจากต้นทุนของทรัพยสินทางปัญญา เป็นการนำเอาต้นทุนจากการได้มาซึ่งทรัพย์สินทางปัญญามาใช้เป็นมูลค่าของสิ่งประดิษฐ์ สินค้า บริการหรือแบรนด์ของสินค้า ตั้งแต่ต้นทุนในการวิจัยและพัฒนา รวมถึงต้นทุนจากค่าแรง ค่าบุคลากร ค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ ต้นทุนการจัดทำต้นแบบสินค้า/บริการ ต้นทุนการทดสอบและทดลอง ตลอดจนต้นทุนการดำเนินการทางกฎหมาย

 

     เช่น การออกใบอนุญาต เป็นต้น ทั้งนี้ การประเมินมูลค่าจากต้นทุนมีความเหมาะสมกับทรัพย์สินทางปัญญาด้านเทคโนโลยีในช่วงแรกของการพัฒนาเท่านั้น ซึ่งแนวทางในการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาด้วยการวิเคราะห์จากต้นทุนดังกล่าว เป็นวิธีการที่ง่ายกว่าแนวทางการประเมินอื่น ๆ หากแต่มูลค้าของทรัพย์สินทางปัญญาที่ได้จะไม่สะท้อนมูลค้าที่จะทำให้เกิดประโยชน์จากทรัพย์สินทางปัญญาได้อย่างแท้จริง

 

2. การประเมินมูลค่าจากการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market approach) 

     การประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาจากราคาตลาด คือ การประเมินมูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาจากราคาของทรัพย์สินทางปัญญาที่มีลักษณะหรือคุณสมบัติที่เหมือนหรือคล้ายคลึงกันที่มีการซื้อขายหรือให้เช้าในตลาด วิธีการดังกล่าวค้อนข้างยุ่งยากและซับซ้อน เนื่องจากทรัพย์สินทางปัญญาแต่ละชิ้นมีความแตกต่างกัน นอกจากนี้ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินทางปัญญาค่อนข้างเป็นความลับ

 

     ไม่ค่อยมีการเปิดเผยข้อมูลรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับผลิตภัณฑ์หรือทรัพย์สินทางปัญญา จึงทำให้ยากต่อการเปรียบเทียบคุณลักษณะเพื่อประเมินมูลค่า และข้อจำกัดอีกประการ คือ หากผลิตภัณฑ์หรือทรัพย์สินทางปัญญาดังกล่าวเป็นลักษณะที่มีความเฉพาะตัว (niche market) การหาข้อมูลเพื่อนำมาเปรียบเทียบมีความเป็นไปได้น้อยมาก ดังนั้น วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาด้วยการเปรียบเทียบราคาตลาดจึงไม่ค่อยได้รับความนิยมมากนัก


 
 

3. การประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาด้วยวิธีรายได้ (Income approach)

     การประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาด้วยวิธีนี้ เป็นการประเมินจากกระแสรายได้ในอนาคตที่คาดว่าจะได้รับจากการถือครองทรัพย์สินทางปัญญา ซึ่งวิธีการนี้เป็นที่นิยมในวงการธุรกิจ เพราะสะท้อนผลตอบแทนที่จะเกิดจากการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินทางปัญญามากกว่าวิธีการประเมินจากต้นทุน รวมทั้งข้อมูลที่นำมาใช่ในการประเมินมูลค่าเป็นข้อมูลสำหรับการวางแผนธุรกิจอยู่แล้ว จึงทำให้ง่ายต่อการประเมิน ทั้งนี้ ข้อมูลที่ใช้ประกอบการประเมินดังกล่าวอาจประกอบด้วย จำนวนรวมของกระแสรายได้ในอนาคต

 

     อัตราการเติบโตหรืออัตราการเสื่อมของกระแสรายได้ในอนาคต รวมทั้งระยะเวลาในการสร้างรายได้จากทรัพย์สินทางปัญญา อย่างไรก็ดีปัจจัยสำคัญของการประเมินมูลค่าจากรายได้คือ ความเสี่ยงและต้นทุนทางการเงินที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งจะทำให้มูลค้าที่ได้มีความแกว่งตัวสูงกว่าการประเมินจากต้นทุน ดังนั้น การประเมินมูลค่าจากรายได้จึงจำเป็นต้องคิดจากมูลค้าทางรายได้ที่เป็นปัจจุบัน (Net present value)

 

     ดังนั้นจากข้อกำหนดดังกล่าว ทาง บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (www.area.co.th) มีบริการประเมินค่าทรัพย์สินที่ครบวงจร สามารถที่จะทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญหาให้กับท่านได้ หรือแม้แต่ทรัพย์สินอื่นๆก็สามารถที่จะประเมินค่าได้เช่นกัน

 

AREA

 

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร : 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

 

 
ขอขอบคุณที่มา:  AREA แถลง ฉบับที่ 483/2565: วันพฤหัสบดีที่ 07 กรกฎาคม 2565


[Tag] : ประเมินค่าทรัพย์สิน , นักประเมินค่าอสังหาฯ , ประเมินค่าอสังหาฯ , ประเมินมูลค่าอสังหาฯ , ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ , ประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพ , ประเมินค่าทรัพย์สินทางปัญญา

23

โปรโมทเว็บไซต์ / วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน

« เมื่อ: กันยายน 27, 2023, 11:10:11 am »

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน


 

สำหรับการ “ประเมินมูลค่า” หรือ “การประเมินค่าทรัพย์สิน” ความรู้วิธีการดังกว่า จะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจเลือกซื้อ-ขาย หรือลงทุนในทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น วันนี้เรานำความรู้เกี่ยวกับ “วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน” มาฝากกันนะครับ

เราตีค่าทรัพย์สินไปทำไม ?

ในยุคสมัยนี้ การวิเคราะห์มูลค่าอย่างถูกต้อง โปร่งใสเป็นธรรม มีความสำคัญยิ่ง ไม่ว่าจะเพื่อการซื้อ ขาย เช่า ร่วมทุน เวนคืน คิดภาษี หรือแม้แต่การแบ่งแยกกองมรดกอย่างเป็นธรรมแก่ลูกหลาน ฯลฯ

ในการประเมินค่าทรัพย์สินทั่วโลก มีวิธีตามมาตรฐานสากล ดังนี้

วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value)

หลักสำคัญคือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน" วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น

ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้


หลักสูตร การประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ สัมฤทธิ์ผลใน 4 วัน (AP100)

วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market comparison approach)

เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด หลักก็คือ "มูลค่าของทรัพย์สินของเรา=ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้" แนวทางคือ เริ่มที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย/เรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้าย/ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร และจึงสรุปหามูลค่าที่สมควรโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบ

หัวใจอยู่ที่การหาข้อมูล ผู้ประเมินต้องละเอียดรอบคอบ ในทุกที่ล้วนมีข้อมูลเพียงพอ ขึ้นอยู่กับการหา ต้องไม่เพียงหาข้อมูลเรียกขายแต่ให้มีข้อมูลซื้อขายจริงด้วย และต้องระวังการสร้างหลักฐานซื้อขายเท็จลวงผู้ประเมินด้วย การประเมินที่มีข้อมูลเปรียบเทียบน้อยหรือไม่สอดคล้องกัน จะทำให้การวิเคราะห์หามูลค่าผิดพลาด ไม่น่าเชื่อถือ

บางครั้ง ข้อมูลการซื้อขายจริงก็ยังไม่อาจเชื่อถือได้ เช่นในหมู่บ้านบางแห่งที่สร้างเสร็จก่อนปี 2540 มีราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาเรียกขายในปี 2543-4 เสียอีก เพราะในช่วงหลังมูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลง

วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)

"มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุ ขัย" ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า เป็นต้น) ขั้นตอนเป็นดังนี้:

ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรง
ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง
จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน จัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ
นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน
อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำปลอดภัยที่สุดที่ใช้ให้เงินทำงานแทนเรา โดยที่เราไม่ต้องลงแรงไปนั่งลงทุนหรือเสี่ยงเอง เช่นการฝากเงินไว้ในสถาบันการเงินหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล เป็นต้น

เช่น หอพักขนาด 100 ห้อง อัตราค่าเช่าที่เก็บได้จริงเป็นเงินห้องละ 2,000 บาทต่อเดือน โดยศักยภาพจึงมีรายได้ 2,400,000 บาทต่อปี แต่มีผู้มาเช่าจริง 90% มีหนี้สูญอีก 5% ดังนั้นรายได้จริงคือ 85% ของประมาณการข้างต้นหรือเป็นเงิน 2,040,000 บาท จากการวิเคราะห์เพิ่มเติม พบว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินการหอพักนี้เป็นเงิน ~30% ของรายได้จริง หรือมีรายได้สุทธิเป็นเงิน 1,428,000 บาท (70% ของรายได้ 2,040,000 บาท) อัตราผลตอบแทน ในกรณีนี้หากใช้อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ณ 5% ต่อปี มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้จะเป็นเงิน 28,560,000 บาท (1,428,000 / 5%)

วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัฒนา (Hypothetical development approach or residual technique)

เป็นแนวทางประเมินที่ดินเปล่า โดยสมมติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น และลดทอนค่าพัฒนาทั้งหลายรวมทั้งค่าอาคารออกให้เหลือแต่ค่าที่ดินเปล่าในที่สุด เขียนเป็นสูตรคือ "มูลค่าโครงการ - ต้นทุนค่าก่อสร้าง - ต้นทุนอื่น ๆ = มูลค่าที่ดิน" โดยมูลค่าที่ดินนี้ก็คือต้นทุนที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการนั่นเอง

เช่น ที่ดินแปลงหนึ่ง หน้ากว้างติดถนน 40 เมตร ลึก 20 เมตร หรือ 200 ตรว) มีมูลค่าเท่าไร โดยมีข้อมูลว่า ที่ดินนี้ใช้สร้างตึกแถวขนาด 20 ตรว. หน้ากว้าง 4 เมตร ขนาดพื้นที่ 200 ตรม. ได้ 10 หน่วย ตึกแถวในย่านนี้ขายในราคาหน่วยละ 5 ล้านบาท

วิธีทำ: 1) หามูลค่าโครงการ (10 หน่วยๆ ละ 5 ล้าน=50 ล้าน), 2) คิดต้นทุนค่าดำเนินการ+กำไรที่ 30% ของมูลค่า=15 ล้าน, 3) ดังนั้นต้นทุนอาคารและที่ดิน = 35 ล้าน, 4) ต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารและสาธารณูโภคเป็นเงินหน่วยละ 1 ล้านบาทหรือรวม 10 ล้าน, 5) ต้นทุนที่ดินเป็นเงิน 25 ล้าน หรือเป็นเงินตารางวาละ 125,000 บาท

สมมติฐานที่ตั้งขึ้นต้องสอดคล้องกับข้อกฎหมาย การเงิน ตลาด และสภาพกายภาพของที่ดิน เท่านั้น

วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Casflow Analysis)

DCF ส่วนหนึ่งของวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า เป็นวิธีการที่ปรับใช้มาจากการวิเคราะห์เพื่อลงทุน-ศึกษาความเป็นไปได้โครงการ (financial feasibility) โดยจะประมาณการรายได้ที่มาจากการลงทุนในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สินและคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน

หัวใจสำคัญก็คือ รายได้ในอนาคตที่เราประมาณการนั้น จะขึ้นๆลง ๆ ไม่หยุดนิ่งตามภาวะตลาด เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ดังนั้นเราจึงต้องประมาณการรายได้ในอนาคตให้ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด การจะทำเข่นนี้ได้ก็ต้องอาศัยการศึกษาวิจัยอย่างลึกซึ้ง ชัดเจนนั่นเอง

วิธีประเมินโดยแบบจำลอง (Computer-assisted mass appraisal)

CAMA เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (multiple regression analysis) มาช่วย ทั้งนี้ใช้มากในการประเมินเพื่อการเวนคืน จัดรูปที่ดิน โดยใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกัน

เราต้องวิเคราะห์ให้เห็นว่ามูลค่าขึ้นอยู่กับตัวแปรอะไร เช่น กรณีที่ดิน ราคาต่อตารางวาขึ้นกับ หน้ากว้าง ขนาด การถมที่ ฯลฯ แล้วนำค่าตัวแปรเหล่านี้ มาทำการวิเคราะห์โดยการสร้างแบบจำลองขึ้น

Agency for Real Estate Affairs (AREA) เป็นผู้ใช้วิธีนี้ครั้งแรกในประเทศไทยในการศึกษาเพื่อการจัดรูปที่ดิน ตั้งแต่ปี 2533

การวิเคราะห์สรุปความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สิน

ในกรณีทรัพย์สินธรรมดา อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดเบื้องต้น แต่ในกรณีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงหรือซับซ้อนมาก อาจต้องใช้ทั้ง 3 วิธีหรืออาจใช้วิธีอื่นที่เป็นวิธีขั้นสูงขึ้นไปมาพิจารณา และหลักจากใช้แต่ละวิธีแล้ว ผู้ประเมินจะได้มาสรุปความเห็นต่อมูลค่าที่สมควร

การวิเคราะห์สรุป เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบแต่ละกระบวนการหรือขั้นตอนในแต่ละวิธี ซึ่งเมื่อทบทวนแล้วอาจมีการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม จากนั้นก็อาจชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือในแต่ละวิธี ผสานกับประสบการณ์และความเห็นของผู้ประเมิน ก็จะสามารถสรุปมูลค่าที่สามารถอธิบายได้

มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ โดยผู้ประเมินหรือแม้แต่บุคคลทั่วไปที่มีข้อมูลที่ถูกต้องและมีวิธีการที่สอดคล้องกับความเป็นจริง ย่อมใกล้เคียงกัน หากการประเมินใดโดยผู้ประเมิน 2 รายได้ผลออกมาแตกต่างกัน จะกล่าวลอย ๆ ว่าเป็นเพราะ "ความเห็น" แตกต่างกันอย่างเดียวไม่ได้ คงต้องมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (หรืออาจทั้งสองฝ่าย) วิเคราะห์ข้อมูลผิดเพี้ยนไป จึงได้มูลค่าที่แตกต่างกัน

 

ขอขอบคุณที่มา : กรุงเทพธุรกิจ

 



 

สำหรับท่านที่ต้องการทราบข้อมูลการให้บริการประเมินมูลค่า ประเมินค่าทรัพย์สิน ประเมินราคาที่ดิน บ้าน คอนโดฯ อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ สามารถติดต่อฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่ โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

หรือ Email : area@area.co.th

[Tag] : ประเมินค่าทรัพย์สิน , ประเมินมูลค่า , ประเมินค่า , ประเมินราคาที่ดิน , ราคาที่ดิน , การประเมินราคาที่ดิน , ประเมินราคาบ้าน , ประเมินราคาคอนโด , ประเมินทรัพย์สิน

24

อื่นๆทั่วไป / กฎหมายอสังหาฯกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

« เมื่อ: กันยายน 26, 2023, 09:00:57 am »

การทำธุรกิจอสังหาฯนั้นนอกจากเงินทุนและความรู้ต่างๆที่เป็นสิ่งสำคัญในการดำเนินงานนั้น จะมีอยู่สิ่งหนึ่งที่ขาดไม่ได้เลยนั่นก็คือ กฎหมายอสังหาฯ เพราะถ้าหากนักพัฒนาอสังหาฯ หรือนักลงทุนคนไหนก็แล้วแต่ขาดความรู้ความเข้าใจที่ดีเกี่ยวกับ กฎหมายอสังหาฯ นั้นย่อมทำให้เกิดความเสียหายอย่างมหาศาลอย่างแน่นอน ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาขออธิบายเกี่ยวกับข้อกฎหมายเบื้องต้นที่นักพัฒนาอสังหาหรือนักลงทุนควรรู้

สำหรับข้อกฎหมายที่ควรรู้และมีความเกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีบัญญัติไว้ในกฎหมายหลายฉบับ โดยแต่ละฉบับก็มีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน แต่หากจะให้จัดประเภทของข้อกฎหมายอสังหาฯ แล้วหล่ะก็ สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่กับกฎหมายทั่วไป, กลุ่มที่เกี่ยวกับกับหมายเฉพาะประเภท และกลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายเฉพาะเรื่อง ดังนี้

1.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯทั่วไป

เป็นกลุ่มกฎหมายที่เกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ซึ่งในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จะต้องนำกฎหมายกลุ่มนี้ไปประกอบการศึกษาก่อนเป็นอันดับแรก หากปรากฎผลไม่เป็นที่น่าพึงพอใจ กฎหมายกลุ่มอื่นๆ ที่จะกล่าวต่อจากนี้ก็จำเป็นต้องนำมาพิจารณาประกอบ ซึ่งกฎหมายในกลุ่มนี้ที่ควรทราบ ได้แก่

   1.1 กฎหมายอสังหาฯผังเมือง

      วัตถุประสงค์ของกฎหมายผังเมืองถูกตราขึ้นเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมืองให้เป็นไปอย่างเหมาะสม ด้วยเหตุนี้จึงมีการกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินว่าพื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้ และใช้ทำอะไรไม่ได้บ้าง โดยใช้สีต่างๆแทนสัญลักษณ์ของทีด่ินแต่ละประเภท

 

ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่สีแดงกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ถ้าบริเวณใดที่ระบุรหัสกำกับเป็น พ,5 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ไม่เกิน 10:1 ซึ่งหมายความว่าถ้าที่ดินนี้มีเนื้อที่ 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) อาคารที่สร้างจะมีพื้นที่อาคารรวมสูงสุดได้ไม่เกิน 1,600 x 10 = 16,000 ตร.ม. ต่ำกว่านี้ได้ แต่เกินนี้ไม่ได้นั่นเอง

ดังนั้น สมมติว่าผู้ประกอบการต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียม ก็มิได้หมายความว่า จะพัฒนาที่ดินบริเวณใดก็ได้ แต่ต้องตรวจสอบเงื่อนไขของกฎหมายผังเมืองด้วยว่าอนุญาตให้ทำได้หรือไม่ และมีขอบเขตแค่ไหน

   1.2.กฎหมายอสังหาฯควบคุมอาคาร

      หลังจากที่รัฐได้ออกกฎหมายกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ในขั้นตอนของการออกแบบงานก่อสร้างและการใช้งาน รัฐก็ได้ออกกฎหมายที่กำหนดเงื่อนไขต่างๆไว้เพื่อควบคุมให้มีความปลอดภัยและมีความเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น ในการออกแบบจะต้องมี Setbacks ของอาคารห่างจากแนวต่างๆเท่าไหร่, ในระหว่างการก่อสร้างต้องดำเนินการภายใต้เงื่อนไขอะไรบ้าง, หลังจากสร้างเสร็จ อาคารประเภทใดต้องขอใบรับรองการก่อสร้างก่อนใช้งาน และระหว่างใช้งาน อาคารประเภทใดต้องจัดให้มีการตรวจสอบอาคารอย่างสม่ำเสมอ

 

   1.3.กฎหมายอสังหาฯสิ่งแวดล้อม

      นอกจากรัฐได้กำหนดเงื่อนไขไว้ในกฎหมายผังเมืองแล้วว่า พื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้บ้าง และมีขอบเขตแค่ใดแล้ว ยังได้ระบุเงื่อนไขลักษณะคล้ายกันไว้ในกฎหมายสิ่งแวดล้อม แต่ต่างวัตถประสงค์กัน กล่าวคือ กฎหมายผังเมืองกำหนดเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมือง แต่กฎหมายสิ่งแวดล้อมกำหนดเพื่อต้องการอนุรักษ์และควบคุมคุณภาพของสิ่งแวดล้อมในพื้นที่นั่นเอง

 

   1.4.กฎหมายอสังหาฯขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

       เช่น เทศบัญญัติ ข้อบัญญิติจังหวัด ข้อบังคับสุขาภิบาล ฯลฯ อาจมีการกำหนดเงื่อนไขเพื่อควบคุมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ให้สอดคล้องกับนโยบาย ทิศทาง และสถาพของท้องถิ่นนั้นๆ ยกตัวอย่างเช่น ท้องถิ่นสามารถออกกฎหมายห้ามปลูกสร้างอาคารประเภทใดที่เห็นว่าไม่สอดคล้องกับการพัฒนาพืนที่ได้ เพราะเหตุว่าด้วย พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้ให้อำนาจไว้ (ทั้งนี้ อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด) ดังนั้น หากสนใจลงทุนในจังหวัดใด ก็ควรศึกษากฎหมายของท้องถิ่นนั้นๆ

2.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯเฉพาะประเภท

กฎหมายเฉพาะประเภท จะกำหนดเงื่อนไขมุ่งเน้นเพื่อควบคุมฟังก์ชั่นของอสังหาริมทรัพย์เฉพาะประเภทนั้นๆ ให้มีระบบและมีความเหมาะสม เช่น การขอใบอนุญาตประกอบกิจการ ข้อห้ามต่าง ฯลฯ กฎหมายเฉพาะประเภทที่รู้จักกันดี เช่น กฎหมายจัดสรรที่ดิน กฎหมายอาคารชุด กฎหมายโรงงาน กฎหมายหอพัก กฎหมายโรงแรม และกฎหมายคลังสินค้า เป็นต้น

 

3.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯเฉพาะเรื่อง

เป็นกฎหมายที่มีเงื่อนไขเกี่ยวข้องในการจัดระเบียบ ส่งเสริม หรือแก้ไขปัญหาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์/การก่อสร้างเฉพาะเรื่อง เช่น กฎหมายการดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา กฎหมายการส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน กฎหมายส่งเสริมการลงทุน ฯลฯ

 

ดังนั้นจะสั่งเกตุได้ว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น มีความเกี่ยวข้องเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายมาก นักพัฒนาอสังหาฯหรือนักลงทุนจึงควรศึกษาข้อกฎหมายให้ดีเสียก่อน และควรที่จะเข้าใจไว้ว่า กฎหมายต่างที่บัญญัติไว้นั้น อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต เพื่อให้เป็นไปตามความเหมาะสมกับยุคสมัยและสภานการณ์ในช่วงเวลานั้นๆ เพราะฉะนั้นการนำข้อกฎหมายต่างๆไปใช้จึงควรตรวจสอบให้ดีก่อนว่ามีการปรับเปลี่ยนไปหรือไม่ เพื่อให้การพัฒอสังหาฯเป็นไปอย่างราบรืน

 

ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสัุงหาริมทรัพย์ไทย จึงเล็งเห็นถึงความสำคัญทางกฎหมายอสังหาฯ เป็นอย่างมากจึงได้เปิดการเรียนการสอนขึ้นในเรื่อง หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) เพื่อจะช่วยเหล่านักพัฒนาหรือผู้ที่มีความรู้อยู่แล้วมาพัฒนา อัพเดท และต่อยอดความรู้ที่มีอยู่นั้นให้เก่งรอบด้านมากยิ่งขึ้นนั่นเอง

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร : 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 


Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายคอนโด , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร

25

อื่นๆทั่วไป / กฎหมายอสังหาฯกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

« เมื่อ: กันยายน 26, 2023, 08:17:29 am »

 

การทำธุรกิจอสังหาฯนั้นนอกจากเงินทุนและความรู้ต่างๆที่เป็นสิ่งสำคัญในการดำเนินงานนั้น จะมีอยู่สิ่งหนึ่งที่ขาดไม่ได้เลยนั่นก็คือ กฎหมายอสังหาฯ เพราะถ้าหากนักพัฒนาอสังหาฯ หรือนักลงทุนคนไหนก็แล้วแต่ขาดความรู้ความเข้าใจที่ดีเกี่ยวกับ กฎหมายอสังหาฯ นั้นย่อมทำให้เกิดความเสียหายอย่างมหาศาลอย่างแน่นอน ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาขออธิบายเกี่ยวกับข้อกฎหมายเบื้องต้นที่นักพัฒนาอสังหาหรือนักลงทุนควรรู้

 

สำหรับข้อกฎหมายที่ควรรู้และมีความเกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีบัญญัติไว้ในกฎหมายหลายฉบับ โดยแต่ละฉบับก็มีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน แต่หากจะให้จัดประเภทของข้อกฎหมายอสังหาฯ แล้วหล่ะก็ สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่กับกฎหมายทั่วไป, กลุ่มที่เกี่ยวกับกับหมายเฉพาะประเภท และกลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายเฉพาะเรื่อง ดังนี้

 



 

1.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯทั่วไป

เป็นกลุ่มกฎหมายที่เกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ซึ่งในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จะต้องนำกฎหมายกลุ่มนี้ไปประกอบการศึกษาก่อนเป็นอันดับแรก หากปรากฎผลไม่เป็นที่น่าพึงพอใจ กฎหมายกลุ่มอื่นๆ ที่จะกล่าวต่อจากนี้ก็จำเป็นต้องนำมาพิจารณาประกอบ ซึ่งกฎหมายในกลุ่มนี้ที่ควรทราบ ได้แก่

   1.1 กฎหมายอสังหาฯผังเมือง

      วัตถุประสงค์ของกฎหมายผังเมืองถูกตราขึ้นเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมืองให้เป็นไปอย่างเหมาะสม ด้วยเหตุนี้จึงมีการกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินว่าพื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้ และใช้ทำอะไรไม่ได้บ้าง โดยใช้สีต่างๆแทนสัญลักษณ์ของทีด่ินแต่ละประเภท

 

ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่สีแดงกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ถ้าบริเวณใดที่ระบุรหัสกำกับเป็น พ,5 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ไม่เกิน 10:1 ซึ่งหมายความว่าถ้าที่ดินนี้มีเนื้อที่ 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) อาคารที่สร้างจะมีพื้นที่อาคารรวมสูงสุดได้ไม่เกิน 1,600 x 10 = 16,000 ตร.ม. ต่ำกว่านี้ได้ แต่เกินนี้ไม่ได้นั่นเอง

ดังนั้น สมมติว่าผู้ประกอบการต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียม ก็มิได้หมายความว่า จะพัฒนาที่ดินบริเวณใดก็ได้ แต่ต้องตรวจสอบเงื่อนไขของกฎหมายผังเมืองด้วยว่าอนุญาตให้ทำได้หรือไม่ และมีขอบเขตแค่ไหน

 



 

   1.2.กฎหมายอสังหาฯควบคุมอาคาร

      หลังจากที่รัฐได้ออกกฎหมายกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ในขั้นตอนของการออกแบบงานก่อสร้างและการใช้งาน รัฐก็ได้ออกกฎหมายที่กำหนดเงื่อนไขต่างๆไว้เพื่อควบคุมให้มีความปลอดภัยและมีความเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น ในการออกแบบจะต้องมี Setbacks ของอาคารห่างจากแนวต่างๆเท่าไหร่, ในระหว่างการก่อสร้างต้องดำเนินการภายใต้เงื่อนไขอะไรบ้าง, หลังจากสร้างเสร็จ อาคารประเภทใดต้องขอใบรับรองการก่อสร้างก่อนใช้งาน และระหว่างใช้งาน อาคารประเภทใดต้องจัดให้มีการตรวจสอบอาคารอย่างสม่ำเสมอ

 

   1.3.กฎหมายอสังหาฯสิ่งแวดล้อม

      นอกจากรัฐได้กำหนดเงื่อนไขไว้ในกฎหมายผังเมืองแล้วว่า พื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้บ้าง และมีขอบเขตแค่ใดแล้ว ยังได้ระบุเงื่อนไขลักษณะคล้ายกันไว้ในกฎหมายสิ่งแวดล้อม แต่ต่างวัตถประสงค์กัน กล่าวคือ กฎหมายผังเมืองกำหนดเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมือง แต่กฎหมายสิ่งแวดล้อมกำหนดเพื่อต้องการอนุรักษ์และควบคุมคุณภาพของสิ่งแวดล้อมในพื้นที่นั่นเอง

 

   1.4.กฎหมายอสังหาฯขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

       เช่น เทศบัญญัติ ข้อบัญญิติจังหวัด ข้อบังคับสุขาภิบาล ฯลฯ อาจมีการกำหนดเงื่อนไขเพื่อควบคุมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ให้สอดคล้องกับนโยบาย ทิศทาง และสถาพของท้องถิ่นนั้นๆ ยกตัวอย่างเช่น ท้องถิ่นสามารถออกกฎหมายห้ามปลูกสร้างอาคารประเภทใดที่เห็นว่าไม่สอดคล้องกับการพัฒนาพืนที่ได้ เพราะเหตุว่าด้วย พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้ให้อำนาจไว้ (ทั้งนี้ อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด) ดังนั้น หากสนใจลงทุนในจังหวัดใด ก็ควรศึกษากฎหมายของท้องถิ่นนั้นๆ

 



 

2.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯเฉพาะประเภท

กฎหมายเฉพาะประเภท จะกำหนดเงื่อนไขมุ่งเน้นเพื่อควบคุมฟังก์ชั่นของอสังหาริมทรัพย์เฉพาะประเภทนั้นๆ ให้มีระบบและมีความเหมาะสม เช่น การขอใบอนุญาตประกอบกิจการ ข้อห้ามต่าง ฯลฯ กฎหมายเฉพาะประเภทที่รู้จักกันดี เช่น กฎหมายจัดสรรที่ดิน กฎหมายอาคารชุด กฎหมายโรงงาน กฎหมายหอพัก กฎหมายโรงแรม และกฎหมายคลังสินค้า เป็นต้น

 

3.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯเฉพาะเรื่อง

เป็นกฎหมายที่มีเงื่อนไขเกี่ยวข้องในการจัดระเบียบ ส่งเสริม หรือแก้ไขปัญหาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์/การก่อสร้างเฉพาะเรื่อง เช่น กฎหมายการดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา กฎหมายการส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน กฎหมายส่งเสริมการลงทุน ฯลฯ

 

ดังนั้นจะสั่งเกตุได้ว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น มีความเกี่ยวข้องเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายมาก นักพัฒนาอสังหาฯหรือนักลงทุนจึงควรศึกษาข้อกฎหมายให้ดีเสียก่อน และควรที่จะเข้าใจไว้ว่า กฎหมายต่างที่บัญญัติไว้นั้น อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต เพื่อให้เป็นไปตามความเหมาะสมกับยุคสมัยและสภานการณ์ในช่วงเวลานั้นๆ เพราะฉะนั้นการนำข้อกฎหมายต่างๆไปใช้จึงควรตรวจสอบให้ดีก่อนว่ามีการปรับเปลี่ยนไปหรือไม่ เพื่อให้การพัฒอสังหาฯเป็นไปอย่างราบรืน

 

ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสัุงหาริมทรัพย์ไทย จึงเล็งเห็นถึงความสำคัญทางกฎหมายอสังหาฯ เป็นอย่างมากจึงได้เปิดการเรียนการสอนขึ้นในเรื่อง หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) เพื่อจะช่วยเหล่านักพัฒนาหรือผู้ที่มีความรู้อยู่แล้วมาพัฒนา อัพเดท และต่อยอดความรู้ที่มีอยู่นั้นให้เก่งรอบด้านมากยิ่งขึ้นนั่นเอง

 



 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร : 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 


Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายคอนโด , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร

26

โปรโมทเว็บไซต์ / Feasibility Study คืออะไร และจำเป็นอย่างไรกับการทำ Business Plan

« เมื่อ: กันยายน 08, 2023, 10:10:59 am »

 

เคยสงสัยไหมว่า Feasibility Study คืออะไร มีความสำคัญมากน้อยแค่ไหนในการทำธุรกิจด้านอสังหาฯ วันนี้โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาบอกต่อ แบ่งปัน และแชร์ความรู้กัน คำว่า Feasibility Study หรือแปลตรงๆว่า "การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ" แต่จริงๆแล้วการศึกษานั้นต้องศึกษาอะไรบ้าง และต้องศึกษาตอนไหน โรงเรียนธุรกิจอสังหาฯจะพาไปสรุปหัวใจของการทำ Feasibility Study และความสำคัญของมันให้เข้าใจด้วยกัน

 

    1. Feasibility คือ "การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ" ดังนั้นการที่เราจะทำ Feasibility Study ได้นั้นเราต้องมี "โครงการ" ก่อน แต่ในที่นี้คำว่าโครงการอาจจะเป็นแค่เพียง ความฝัน หรือไอเดีย คร่าวๆก็ได้ แต่เราไม่สามารถที่จะทำ Feasibility Study ได้ ถ้าเราไม่มีไอเดียใดๆ ทางธุรกิจ เพราะเราจะไม่สามารถหาข้อมูลมาประกอบได้

 

    2. ความเป็นไปได้ของโครงการมาจากอะไรบ้าง? หลายคนอาจจะคิดว่าจริงๆแล้ว คำว่า Feasibility ของโครงการนั้นเป็นแค่เรื่องของการเงินเท่านั้น ซึ่งไม่จริง การประเมิน "ความเป็นไปได้" ของโครงการนั้น นักธุรกิจหรือนักลงทุนจำเป็นต้องมองความเป็นไปได้ในหลายๆด้านประกอบกัน ได้แก่

 



ขอขอบคุณภาพจาก: www.neobycmmu.com

 

Market Feasibility - ความเป็นไปได้ในแง่การตลาดว่าสินค้าหรือบริการที่เราทำนั้น มีความต้องการในตลาดและเป็นความต้องการที่มีปริมาณมากเพียงพอที่เราจะสร้างธุรกิจได้

Production Feasibility - ความเป็นไปได้ในเชิงการผลิต ดูว่าจริงๆแล้ว สินค้าหรือบริการนั้นๆที่เราจะทำ เราสามารถที่จะ 'ผลิต' ได้จริงไหม ในเชิงคุณภาพ ราคา ปริมาณ และเวลา

Law & Regulation Feasibility - ความเป็นไปได้ในเชิงกฏหมาย ข้อบังคับต่างๆ หลายครั้งที่นักธุรกิจหลายคนตกม้าตายเพราะสินค้าและบริการหลายอย่างที่เราทำนั้นไม่ผ่านกฏข้อบังคับ ยกตัวอย่างเช่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น นักพัฒนาที่ดินต้องเข้าใจประเภทของสีที่ดินต่างๆว่ามีบทบังคับในการสร้างอาคารประเทภต่างๆอย่างไร

Business Model Feasibility - ความเป็นไปได้ และความเหมาะสมของรูปแบบ Business Model คือรูปแบบการสร้างรายได้ และกำไรที่เหมาะสมที่ธุรกิจทำได้ นักธุรกิจต้องดูความเป็นไปได้ในการใช้ Business Model ให้เหมาะกับประเภทธุรกิจ และดูว่าธุรกิจที่เราทำนั้นมีกำไรที่เหมาะสมที่สามารถทำให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้

Financial Feasibility - ความเป็นไปได้ในทางการเงิน ทุกธุรกิจต้องจบด้วยตัวเลข ดังนั้นนักธุรกิจต้องเข้าใจความเป็นไปได้ของตัวเลขในแง่มุมต่างๆ เช่น ความเป็นไปได้ของจำนวนเงินลงทุนที่สามารถจัดหามาได้ หรือความเป็นไปได้ในการบริหารกระแสเงินสดของธุรกิจ หรือแม้แต่ความเป็นไปได้ในแง่ของความคุ้มทุนในการลงทุนต่างๆของโครงการ

 

    ​3. ทุกธุรกิจควรทำ Feasibility Study ไหม และควรทำเมื่อไร? แม้จะมีคำกล่าวที่ชอบพูดกันในวงการธุรกิจว่า "คนคิดไม่ได้ทำ คนทำไม่ได้คิด" แต่อย่างน้อยที่สุดการได้คิดก่อนทำ ก็น่าจะดีกว่าทำไปโดยที่ไม่ได้คิดอะไร การทำ Feasibility Analysis จะช่วยให้ผู้ทำสามารถเก็บข้อมูลต่างๆเพื่อเอามาใช้ในการวิเคราะห์ได้อย่างเป็นเหตุเป็นผล

 

    4. ทุกการทำ Feasibility ไม่จำเป็นต้องจบด้วย "ความเป็นไปได้" ถ้ามัน "เป็นไปไม่ได้" ก็ยังไม่ต้องทำหลายคนอาจจะคิดว่าการศึกษาความเป็นได้ของโครงการต้องมีจุดจบ Happy Ending เสมอไปด้วยการสร้างโครงการ แต่จริงๆแล้วไม่ได้เป็นแบบนั้น ตอนจบของ Feasibility Analysis ก็แค่จบว่า ทำ หรือไม่ทำ หรือยังไม่ทำ แค่นั้นเอง

 

    5. Feasibility (การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ) คือ หัวใจของการทำ Business Plan (แผนธุรกิจ) หลายคนอาจยังสงสัยบ้างว่าจริงๆ Feasibility Study กับ Business Plan เป็นเรื่องเดียวกันไหมและเกี่ยวข้องกันอย่างไร จริงๆการทำ Feasibility Study ที่ดี ในการศึกษาความเป็นไปได้ในทุกแง่มุม แล้วนั้นก็ย่อมทำให้นักธุรกิจสามารถที่จะวางแผนธุรกิจได้แม่นยำและดีขึ้นนั่นเอง และถ้าแผนธุรกิจนั้นมีรายละเอียดที่ดีที่สอดรับกับข้อมูลจากการศึกษา วามเป็นไปได้แล้วนั้น ก็ย่อมที่จะทำให้นักธุรกิจสามารถนำแผนธุรกิจที่เขียนไปประยุกต์ใช้ได้จริงและเกิดประโยชน์ที่สุด ไม่ว่าจะเป็นการเอาไปใช้เป็นเอกสารต่างๆในการยื่นกู้กับสถาบันการเงิน หรือแม้แต่เอาไปใช้เป็นพิมพ์เขียวหรือแผนที่ในการดำเนินธุรกิจนั้นเอง

       

นอกจากความรู้ดังกล่าวที่นำเสนอไปแล้วนั้น ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังจัดทำ หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121) เพื่อให้ผู้ที่สนใจสามารถเข้ามาศึกษาหาความรู้ รวมไปถึงร่วมกันลงมือทำคำนวณจริง เพื่อความเข้าใจและเห็นภาพที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้น
หรือสอบถามบริการทำ Feasibility Study  ได้ที่


โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 



 

 

ขอขอบคุณ: www.neobycmmu.com

 

[Tag] : การเงินโครงการอสังหาฯ , ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน , บริหารเงินโครงการ , CashFlow , Cash Flow Projection , Feasibility

27

โปรโมทเว็บไซต์ / Feasibility Study คืออะไร และจำเป็นอย่างไรกับการทำ Business Plan

« เมื่อ: สิงหาคม 18, 2023, 02:49:01 pm »

 

เคยสงสัยไหมว่า Feasibility Study คืออะไร มีความสำคัญมากน้อยแค่ไหนในการทำธุรกิจด้านอสังหาฯ วันนี้โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาบอกต่อ แบ่งปัน และแชร์ความรู้กัน คำว่า Feasibility Study หรือแปลตรงๆว่า "การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ" แต่จริงๆแล้วการศึกษานั้นต้องศึกษาอะไรบ้าง และต้องศึกษาตอนไหน โรงเรียนธุรกิจอสังหาฯจะพาไปสรุปหัวใจของการทำ Feasibility Study และความสำคัญของมันให้เข้าใจด้วยกัน

 

    1. Feasibility คือ "การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ" ดังนั้นการที่เราจะทำ Feasibility Study ได้นั้นเราต้องมี "โครงการ" ก่อน แต่ในที่นี้คำว่าโครงการอาจจะเป็นแค่เพียง ความฝัน หรือไอเดีย คร่าวๆก็ได้ แต่เราไม่สามารถที่จะทำ Feasibility Study ได้ ถ้าเราไม่มีไอเดียใดๆ ทางธุรกิจ เพราะเราจะไม่สามารถหาข้อมูลมาประกอบได้

 

    2. ความเป็นไปได้ของโครงการมาจากอะไรบ้าง? หลายคนอาจจะคิดว่าจริงๆแล้ว คำว่า Feasibility ของโครงการนั้นเป็นแค่เรื่องของการเงินเท่านั้น ซึ่งไม่จริง การประเมิน "ความเป็นไปได้" ของโครงการนั้น นักธุรกิจหรือนักลงทุนจำเป็นต้องมองความเป็นไปได้ในหลายๆด้านประกอบกัน ได้แก่

 



ขอขอบคุณภาพจาก: www.neobycmmu.com

 

Market Feasibility - ความเป็นไปได้ในแง่การตลาดว่าสินค้าหรือบริการที่เราทำนั้น มีความต้องการในตลาดและเป็นความต้องการที่มีปริมาณมากเพียงพอที่เราจะสร้างธุรกิจได้

Production Feasibility - ความเป็นไปได้ในเชิงการผลิต ดูว่าจริงๆแล้ว สินค้าหรือบริการนั้นๆที่เราจะทำ เราสามารถที่จะ 'ผลิต' ได้จริงไหม ในเชิงคุณภาพ ราคา ปริมาณ และเวลา

Law & Regulation Feasibility - ความเป็นไปได้ในเชิงกฏหมาย ข้อบังคับต่างๆ หลายครั้งที่นักธุรกิจหลายคนตกม้าตายเพราะสินค้าและบริการหลายอย่างที่เราทำนั้นไม่ผ่านกฏข้อบังคับ ยกตัวอย่างเช่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น นักพัฒนาที่ดินต้องเข้าใจประเภทของสีที่ดินต่างๆว่ามีบทบังคับในการสร้างอาคารประเทภต่างๆอย่างไร

Business Model Feasibility - ความเป็นไปได้ และความเหมาะสมของรูปแบบ Business Model คือรูปแบบการสร้างรายได้ และกำไรที่เหมาะสมที่ธุรกิจทำได้ นักธุรกิจต้องดูความเป็นไปได้ในการใช้ Business Model ให้เหมาะกับประเภทธุรกิจ และดูว่าธุรกิจที่เราทำนั้นมีกำไรที่เหมาะสมที่สามารถทำให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้

Financial Feasibility - ความเป็นไปได้ในทางการเงิน ทุกธุรกิจต้องจบด้วยตัวเลข ดังนั้นนักธุรกิจต้องเข้าใจความเป็นไปได้ของตัวเลขในแง่มุมต่างๆ เช่น ความเป็นไปได้ของจำนวนเงินลงทุนที่สามารถจัดหามาได้ หรือความเป็นไปได้ในการบริหารกระแสเงินสดของธุรกิจ หรือแม้แต่ความเป็นไปได้ในแง่ของความคุ้มทุนในการลงทุนต่างๆของโครงการ

 

    ​3. ทุกธุรกิจควรทำ Feasibility Study ไหม และควรทำเมื่อไร? แม้จะมีคำกล่าวที่ชอบพูดกันในวงการธุรกิจว่า "คนคิดไม่ได้ทำ คนทำไม่ได้คิด" แต่อย่างน้อยที่สุดการได้คิดก่อนทำ ก็น่าจะดีกว่าทำไปโดยที่ไม่ได้คิดอะไร การทำ Feasibility Analysis จะช่วยให้ผู้ทำสามารถเก็บข้อมูลต่างๆเพื่อเอามาใช้ในการวิเคราะห์ได้อย่างเป็นเหตุเป็นผล

 

    4. ทุกการทำ Feasibility ไม่จำเป็นต้องจบด้วย "ความเป็นไปได้" ถ้ามัน "เป็นไปไม่ได้" ก็ยังไม่ต้องทำหลายคนอาจจะคิดว่าการศึกษาความเป็นได้ของโครงการต้องมีจุดจบ Happy Ending เสมอไปด้วยการสร้างโครงการ แต่จริงๆแล้วไม่ได้เป็นแบบนั้น ตอนจบของ Feasibility Analysis ก็แค่จบว่า ทำ หรือไม่ทำ หรือยังไม่ทำ แค่นั้นเอง

 

    5. Feasibility (การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ) คือ หัวใจของการทำ Business Plan (แผนธุรกิจ) หลายคนอาจยังสงสัยบ้างว่าจริงๆ Feasibility Study กับ Business Plan เป็นเรื่องเดียวกันไหมและเกี่ยวข้องกันอย่างไร จริงๆการทำ Feasibility Study ที่ดี ในการศึกษาความเป็นไปได้ในทุกแง่มุม แล้วนั้นก็ย่อมทำให้นักธุรกิจสามารถที่จะวางแผนธุรกิจได้แม่นยำและดีขึ้นนั่นเอง และถ้าแผนธุรกิจนั้นมีรายละเอียดที่ดีที่สอดรับกับข้อมูลจากการศึกษา วามเป็นไปได้แล้วนั้น ก็ย่อมที่จะทำให้นักธุรกิจสามารถนำแผนธุรกิจที่เขียนไปประยุกต์ใช้ได้จริงและเกิดประโยชน์ที่สุด ไม่ว่าจะเป็นการเอาไปใช้เป็นเอกสารต่างๆในการยื่นกู้กับสถาบันการเงิน หรือแม้แต่เอาไปใช้เป็นพิมพ์เขียวหรือแผนที่ในการดำเนินธุรกิจนั้นเอง

       

นอกจากความรู้ดังกล่าวที่นำเสนอไปแล้วนั้น ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังจัดทำ หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121) เพื่อให้ผู้ที่สนใจสามารถเข้ามาศึกษาหาความรู้ รวมไปถึงร่วมกันลงมือทำคำนวณจริง เพื่อความเข้าใจและเห็นภาพที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้น
หรือสอบถามบริการทำ Feasibility Study  ได้ที่


โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 



 

 

ขอขอบคุณ: www.neobycmmu.com

 

[Tag] : การเงินโครงการอสังหาฯ , ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน , บริหารเงินโครงการ , CashFlow , Cash Flow Projection , Feasibility

28

โปรโมทเว็บไซต์ / สุดยอดงานประกาศรางวัลอสังหาฯดีเด่นแห่งปี “FIABCI-THAI Prix D'Excellence Awards 2022”

« เมื่อ: กรกฎาคม 27, 2023, 09:34:11 am »

 

ที่สุดแห่งงานประกาศรางวัลอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นแห่งปี ที่จัดขึ้นโดย สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-THAI) ที่ปีนี้ไม่เหมือนกับปีไหนๆ ปีนี้ได้มีการเชิญชวนนายหน้า-นักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติเข้ารวมไว้ด้วยกันในงานนี้พร้อมกับการจัดสัมมนา สุดยิ่งใหญ่แห่งปีในหัวข้อ “นวัตกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ” ที่จัดขึ้นในวันพฤหัสบดีที่ 24 - วันศุกร์ที่ 25 พฤศจิกายน 2565 ณ โรงแรมอมารี วอเตอร์เกต กรุงเทพฯ

 

พร้อมกันนี้ในคืนวันศุกร์ที่ 25 พฤศจิกายน 2565 ได้มีงานประกาศรางวัลสุดยิ่งใหญ่ที่จัดขึ้นเป็นครั้งที่ 4 แล้วโดยรางวัลนี้มีชื่อว่า “FIABCI-THAI Prix D'Excellence Awards 2022” ซึ่งเป็นการมอบรางวัลอสังหาฯดีเด่นประจำปี ซึ่งแต่ละโครงการก็จะได้รับรางวัลในหมวดและประเภทต่างๆซึ่งแต่ละปีก็จะมีผู้ที่ได้รับรางวัลที่แตกต่างหลากหลายประเภทด้วยกัน โดยในปีนี้ผู้ที่ได้รับรางวัลมีมากกว่า 28 โครงการ จาก 25 บริษัทด้วยกัน โดยโครงการดีเด่นที่ได้รับรางวัลในประเภทต่างๆมีดังต่อไปนี้

 

 
 
1.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Affordable Housing Category ได้แก่

 BEYOND X - LADLUMKAEW

จากบริษัท SIRITHANA REALESTATE CO.,LTD

 

2.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Environmental (Rehabilitation/Conservation) Category ได้แก่

Simple Life

จากบริษัท ATHOME 888 Co.,Ltd.

 

3.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Master Plan Category ได้แก่

KP Developer Land&House and KP MORN DANY Project 29

จากบริษัท Morn Dany Real Estate Co.,LTD

 

4.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Specialized Project Category ได้แก่

BENZ BKK GROUP: Mercedes-Benz Experience Center

จากบริษัท BENZ BKK GROUP CO., LTD

 

5.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Sustainable Development Category ได้แก่

LE PARC NEXT

จากบริษัท THE BACKYARD COMPANY LIMITED

 

6.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Residential (Low Rise) Category ได้แก่

Bangkok Boulevard Tiwanon-Rangsit

จากบริษัท SC ASSET CORPORATION PUBLIC COMPANY LIMITED

Blessington Wongwan-Chatuchot

จากบริษัท BLESS ASSET COMPANY LIMITED

 



 

 

Citysense Donmueang - Songprapa

จากบริษัท PRINSIRI PUBLIC COMPANY LIMITED

Grand Bangkok Boulevard Ratchaphruek-Pinklao

จากบริษัท SC ASSET CORPORATION PUBLIC COMPANY LIMITED

Grand Britania Ratchaphruek - Rama5

จากบริษัท BELGRAVIA RATCHAPHRUEK COMPANY LIMITED

Grand Britania Wongwaen - Ramintra

จากบริษัท BRITANIA WONGWAEN RAMINTRA COMPANY LIMITED

KaoMongkol Village

จากบริษัท KAOMONGKOL GROUP CO.,LTD.

ME~I Avenue Srinakarin

จากบริษัท SHINWA REAL ESTATE (THAILAND) CO.,LTD.

Nirun Ville (The Tree)

จากบริษัท Nirun Ville.Co.,Ltd.

Palm Ville Khuang Sing - Chotana rd.

จากบริษัท PALM SPRINGS PLACE CO.,LTD.

PYVE Ratchaphruek - Sirindhorn

จากบริษัท INITIAL ESTATE CO., LTD

Supalai Elegance Phaholyothin 50

จากบริษัท SUPALAI PUBLIC COMPANY LIMITED

Supalai Tuscany Donkaew-Mae Rim

จากบริษัท SUPALAI PUBLIC COMPANY LIMITED

The Headland Cape Yamu Phuket

จากบริษัท "PROJECT ONE PROPERTY DEVELOPMENT CO., LTD.

The Thamm Iconic Onnut - Motorway

จากบริษัท INITIAL ESTATE CO., LTD

The Treasure Home

จากบริษัท PATCO PLATINUM CO.,LTD.

Ther Ladprao 93

จากบริษัท Vichittra Development Company Limited

TROFY BAANPHO

จากบริษัท Maruay Real Estate Company Limited

Villa Forest

จากบริษัท PLUS POWER DEVELOPMENT COMPANY LIMITED

 

7.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Residential Condominiums Category ได้แก่

Hycondo Thasala Chiang Mai

จากบริษัท Hylife Developments Co., Ltd.

ONCE PATTAYA

จากบริษัท Honour Once Co.,Ltd.

Park Origin Thonglor

 จากบริษัท ORIGIN PROPERTY PUBLIC COMPANY LIMITED

The Crest Park Residences

จากบริษัท SC ASSET CORPORATION PUBLIC COMPANY LIMITED

 

 



 
ขอแสดงความยินดีกับโครงการทั้ง 28 โครงการจากทั้ง 25 บริษัทที่ได้รับรางวัลในครั้งนี้ ซึ่งผู้ที่ได้รับรางวัลนี้จะได้รับการเสนอชื่อเพื่อเข้าร่วมประกวดในระดับโลกต่อไป ทั้งนี้หากท่านใดสนใจที่จะส่งโครงการของท่านเพื่อเข้าร่วมประกวดโครงการอสังหาดีเด่นในปีถัดไปในงาน “FIABCI-THAI Prix D'Excellence Awards 2023”

 



 
ติดต่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่:
Call: 02-295-3178

Line: @trebs หรือคลิก lin.ee/n0dWX94

Website: www.fiabci-thai.org

 
 
Tag: FIABCI , FIABCI-THAI , งานประกาศรางวัล , รางวัลอสังหาฯดีเด่น , อสังหาฯดีเด่นแห่งปี , ประกวดรางวัลอสังหาฯ , FIABCI-THAI Prix D'Excellence Awards , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหาฯ , กาล่าดินเนอร์

29

โปรโมทเว็บไซต์ / นิติบุคคล คือใคร!! ทำไมหมู่บ้านจัดสรรต้องมีการจัดตั้งนิติ

« เมื่อ: กรกฎาคม 25, 2023, 01:01:46 pm »

 

ทุกคนเคยตั้งคำถามกันไหมว่า นิติบุคคล คืออะไร และเขามีหน้าที่ทำอะไรแล้วทำไมตามหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโด จึงจำเป็นต้องมีบุคคลเหล่านี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอมาอธิบายเรื่องนี้กัน

 

ผู้ที่วางแผนเตรียมตัวมีครอบครัว สนใจซื้อโครงการบ้านจัดสรร มักมีการตั้งคำถามตามมาว่าการเปลี่ยนถ่ายอำนาจจากเจ้าของโครงการ สู่กระบวนการที่ให้ลูกบ้านบริหารจัดการกันเอง หรือภายใต้คำนิยาม “นิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร”  มีกระบวนการขั้นตอนอย่างไร มีข้อกฎหมายใด ในการดำเนินการ สาระอสังหา นำหัวข้อสำคัญเกี่ยวกับบทบาทและการจัดตั้งนิติบุคคล คลายข้อสงสัยให้ผู้อ่านที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหลังแรก ประสบการณ์การซื้อบ้านจัดสรรครั้งแรก

 

นิติบุคคลคือใคร มีบทบาทอย่างไร?
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือ นิติหมู่บ้าน ในช่วงที่โครงการยังไม่ได้จัดตั้งนิติหมู่บ้าน หน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการจะเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินตามพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ซึ่งปัจจุบันการจัดตั้งนิติบุคคลถือว่าไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นเรื่องที่ผู้อยู่อาศัยควรทำความเข้าใจถึงความสำคัญในการจัดตั้งนิติหมู่บ้าน

 

วัตถุประสงค์ ในการจัดตั้งนิติบุคคล คือ เพื่อรับโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะไปบำรุงดูแลรักษา ต่อจากผู้จัดสรรที่ดินไปดูแลรักษาและจัดการต่อไป ถ้าหากผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการได้รับเอกสารจากผู้จัดสรรที่ดินให้จัดตั้งนิติบุคคล นั่นหมายความว่าผู้จัดสรรที่ดินต้องการพ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการตามมาตรา 44 ถูกแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่2) พ.ศ. 2558 เป็นสิ่งที่กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถพ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้

 

แต่ก่อนผู้ซื้อบ้านในโครงการจะลงเสียงเลือกนิติหมู่บ้านคนใหม่ ฝั่งผู้จัดสรรที่ดินต้องเป็นผู้ดำเนินการตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินการว่าด้วยการโอนสาธารณูโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2559 เป็นระเบียบและวิธีการใหม่ที่ใช้ในปัจจุบัน

 



ขอขอบคุณภาพจาก: สาระอสังหา.com

 

ข้อดีของการจัดตั้งนิติฯ

ภายในโครงการบ้านมีความเป็นระเบียบมากขึ้น

ผู้อยู่อาศัยได้พูดคุยกันมากยิ่งขึ้น มีสิทธิ มีโอกาสได้ลงความเห็นและรับฟังกันและกัน

ได้รับคำชี้แจงเกี่ยวกับเงินส่วนกลาง ตอนนี้นำไปใช้ส่วนใด ครั้งหน้านำไปปรับปรุงด้านใด

สภาพแวดล้อมภายในโครงการดีขึ้น บรรยากาศน่าอยู่อาศัยมาขึ้น

 

จัดตั้งนิติบุคคลได้เมื่อไร?

จุดเริ่มต้นของการจัดตั้งนิติหมู่บ้านหลังจากผู้จัดสรรที่ดินได้ดูแลสาธารณูปโภคครบตามระยะเวลา ไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันจัดทำสาธารณูปโภคภายในโครงการแล้วเสร็จ ทางผู้จัดสรรที่ดินสามารถยื่นความประสงค์ให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเพื่อให้เจ้าหน้าที่หรือบุคคลตรวจสอบสาธารณูปโภคในโครงการ อ้างอิงตามแบบของระเบียบปี 2559

หากตรวจสอบสาธารณูปโภคที่มีในโครงการผ่านแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินก็จะได้รับหหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในโครงการไว้เป็นหลักฐานเพื่อจัดตั้งนิติบุคคล (หนังสือรับรองการตรวจสาธารณูปโภคมีอายุ 1 ปี นับแต่วันที่ไ่ด้ออกหนังสือ)

ต่อมาผู้จัดสรรที่ดินต้องทำการแจ้งให้ผู้ซื้อบ้านโครงการทุกหลังจัดตั้งนิติหมู่บ้าน ถึงแม้ว่าบ้านในโครงการจะยังขายไม่หมดก็ตาม (มีเงื่อนไขว่าต้องมีผู้ซื้อบ้านไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังในโครงการ)

จากนั้นผู้จัดสรรที่ดินจัดทำบัญชีทรัพย์สินจะส่งมอบให้นิติบุคคลหมู่บ้าน ว่ามีบ้านทั้งหมดกี่ประเภท แจ้งด้วยการส่งไปรษณีย์ให้โครงการบ้านทุกหลังทราบเพื่อจัดตั้งนิติหมู่บ้านให้เรียบร้อยภายในระยะเวลาที่กำหนด (ภายใน 180 วัน)

เรื่องการแจ้งให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจะมีผลก็ต่อเมื่อผู้ซื้อบ้านหลังสุดท้ายทราบและผู้จัดสรรที่ดินปิดประกาศสำเนาหนังสือแจ้งผู้ซื้อและบัญชีทรัพย์สินไว้ในที่เปิดเผยตามระยะเวลาที่กำหนด ให้ผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดตั้งนิติหมู่บ้าน

 

ขั้นตอนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
สามารถจัดตั้งนิติบุคคลพร้อมเปิดขายโครงการบ้านไปด้วย อาจใช้ระยะเวลาในการรอหนังสือ จ.ส.ก.6 ค่อนข้างนาน ถ้าหากได้รับแจ้งให้จัดตั้งนิติ ก่อนอื่นต้องเข้าใจวิธีการขั้นตอนและหลักเกณฑ์ ซึ่งหลักเกณฑ์ที่ใช้ในปัจจุบันคือระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2559 มีขั้นตอนหลังประชุมลงมติดังนี้

กำหนดระยะเวลาในยื่นคำขอภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ที่ประชุมผู้ซื้อมีมติ ผู้จัดสรรที่ดินเป็นฝ่ายจัดเตรียมสถานที่การจัดประชุมและบัญชีรายชื่อผู้ซื้อบ้าน รวมถึงจะมีการว่าจ้างบุคคลรือบริษัทที่รับจัดตั้งนิติบุคคลมาดำเนินการให้ หรือบางโครงการอาจมีทีมที่จัดตั้งเพื่อการนี้โดยเฉพาะ

เอกสารที่ได้รับก่อนวันประชุมเ ช่น หนังสือเชิญประชุม ร่างข้อบังคับ หนังสือมอบฉันทะ ฯลฯ หากผู้ซื้อบ้านไม่ติดธุระสำคัญใด ๆ ก็ควรเข้าร่วมฟังและลงมติใน 3 วาระคือ (1) พิจารราว่าจัดตั้งหรือไม่จัดตั้ง หากพิจารราว่ามีการจัดตั้ง จะนำไปสู่การพิจารรากันต่อวาระที่ 2 (2) เห็นชอบข้อบังคับของหมู่บ้านที่จะนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน (3) การแต่งตั้งยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล

ในการลงคะแนนเสียงนับเป็น 1 แปลง 1 เสียง เมื่อมติทั้ง 3 วาระได้คะแนนเสียงเกินกว่าครึ่งหนึ่งถือว่าผ่านเป็นที่เรียบร้อย หลังจากนั้นตัวแทนที่ได้รับการแต่งตั้งจะมีหน้าที่ในการจัดทำรายงานการประชุมและรวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องตามกฎกระทรวงและอื่น ๆ

ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินภายใน 30 วัน นับแต่วันที่มีมติ รอทางเจ้าพนักงานที่ดินตรวจสอบหลักฐานและพิจารณาว่าเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้หรือไม่ หากพิจารณาว่าเป็นไปตามหลักเกณฑ์จะได้รับเอกสารและปิดประกาศตามสถานที่ต่าง ๆ ภายใน 30 วัน หากไม่มีใครคัดค้าน ทางเจ้าพนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้าน

 

อย่างไรก็ตามในเรื่องของการจัดตั้งหรือบริหารนิติบุคคลนั้น ก็ยังคงมีรายละเอียดอีกมาก ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงได้จัดการเรียนการสอนใน หลักสูตร การจัดตั้ง-บริหารนิติบุคคลบ้านจัดสรร/อาคารชุด (RE142) ขึ้นเพื่อให้ผู้ที่สนใจหรืออยู่วงการนี้ได้เข้ามาศึกษาข้อมูลนั่นเอง

 



 

สนใจติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) / AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs


ขอขอบคุณ: สาระอสังหา.com

 

[Tag] : นิติบุคคล , บ้านจัดสรร , อาคารชุด , การจัดตั้งนิติบุคคล , นิติบุคคลที่อยู่อาศัย , แผนการจัดตั้งนิติบุคคล

30

โปรโมทเว็บไซต์ / Feasibility Study คืออะไร และจำเป็นอย่างไรกับการทำ Business Plan

« เมื่อ: กรกฎาคม 25, 2023, 01:00:38 pm »

 



 

เคยสงสัยไหมว่า Feasibility Study คืออะไร มีความสำคัญมากน้อยแค่ไหนในการทำธุรกิจด้านอสังหาฯ วันนี้โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาบอกต่อ แบ่งปัน และแชร์ความรู้กัน คำว่า Feasibility Study หรือแปลตรงๆว่า "การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ" แต่จริงๆแล้วการศึกษานั้นต้องศึกษาอะไรบ้าง และต้องศึกษาตอนไหน โรงเรียนธุรกิจอสังหาฯจะพาไปสรุปหัวใจของการทำ Feasibility Study และความสำคัญของมันให้เข้าใจด้วยกัน

 

    1. Feasibility คือ "การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ" ดังนั้นการที่เราจะทำ Feasibility Study ได้นั้นเราต้องมี "โครงการ" ก่อน แต่ในที่นี้คำว่าโครงการอาจจะเป็นแค่เพียง ความฝัน หรือไอเดีย คร่าวๆก็ได้ แต่เราไม่สามารถที่จะทำ Feasibility Study ได้ ถ้าเราไม่มีไอเดียใดๆ ทางธุรกิจ เพราะเราจะไม่สามารถหาข้อมูลมาประกอบได้

 

    2. ความเป็นไปได้ของโครงการมาจากอะไรบ้าง? หลายคนอาจจะคิดว่าจริงๆแล้ว คำว่า Feasibility ของโครงการนั้นเป็นแค่เรื่องของการเงินเท่านั้น ซึ่งไม่จริง การประเมิน "ความเป็นไปได้" ของโครงการนั้น นักธุรกิจหรือนักลงทุนจำเป็นต้องมองความเป็นไปได้ในหลายๆด้านประกอบกัน ได้แก่

 



ขอขอบคุณภาพจาก: www.neobycmmu.com

 

Market Feasibility - ความเป็นไปได้ในแง่การตลาดว่าสินค้าหรือบริการที่เราทำนั้น มีความต้องการในตลาดและเป็นความต้องการที่มีปริมาณมากเพียงพอที่เราจะสร้างธุรกิจได้

Production Feasibility - ความเป็นไปได้ในเชิงการผลิต ดูว่าจริงๆแล้ว สินค้าหรือบริการนั้นๆที่เราจะทำ เราสามารถที่จะ 'ผลิต' ได้จริงไหม ในเชิงคุณภาพ ราคา ปริมาณ และเวลา

Law & Regulation Feasibility - ความเป็นไปได้ในเชิงกฏหมาย ข้อบังคับต่างๆ หลายครั้งที่นักธุรกิจหลายคนตกม้าตายเพราะสินค้าและบริการหลายอย่างที่เราทำนั้นไม่ผ่านกฏข้อบังคับ ยกตัวอย่างเช่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น นักพัฒนาที่ดินต้องเข้าใจประเภทของสีที่ดินต่างๆว่ามีบทบังคับในการสร้างอาคารประเทภต่างๆอย่างไร

Business Model Feasibility - ความเป็นไปได้ และความเหมาะสมของรูปแบบ Business Model คือรูปแบบการสร้างรายได้ และกำไรที่เหมาะสมที่ธุรกิจทำได้ นักธุรกิจต้องดูความเป็นไปได้ในการใช้ Business Model ให้เหมาะกับประเภทธุรกิจ และดูว่าธุรกิจที่เราทำนั้นมีกำไรที่เหมาะสมที่สามารถทำให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้

Financial Feasibility - ความเป็นไปได้ในทางการเงิน ทุกธุรกิจต้องจบด้วยตัวเลข ดังนั้นนักธุรกิจต้องเข้าใจความเป็นไปได้ของตัวเลขในแง่มุมต่างๆ เช่น ความเป็นไปได้ของจำนวนเงินลงทุนที่สามารถจัดหามาได้ หรือความเป็นไปได้ในการบริหารกระแสเงินสดของธุรกิจ หรือแม้แต่ความเป็นไปได้ในแง่ของความคุ้มทุนในการลงทุนต่างๆของโครงการ

 

    ​3. ทุกธุรกิจควรทำ Feasibility Study ไหม และควรทำเมื่อไร? แม้จะมีคำกล่าวที่ชอบพูดกันในวงการธุรกิจว่า "คนคิดไม่ได้ทำ คนทำไม่ได้คิด" แต่อย่างน้อยที่สุดการได้คิดก่อนทำ ก็น่าจะดีกว่าทำไปโดยที่ไม่ได้คิดอะไร การทำ Feasibility Analysis จะช่วยให้ผู้ทำสามารถเก็บข้อมูลต่างๆเพื่อเอามาใช้ในการวิเคราะห์ได้อย่างเป็นเหตุเป็นผล

 

    4. ทุกการทำ Feasibility ไม่จำเป็นต้องจบด้วย "ความเป็นไปได้" ถ้ามัน "เป็นไปไม่ได้" ก็ยังไม่ต้องทำหลายคนอาจจะคิดว่าการศึกษาความเป็นได้ของโครงการต้องมีจุดจบ Happy Ending เสมอไปด้วยการสร้างโครงการ แต่จริงๆแล้วไม่ได้เป็นแบบนั้น ตอนจบของ Feasibility Analysis ก็แค่จบว่า ทำ หรือไม่ทำ หรือยังไม่ทำ แค่นั้นเอง

 

    5. Feasibility (การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ) คือ หัวใจของการทำ Business Plan (แผนธุรกิจ) หลายคนอาจยังสงสัยบ้างว่าจริงๆ Feasibility Study กับ Business Plan เป็นเรื่องเดียวกันไหมและเกี่ยวข้องกันอย่างไร จริงๆการทำ Feasibility Study ที่ดี ในการศึกษาความเป็นไปได้ในทุกแง่มุม แล้วนั้นก็ย่อมทำให้นักธุรกิจสามารถที่จะวางแผนธุรกิจได้แม่นยำและดีขึ้นนั่นเอง และถ้าแผนธุรกิจนั้นมีรายละเอียดที่ดีที่สอดรับกับข้อมูลจากการศึกษา วามเป็นไปได้แล้วนั้น ก็ย่อมที่จะทำให้นักธุรกิจสามารถนำแผนธุรกิจที่เขียนไปประยุกต์ใช้ได้จริงและเกิดประโยชน์ที่สุด ไม่ว่าจะเป็นการเอาไปใช้เป็นเอกสารต่างๆในการยื่นกู้กับสถาบันการเงิน หรือแม้แต่เอาไปใช้เป็นพิมพ์เขียวหรือแผนที่ในการดำเนินธุรกิจนั้นเอง

       

นอกจากความรู้ดังกล่าวที่นำเสนอไปแล้วนั้น ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังจัดทำ หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121) เพื่อให้ผู้ที่สนใจสามารถเข้ามาศึกษาหาความรู้ รวมไปถึงร่วมกันลงมือทำคำนวณจริง เพื่อความเข้าใจและเห็นภาพที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้น
หรือสอบถามบริการทำ Feasibility Study  ได้ที่


โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 



 

 

ขอขอบคุณ: www.neobycmmu.com

 

[Tag] : การเงินโครงการอสังหาฯ , ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน , บริหารเงินโครงการ , CashFlow , Cash Flow Projection , Feasibility

31

อื่นๆทั่วไป / Feasibility Study คืออะไร และจำเป็นอย่างไรกับการทำ Business Plan

« เมื่อ: กรกฎาคม 25, 2023, 11:39:08 am »

 

เคยสงสัยไหมว่า Feasibility Study คืออะไร มีความสำคัญมากน้อยแค่ไหนในการทำธุรกิจด้านอสังหาฯ วันนี้โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาบอกต่อ แบ่งปัน และแชร์ความรู้กัน คำว่า Feasibility Study หรือแปลตรงๆว่า "การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ" แต่จริงๆแล้วการศึกษานั้นต้องศึกษาอะไรบ้าง และต้องศึกษาตอนไหน โรงเรียนธุรกิจอสังหาฯจะพาไปสรุปหัวใจของการทำ Feasibility Study และความสำคัญของมันให้เข้าใจด้วยกัน

 

    1. Feasibility คือ "การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ" ดังนั้นการที่เราจะทำ Feasibility Study ได้นั้นเราต้องมี "โครงการ" ก่อน แต่ในที่นี้คำว่าโครงการอาจจะเป็นแค่เพียง ความฝัน หรือไอเดีย คร่าวๆก็ได้ แต่เราไม่สามารถที่จะทำ Feasibility Study ได้ ถ้าเราไม่มีไอเดียใดๆ ทางธุรกิจ เพราะเราจะไม่สามารถหาข้อมูลมาประกอบได้

 

    2. ความเป็นไปได้ของโครงการมาจากอะไรบ้าง? หลายคนอาจจะคิดว่าจริงๆแล้ว คำว่า Feasibility ของโครงการนั้นเป็นแค่เรื่องของการเงินเท่านั้น ซึ่งไม่จริง การประเมิน "ความเป็นไปได้" ของโครงการนั้น นักธุรกิจหรือนักลงทุนจำเป็นต้องมองความเป็นไปได้ในหลายๆด้านประกอบกัน ได้แก่

 



ขอขอบคุณภาพจาก: www.neobycmmu.com

 

Market Feasibility - ความเป็นไปได้ในแง่การตลาดว่าสินค้าหรือบริการที่เราทำนั้น มีความต้องการในตลาดและเป็นความต้องการที่มีปริมาณมากเพียงพอที่เราจะสร้างธุรกิจได้

Production Feasibility - ความเป็นไปได้ในเชิงการผลิต ดูว่าจริงๆแล้ว สินค้าหรือบริการนั้นๆที่เราจะทำ เราสามารถที่จะ 'ผลิต' ได้จริงไหม ในเชิงคุณภาพ ราคา ปริมาณ และเวลา

Law & Regulation Feasibility - ความเป็นไปได้ในเชิงกฏหมาย ข้อบังคับต่างๆ หลายครั้งที่นักธุรกิจหลายคนตกม้าตายเพราะสินค้าและบริการหลายอย่างที่เราทำนั้นไม่ผ่านกฏข้อบังคับ ยกตัวอย่างเช่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น นักพัฒนาที่ดินต้องเข้าใจประเภทของสีที่ดินต่างๆว่ามีบทบังคับในการสร้างอาคารประเทภต่างๆอย่างไร

Business Model Feasibility - ความเป็นไปได้ และความเหมาะสมของรูปแบบ Business Model คือรูปแบบการสร้างรายได้ และกำไรที่เหมาะสมที่ธุรกิจทำได้ นักธุรกิจต้องดูความเป็นไปได้ในการใช้ Business Model ให้เหมาะกับประเภทธุรกิจ และดูว่าธุรกิจที่เราทำนั้นมีกำไรที่เหมาะสมที่สามารถทำให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้

Financial Feasibility - ความเป็นไปได้ในทางการเงิน ทุกธุรกิจต้องจบด้วยตัวเลข ดังนั้นนักธุรกิจต้องเข้าใจความเป็นไปได้ของตัวเลขในแง่มุมต่างๆ เช่น ความเป็นไปได้ของจำนวนเงินลงทุนที่สามารถจัดหามาได้ หรือความเป็นไปได้ในการบริหารกระแสเงินสดของธุรกิจ หรือแม้แต่ความเป็นไปได้ในแง่ของความคุ้มทุนในการลงทุนต่างๆของโครงการ

 

    ​3. ทุกธุรกิจควรทำ Feasibility Study ไหม และควรทำเมื่อไร? แม้จะมีคำกล่าวที่ชอบพูดกันในวงการธุรกิจว่า "คนคิดไม่ได้ทำ คนทำไม่ได้คิด" แต่อย่างน้อยที่สุดการได้คิดก่อนทำ ก็น่าจะดีกว่าทำไปโดยที่ไม่ได้คิดอะไร การทำ Feasibility Analysis จะช่วยให้ผู้ทำสามารถเก็บข้อมูลต่างๆเพื่อเอามาใช้ในการวิเคราะห์ได้อย่างเป็นเหตุเป็นผล

 

    4. ทุกการทำ Feasibility ไม่จำเป็นต้องจบด้วย "ความเป็นไปได้" ถ้ามัน "เป็นไปไม่ได้" ก็ยังไม่ต้องทำหลายคนอาจจะคิดว่าการศึกษาความเป็นได้ของโครงการต้องมีจุดจบ Happy Ending เสมอไปด้วยการสร้างโครงการ แต่จริงๆแล้วไม่ได้เป็นแบบนั้น ตอนจบของ Feasibility Analysis ก็แค่จบว่า ทำ หรือไม่ทำ หรือยังไม่ทำ แค่นั้นเอง

 

    5. Feasibility (การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ) คือ หัวใจของการทำ Business Plan (แผนธุรกิจ) หลายคนอาจยังสงสัยบ้างว่าจริงๆ Feasibility Study กับ Business Plan เป็นเรื่องเดียวกันไหมและเกี่ยวข้องกันอย่างไร จริงๆการทำ Feasibility Study ที่ดี ในการศึกษาความเป็นไปได้ในทุกแง่มุม แล้วนั้นก็ย่อมทำให้นักธุรกิจสามารถที่จะวางแผนธุรกิจได้แม่นยำและดีขึ้นนั่นเอง และถ้าแผนธุรกิจนั้นมีรายละเอียดที่ดีที่สอดรับกับข้อมูลจากการศึกษา วามเป็นไปได้แล้วนั้น ก็ย่อมที่จะทำให้นักธุรกิจสามารถนำแผนธุรกิจที่เขียนไปประยุกต์ใช้ได้จริงและเกิดประโยชน์ที่สุด ไม่ว่าจะเป็นการเอาไปใช้เป็นเอกสารต่างๆในการยื่นกู้กับสถาบันการเงิน หรือแม้แต่เอาไปใช้เป็นพิมพ์เขียวหรือแผนที่ในการดำเนินธุรกิจนั้นเอง

       

นอกจากความรู้ดังกล่าวที่นำเสนอไปแล้วนั้น ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังจัดทำ หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121) เพื่อให้ผู้ที่สนใจสามารถเข้ามาศึกษาหาความรู้ รวมไปถึงร่วมกันลงมือทำคำนวณจริง เพื่อความเข้าใจและเห็นภาพที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้น
หรือสอบถามบริการทำ Feasibility Study  ได้ที่


โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 



 

 

ขอขอบคุณ: www.neobycmmu.com

 

[Tag] : การเงินโครงการอสังหาฯ , ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน , บริหารเงินโครงการ , CashFlow , Cash Flow Projection , Feasibility

32

อื่นๆทั่วไป / ข้อกำหนดกฎหมายอสังหาฯ ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถว มีอะไรบ้าง?

« เมื่อ: กรกฎาคม 17, 2023, 02:21:10 pm »

 

นักพัฒนาอสังหาฯหรือเจ้าของอสังหาฯที่ต้องการจะลงทุนสร้างห้องแถว หรือตึกแถวนั้น ทราบหรือไม่ว่ากฎหมายอสังหาฯมีความสำคัญอย่างไร?? และจำเป็นต้องรู้หรือไม่?? คำตอบคือจำเป็นมาก และต้องรู้อย่างชัดเจนและถูกต้อง ดังนั้นจำเป็นต้องดำเนินการโดยอ้างอิงตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543

 

เกี่ยวกับขนาดความกว้างของตึกและระยะร่นอาคาร เพราะความไม่รู้อาจเป็นสาเหตุให้เจ้าของตึกต้องเสียเวลาแก้ไข แถมยังเสียค่าปรับตามกฎหมายมาแล้วหลายกรณี แต่ถ้าให้ดีก็ควรต้องเว้นที่ว่างเพื่อก่อสร้างหรือต่อเติมบ้าน ต่อเติมอาคารภายหลังด้วย เพราะการต่อเติมที่ส่งผลกระทบต่อผู้อื่นก็ยังถือว่ามีโทษทางกฎหมายเช่นเดียวกัน สาระอสังหา ยกประเด็นระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543 มาอธิบายและสร้างความเข้าใจให้ผู้ลงทุน ตามหลักกฎหมายการเว้นที่ว่างและระยะร่นอาคาร คืออะไร

 



 

ระยะร่นอาคาร คือ ความสำคัญที่ควรคำนึงถึงลำดับต้น ๆ ของการสร้างบ้านหรืออาคาร เป็นการตรวจสอบระยะให้เป็นไปตามกฎหมาย ซึ่งจะมีการวัดระยะร่นจากทางสาธารณะ ไม่ว่าจะเป็นด้านหน้า ด้านหลัง ด้านข้าง ต้องมีระยะห่างจากที่ดินข้างเคียงแบ่งตามประเภทของอาคารและขนาดของถนน

 

การเว้นที่ว่าง คือ พื้นที่ที่ไม่มีหลังคาบ้านหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ว่างดังกล่าวสามารถเปลี่ยนให้เป็น สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่จอดรถยนต์นอกอาคาร โดยจะแบ่งตามข้อกฎหมายของอาคารเดี่ยวและอาคารชุดตามประเภทอาคารอีกครั้ง การก่อสร้างต้องมีความสูงไม่เกินเท่าไรถึงจะนับว่าเป็นที่ว่างสามารถใช้ประโยชน์ได้
ข้อกำหนดกฎหมายอสังหาฯ ลักษณะและระยะร่นของอาคาร ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถว

 

1. ห้องแถวหรือตึกแถว

ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่

ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

 

1.1 ลักษณะอาคาร

แต่ละดูหาต้องมีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกดัานหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
ความลึกของอาดารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
พื้นที่ชั้นล่างของแต่ละคูหาไม่น้อยกว่า 30 ตร.ม. และต้องมีประตูให้เข้า – ออกได้
1.2 ระยะร่นอาคาร

อาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 6 ม.
อาคารสูงเกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 12 ม.
มีพื้นที่ว่างด้านหลังอาคารอย่างน้อย 3 ม.
เว้นระยะห่างระหว่างผนังตึกแถวและเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 2 ม.
หากห้องแถวหรือตึกแถวติดถนนสาธารณะ ระยะร่นจะเป็นไปตามขนาดความกว้างของถนนนั้น ๆ
 



 

2. บ้านแถว

บ้านแถว คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา สูงไม่เกิน 3 ชั้น

 

2.1 ลักษณะอาคาร

มีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
ความลึกของอาคารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 20 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
พื้นที่ชั้นล่างแต่ละดูหาไม่น้อยกว่า 24 ตร.ม.
2.2 ระยะร่นอาคาร

บ้านแถวที่มีจุดประสงค์เพื่ออยู่อาศัย ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 3 ม. และด้านหลังอย่างน้อย 2 ม.
ระหว่างแถวด้านข้างทั้ง 10 คูหา หรือความยาว 40 ม. ต้องมีที่ว่าง- ระหว่างแถวด้านข้างของบ้านอย่างน้อย 4 ม. ตลอดช่วงความลึกของบ้านแถว
บ้านแถวที่สร้างรวมกันไม่ถึง 10 คูหา หรือความยาวน้อยกว่า 40 ม. มีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างของบ้านห่างน้อยกว่า 4 ม. จะไม่ถือว่าเป็นที่ว่าง แต่ถือว่าบ้านแถวสร้างต่อเนื่องเป็นแถวเดียวกัน
 



 

หลายคนอาจตั้งคำถามว่าทำไมกฎหมายอสังหาฯเกี่ยวกกับตึกแถว กฎหมายอาคาร ต้องมีการระบุตัวเลขพื้นที่ว่างหรือ ระยะร่นอาคาร นั่นเพราะความรู้สึกเสียดายพื้นที่เพียงไม่กี่เมตร แต่เว้นไว้สร้างความปลอดภัยให้ผู้อยู่อาศัยและเพื่อนบ้านข้างเคียงจะคุ้มค่ากว่า ซึ่งข้อดีของการเว้นพื้นที่นอกหนือจากนี้ยังเป็นเรื่องของสุขอนามัย ความเป็นส่วนตัว ระยะที่ไม่บดบังทัศนียภาพซึ่งกันและกัน ในอนาคตยังมีพื้นที่เพื่อก่อสร้าง ต่อเติม ซ่อมแซมอาคารอีกด้วย ทั้งหมดนี้จึงเป็นสิ่งที่ผู้คิดลงทุนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพลาด อาจเจอโทษปรับทางกฎหมายหรือร้ายแรงถึงขั้นรื้อถอนกันเลยทีเดียว

 

ดังนั้นโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบันอบรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ระดับนานาชาติจึงได้เปิดสอน หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) ขึ้นเพื่อให้เจ้าของกิจการ ผู้สนใจ และนักลงทุนที่ต้องการศึกษาข้อกฎหมายอสังหาฯขึ้นนั่นเอง

 



 

สนใจติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 

ขอขอบคุณ: สาระอสังหา.com


Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายคอนโด , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร

33

โปรโมทเว็บไซต์ / ข้อกำหนดกฎหมายอสังหาฯ ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถว มีอะไรบ้าง?

« เมื่อ: กรกฎาคม 14, 2023, 11:35:43 am »

 

นักพัฒนาอสังหาฯหรือเจ้าของอสังหาฯที่ต้องการจะลงทุนสร้างห้องแถว หรือตึกแถวนั้น ทราบหรือไม่ว่ากฎหมายอสังหาฯมีความสำคัญอย่างไร?? และจำเป็นต้องรู้หรือไม่?? คำตอบคือจำเป็นมาก และต้องรู้อย่างชัดเจนและถูกต้อง ดังนั้นจำเป็นต้องดำเนินการโดยอ้างอิงตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543

 

เกี่ยวกับขนาดความกว้างของตึกและระยะร่นอาคาร เพราะความไม่รู้อาจเป็นสาเหตุให้เจ้าของตึกต้องเสียเวลาแก้ไข แถมยังเสียค่าปรับตามกฎหมายมาแล้วหลายกรณี แต่ถ้าให้ดีก็ควรต้องเว้นที่ว่างเพื่อก่อสร้างหรือต่อเติมบ้าน ต่อเติมอาคารภายหลังด้วย เพราะการต่อเติมที่ส่งผลกระทบต่อผู้อื่นก็ยังถือว่ามีโทษทางกฎหมายเช่นเดียวกัน สาระอสังหา ยกประเด็นระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543 มาอธิบายและสร้างความเข้าใจให้ผู้ลงทุน ตามหลักกฎหมายการเว้นที่ว่างและระยะร่นอาคาร คืออะไร

 



 

ระยะร่นอาคาร คือ ความสำคัญที่ควรคำนึงถึงลำดับต้น ๆ ของการสร้างบ้านหรืออาคาร เป็นการตรวจสอบระยะให้เป็นไปตามกฎหมาย ซึ่งจะมีการวัดระยะร่นจากทางสาธารณะ ไม่ว่าจะเป็นด้านหน้า ด้านหลัง ด้านข้าง ต้องมีระยะห่างจากที่ดินข้างเคียงแบ่งตามประเภทของอาคารและขนาดของถนน

 

การเว้นที่ว่าง คือ พื้นที่ที่ไม่มีหลังคาบ้านหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ว่างดังกล่าวสามารถเปลี่ยนให้เป็น สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่จอดรถยนต์นอกอาคาร โดยจะแบ่งตามข้อกฎหมายของอาคารเดี่ยวและอาคารชุดตามประเภทอาคารอีกครั้ง การก่อสร้างต้องมีความสูงไม่เกินเท่าไรถึงจะนับว่าเป็นที่ว่างสามารถใช้ประโยชน์ได้
ข้อกำหนดกฎหมายอสังหาฯ ลักษณะและระยะร่นของอาคาร ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถว

 

1. ห้องแถวหรือตึกแถว

ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่

ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

 

1.1 ลักษณะอาคาร

แต่ละดูหาต้องมีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกดัานหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
ความลึกของอาดารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
พื้นที่ชั้นล่างของแต่ละคูหาไม่น้อยกว่า 30 ตร.ม. และต้องมีประตูให้เข้า – ออกได้
1.2 ระยะร่นอาคาร

อาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 6 ม.
อาคารสูงเกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 12 ม.
มีพื้นที่ว่างด้านหลังอาคารอย่างน้อย 3 ม.
เว้นระยะห่างระหว่างผนังตึกแถวและเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 2 ม.
หากห้องแถวหรือตึกแถวติดถนนสาธารณะ ระยะร่นจะเป็นไปตามขนาดความกว้างของถนนนั้น ๆ
 



 

2. บ้านแถว

บ้านแถว คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา สูงไม่เกิน 3 ชั้น

 

2.1 ลักษณะอาคาร

มีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
ความลึกของอาคารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 20 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
พื้นที่ชั้นล่างแต่ละดูหาไม่น้อยกว่า 24 ตร.ม.
2.2 ระยะร่นอาคาร

บ้านแถวที่มีจุดประสงค์เพื่ออยู่อาศัย ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 3 ม. และด้านหลังอย่างน้อย 2 ม.
ระหว่างแถวด้านข้างทั้ง 10 คูหา หรือความยาว 40 ม. ต้องมีที่ว่าง- ระหว่างแถวด้านข้างของบ้านอย่างน้อย 4 ม. ตลอดช่วงความลึกของบ้านแถว
บ้านแถวที่สร้างรวมกันไม่ถึง 10 คูหา หรือความยาวน้อยกว่า 40 ม. มีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างของบ้านห่างน้อยกว่า 4 ม. จะไม่ถือว่าเป็นที่ว่าง แต่ถือว่าบ้านแถวสร้างต่อเนื่องเป็นแถวเดียวกัน
 



 

หลายคนอาจตั้งคำถามว่าทำไมกฎหมายอสังหาฯเกี่ยวกกับตึกแถว กฎหมายอาคาร ต้องมีการระบุตัวเลขพื้นที่ว่างหรือ ระยะร่นอาคาร นั่นเพราะความรู้สึกเสียดายพื้นที่เพียงไม่กี่เมตร แต่เว้นไว้สร้างความปลอดภัยให้ผู้อยู่อาศัยและเพื่อนบ้านข้างเคียงจะคุ้มค่ากว่า ซึ่งข้อดีของการเว้นพื้นที่นอกหนือจากนี้ยังเป็นเรื่องของสุขอนามัย ความเป็นส่วนตัว ระยะที่ไม่บดบังทัศนียภาพซึ่งกันและกัน ในอนาคตยังมีพื้นที่เพื่อก่อสร้าง ต่อเติม ซ่อมแซมอาคารอีกด้วย ทั้งหมดนี้จึงเป็นสิ่งที่ผู้คิดลงทุนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพลาด อาจเจอโทษปรับทางกฎหมายหรือร้ายแรงถึงขั้นรื้อถอนกันเลยทีเดียว

 

ดังนั้นโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบันอบรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ระดับนานาชาติจึงได้เปิดสอน หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) ขึ้นเพื่อให้เจ้าของกิจการ ผู้สนใจ และนักลงทุนที่ต้องการศึกษาข้อกฎหมายอสังหาฯขึ้นนั่นเอง

 



 

สนใจติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 

ขอขอบคุณ: สาระอสังหา.com


Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายคอนโด , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร

34

อื่นๆทั่วไป / ข้อกำหนดกฎหมายอสังหาฯ ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถว มีอะไรบ้าง?

« เมื่อ: มิถุนายน 21, 2023, 09:08:15 am »

 

นักพัฒนาอสังหาฯหรือเจ้าของอสังหาฯที่ต้องการจะลงทุนสร้างห้องแถว หรือตึกแถวนั้น ทราบหรือไม่ว่ากฎหมายอสังหาฯมีความสำคัญอย่างไร?? และจำเป็นต้องรู้หรือไม่?? คำตอบคือจำเป็นมาก และต้องรู้อย่างชัดเจนและถูกต้อง ดังนั้นจำเป็นต้องดำเนินการโดยอ้างอิงตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543

 

เกี่ยวกับขนาดความกว้างของตึกและระยะร่นอาคาร เพราะความไม่รู้อาจเป็นสาเหตุให้เจ้าของตึกต้องเสียเวลาแก้ไข แถมยังเสียค่าปรับตามกฎหมายมาแล้วหลายกรณี แต่ถ้าให้ดีก็ควรต้องเว้นที่ว่างเพื่อก่อสร้างหรือต่อเติมบ้าน ต่อเติมอาคารภายหลังด้วย เพราะการต่อเติมที่ส่งผลกระทบต่อผู้อื่นก็ยังถือว่ามีโทษทางกฎหมายเช่นเดียวกัน สาระอสังหา ยกประเด็นระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543 มาอธิบายและสร้างความเข้าใจให้ผู้ลงทุน ตามหลักกฎหมายการเว้นที่ว่างและระยะร่นอาคาร คืออะไร

 



 

ระยะร่นอาคาร คือ ความสำคัญที่ควรคำนึงถึงลำดับต้น ๆ ของการสร้างบ้านหรืออาคาร เป็นการตรวจสอบระยะให้เป็นไปตามกฎหมาย ซึ่งจะมีการวัดระยะร่นจากทางสาธารณะ ไม่ว่าจะเป็นด้านหน้า ด้านหลัง ด้านข้าง ต้องมีระยะห่างจากที่ดินข้างเคียงแบ่งตามประเภทของอาคารและขนาดของถนน

 

การเว้นที่ว่าง คือ พื้นที่ที่ไม่มีหลังคาบ้านหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ว่างดังกล่าวสามารถเปลี่ยนให้เป็น สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่จอดรถยนต์นอกอาคาร โดยจะแบ่งตามข้อกฎหมายของอาคารเดี่ยวและอาคารชุดตามประเภทอาคารอีกครั้ง การก่อสร้างต้องมีความสูงไม่เกินเท่าไรถึงจะนับว่าเป็นที่ว่างสามารถใช้ประโยชน์ได้
ข้อกำหนดกฎหมายอสังหาฯ ลักษณะและระยะร่นของอาคาร ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถว

 

1. ห้องแถวหรือตึกแถว

ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่

ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

 

1.1 ลักษณะอาคาร

แต่ละดูหาต้องมีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกดัานหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
ความลึกของอาดารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
พื้นที่ชั้นล่างของแต่ละคูหาไม่น้อยกว่า 30 ตร.ม. และต้องมีประตูให้เข้า – ออกได้
1.2 ระยะร่นอาคาร

อาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 6 ม.
อาคารสูงเกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 12 ม.
มีพื้นที่ว่างด้านหลังอาคารอย่างน้อย 3 ม.
เว้นระยะห่างระหว่างผนังตึกแถวและเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 2 ม.
หากห้องแถวหรือตึกแถวติดถนนสาธารณะ ระยะร่นจะเป็นไปตามขนาดความกว้างของถนนนั้น ๆ
 



 

2. บ้านแถว

บ้านแถว คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา สูงไม่เกิน 3 ชั้น

 

2.1 ลักษณะอาคาร

มีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
ความลึกของอาคารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 20 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
พื้นที่ชั้นล่างแต่ละดูหาไม่น้อยกว่า 24 ตร.ม.
2.2 ระยะร่นอาคาร

บ้านแถวที่มีจุดประสงค์เพื่ออยู่อาศัย ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 3 ม. และด้านหลังอย่างน้อย 2 ม.
ระหว่างแถวด้านข้างทั้ง 10 คูหา หรือความยาว 40 ม. ต้องมีที่ว่าง- ระหว่างแถวด้านข้างของบ้านอย่างน้อย 4 ม. ตลอดช่วงความลึกของบ้านแถว
บ้านแถวที่สร้างรวมกันไม่ถึง 10 คูหา หรือความยาวน้อยกว่า 40 ม. มีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างของบ้านห่างน้อยกว่า 4 ม. จะไม่ถือว่าเป็นที่ว่าง แต่ถือว่าบ้านแถวสร้างต่อเนื่องเป็นแถวเดียวกัน
 



 

หลายคนอาจตั้งคำถามว่าทำไมกฎหมายอสังหาฯเกี่ยวกกับตึกแถว กฎหมายอาคาร ต้องมีการระบุตัวเลขพื้นที่ว่างหรือ ระยะร่นอาคาร นั่นเพราะความรู้สึกเสียดายพื้นที่เพียงไม่กี่เมตร แต่เว้นไว้สร้างความปลอดภัยให้ผู้อยู่อาศัยและเพื่อนบ้านข้างเคียงจะคุ้มค่ากว่า ซึ่งข้อดีของการเว้นพื้นที่นอกหนือจากนี้ยังเป็นเรื่องของสุขอนามัย ความเป็นส่วนตัว ระยะที่ไม่บดบังทัศนียภาพซึ่งกันและกัน ในอนาคตยังมีพื้นที่เพื่อก่อสร้าง ต่อเติม ซ่อมแซมอาคารอีกด้วย ทั้งหมดนี้จึงเป็นสิ่งที่ผู้คิดลงทุนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพลาด อาจเจอโทษปรับทางกฎหมายหรือร้ายแรงถึงขั้นรื้อถอนกันเลยทีเดียว

 

ดังนั้นโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบันอบรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ระดับนานาชาติจึงได้เปิดสอน หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) ขึ้นเพื่อให้เจ้าของกิจการ ผู้สนใจ และนักลงทุนที่ต้องการศึกษาข้อกฎหมายอสังหาฯขึ้นนั่นเอง

 



 

สนใจติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 

ขอขอบคุณ: สาระอสังหา.com


Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายคอนโด , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร

35

อื่นๆทั่วไป / ข้อกำหนดกฎหมายอสังหาฯ ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถว มีอะไรบ้าง?

« เมื่อ: มิถุนายน 19, 2023, 02:32:51 pm »

 

นักพัฒนาอสังหาฯหรือเจ้าของอสังหาฯที่ต้องการจะลงทุนสร้างห้องแถว หรือตึกแถวนั้น ทราบหรือไม่ว่ากฎหมายอสังหาฯมีความสำคัญอย่างไร?? และจำเป็นต้องรู้หรือไม่?? คำตอบคือจำเป็นมาก และต้องรู้อย่างชัดเจนและถูกต้อง ดังนั้นจำเป็นต้องดำเนินการโดยอ้างอิงตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543

 

เกี่ยวกับขนาดความกว้างของตึกและระยะร่นอาคาร เพราะความไม่รู้อาจเป็นสาเหตุให้เจ้าของตึกต้องเสียเวลาแก้ไข แถมยังเสียค่าปรับตามกฎหมายมาแล้วหลายกรณี แต่ถ้าให้ดีก็ควรต้องเว้นที่ว่างเพื่อก่อสร้างหรือต่อเติมบ้าน ต่อเติมอาคารภายหลังด้วย เพราะการต่อเติมที่ส่งผลกระทบต่อผู้อื่นก็ยังถือว่ามีโทษทางกฎหมายเช่นเดียวกัน สาระอสังหา ยกประเด็นระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543 มาอธิบายและสร้างความเข้าใจให้ผู้ลงทุน ตามหลักกฎหมายการเว้นที่ว่างและระยะร่นอาคาร คืออะไร

 



 

ระยะร่นอาคาร คือ ความสำคัญที่ควรคำนึงถึงลำดับต้น ๆ ของการสร้างบ้านหรืออาคาร เป็นการตรวจสอบระยะให้เป็นไปตามกฎหมาย ซึ่งจะมีการวัดระยะร่นจากทางสาธารณะ ไม่ว่าจะเป็นด้านหน้า ด้านหลัง ด้านข้าง ต้องมีระยะห่างจากที่ดินข้างเคียงแบ่งตามประเภทของอาคารและขนาดของถนน

 

การเว้นที่ว่าง คือ พื้นที่ที่ไม่มีหลังคาบ้านหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ว่างดังกล่าวสามารถเปลี่ยนให้เป็น สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่จอดรถยนต์นอกอาคาร โดยจะแบ่งตามข้อกฎหมายของอาคารเดี่ยวและอาคารชุดตามประเภทอาคารอีกครั้ง การก่อสร้างต้องมีความสูงไม่เกินเท่าไรถึงจะนับว่าเป็นที่ว่างสามารถใช้ประโยชน์ได้
ข้อกำหนดกฎหมายอสังหาฯ ลักษณะและระยะร่นของอาคาร ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถว

 

1. ห้องแถวหรือตึกแถว

ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่

ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

 

1.1 ลักษณะอาคาร

แต่ละดูหาต้องมีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกดัานหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
ความลึกของอาดารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
พื้นที่ชั้นล่างของแต่ละคูหาไม่น้อยกว่า 30 ตร.ม. และต้องมีประตูให้เข้า – ออกได้
1.2 ระยะร่นอาคาร

อาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 6 ม.
อาคารสูงเกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 12 ม.
มีพื้นที่ว่างด้านหลังอาคารอย่างน้อย 3 ม.
เว้นระยะห่างระหว่างผนังตึกแถวและเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 2 ม.
หากห้องแถวหรือตึกแถวติดถนนสาธารณะ ระยะร่นจะเป็นไปตามขนาดความกว้างของถนนนั้น ๆ
 



 

2. บ้านแถว

บ้านแถว คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา สูงไม่เกิน 3 ชั้น

 

2.1 ลักษณะอาคาร

มีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
ความลึกของอาคารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 20 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
พื้นที่ชั้นล่างแต่ละดูหาไม่น้อยกว่า 24 ตร.ม.
2.2 ระยะร่นอาคาร

บ้านแถวที่มีจุดประสงค์เพื่ออยู่อาศัย ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 3 ม. และด้านหลังอย่างน้อย 2 ม.
ระหว่างแถวด้านข้างทั้ง 10 คูหา หรือความยาว 40 ม. ต้องมีที่ว่าง- ระหว่างแถวด้านข้างของบ้านอย่างน้อย 4 ม. ตลอดช่วงความลึกของบ้านแถว
บ้านแถวที่สร้างรวมกันไม่ถึง 10 คูหา หรือความยาวน้อยกว่า 40 ม. มีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างของบ้านห่างน้อยกว่า 4 ม. จะไม่ถือว่าเป็นที่ว่าง แต่ถือว่าบ้านแถวสร้างต่อเนื่องเป็นแถวเดียวกัน
 



 

หลายคนอาจตั้งคำถามว่าทำไมกฎหมายอสังหาฯเกี่ยวกกับตึกแถว กฎหมายอาคาร ต้องมีการระบุตัวเลขพื้นที่ว่างหรือ ระยะร่นอาคาร นั่นเพราะความรู้สึกเสียดายพื้นที่เพียงไม่กี่เมตร แต่เว้นไว้สร้างความปลอดภัยให้ผู้อยู่อาศัยและเพื่อนบ้านข้างเคียงจะคุ้มค่ากว่า ซึ่งข้อดีของการเว้นพื้นที่นอกหนือจากนี้ยังเป็นเรื่องของสุขอนามัย ความเป็นส่วนตัว ระยะที่ไม่บดบังทัศนียภาพซึ่งกันและกัน ในอนาคตยังมีพื้นที่เพื่อก่อสร้าง ต่อเติม ซ่อมแซมอาคารอีกด้วย ทั้งหมดนี้จึงเป็นสิ่งที่ผู้คิดลงทุนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพลาด อาจเจอโทษปรับทางกฎหมายหรือร้ายแรงถึงขั้นรื้อถอนกันเลยทีเดียว

 

ดังนั้นโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบันอบรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ระดับนานาชาติจึงได้เปิดสอน หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) ขึ้นเพื่อให้เจ้าของกิจการ ผู้สนใจ และนักลงทุนที่ต้องการศึกษาข้อกฎหมายอสังหาฯขึ้นนั่นเอง

 



 

สนใจติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 

ขอขอบคุณ: สาระอสังหา.com


Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายคอนโด , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร

36

อื่นๆทั่วไป / อัพเดท!! ตัวอย่างสัญญาก่อสร้าง

« เมื่อ: มิถุนายน 06, 2023, 11:41:40 am »

 

การทำสัญญาก่อสร้างเป็นสิ่งสำคัญมาก เพราะการทำงานในทุกๆขั้นตอนต้องมีการตกลงและพูดคุยกัน และไม่ใช่เป็นเพียงแค่คำพูดหรือปากเปล่า แต่ต้องมีข้อความสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษร มีการลงนามรับรู้รับทราบตามข้อตกลงและเงื่อนไข โดยผู้ที่มีอำนาจคนนั้นๆเป็นผู้เซ็นรับทราบ การทำงานนั้นถึงจะเป็นการตกลงที่ถูกต้องและชัดเจน และเพื่อเป็นการต้องการการเกิดข้อผิดพลาดทั้งทางผู้จ้าง และผู้รับจ้าง ดังนั้ง โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอสรุปและรวบรวมความรู้พร้อมทั้งตัวอย่างนำมาฝากทุกท่าน โดยเราไปดูกันเลยครับว่า การทำสัญญาก่อสร้าง และการทำสัญญาเพื่อขออนุญาตก่อสร้างนั้นเป็นอย่างไร ดังนี้

 

สัญญาก่อสร้าง

เมื่อขั้นตอนทุกๆขั้นตอนได้เตรียมความพร้อมเสร็จหมดแล้ว ไม่ว่าจะเป็น BOQ, รายการวัสดุ, สรุปราคา และการแบ่งงวดงานตามที่วางแผนไว้อย่างดีแล้ว แต่ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่ผู้รับเหมามักจะไม่ได้ให้ความสำคัญ และมักจะเกิดปัญหาตามมาภายหลังนั่นก็คือ “การทำสัญญาว่าจ้าง” เพราะการทำสัญญารับเหมา จะเกี่ยวข้องกับ “ขอบเขตของการทำงาน” (Scop of work) ทั้งเรื่องของปริมาณคุณภาพของงาน (Quality), เงิน (Cost) และระยะเวลาที่กำหนด (Time) อยู่ตลอดเวลา

 

ดังนั้นการทำสัญญาที่ดี จะต้องมีข้อตกลงที่ชัดเจน ปฏิบัติได้จริง และเป็นธรรมกับทั้ง 2 ฝ่าย เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาความไม่เข้าใจกัน หรือาจจะทะเลาะกันถึงขนาดเกิดข้อพิพาทหรือการฟ้องร้องกันนั่นเอง ดังนั้นวันนี้จะขอแบ่งปัน สิ่งที่ควรรู้เบื้องต้น 10 ข้อกันก่อนเพื่อจะได้เข้าใจโครงสร้างของสัญญาได้ง่ายขึ้น ดังนี้

 

คู่สัญญา ส่วนแรกจะเป็นวันที่และสถานที่ทำสัญญา ก็เพื่อระบุให้รู้ว่าสัญญานี้จะมีผลบังคับใช้เมื่อไหร่เพราะจะมีผลต่อ "อายุของสัญญา" ในอนาคตและจะใส่เลขที่สัญญาไปด้วยก็ได้ อีกส่วนคือ ข้อมูลของคู่สัญญาระหว่างผู้ว่าจ้างคือใคร (เจ้าของบ้าน) ผู้รับจ้างคือใคร(ผู้รับเหมา) เป็นบุคคล หรือนิติบุคคล ควรใส่ข้อมูลให้ครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นชื่อ ที่อยู่ ที่สามารถ "ยืนยันตัวตนและตรวจสอบได้"ถ้าเป็นนิติบุคคลให้ใส่กรรมการผู้มีอำนาจด้วย

 

ขอบเขตและลักษณะของงาน ควรระบุลักษณะของงานให้ชัดเจนว่า "ทำอะไร"เป็นบ้านแบบไหน อาคาร โครงการ อย่างไร กี่ชั้น แล้วใส่ "ที่ตั้งของหน้างาน" ทั้งโฉนด เลขที่ อะไร บนขอบเขตขนาดที่ดินเท่าไหร่ อีกส่วนที่สำคัญก็คือ "รายการแนบสัญญา" ทั้ง "แบบก่อสร้าง+รายการประกอบแบบ (Spec.)", รายการประมาณการค่าวัสดุและค่าแรงงาน หรือ "BOQ",  ใบเสนอราคา และ "การแบ่งงวดงาน" หรือ ถ้ามีเอกสารมาตรฐานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องก็ควรระบุเข้าไปด้วย เพราะสามารถถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาได

 

ค่าจ้าง ส่วนนี้ควรระบุลงไปเลยว่า "รวมอะไรไม่รวมอะไร" เหมารวมทั้งหมด หรือยกเว้นบางส่วนอะไรบ้างแล้วสรุปว่าเป็น "ค่าจ้างเหมาทั้งหมดเท่าไหร่"

 

การจ่ายค่าจ้าง การจ่ายค่าจ้างปกติ ก็คือการจ่ายเป็นงวดงาน ส่วนนี้เพื่อนๆลองไปศึกษาเรื่อง "การแบ่งงวดงาน"ที่ผมเคยแชร์กันดูครับ ในสัญญาก็จะระบุเป็นเปอร์เซ็น เป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ มีรายละเอียดอะไรบ้าง ให้ครอบคลุมและชัดเจนมากที่สุด

 

ข้อกำหนดระยะเวลาในการทำงาน คือการ "ระบุเวลาที่กำหนด" รวมเป็นเท่าไหร่ อาจจะระบุวันที่เริ่ม และวันที่ถึงกำหนดไปเลยก็ได้ แต่ต้องเคลียร์ให้ชัดว่า "นับไม่นับวันไหนบ้าง" อย่างเช่น ถ้าคุณรับงานในหมู่บ้าน เขาอาจะมีข้อกำหนดว่าห้ามทำวันอาทิตย์ วันหยุดนักขัตฤกษ์ หรือที่เคยเจอปัญหาบ่อยๆคือเรื่อง "วันส่งมอบพื้นที่" และเรื่องการรอ "ฤกษ์วันทำพิธีเสาเอก-เสาโท"ตรงนี้ก็ต้องเคลียร์กันให้ดี ว่าจะตกลงกันอย่างไร

 

เงื่อนไขการส่งมอบงานและการตรวจรับงาน คือการตกลงกันว่าผู้รับจ้าง "จะส่งมอบกันยังไง"และควรตกลงกันว่าผู้ว่าจ้างจะตรวจงานให้ภายในกี่วัน และจะชำระค่างวดภายในกี่วัน มีเงื่อนไขอะไรบ้าง รวมถึงเงื่อนไขการตรวจงานตั้งแต่งวดแรกจนงวดสุดท้ายจะดำเนินการกันอย่างไร ส่วนนี้เองสามารถระบุ "ตัวแทนของผู้ว่าจ้าง" ว่าจะมีไหม เป็นใคร ก็ควรตกลงกันก่อนเพื่อความชัดเจน จะได้ไม่มีปัญหากันภายหลัง ซึ่งบางคนก็รวมเงื่อนไขเรื่อง "การส่งมอบงานล่าช้า" เรื่อง "ค่าปรับ" ในข้อนี้

 

การแก้ไขงานเพิ่มงานเพื่อลดการเปลี่ยนแปลงงาน สิ่งหนึ่งที่เราปฏิเสธไม่ได้ที่จะเกิดขึ้นระหว่างการทำงานก็คือเรื่อง "การเปลี่ยนแปลงแก้ไขงาน" ที่จะมีมากน้อย ก็แล้วแต่หน้างานแล้วแต่ลูกค้า ฉนั้นก็ควรตกลงกันให้ชัดเจนว่า ถ้ามีงานเพิ่มลดหรือมีการเปลี่ยนแปลงแก้ไข "จะจัดการกันอย่างไร" เพราะว่าทั้งหมดนั้นย่อมกระทบเรื่อง "เวลาทำงานและต้นทุน"ที่จะเกิดขึ้นแน่นอน และควรระบุเงื่อนไขทั้ง "การแจ้งล่วงหน้า" และผลกระทบงานที่ได้ทำไปแล้วจะทำอย่างไร หรือจะมีเงื่อนไขก็ได้ว่าจะ "ยอมหรือไม่ยอม" ให้เปลี่ยนแปลงอะไร ก็ควรตกลงกันให้ชัดเจน

 

การประกันผลงาน ส่วนนี้เป็นเรื่องของเงื่อนไขการประกันคุณภาพหลังส่งมอบงาน ซึ่งระยะเวลาประกันงานก็ขึ้นอยู่กับประเภทงาน ลักษณะงานและการเจรจาตกลงกันว่าจะให้ "บริการรับประกันอะไรระยะเวลาเท่าไหร่" โดยปกติก็จะอ้างอิงจาก "ขอบเขตของงาน"(Scope of Work) ตามรายละเอียดในสัญญา เช่น

                    งานโครงสร้าง...ปี, งานหลังคา...ปี,

                    งานทั่วไป...ปี, งานระบบ...ปี และมีเงื่อนไข

                    อะไรที่อยู่ในการรับประกัน และเงื่อนไขอะไร

                    ที่ทำให้ไม่สามารถรับประกันได้บ้าง

 

 



 

 

 การบอกเลิกสัญญาและการเรียกค่าเสียหาย อีกหนึ่งข้อสำคัญในการทำสัญญาข้อหนึ่ง คือ การบอกเลิกสัญญา ที่เอาไว้เป็น "ทางออก" ในกรณีที่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง "ผิดกติกา" ที่ดูแล้วว่าจะ "เกินเหตุสมควร" ที่จำเป็น ควรตกลงเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาให้ชัดเจนทั้งเงื่อนไขฝั่งผู้ว่าจ้าง และฝั่งผู้รับจ้างรวมถึงเงื่อนไขการเรียกค่าเสียหายกันอย่างไร

 

 ลงนามตงลงเซ็นสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ข้อนี้เป็นข้อสุดท้ายของสัญญาเพื่อให้การลงนามเซ็นสัญญากันทั้ง 2 ฝ่าย เสร็จสมบูรณ์มากยิ่งขึ้นควรให้พยานเซ็นพร้อมกันฝ่ายละ 1 คน ด้วยและถ้าเป็นนิติบุคคลให้ลงตราประทับด้วย

 

ส่วนข้ออื่นๆ นั้นก็จะมีทั้งหัวข้อที่แยกออกมาจากหัวข้อใน 1.10 หรือแยกออกมาเพื่อความชัดเจน ความละเอียดมากยิ่งขึ้น เช่น ข้อกำหนดของผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง, การส่งมอบงานล่าช้า หรืองานเบ็ดเตล็ดอื่นๆ เป็นต้น ในการทำสัญญานั้นต้องใช้ความละเอียดสูงมากเนื่องจากตัวสัญญาต่างๆมีความซับซ้อนมาก ดังนั้นเราไปดูแบบฟอร์มตัวอย่างสัญญาก่อสร้างกันเลย

 

● ดาวน์โหลดสัญญาสร้างบ้าน

: https://drive.google.com/.../1IBBBSNu3Tzx8zHvaOKW7ktvpOgj...

● ดาวน์โหลดสัญญาต่อเติม-ปรับปรุง

: https://drive.google.com/.../1Y6yNQXPY-k...

● ดาวน์โหลดสัญญาตกแต่ง-บิ้วอิน

: https://drive.google.com/.../1KCQbZgdjOTv9NUKthRVgT7wECY6...

● ดาวน์โหลดสัญญารื้นถอน

: https://drive.google.com/.../1akMLSW2G9jYj7XYbbAyY6QN7jyN...

● ดาวน์โหลดสัญญาถมดิน

: https://drive.google.com/.../10WYoe9KULijEyKM0rmcIE7fnAib...

 

เป็นอย่างไรบ้างครับ รูปแบบตัวสัญญาที่เราสรุปและหาข้อมูลมาให้ทั้งนี้ทุกคนสามารถนำไปปรับใช้และเอาไปศึกษาต่อเพื่อความเข้าใจได้เลย นอกจากนี้แล้ว โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีเปิดหลักสูตรที่ให้ความรู้เรื่องของหลักสูตร การบริหารงานก่อสร้าง แนวราบ-แนวสูง (RE171) เพื่อให้คุณสามารถวางแผนการทำงานและบริหารงานได้อย่างมีประสิทธิภาพนั่นเอง



 
 
สนใจติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: เพจ “ผู้รับเหมาพันธุ์ใหม่”

 

[Tag] : อบรมก่อสร้าง , หลักสูตรก่อสร้าง , การบริหารงานก่อสร้าง , ก่อสร้าง , ประมาณราคาก่อสร้าง , ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร , การประมาณราคาก่อสร้าง , ธุรกิจก่อสร้าง , ราคาค่าก่อสร้าง, สัญญาก่อสร้าง

37

อื่นๆทั่วไป / กฎหมายอสังหาฯกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

« เมื่อ: พฤษภาคม 17, 2023, 02:57:06 pm »

 

การทำธุรกิจอสังหาฯนั้นนอกจากเงินทุนและความรู้ต่างๆที่เป็นสิ่งสำคัญในการดำเนินงานนั้น จะมีอยู่สิ่งหนึ่งที่ขาดไม่ได้เลยนั่นก็คือ กฎหมายอสังหาฯ เพราะถ้าหากนักพัฒนาอสังหาฯ หรือนักลงทุนคนไหนก็แล้วแต่ขาดความรู้ความเข้าใจที่ดีเกี่ยวกับ กฎหมายอสังหาฯ นั้นย่อมทำให้เกิดความเสียหายอย่างมหาศาลอย่างแน่นอน ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาขออธิบายเกี่ยวกับข้อกฎหมายเบื้องต้นที่นักพัฒนาอสังหาหรือนักลงทุนควรรู้

 

สำหรับข้อกฎหมายที่ควรรู้และมีความเกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีบัญญัติไว้ในกฎหมายหลายฉบับ โดยแต่ละฉบับก็มีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน แต่หากจะให้จัดประเภทของข้อกฎหมายอสังหาฯ แล้วหล่ะก็ สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่กับกฎหมายทั่วไป, กลุ่มที่เกี่ยวกับกับหมายเฉพาะประเภท และกลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายเฉพาะเรื่อง ดังนี้

 



 

1.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯทั่วไป

เป็นกลุ่มกฎหมายที่เกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ซึ่งในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จะต้องนำกฎหมายกลุ่มนี้ไปประกอบการศึกษาก่อนเป็นอันดับแรก หากปรากฎผลไม่เป็นที่น่าพึงพอใจ กฎหมายกลุ่มอื่นๆ ที่จะกล่าวต่อจากนี้ก็จำเป็นต้องนำมาพิจารณาประกอบ ซึ่งกฎหมายในกลุ่มนี้ที่ควรทราบ ได้แก่

   1.1 กฎหมายอสังหาฯผังเมือง

      วัตถุประสงค์ของกฎหมายผังเมืองถูกตราขึ้นเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมืองให้เป็นไปอย่างเหมาะสม ด้วยเหตุนี้จึงมีการกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินว่าพื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้ และใช้ทำอะไรไม่ได้บ้าง โดยใช้สีต่างๆแทนสัญลักษณ์ของทีด่ินแต่ละประเภท

 

ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่สีแดงกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ถ้าบริเวณใดที่ระบุรหัสกำกับเป็น พ,5 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ไม่เกิน 10:1 ซึ่งหมายความว่าถ้าที่ดินนี้มีเนื้อที่ 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) อาคารที่สร้างจะมีพื้นที่อาคารรวมสูงสุดได้ไม่เกิน 1,600 x 10 = 16,000 ตร.ม. ต่ำกว่านี้ได้ แต่เกินนี้ไม่ได้นั่นเอง

ดังนั้น สมมติว่าผู้ประกอบการต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียม ก็มิได้หมายความว่า จะพัฒนาที่ดินบริเวณใดก็ได้ แต่ต้องตรวจสอบเงื่อนไขของกฎหมายผังเมืองด้วยว่าอนุญาตให้ทำได้หรือไม่ และมีขอบเขตแค่ไหน

 



 

   1.2.กฎหมายอสังหาฯควบคุมอาคาร

      หลังจากที่รัฐได้ออกกฎหมายกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ในขั้นตอนของการออกแบบงานก่อสร้างและการใช้งาน รัฐก็ได้ออกกฎหมายที่กำหนดเงื่อนไขต่างๆไว้เพื่อควบคุมให้มีความปลอดภัยและมีความเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น ในการออกแบบจะต้องมี Setbacks ของอาคารห่างจากแนวต่างๆเท่าไหร่, ในระหว่างการก่อสร้างต้องดำเนินการภายใต้เงื่อนไขอะไรบ้าง, หลังจากสร้างเสร็จ อาคารประเภทใดต้องขอใบรับรองการก่อสร้างก่อนใช้งาน และระหว่างใช้งาน อาคารประเภทใดต้องจัดให้มีการตรวจสอบอาคารอย่างสม่ำเสมอ

 

   1.3.กฎหมายอสังหาฯสิ่งแวดล้อม

      นอกจากรัฐได้กำหนดเงื่อนไขไว้ในกฎหมายผังเมืองแล้วว่า พื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้บ้าง และมีขอบเขตแค่ใดแล้ว ยังได้ระบุเงื่อนไขลักษณะคล้ายกันไว้ในกฎหมายสิ่งแวดล้อม แต่ต่างวัตถประสงค์กัน กล่าวคือ กฎหมายผังเมืองกำหนดเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมือง แต่กฎหมายสิ่งแวดล้อมกำหนดเพื่อต้องการอนุรักษ์และควบคุมคุณภาพของสิ่งแวดล้อมในพื้นที่นั่นเอง

 

   1.4.กฎหมายอสังหาฯขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

       เช่น เทศบัญญัติ ข้อบัญญิติจังหวัด ข้อบังคับสุขาภิบาล ฯลฯ อาจมีการกำหนดเงื่อนไขเพื่อควบคุมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ให้สอดคล้องกับนโยบาย ทิศทาง และสถาพของท้องถิ่นนั้นๆ ยกตัวอย่างเช่น ท้องถิ่นสามารถออกกฎหมายห้ามปลูกสร้างอาคารประเภทใดที่เห็นว่าไม่สอดคล้องกับการพัฒนาพืนที่ได้ เพราะเหตุว่าด้วย พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้ให้อำนาจไว้ (ทั้งนี้ อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด) ดังนั้น หากสนใจลงทุนในจังหวัดใด ก็ควรศึกษากฎหมายของท้องถิ่นนั้นๆ

 



 

2.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯเฉพาะประเภท

กฎหมายเฉพาะประเภท จะกำหนดเงื่อนไขมุ่งเน้นเพื่อควบคุมฟังก์ชั่นของอสังหาริมทรัพย์เฉพาะประเภทนั้นๆ ให้มีระบบและมีความเหมาะสม เช่น การขอใบอนุญาตประกอบกิจการ ข้อห้ามต่าง ฯลฯ กฎหมายเฉพาะประเภทที่รู้จักกันดี เช่น กฎหมายจัดสรรที่ดิน กฎหมายอาคารชุด กฎหมายโรงงาน กฎหมายหอพัก กฎหมายโรงแรม และกฎหมายคลังสินค้า เป็นต้น

 

3.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯเฉพาะเรื่อง

เป็นกฎหมายที่มีเงื่อนไขเกี่ยวข้องในการจัดระเบียบ ส่งเสริม หรือแก้ไขปัญหาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์/การก่อสร้างเฉพาะเรื่อง เช่น กฎหมายการดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา กฎหมายการส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน กฎหมายส่งเสริมการลงทุน ฯลฯ

 

ดังนั้นจะสั่งเกตุได้ว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น มีความเกี่ยวข้องเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายมาก นักพัฒนาอสังหาฯหรือนักลงทุนจึงควรศึกษาข้อกฎหมายให้ดีเสียก่อน และควรที่จะเข้าใจไว้ว่า กฎหมายต่างที่บัญญัติไว้นั้น อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต เพื่อให้เป็นไปตามความเหมาะสมกับยุคสมัยและสภานการณ์ในช่วงเวลานั้นๆ เพราะฉะนั้นการนำข้อกฎหมายต่างๆไปใช้จึงควรตรวจสอบให้ดีก่อนว่ามีการปรับเปลี่ยนไปหรือไม่ เพื่อให้การพัฒอสังหาฯเป็นไปอย่างราบรืน

 

ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสัุงหาริมทรัพย์ไทย จึงเล็งเห็นถึงความสำคัญทางกฎหมายอสังหาฯ เป็นอย่างมากจึงได้เปิดการเรียนการสอนขึ้นในเรื่อง หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) เพื่อจะช่วยเหล่านักพัฒนาหรือผู้ที่มีความรู้อยู่แล้วมาพัฒนา อัพเดท และต่อยอดความรู้ที่มีอยู่นั้นให้เก่งรอบด้านมากยิ่งขึ้นนั่นเอง

 



 

สนใจติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 

ขอขอบคุณที่: http://www.mckeller.co.th/


Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายคอนโด , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร

38

อื่นๆทั่วไป / 10 ข้อควรรู้ที่ทำให้งานก่อสร้างล่าช้า

« เมื่อ: เมษายน 24, 2023, 10:35:30 am »

10 ข้อควรรู้ที่ทำให้งานก่อสร้างล่าช้า

 

หลายคนที่อยู่ในวงการอสังหาฯ และวงการการก่อสร้าง ย่อมรู้ดีว่าการทำงานนั้นย่อมเกิดความล่าช้า คลาดเคลื่อน ไม่เป็นไปตามระยะเวลาที่กำหนด หรือดังที่ตั้งเป้าหมายเอาไว้ อย่างไรก็ตาม การเตรียมตัวและเตรียมความพร้อมที่ดีในการทำงานนั้นย่อมเป็นสิ่งที่สำคัญมาก หากใครที่ละเลยการเตรียมความพร้อมหรือการวางแผนที่ดี ย่อมนำมาซึ่งความเสียหายและข้อผิดพลาดที่จะตามมาอีกมากมายเลยทีเดียว ดังนั้นการก่อสร้างที่ดี ต้องรู้จักขั้นตอนและการจัดการที่ดีด้วย วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอรวบรวมสาเหตุหลักๆที่เจอบ่อยๆ นำมาฝากเป็นความรู้แก่ทุกท่านกันครับ

 

1. การวางลำดับขั้นตอนการก่อสร้างไม่ดี

ประเด็นข้อนี้พบบ่อยครั้งมากในงานก่อสร้าง เนื่องจากผู้รับเหมาขาดความรู้ ประสบการณ์ หรือมีแต่ยังไม่มากพอทำให้การทำงานนั้นไม่รู้ขั้นตอนว่าอะไรควรทำก่อน-หลัง ทีมงานไหนต้องเข้าก่อน-เข้าหลัง ดังนั้นเมื่อขาดความรู้ความเข้าใจในข้อนี้จะทำให้เกิดปัญหาอย่างมาก สร้างความยุ่งยากและเสียเวลาตามมา เช่น

ไม่วางสลีฟท่อก่อนเทพื้น

ไม่เดินไฟให้เรียบร้อยก่อนปิดฝ้า

ติดตั้งบานประตูไม้ก่อน ทำให้กีดขวางคนเดิน

เข้าออกหรือทาสีกระเด็นโดน เกิดความเสียหาย

ฯลฯ

 

2. การจัดการคนในการก่อสร้างได้ไม่ดี

การจัดการคนในงานก่อสร้างก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่นอกจากผู้ควบคุมงานจะรู้ว่าช่างคนไหนเหมาะกับงานอะไรแล้ว แต่หากขาดความรู้ความเข้าใจว่า งานนี้ควรใช้แรงงานกี่คน เสร็จสิ้นภายในระยะเวลากี่วัน ไม่รู้ว่างานไหนควรใช้คนจำนวนเท่าไหร่ ใช้คนมากไปเกินกว่าความจำเป็นหรือไม่ นั่นอาจทำให้ผู้ควบคุมดูแล หรือตัวคุณนั้นอาจจะควบคุมงานได้ไม่ดีพอ เช่น งานเทคอนกรีต ถ้าคนน้อยไปทำให้เทได้ทีละนิด ปูนตายก่อน เทไม่ทัน ต้องสั่งรถปูนหลายรอบขึ้น ทำให้การทำงานช้าลง หรือกรณีมีคนมากเกินไป ทำให้กีดขวางการทำงานกันทำให้เป็นช้ากว่าคนน้อยกว่าได้ แถมเปลืองค่าแรงอีก

 

3. ไม่วางแผนในการสั่งวัสดุในการทำงานให้ดีในการก่อสร้าง

ในการก่อสร้าง วัสดุ-อุปกรณ์เป็นสิ่งที่สำคัญมาก ซึ่งสิ่งของเหล่านี้ต้องมีการสั่งล่วงหน้าถึงจะมีวัสดุที่เพียงพอต่อการทำงาน เช่น แผนพื้นสำเร็จรูปต้องสั่งผลิตก่อน หรือรถปูนที่ต้องจองคิว เป็นต้น ดังนั้นถ้าหากไม่รู้จักวางแผนหรือเตรียมงานไว้ล่วงหน้าว่าจะสั่งวัสดุเท่าไหร่ ต้องล่วงหน้ากี่วัน ก็จะทำให้เกิดปัญหาต่างๆมากมายที่พัวพันกันจนล้มเป็นโดมิโน่เลยทีเดียว ดังนั้นผู้ควบคุมงานหรือผู้รับเหมาจะต้องทำการดิวงานกับร้านหรือซัพพลายเออร์ต่างๆให้ดี เพื่อไม่ให้เกิดข้อผิดพลาดได้

 

4. เครื่องมือและเครื่องจักในการก่อสร้างไม่เพียงพอ

อย่างที่ได้กล่าวไปในข้างต้น ตัวอย่างที่ทำให้เข้าใจได้ง่ายๆเลยในเรื่องนี้คือ พวกเครื่องมือช่าง เช่น สว่าน ลูกหมู, แท่นตัดเหล็ก, ตู้เชื่อม ฯลฯ ซึ่งถ้าหากขาดอุปกรณ์เหล่านี้ หรืออื่นๆที่นอกเหนือจากที่กล่าวมานั้น นั่นก็ถือว่าเป็นอีกหนึ่งสาเหตุที่ทำให้การทำงานนั้นล่าช้ามากขึ้น

 

5. ไม่เคลียร์แบบการก่อสร้างให้ดี

ในการทำงานหากแบบ หรือรูปแบบไม่ชัดเจน อาจทำให้ช่างที่เป็นคนลงมือทำคิดเอาเองได้ ซึ่งทำให้เกิดความเข้าใจผิดในเนื้องานและเกิดข้อผิดพลาดตามมาที่หลัง โดยเฉพาะความขัดแย้งในเรื่องของ แบบสถาปัตย์กับโครงสร้าง ซึ่งถ้าทำงานผิดแบบไปแล้วนั้นจะต้องกลับมาแก้ไขใหม่หมด นอกจากจะเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ซ้ำยังเสียเวลาในการแก้ไขปัญหาในส่วนนี้

 

6. มีการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแบบการก่อสร้าง

แน่นอนในส่วนนี้ ต้องยอมรับเลยว่ายากที่จะหลีกเลี่ยงได้ การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นเพียงเล็กน้อยอาจจะยังพอรับได้ แต่บางกรณีอาจเกิดการเปลี่ยนแปลงที่เยอะมาก โดยเฉพาะเวลามีการเปลี่ยนแปลงงานก่อสร้างเกิดขึ้น จึงทำให้ต้องหยุดการทำงานไว้ชั่วคราว เพื่อรอผลสรุปอีกครั้งในเรื่องของแบบ ดังนั้นการบริหารงานที่ว่าสำคัญแล้ว ในส่วนของตัวสัญญาที่ทำขึ้นนั้นก็สำคัญเช่นกัน ควรจะมีการตกลงและระบุขอบเขตรายละเอียดต่างๆ รวมไปถึงระยะเวลาที่ชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดความล่าช้าในการทำงานได้ในอนาคต

 



 

7. รอฤกษ์โครงการก่อสร้าง

ในการขึ้นโครงการ จะต้องมีในเรื่องของฤกษ์งามเข้ามาเกี่ยวข้อง โดยเฉพาะการรอฤกษ์สำหรับพิธีเสาเอก-เสาโทเพราะคนไทยมีความเชื่อเรื่องนี้ เป็นสถานการณ์ที่ผู้รับเหมาหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ถึงตอนนี้งานก่อสร้างได้ดำเนินการไปแล้วระดับหนึ่ง แรงงานต่าง ๆ ถูกระดมเข้ามาเพื่อเตรียมเทฐานราก เสา คาน พื้น ดังนั้นการวางแผนที่ดีคือต้องเตรียมการล่วงหน้าถามในเรื่องของวันเวลาให้ชัดเจนว่าฤกษ์วันไหน เพื่อที่จะใช้ในการวางแผนการทำงานให้ตรงกับความต้องการเจ้าของนั่นเอง

 

8. ฝนตกและวันหยุดในงานก่อสร้าง

ในการก่อสร้างในช่วงหน้าฝนนั้นดำเนินการได้ยากลำบาก โดยเฉพาะงานที่เกี่ยวข้องกับดินหรือ เรื่องวันหยุด โดยเฉพาะช่วงปีใหม่ สงกรานต์ 90% ของช่างจะขอลากลับบ้านแน่นอน จะเห็นว่าทั้ง 2 เรื่องนี้ มีความเหมือนกันก็คือคุณรู้อยู่แล้วงานก่อสร้างจะมีปัญหาช่วงไหน รู้ว่าจะหยุด คุณจะใช้เป็นข้ออ้างเรื่องงานล่าช้าไม่ได้ เพราะฉะนั้นจึงต้องวางแผนรับมือเหตุการณ์ต่าง ๆ นี้ให้ดี เช่น

เตรียมการทำงานอย่างไรกรณีฝนตก

จะเร่งงานยังไง ทำโอทีเพิ่มมั้ย หรือหาช่างมาเสริม

ฯลฯ

 

9. ปัญหาทางการเงินที่ใช้ในการก่อสร้าง

ปัญหานี้โดยส่วนใหญ่ เกิดจากการแบ่งงวดงานไม่ดีเลยติดขัดเรื่องเงินในแต่ละงวด เงินไม่พอ หมุนเงินไม่ทัน ทำให้ไม่มีเงินไปซื้อของ และก็ทำงานต่อไม่ได้ จึงทำให้เกิดความล่าช้าขึ้นไปอีก และยังมีเรื่องการบริหารเงิน ไม่ทำบัญชี ไม่แยกเงินส่วนตัวออกจากงาน ใช้เงินผิดวิธีอีก เป็นต้น

 

10. ไม่ควบคุมงานหรือควบคุมงานไม่ดีในการก่อสร้าง

ส่วนใหญ่มักมาตกม้าตาย ข้อสุดท้ายนี้ และถ้าผิดพลาดอาจต้องแลกกับราคาที่ต้องจ่ายสูง โดยเฉพาะจุดสำคัญ ๆ เช่น

วางผังผิด เสาไม่ได้ศูนย์

วางระดับผิด ระดับคานกับพื้นไม่สัมพันธ์กัน

วางตำแหน่งท่อไม่ได้ระยะ ต้องมาเจาะรื้อ

แนวคาน เสาบิดเบี้ยว ต้องมาสกัดแต่ง

 

ซึ่งยังกระทบงานส่วนอื่น มีปัญหาตามมามากมาย ดังนั้นงานหลายอย่าง ถ้าคุมงานไม่ดีตั้งแต่แรกก็อาจจะส่งผลกับงานที่ต้องทำต่อไปอย่างแน่นอน ซึ่งหลายๆครั้งที่เกิดการเร่งรีบ คิดว่ารวดเร็วแล้ว แต่ความจริงกลับช้ากว่าเดิมนั่นเอง

 

เป็นอย่างไรบ้างครับ 10 สาเหตุหลักที่ทำให้เกิดความล่าช้าในการก่อสร้าง ความจริงแล้วยังมีอีกมากมาย แต่วันนี้เราสรุปมาให้เพียงแค่ เหตุผลหลักๆที่มักจะเจอ คงจะเห็นแล้วว่าการว่างแผนงานที่ดีนั้นสำคัญมากขนาดนั้นในการบริหารงานก่อสร้าง เพื่อให้บรรลุตามเป้าหมาย ระยะเวลาที่กำหนด ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โรงเรียนมีเปิดสอนหลักสูตรอบรมระดับนานาชาติ ได้มองเห็นถึงปัญหานี้ จึงได้จัดการอบรมหลักสูตรที่เกี่ยวข้องขึ้นนั่นก็คือ หลักสูตร การบริหารงานก่อสร้าง แนวราบ-แนวสูง (RE171) ซึ่งมากด้วยผู้มีความรู้ และประสบการณ์ชั้นนำมากมาย

 



 

 

สนใจติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: เพจ “ผู้รับเหมาพันธุ์ใหม่”


[Tag] : อบรมก่อสร้าง , หลักสูตรก่อสร้าง , การบริหารงานก่อสร้าง , ก่อสร้าง , ประมาณราคาก่อสร้าง , ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร , การประมาณ ราคาก่อสร้าง , ธุรกิจก่อสร้าง , ราคาค่าก่อสร้าง

39

โปรโมทเว็บไซต์ / อาคาร Mixed-Use สร้างใหม่ "AREA Place"

« เมื่อ: ธันวาคม 21, 2022, 01:15:22 pm »

พื้นที่ให้เช่า/สำนักงานให้เช่า อาคารสร้างใหม่ ทำเลพระราม3
ใกล้โลตัสพระราม3 - สนง.เขตยานนาวา
อาคาร Mixed-Use สร้างใหม่ "AREA Place"
พื้นที่สำนักงานให้เช่า 54-100-120-220 ตรม. = 10,000 บาท/เดือน  15,120 บาท - 33,600 บาท/เดือน
พื้นที่ร้านอาหารให้เช่า 100 ตรม. = 30,000 บาท/เดือน
พื้นที่ร้านสปา นวด ให้เช่า 100-220 ตรม.  = 28,000 - 60,000 บาท/เดือน
พื้นที่ Rooftop ชั้น 8 ให้เช่า 400 ตรม.  = 100,000 บาท/เดือน
 
รายละเอียด
- ติดทางด่วนสาธุประดิษฐ์ ทางด่วนพระราม 3 ใกล้สาทร นราธิวาส เจริญกรุง
- ใกล้โลตัสพระราม3, เซ็นทรัลพระราม3, ตลาดรุ่งเจริญ, สนง.เขตยานนาวา
- จดทะเบียนบริษัทได้
- ระบบเครื่องปรับอากาศแบบแยกส่วน เปิดปิดเองได้
- สามารถทำงานได้ 7 วัน / สัปดาห์ ตลอด 24 ชั่วโมง
 
ที่ตั้ง : ซอยนนทรี 5 ถนนนทรี แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพฯ 10120
นัดชมสถานที่ โทร. 092-632-3000 คุณแอม
Line ID : @AREA5 หรือ 0850659657
E-mail : monthida.amp@gmail.com
https://www.facebook.com/nonsi5.center/

40

โปรโมทเว็บไซต์ / การวางแผนภาษีในธุรกิจซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ มีอะไรบ้าง

« เมื่อ: ธันวาคม 20, 2022, 04:52:48 pm »

หลายคนคงเคยสงสัย?? ว่าการซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษีอะไรบ้าง แน่นอนอสังหาริมทรัพย์ในที่นี้รวมไปถึง ที่ดิน บ้าน คอนโด เป็นต้น ซึ่งเรามักจะคิดกันว่าการจ่ายภาษีต่างๆ ถือเป็นค่าใช้จ่ายอย่างหนึ่งของกิจการ จึงพยายามหาวิธีเลี่ยง หรือบริหารจัดการเพื่อวางแผนจ่ายภาษีได้ในอัตราที่น้อยที่สุด ซึ่งเป้าหมายของการจ่ายภาษีที่ดีควรจะจ่ายในอัตราที่น้อยแต่ถูกต้องตามกฎหมายและเป็นธรรม
 
ดังนั้นการวางแผนบริหารจัดการภาษีจึงมีความสำคัญต่อกิจการและ จำเป็นต้องมีการวางแผนอย่างรอบคอบ เพื่อไม่ให้การจ่ายภาษีสูงเกินกว่าที่ควรจะเป็น แทนที่จะมีกำไรจากการขายตามที่คาดหวัง อาจจะทำให้ขาดทุนโดยไม่รู้ตัว จึงทำให้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องขอไปรวบรวมภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ-ขายอสังหาฯ ที่จะต้องเสียมาให้นั้นมีดังนี้
ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
1.ภาษีเงินได้
กรณีบริษัทหรือหุ้นส่วนนิติบุคคล อัตราภาษี 1% โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ (ราคาประเมินราชการ) สำหรับบุคคลธรรมดา เมื่อบุคคลธรรมดาขายที่ดินภาษีจะสูงมาก โดยอัตราภาษี+ค่าใช้จ่ายเมื่อโอนที่ดินจะสูงถึง 5-35% (ตามมติ ครม. แก้ไขเรื่องฐานภาษี 18 ตุลาคม 2559) ให้ใช้ฐานภาษี “ราคาซื้อขาย” หรือ “ราคาประเมิน” แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า
 
2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ
คิดอัตราภาษี 3.3% ของราคาซื้อขาย กรณีบุคคลธรรมดาหากถือครองเกิน 5 ปี ได้รับยกเว้น และหากถือครองในนาม “นิติบุคคล”  “คณะบุคคล” หรือ ประกอบกิจการ ไม่ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 
 
3.ภาษีอากรแสตมป์
คิดอัตราภาษี 0.5% เท่ากันทั้งบุคคลธรรมดา และนิติบุคคล โดยคิดจากราคาซื้อขาย (ได้รับยกเว้น หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
 
4.ภาษีค่าธรรมเนียมการโอน
อัตราภาษี 2% เท่ากันทั้งบุคคลธรรมดา และนิติบุคคล คิดจากจากราคาประเมินฯ
 
5.ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 69 ตรี แห่งประมวลรัษฎากร กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ มีรายละเอียดหลักเกณฑ์ วิธีการหักภาษี ณ ที่จ่าย ดังนี้
  5.1 ผู้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย (ผู้ซื้อ) ผู้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย ได้แก่ บุคคล ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม คณะบุคคล ซึ่งจ่ายเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ซึ่งสรุปได้ว่า ไม่ว่าผู้จ่ายเงินได้เป็นใครก็จะต้องหัก ภาษี ณ ที่จ่าย กรณีนี้
  5.2 ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย (ผู้ขาย) ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย ได้แก่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ตามประมวลรัษฎากร ซึ่งขายอสังหาริมทรัพย์
  5.3 อัตราการหักภาษี ณ ที่จ่าย ผู้จ่ายเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์  จะต้องหักภาษีจากเงินที่จ่ายร้อยละ 1  ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า การหักภาษี ณ ที่จ่าย หักเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ที่มา: กรมสรรพากร www.rd.go.th
 
ขายที่ดิน เสียภาษีบุคคลธรรมดา อย่างไร ?
วิธีการคำนวณภาษี ซื้อ/ขายอสังหาริมทรัพย์
http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal1.asp กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย โดยการคำนวณเงินได้พึงประเมินที่จะต้องคำนวณภาษี จากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง  (จำนวนปีที่ถือครองนับตามปีบัญชี หนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน การซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง 1 ปี ตัวอย่าง เช่น ถือคลอง ธันวาคม 2561 ถึง กุมภาพันธ์ 2562 นับเป็นถือครอง 2 ปี)

สูตรในการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย
เงินได้ที่จะต้องเสียภาษี =(ราคาขาย – ค่าใช้จ่าย) / จำนวนปีที่ถือครอง
ค่าใช้จ่าย ก่อนอื่นเราจะต้องระบุให้ได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะขายนั้นเป็นทรัพย์ที่ได้มาจากการซื้อ หรือได้มาจากมรดกหรือเสน่หา เพราะแหล่งที่มาของทรัพย์จะสามารถหัก ค่าใช้จ่ายได้ต่างกัน โดยค่าใช้จ่ายจะเท่ากับราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อะไรจะสูงกว่า*อัตราค่าใช้จ่ายเหมาจ่าย
 
ข้อพึงระวัง !! ตามที่รัฐบาลได้มีมาตรการลงโทษผู้หลีกเลี่ยงการเสียภาษีและฉ้อโกงภาษีตามข้อเสนอของ Financial Action Task Force (FATF) โดยมีการตราพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร(ฉบับที่ 45) พ.ศ. 2560 กำหนดให้ผู้หลีกเลี่ยงหรือฉ้อโกงภาษี หรือขอคืนภาษีโดยความเท็จ เป็นการกระทำความผิดร้ายแรง และมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 2 เมษายน 2560 (http://www.rd.go.th)
 
เป็นอย่างไรกันบ้างภาษีต่างๆที่ต้องเสียในธุรกิจซื้อ-ขายอสังหาฯที่ทาง โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้รวบรวมมาให้ในวันนี้ นอกจากนี้จากที่ได้เห็นบทความนี้โรงเรียน จึงเปิด หลักสูตร การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย (RE151) ขึ้นมาเพื่อช่วยให้ผู้ที่สนใจหรือต้องการความรู้เทคนิคและวิธีการจัดการด้านภาษีอสังหาฯต่างๆได้รับความรู้ ประโยชน์ และสามารถนำความรู้ไปใช้ต่อยอดและพัฒนาได้ต่อไปนั่นเอง
 
หลักสูตร การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (RE151)
 
สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดบริการได้ที่:
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: lek@trebs.ac.th
Line: @trebs หรือ https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e


Tag : ขายที่ดินสียภาษีบุคคลธรรมดา ,นิติบุคคลขายที่ดิน ต้องเสียภาษี , ภาษีธุรกิจเฉพาะ คำนวณภาษี, ซื้อ/ขายอสังหาริมทรัพย์ ,วางแผนภาษี ,ภาษีที่ดิน ,ค่าธรรมเนียมการโอน

41

โปรโมทเว็บไซต์ / อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องรู้อะไรบ้าง?

« เมื่อ: ธันวาคม 20, 2022, 02:53:32 pm »

ในยุคที่ทุกคนต้องการหาอาชีพเสริมเพื่อสร้างรายได้ที่มากขึ้นกว่ารายได้ที่ตนเองเคยได้รับอยู่ อาชีพที่ตอบโจทย์ตอนนี้มากที่สุดและสร้างรายได้มากกว่าอาชีพหลักที่ทำอยู่คงหนีไม่พ้น “นายหน้าอสังหาฯ” เป็นอาชีพที่หลายๆคนอยากเข้ามาทำ แต่ก็มีอีหลายคนที่ยังไม่ทราบว่าการเข้ามาทำอาชีพนี้ต้องรู้อะไรบ้าง? ถึงจะสามารถทำได้และสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำ
 
วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย(TREBS) ก็มีทริคดีๆ ความรู้ดีๆมาอัพเดทให้ผู้อ่านทุกคนได้เข้ามาสร้างความรู้ใหม่ๆเพื่อนำไปปรับใช้กับการทำงานได้ต่อไป ก่อนอื่นเลยนายหน้าอสังหา เป็นอาชีพจับเสือมือเปล่าทำเงินได้เร็ว รวยได้จริง สามารถรับเงินก้อนใหญ่จากการสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำ ด้วยผลตอบแทนที่สูงส่วนใหญ่รับกันอยู่ที่ 3% บางเคสอาจถึง10%
เช่น หากขายบ้านได้ในราคา 3 ล้านบาทตัวแทนนายหน้าอสังหาจะได้รับผลตอบแทนในจำนวน 90,000บาท และถ้าขายได้ถึง 10 ล้าน จะได้ผลตอบแทนสูงถึง 300,000 บาท ลองคิดดูคราวๆ หากปิดจ๊อบได้ทุกๆ 1-2 เดือน จะมีรายได้มากกว่าพนักงานประจำถึง10เท่าเลย แถมยังใช้เงินทุนอันแสนน้อยนิดอีกตังหาก
 
ซึ่งค่าใช้จ่ายหรือเงินทุนส่วนใหญ่ก็จะหมดไปกับช่องทางการโฆษณา ค่าน้ำมัน ค่าโทรศัพท์ เพื่อติดต่อหาผู้จะซื้อ และมีความเสี่ยงที่ต่ำ ไม่จำเป็นต้องซื้อทรัพย์หรือเป็นเจ้าของทรัพย์เพียงแค่ทำการตลาดเอาทรัพย์ผู้อื่นไปประกาศหาผู้จะซื้อที่มีความต้องการที่ตรงกัน เพียงแค่นี้ก็สร้างรายได้รับเงินล้านกันได้แล้ว ด้วยเหตุนี้เองจึงทำให้หลายคนสนใจที่จะเข้าสู่วงการนี้เป็นจำนวนมาก ดังนั้นจึงขอนำความรู้สำหรับผู้ที่สนใจใน อาชีพนายหน้าอสังหา ที่จำเป็นต้องรู้ดังนี้
 
1. นายหน้าอสังหาฯต้องรู้จักหาทรัพย์มาขาย
สิ่งแรกที่ต้องทำคือ หาข้อมูลของทรัพย์เพื่อมาขายสามารถหาได้จากป้ายประกาศ อินเตอร์เน็ต ญาติพี่น้องเพื่อนๆ แต่สำหรับนายหน้ามือใหม่แนะนำให้เริ่มหาจากแหล่งที่ตนเองรู้หรือเชี่ยวชาญเช่นเริ่มจากแถวบ้านแถวที่ทำงาน เพราะมีความรู้ความชำนาญในพื้นที่นั้นๆเป็นอย่างดี เริ่มจากทรัพย์เล็กๆก่อนเพื่อฝึกฝนความรู้ความสามารถเมื่อชำนาญแล้วค่อยขยับเริ่มจับทรัพย์ใหญ่ จะว่าไปแล้วด่านนี้ถือเป็นด่านแรกที่วัดใจว่าคุณกล้าพอที่จะเดินในเส้นทางนี้หรือเปล่า เพราะเมื่อหาทรัพย์ได้ต้องยกสายเพื่อตกลงเจรจากับเจ้าของทรัพย์ซึ่งในวงการนายหน้าจะเรียกขั้นนี้ว่า หา Listingอาจต้องลงแรงหน่อยในช่วงแรกเพราะยังไม่มีนักลงทุนที่รู้จักแต่พอทำไปสักพักคุณเริ่มมีเครือข่ายรู้จักนักลงทุนคราวนี้การปิดจ๊อบไม่ยากเลย
 2. นายหน้าอสังหาฯต้องรู้จักสร้าง Farming ของตัวเองขึ้นมา
คล้ายๆกับการทำฟาร์มเพาะเลี้ยงขึ้นมาเอง ไม่ควานหาทรัพย์แบบสะเปะสะปะ ไม่จำเป็นต้องกำหนด Farmingให้กว้างหรือไกลเกินไป แต่ควานหาในพื้นที่ที่กำหนดไว้เท่านั้น เน้นทำเลที่ดีที่สุดเป็นหลัก คุณต้องติดตามสอดส่อง เฝ้าดูความเคลื่อนไหวอสังหาฯ ในย่านที่คุณเจาะจงไว้ทุกๆวัน และต้องทราบด้วยว่าราคาซื้อขายอยู่ในวงเงินเท่าไร โซนที่สนใจมีหมู่บ้านกี่แห่ง ตึกขนาดเท่าไรลักษณะใด มีประกาศขายกี่หลัง ขายอยู่ที่เท่าไหร่ ขายได้จริงเท่าไหร่ ที่ดินเปล่าตารางละเท่าไร ราคาประเมินธนาคารเท่าไร ต้องลงลึกแบบรู้ลึกรู้จริงเพื่อได้ Listมาอย่างประสิทธิภาพ ส่วนการขยายFarm นั้นจะทำเมื่อไรก็ได้ แต่อย่าเกินกำลังตัวเอง หรือเกินความสามารถที่จะดูแลได้ทั่วถึงเพราะความเชื่อถือของลูกค้าอาจลดลงนั้นเอง
 
3. นายหน้าอสังหาฯต้องรู้จักการทำสัญญาแต่งตั้งนายหน้า
สัญญาการแต่งตั้งนายหน้าจะมีด้วยการ 2 แบบบคือแบบเปิดและแบบเปิด แนะนำให้ทำแบบปิดจะดีกว่าแบบเปิดเพราะให้สิทธินายหน้าผู้นั้นเพียงผู้เดียวในการขาย โดยระบุในสัญญาสิ้นสุดเมื่อใด เจ้าของก็ไม่เสียสิทธิ์โอกาสที่จะขายเองให้กับบุคคลที่อยู่นอกรายชื่อนายหน้าอสังหาหรือตัวแทนอีกด้วย
 
ซึ่งทำให้มีแรงจูงใจในการขาย ไม่ต้องกังวลว่าจะแข่งกับใครทำให้กระตือรือร้น แต่ถ้าแบบเปิดจะใช้นายหน้าหลายคนทำหน้าที่พร้อมกันในการขายอาจเพิ่มโอกาสในการขายได้เร็วขึ้น แต่ปิดโอกาสไม่ให้เจ้าของอสังหาฯ ขายด้วยตนเอง และไม่จำกัดเวลาต่ออายุไปเรื่อย ทำให้ไม่ค่อยมีนายหน้าอสังหาคนไหนทุ่มกับการขายให้กับสัญญาลักษณะนี้
 4. นายหน้าอสังหาฯต้องมีช่องทางทำการตลาด
การจะเป็นนายหน้าอสังหาที่ประสบความสำเร็จได้นั้น ต้องมีไอเดียในการขาย รู้จักพลิกแพลง มีการเจรจาต่อรอง สามารถบอกข้อดีข้อเสียทำตัวให้น่าเชื่อถือได้ รวมถึงเลือกใช้สื่อให้เป็นประโยชน์ไม่ว่าสื่อออนไลน์หรือออฟไลน์ ป้ายติดประกาศในย่านชุมชนนั้น หรือในเว๊ปไซต์ที่ประกาศซื้อขายบ้าน รวมถึงใช่ช่องทางโซเชียลเพื่อเข้าถึงลูกค้าได้ง่าย
 
5. นายหน้าอสังหาฯต้องมีความรู้ด้านสินเชื่อของสถาบันการเงิน
นายหน้าอสังหาจำเป็นต้องมีความรู้ เพื่อยื่นกู้ขอสินเชื่อให้กับลูกค้า(ผู้ซื้อ) เพราะการปล่อยสินเชื่อแต่ละสถาบันการเงินจะมีเงื่อนไขแตกต่างกันไป ไม่ใช่ว่าจะเลือกธนาคารไหนก็ได้ นายหน้าอสังหาต้องมีความรู้ข้อมูลของแต่ละธนาคารเบื้องต้น
เช่น ลูกค้ากลุ่มข้าราชการหากขอสินเชื่อกลุ่มแบงค์ของรัฐจะปล่อยออกได้ง่าย เช่นกรุงไทย ออมสิน ธ.ก.ส เพราะส่วนใหญ่ราชการจะมีดิวพิเศษกับหน่วยงานข้าราชการนั้นๆ อยู่แล้ว ดอกเบี้ยต่ำวงเงินสูง
 แต่ถ้าลูกค้าฟรีแลนซ์ต้องพิจารณาจากเงินสดส่วนใหญ่นำเข้าธนาคารไหน เพราะแบงค์จะพิจารณาประวัติการเงิน ยึดจากเอกสาร statement เงื่อนไขแต่ละแบงค์จะแตกต่างกัน นายหน้าจำเป็นต้องคัดกรองเบื่องต้นแล้วค่อยส่งไปให้ถูกแต่ละแบงค์เพื่อง่ายต่อลูกค้า สะดวกทำให้ปิดจ๊อบได้เร็ว
 
6. นายหน้าอสังหาฯต้องรู้จักข้อกฎหมายขั้นตอนการทำธุรกรรมสำนักงานที่ดิน
พวกเอกสารต่างๆ บัตรประชาชน บัตรข้าราชการ สำเนาทะเบียนบ้าน รวมถึงค่าธรรมเนียมการเสียภาษีต่างๆ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งใช้ราคาประเมินจากกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ผู้ขายต้องเสีย ถ้าถือครองไม่ถึง 5ปี หรือโอนชื่อเข้าทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%  รวมถึงอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมในการโอนควรมีความรู้เบื้องต้นเพื่อแจ้งให้ลูกค้าเตรียมไว้
 
ทั้งหมดจากทั้ง 6 ข้อ เป็นความรู้เบื้องต้นที่เหล่านายหน้าอสังหาฯทุกคนต้องมีติดตัว และในแง่ของการทำงานจริงอาจจะต้องอาศัยไหวพริบความรู้เฉพาะทาง ความรู้รอบตัวหลายๆอย่างมาประยุกต์ใช้ เพื่อก้าวสู่การเป็นนายหน้าอสังหาฯมืออาชีพ และยังสามารถสร้างรายได้มหาศาลจากงานนี้ พร้อมเสริมสร้างความหน้าเชื่อถือด้วยการสอบบัตรตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ จากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย อีกด้วยดังนั้นโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงเล็งเห็นถึงความสำคัญของพื้นฐานที่นายหน้ามือใหม่ควรจะมี พร้อมตระหนักว่าความหน้าเชื่อถือของการทำอาชีพนี้มีความสำคัญอย่างมากจึงทำให้เกิด หลักสูตร นายหน้าอสังหาฯ เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า (RE131) ขึ้นเพื่อช่วยผู้ที่สนใจและพึ่งเริ่มทำได้มีความรู้ ความเข้าใจและสร้างความน่าเชื่อถือไปพร้อมๆกับอัตลักษณ์ในการทำงานที่ดีในด้านนี้
 สนใจติดต่อและสอบถามรายละเอียดได้ที่
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

42

โปรโมทเว็บไซต์ / การประเมินค่าทรัพย์สินทางปัญญา

« เมื่อ: ธันวาคม 15, 2022, 03:05:23 pm »

     หลายคนอาจจะยังไม่ทราบว่า ทรัพย์สินทางปัญญาที่หลายๆคนเห็นอยู่ทั่วๆไปนั้น แท้จริงแล้วตัวเจ้าของทรัพย์นสินทางปัญญานั้น สามารถนำออกมาประเมินมูลค่าเพื่อที่จะทราบมูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาของตนเองได้ ซึ่งกรมทรัพย์สินทางปัญญาได้สรุปวิธีการประเมินค่าไว้ดังนี้

1. การประเมินมูลค่าจากต้นทุน (Cost approach)

     การประเมินมูลค่าจากต้นทุนของทรัพยสินทางปัญญา เป็นการนำเอาต้นทุนจากการได้มาซึ่งทรัพย์สินทางปัญญามาใช้เป็นมูลค่าของสิ่งประดิษฐ์ สินค้า บริการหรือแบรนด์ของสินค้า ตั้งแต่ต้นทุนในการวิจัยและพัฒนา รวมถึงต้นทุนจากค่าแรง ค่าบุคลากร ค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ ต้นทุนการจัดทำต้นแบบสินค้า/บริการ ต้นทุนการทดสอบและทดลอง ตลอดจนต้นทุนการดำเนินการทางกฎหมาย

     เช่น การออกใบอนุญาต เป็นต้น ทั้งนี้ การประเมินมูลค่าจากต้นทุนมีความเหมาะสมกับทรัพย์สินทางปัญญาด้านเทคโนโลยีในช่วงแรกของการพัฒนาเท่านั้น ซึ่งแนวทางในการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาด้วยการวิเคราะห์จากต้นทุนดังกล่าว เป็นวิธีการที่ง่ายกว่าแนวทางการประเมินอื่น ๆ หากแต่มูลค้าของทรัพย์สินทางปัญญาที่ได้จะไม่สะท้อนมูลค้าที่จะทำให้เกิดประโยชน์จากทรัพย์สินทางปัญญาได้อย่างแท้จริง

2. การประเมินมูลค่าจากการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market approach) 

     การประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาจากราคาตลาด คือ การประเมินมูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาจากราคาของทรัพย์สินทางปัญญาที่มีลักษณะหรือคุณสมบัติที่เหมือนหรือคล้ายคลึงกันที่มีการซื้อขายหรือให้เช้าในตลาด วิธีการดังกล่าวค้อนข้างยุ่งยากและซับซ้อน เนื่องจากทรัพย์สินทางปัญญาแต่ละชิ้นมีความแตกต่างกัน นอกจากนี้ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินทางปัญญาค่อนข้างเป็นความลับ
     ไม่ค่อยมีการเปิดเผยข้อมูลรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับผลิตภัณฑ์หรือทรัพย์สินทางปัญญา จึงทำให้ยากต่อการเปรียบเทียบคุณลักษณะเพื่อประเมินมูลค่า และข้อจำกัดอีกประการ คือ หากผลิตภัณฑ์หรือทรัพย์สินทางปัญญาดังกล่าวเป็นลักษณะที่มีความเฉพาะตัว (niche market) การหาข้อมูลเพื่อนำมาเปรียบเทียบมีความเป็นไปได้น้อยมาก ดังนั้น วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาด้วยการเปรียบเทียบราคาตลาดจึงไม่ค่อยได้รับความนิยมมากนัก

3. การประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาด้วยวิธีรายได้ (Income approach)

     การประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาด้วยวิธีนี้ เป็นการประเมินจากกระแสรายได้ในอนาคตที่คาดว่าจะได้รับจากการถือครองทรัพย์สินทางปัญญา ซึ่งวิธีการนี้เป็นที่นิยมในวงการธุรกิจ เพราะสะท้อนผลตอบแทนที่จะเกิดจากการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินทางปัญญามากกว่าวิธีการประเมินจากต้นทุน รวมทั้งข้อมูลที่นำมาใช่ในการประเมินมูลค่าเป็นข้อมูลสำหรับการวางแผนธุรกิจอยู่แล้ว จึงทำให้ง่ายต่อการประเมิน ทั้งนี้ ข้อมูลที่ใช้ประกอบการประเมินดังกล่าวอาจประกอบด้วย จำนวนรวมของกระแสรายได้ในอนาคต
     อัตราการเติบโตหรืออัตราการเสื่อมของกระแสรายได้ในอนาคต รวมทั้งระยะเวลาในการสร้างรายได้จากทรัพย์สินทางปัญญา อย่างไรก็ดีปัจจัยสำคัญของการประเมินมูลค่าจากรายได้คือ ความเสี่ยงและต้นทุนทางการเงินที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งจะทำให้มูลค้าที่ได้มีความแกว่งตัวสูงกว่าการประเมินจากต้นทุน ดังนั้น การประเมินมูลค่าจากรายได้จึงจำเป็นต้องคิดจากมูลค้าทางรายได้ที่เป็นปัจจุบัน (Net present value)

     ดังนั้นจากข้อกำหนดดังกล่าว ทาง บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (www.area.co.th) มีบริการประเมินค่าทรัพย์สินที่ครบวงจร สามารถที่จะทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญหาให้กับท่านได้ หรือแม้แต่ทรัพย์สินอื่นๆก็สามารถที่จะประเมินค่าได้เช่นกัน

 
สนใจติดต่อและสอบถามรายละเอียดบริการได้ที่

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

ID: @areavaluation หรือคลิก https://lin.ee/eGUPGtv

Email: Lek2@area.co.th

Web: www.area.co.th

 
ขอขอบคุณที่มา:  AREA แถลง ฉบับที่ 483/2565: วันพฤหัสบดีที่ 07 กรกฎาคม 2565


[Tag] : ประเมินค่าทรัพย์สิน , นักประเมินค่าอสังหาฯ , ประเมินค่าอสังหาฯ , ประเมินมูลค่าอสังหาฯ , ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ , ประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพ , ประเมินค่าทรัพย์สินทางปัญญา

43

โปรโมทเว็บไซต์ / กฎหมายเกี่ยวกับอสังหาฯ ที่ควรรู้ ก่อนการลงทุน

« เมื่อ: ธันวาคม 14, 2022, 01:50:04 pm »

สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะมีความรู้เรื่องการลงทุน รู้จักวิเคราะห์ คาดการผลกำไรในอนาคตให้ได้แล้ว ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่นักลงทุนต้องมีความรู้ประกอบควบคู่กันไปด้วย นั่นก็คือเรื่องของ “กฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งนักลงทุนทุกคนจะต้องศึกษาและรับทราบไว้ ไม่ว่าจะเป็น นิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้าน ค่าธรรมเนียมและภาษี ตลอดจนการปล่อยเช่าที่เพิ่งมีการแก้กฎหมายใหม่ไป

 กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

นิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเรื่องสำคัญอันดับแรกทางด้านกฎหมายที่นักลงทุนจำเป็นต้องรู้ เพราะเมื่อเกิดการซื้อขาย เปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์ จะมีทั้งเรื่องการทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด การจดทะเบียน เอกสารสิทธิ์ การโอน โดยในเรื่องของนิติกรรม สิ่งที่นักลงทุนควรรู้ คือ

 การทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีการเปลี่ยนมือการครอบครองบ่อยครั้ง และสิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือการทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโด ส่วนประกอบสำคัญที่เป็นเครื่องยืนยันการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสัญญาจะถูกแบ่งออกเป็น 2 ฉบับ คือ

1.สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือสัญญาซื้อขายที่จะใช้ในการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่เป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ต้องมี และนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน โดยผู้ที่กำลังทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แต่ไม่พบว่ามีการทำสองขั้นตอนตามที่กล่าวมา ทางกฎหมายจะถือว่าการซื้อขายเป็นโมฆะ

2.สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญานี้กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำ แต่เพื่อเป็นการแสดงเจตนาว่าจะมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจริงในอนาคต ผู้ขายส่วนใหญ่จึงทำหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านและคอนโดฉบับนี้ขึ้นมา เพื่อให้ผู้ซื้อวางเงินมัดจำก่อนและภายหลังจึงจะสามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายได้ หากมีการโกงเงินมัดจำหรือมีการผิดสัญญาที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันไว้
 
กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

หากถามว่าทำไมนักลงทุนต้องรู้ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่กฎหมายได้กำหนดไว้ด้วยเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องบอกเลยว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีผลต่อการตั้งราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้กำไร เพราะส่วนต่างการจ่ายค่อนข้างเยอะ โดยส่วนใหญ่จะใช้ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์เป็นตัวกำหนดราคาในการเสียค่าธรรมเนียมต่างๆ และภาษี โดยประกอบด้วยกัน 4 รายการ คือ

1.ค่าธรรมเนียม ทุกครั้งที่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2% จากราคาประเมิน ไม่มีข้อยกเว้น โดยทั่วไปผู้ขายและผู้ซื้อมักจะแบ่งชำระค่าธรรมเนียมดังกล่าวที่อัตราร้อยละ 1%

2.ค่าอากร ค่าอากรแสตมป์ ผู้ขายจำเป็นต้องชำระแต่เพียงผู้เดียวในอัตรา 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาตลาด ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ซึ่งจะได้รับการยกเว้นก็ต่อเมื่อการซื้อขายสังหาริมทรัพย์มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะมีรายละเอียดในข้อถัดไป

3.ภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปีหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า ทั้งนี้จะได้รับการยกเว้นหากอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขายได้มาจากการรับมรดก

4.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เมื่อผู้ขายมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จึงจำเป็นที่จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ขายจึงต้องเป็นคนรับผิดชอบทั้งหมด โดยพิจารณาจากจำนวนปีที่ถือครอง เริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคม หากมีการซื้อขายภายในปีเดียวกัน นับเป็นการถือครอง 1 ปี
 

กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่า

กฎหมายข้อนี้เป็นเรื่องที่ต้องรู้เพราะเกี่ยวข้องกับนักลงทุนโดยตรง ซึ่งในปัจจุบันทางภาครัฐก็ค่อนข้างจะเข้มงวดกับการปล่อยเช่า และเมื่อกลางปี 2561 ก็ได้มีการเริ่มใช้กฎหมายใหม่ ดังนั้นกฎหมายข้อนี้จึงเป็นเรื่องที่นักลงทุนพลาดไม่ได้เลย โดยทั้งนี้จะขอกล่าวส่วนหลักๆ ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับนักลงทุนที่อยากปล่อยเช่าอสังหาฯ ด้วยตัวเอง 2 ส่วนด้วยกันคือ

1.กฎหมายใหม่ว่าด้วยการปล่อยเช่าและเก็บค่าเช่าอาคารที่อยู่อาศัย ซึ่งนอกจากการปล่อยอาคารชุดให้เช่ารายวันไม่ได้แล้ว ยังประกอบไปด้วยเนื้อหาหลักๆ ที่นักลงทุนควรรู้ คือ

-ห้ามไม่ให้มีการเก็บค่าเช่า ล่วงหน้าเกินจำนวน 1 เดือนพร้อมรับเงินประกัน ซึ่งทางผู้เช่าสามารถที่จะยกเลิกสัญญาได้ โดยจะต้องมีการบอกล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน

-อัตราค่าไฟและค่าน้ำ ค่าโทรศัพท์และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้และรายละเอียดต่างๆ ให้กับผู้เช่าล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 7 วัน ก่อนถึงกำหนดชำระ

-เมื่อสัญญาการเช่าสิ้นสุดหรือมีการแจ้งยกเลิกสัญญาตามกำหนดที่ถูกต้อง ทางผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินค่าประกันให้กับทางผู้เช่าทันที ยกเว้นจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหลังจากตรวจสอบความเสียหายภายในที่อยู่อาศัย

-ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาการเช่าได้ตลอดเวลา แต่ต้องแจ้งล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน โดยผู้เช่าจะต้องไม่ค้างชำระค่าเช่า หรือไม่ผิดนัดการจ่ายค่าเช่า

2.กฎหมายควบคุมการปล่อยเช่าคนต่างชาติ ข้อนี้กฎหมายไทยไม่ได้ห้ามใดๆ เกี่ยวกับการเช่า เพียงแต่ก่อนจะปล่อยเช่าผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติข้อบังคับตามกฎหมาย ดังนี้

-ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของคอนโดฯ ต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เข้าพักในห้องชุดของตนกับที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง และผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติจะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยนั้นด้วย

-ผู้ให้เช่าต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่เช่าห้องชุดให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นหลักฐาน ประกอบไปด้วยสำเนาบัตรประจำตัวหรือหนังสือเดินทาง สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ของผู้เช่าพักอาศัยและบริวารในห้องชุด สำเนาใบรับการแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย นอกจากนี้ผู้เช่าต่างชาติไม่สามารถเข้าพักได้เกิน 3 คนต่อ 1 ห้องชุด

จากที่กล่าวมาทั้ง 3 ข้อหลัก ถือเป็นกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาฯ พื้นฐานที่ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนมือใหม่หรือนักลงทุนหน้าเก่าจำเป็นจะต้องรู้ โดยสิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือกระบวนการ ซื้อ ขาย เช่า ที่ถูกต้องตามกฎหมาย อีกทั้งยังสามารถป้องกันกลโกงที่จะเกิดขึ้นได้หลังการขายด้วย

: กฎหมายซื้อขายอสังหาฯ , กฎหมายที่ดิน , กฎหมายภาษีที่ดิน , กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ , กฎหมายใหม่อสังหาฯ , ข้อกฎหมายอสังหาฯ , คอร์สกฎหมายอสังหาฯ , พรบ.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง , หลักสูตรกฎหมายอสังหาฯ , กฎหมายจัดสรรที่ดิน

44

โปรโมทเว็บไซต์ / เคล็ดลับ "การตั้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์ ให้โดนใจและขายได้เร็ว"

« เมื่อ: ธันวาคม 09, 2022, 02:59:50 pm »

หลายครั้งที่การนำทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ของตนเองออกมาขาย เช่น บ้าน, ที่ดิน, คอนโด, อาคารต่างๆ เป็นต้น แต่หลายคนเคยตั้งคำถามไหมว่า นานแล้วนะทำไมยังขายไม่ได้สักที แน่นอนว่าการตั้งราคาก็มีส่วน เพราะบางคนก็ลดเร็วก็มี บางคนก็อาจจะตั้งราคาสูงจนเกินไป วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอนำเคล็ดลับหรือเทคนิคเล็กๆน้อยๆมาแบ่งปันกัน รวมถึงวิธีการตั้งราคาที่ยุติธรรมและเจ้าของก็ยังคงได้กำไรอยู่

ราคาของอสังหาริมทรัพย์ นั้นมีหลายราคาและมีความหลากหลายมาก เช่น

1. ราคาของคนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ยิ่งราคาต่ำได้ยิ่งดี)

2. ราคาของคนจะขายอสังหาริมทรัพย์ (ยิ่งราคาสูงได้ยิ่งดี)

3. ราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาด)

4. ราคาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาด)

5. ราคาตลาด คือราคาที่ผู้คนทั่วไปซื้อขายกัน ก.ล.ต. ได้เคยประกาศไว้ว่า “ราคาตลาด” หมายถึง ราคาซื้อขายทรัพย์สินที่เกิดขึ้นในตลาด เป็นข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นในทันทีที่มีการซื้อขายเกิดขึ้น โดยเป็นมูลค่าของทรัพย์สินที่ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและ/หรือผู้ขายให้กับทรัพย์สินในสภาวการณ์นั้นๆ ซึ่งอาจจะเท่ากับ มากกว่า หรือน้อยกว่ามูลค่าตลาดก็ได้

6. มูลค่าตลาด คือ มูลค่าเป็นตัวเงินซึ่งประมาณว่า เป็นราคาของทรัพย์สินที่ใช้ตกลงซื้อขายกันได้ระหว่างผู้เต็มใจขายกับผู้เต็มใจซื้อ ณ วันที่ประเมิน ภายใต้เงื่อนไขการซื้อขายปกติที่ผู้ซื้อผู้ขายไม่มีผลประโยชน์เกี่ยวเนื่องกัน โดยได้มีการเสนอขายทรัพย์สินในระยะเวลาพอสมควร และโดยที่ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงซื้อขายด้วยความรอบรู้อย่างรอบคอบและปราศจากภาวะกดดัน ทั้งนี้ ให้ถือด้วยว่าสามารถโอนสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินได้โดยทั่วไป

ราคานั้นคือสิ่งที่จับต้องได้ มีการซื้อขายจริง (Objective) แตกต่างจากมูลค่าที่ค่อนข้างจะเป็นเฉพาะทรัพย์สินนั้นๆ (Subjective) แต่ราคาที่ซื้อขายกันอาจไม่สะท้อนมูลค่าเพราะว่า

 

1. อาจไม่ใช่ราคาที่ “เต็มใจ” ซื้อหรือขายกัน อาจจำเป็นต้องซื้อหรือจำเป็นต้องขาย

2. ราคาในบางกรณีอาจเป็นการซื้อขายกันระหว่างญาติหรือผู้เกี่ยวข้อง ซึ่งอาจสูงหรือต่ำกว่าปกติ

3. ราคาอาจเป็นสิ่งที่เกิดการซื้อขายกันทันที จึงจำเป็นต้องขายลดเป็นพิเศษ หรือเป็นราคาที่ซื้อขายกันมาเนิ่นนานแล้ว ไม่ใช่มูลค่าในปัจจุบัน

4. ราคาที่ซื้อขายกันอาจเกิดจากความไม่รู้ อาจเกิดภาวะกดดัน เป็นต้น

            ก่อนที่เราจะซื้อขายทรัพย์สินด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน อาคาร หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เราพึงเริ่มต้นที่การสำรวจราคาตลาดเพื่อประเมินมูลค่าของทรัพย์สินของเราให้ชัดเจนว่า มูลค่าตลาดเป็นเงินเท่าไหร่สำหรับทรัพย์สินของเราเองนี้ เช่น ห้องชุดของเรา สามารถประเมินได้เป็นเงิน 1,000,000 บาท นี่คือมูลค่าตลาดที่พึงซื้อขายกันในตลาดเปิด

            อย่างไรก็ตามในกรณีจำเป็นต้องขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นด่วน เพราะผู้ขายจำเป็นต้องใช้เงิน การเปิดขายตามราคาตลาด ซึ่งผู้ซื้อนั้นอาจต้องใช้เวลาในการพิจารณาซึ่งอาจจะไม่ทันการณ์ที่จะใช้เงิน  ดังนั้น จึงต้องมีการคิดลดราคาลงมา เราจะลดราคาเท่าไหร่ จึงจะจูงใจให้มีผู้ซื้อ ตัดสินใจซื้อได้ไวกว่าเดิม

หลักในการตั้งราคาที่จะสร้างแรงจูงใจให้คนที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เกิดความสนใจ ดังนี้

1. มาจากการประมูลทรัพย์ ซึ่งตามสถิติที่เคยสำรวจไว้ ราคาที่ขายได้โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 80% ของมูลค่าตลาดที่ประเมินไว้อย่างถูกต้อง หมายความว่าถ้าต้องการขายให้ได้โดยเร็ว ควรขายในราคาดังกล่าว เช่น ภายในเวลาไม่เกิน 6 เดือน เป็นต้น

2. อย่างไรก็ตามในกรณีที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์แบบด่วนพิเศษ เช่น ตั้งเป้าที่จะขายให้ได้ภายในเวลา 3 เดือน ราคาก็คงต้องลดลงไปอีกหน่อย เช่น ลดเหลือประมาณ 70%  ทั้งนี้มาจากฐานของการขายฝาก ซึ่งมักตั้งราคาขายฝากไว้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าตลาด

3. แต่ถ้าต้องการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้ได้ภายในเวลาไม่เกิน 1 เดือน ก็คงต้องคิดลดเหลือเพียง 60% เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม จะลดลงราคาขายอสังหาริมทรัพย์จำนวนเท่าไหร่กันแน่นั้น ก็ขึ้นอยู่กับองค์ประกอบหลายอย่างด้วยไม่ใช่เพียงแต่อาศัยความพึงพอใจอย่างเดียวว่าจะลดเพื่อต้องการให้ทรัพย์นั้นขายได้ ซึ่งองค์ประกอบหลักๆมีดังนี้

1. ประเภททรัพย์สิน เช่น ที่อยู่อาศัย เพราะมีโอกาสที่จะขายได้มากกว่าทรัพย์สินอื่น

2. มูลค่าของทรัพย์สิน เช่น ทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ย่อมหาผู้ซื้อได้ยากกว่าทรัพย์ที่มีมูลค่าต่ำกว่า

3. ภาวะตลาดของทรัพย์สินนั้น เช่น ณ กลางปี 2565 ราคาขายของโรงแรมก็ยังอาจจะต่ำอยู่ เพราะพิษของโรคระบาดโควิด-19 เป็นต้น

4.  อนาคตของธุรกิจนั้นๆ เช่น ในกรณีสนามกอล์ฟก็คงสร้างใหม่ได้ยากเพราะความต้องการน้อย และราคาที่ดินแพงขึ้น ในขณะที่ค่าสมาชิกก็อาจไมได้เพิ่มขึ้นตามสัดส่วนนัก

ดังนั้นการจะขายอสังหาริมทรัพย์ชนิดไหนก็ตาม การตั้งราคามีส่วนสำคัญมากในทำให้ทรัพย์ชิ้นนั้นสามารถขายได้รวดเร็วหรือว่าช้า ดังนั้นอีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญมากในการที่จะช่วยในการตั้งราคาได้คือการประเมินค่าทรัพย์สิน ซึงทาง AREA (บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส) ได้มีบริการส่วนนี้เพื่อนช่วยให้ผู้ที่ต้องการจะตั้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์ได้เห็นราคาตลาดก่อนที่จะเพิ่มหรือลด เพื่อที่จะได้มาซึ่งความคุ้มค่าและไม่ขาดทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

สนใจติดต่อและสอบถามรายละเอียดบริการได้ที่

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

ID: @areavaluation

Email: Lek2@area.co.th

Web: www.area.co.th

45

บริการสอนพิเศษ/รับจ้างทั่วไป / กลยุทธ์ “การบริหารงานก่อสร้าง” ขั้นสุดยอด

« เมื่อ: ธันวาคม 02, 2022, 09:09:53 am »

ธุรกิจการก่อสร้างนั้นในเรื่องของการทำงาน ย่อมมีเรื่องของระยะเวลา และต้นทุนเป็นหลัก ซึ่งเป็นสิ่งที่อยู่นอกเหนือจากคุณภาพงานที่ดี ดังนั้นวันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอนำข้อมูลมาแบ่งปัน บอกต่อกันในเรื่องของ การบริหารงานก่อสร้าง สำหรับธุรกิจรับเหมาและเจ้าของกิจการที่ควรรู้ไว้ เพื่อไม่ให้ถูกผู้รับเหมาเอาเปรียบได้นั่นเอง

สำหรับผู้รับเหมาก่อสร้างนั้นถือว่าต้องใช้ทั้งเรื่องของทั้งศาสตร์และศิลป์ควบคู่กัน ดังนั้นความรู้ด้านทฤษฎีต้องแน่น รวมถึงต้องมีประสบการณ์หน้างานด้วย  เพราะต้องนำมาใช้ในการวางแผนการทำงานอันซับซ้อน บริหารทั้งคน และทรัพยากรอื่นๆให้เป็นไปตามเป้าที่วางไว้  และเรียกได้อีกอย่างว่า การบริหางานการก่อสร้าง เป็นการช่วยขับเคลื่อนธุรกิจ ทำให้องค์กรประสบผลสำเร็จ ซึ่งไม่เพียงแต่ผู้รับเหมาแต่เจ้าของกิจการเองที่เป็นผู้จ้างก็จำเป็นต้องมีความรู้ในด้านนี้ไม่แพ้กัน ดังนั้นเรามาดูกันว่าควรมี การบริหารงานการก่อสร้าง แบบไหนที่จะเรียกได้ว่ามีประสิทธิภาพ และผลลัทธ์ที่ดี

การบริหารโครงงานก่อสร้าง หรือ Project Management คือ การบริหารจัดการทรัพย์กรที่มีอยู่ให้สำเร็จตามเป้าหมายที่วางไว้ ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของระยะเวลา และงบประมาณในการดำเนินงานที่จำกัดให้อยู่ในเกณฑ์ที่กำหนด ซึ่งการบริหารโครงการหลักๆจะเน้นการบริหารเพื่อผลลัพธ์ที่ดี

3 อย่างด้วยกัน คือ เวลา, ต้นทุน และคุณภาพนั่นเอง

กระบวนการและขั้นตอนการบริการงานก่อสร้าง

การบริหารงานการก่อสร้างที่ดี  ต้องมีปัจจัยที่หลากหลายและซับซ้อน ถือเป็นความท้าทายสำหรับการบริหารหลายโครงการพร้อมกัน  ภายใต้เวลาและทรัพยากรที่มีจำกัด และการบริหารโครงการก่อสร้างที่ดีสามารถทำได้โดยการแบ่งโครงการใหญ่ให้ออกมาเป็นงานย่อยๆหลายอย่าง เพื่อที่จะได้แบ่งทรัพยากรได้อย่างทั่วถึง สามารถแบ่งออกได้ 5 ส่วน ดังต่อไปนี้

การเริ่มต้น   เป็นการประเมินโครงการว่ามีมูลค่าเท่าไหร่ มีความเป็นไปได้ที่จะทำงานให้ประสบผลสำเร็จตามเป้าที่วางไว้โดยใช้งบประมาณและระยะเวลาที่กำหนดหรือไม่

การวางแผน  เมื่อโครงการได้รับการอนุมัติ หรือมทีความเป็นไปได้สูงที่จะถูกอนุมัติ ต่อมาคือการวางแผน เป็นการลงรายละเอียดกิจกรรมทั้งหมดของโครงการ เพื่อให้มั่นใจได้ว่ากิจกรรมของโครงการจะอยู่ในเวลา และงบประมาณที่กำหนด  การวางแผนที่ดีควรลงรายละเอียดว่าพนักงานแต่ละคนทำกิจกรรมอะไรบ้าง รวมถึงวางแผนให้ครอบคลุมการบริหารความเสี่ยงต่างๆด้วย 

การดำเนินการ คือการดำเนินการตามแผนที่วางไว้ และมีการจัดการความเสี่ยงหรือปัจจัยต่างๆที่อาจจะส่งผลกระทบต่อโครงการ 

การตรวจสอบและควบคุม  จะดำเนินการไปพร้อมกับขั้นตอนก่อนหน้า  โดยทำการตรวจสอบและควบคุมให้กิจกรรมในโครงการดำเนินไปตามแผนที่วางไว้  ทั้งด้านเวลา ต้นทุน และคุณภาพของงาน

การปิดโครงการ  เป็นขั้นตอนสุดท้ายที่ทำการส่งมอบผลลัพธ์โครงการให้กับลูกค้า  และเป็นการนำทรัพยากรต่างๆไปให้โครงการอื่นใช้ต่อไป

จุดมุ่งหมายในการบริหารงานก่อสร้าง คือ การบริหารความเสี่ยง

จุดมุ่งหมายใน การบริหารงานการก่อสร้าง คือการสร้างผลลัพธ์ออกมาเพื่อให้ลูกค้าพึงพอใจ โดยมีปัจจัยด้านเวลา ต้นทุน และคุณภาพมาด้วย  หรือพูดง่ายๆว่า การบริหารงานก่อสรา้ง ก็คือการบริหารความเสี่ยง เพื่อให้งานประสบผลสำเร็จตามเป้าที่วางไว้ ทั้งปัจจัยที่ควบคุมได้ และควบคุมไม่ได้อย่างเรื่องของดิน ฟ้า อากาศ  และผู้บริหารโครงการอาจจะเจอกับความเสี่ยงที่ส่งผลให้โครงการอาจจะเสร็จไม่ทันในเวลาที่กำหนด แต่มีเทคนิคการบริหารงานเพื่อให้เสร็จได้ทัน นั่นคือการทำ Project  Scheduling Compression นั่นเอง 

    เทคนิค Project Scheduling Compression การบริหารโครงการก่อสร้าง เพื่อให้งานเสร็จทันเวลาที่กำหนด

การทำงานย่อมมีกำหนดระยะเวลาที่ชัดเจน การบริการเวลาจึงเป็นเรื่องสำคัญของธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง ยิ่งมีกิจกรรมของโครงการเยอะ ยิ่งต้องลงรายละเอียดและการบริหารเวลาไว้ให้ดี แต่เมื่อผู้รับเหมามองเห็นว่าอาจจะทำกิจกรรมไม่เสร็จในเวลาที่กำหนด อาจจะต้องมีการปรับเปลี่ยนแผนงาน การบริการงานก่อสร้าง โดยใช้เทคนิค Project Scheduling Compression คือ คือการบริหารงาน และจัดการงานของงานก่อสร้างให้ดำเนินเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยมีประสิทธิภาพตามที่กำหนดไว้ โดยแบ่งออกเป็น 2 แบบ คือ

เทคนิคการทำ Project  Scheduling Compression โดยการ Fast Tracking

ทำได้โดยการเปลี่ยนลำดับงานในแต่ละกิจกรรมใหม่ หรือเริ่มทำงานบางงานพร้อมๆกันได้  โดยวิธีนี้อาศัยประสบการณ์หน้างานมาวิเคราะห์การจัดลำดับของงานในแต่ละกิจกรรมต่างๆ   เช่น โครงการมีงาน 2  กิจกรรม คือ ทาสีห้อง และปูพรมพื้นห้อง และมีการกำหนดให้กิจกรรมทาสีเสร็จก่อนค่อยทำการปูพรมพื้นห้อง หากต้องการเร่งรัดงานให้เสร็จเร็วขึ้นในเวลาที่มีจำกัด  ดังนั้นกิจกรรมจะต้องถูกดำเนินการไปพร้อมๆกัน ซึ่งวิธีนี้ไม่มีค่าใช้จ่ายในการทำงานเพิ่ม แต่อาจจะส่งผลกระทบต่อคุณภาพของงานโครงการ เพราะสีอาจจะหยดหรือเลอะทำให้พรมเสียหาย แล้วส่งผลกระทบไปยังต้นทุนของโครงการด้วย เพราะอาจจะต้องแก้ไขข้อผิดพลาดจากการทำงาน  ที่มาจากการเปลี่ยนลำดับกิจกรรมของงานในโครงการ

เทคนิคการทำ Project  Scheduling Compression โดยการ Crashing 

วิธิที่นิยมใช้กันคือ การเพิ่มทรัพยากรเข้าไปในกิจกรรมต่างๆ เพื่อให้งานเสร็จเร็วขึ้น วิธีนี้ จะไม่ต้องเปลี่ยนขั้นตอนการทำงาน หรือลำดับงานในแต่ละกิจกรรม เช่น เพิ่มคน เพิ่มชั่วโมงการทำงาน เพิ่มโอที เป็นต้น  หากเทียบกับตัวอย่างข้างต้นแล้ว เทคนิคนี้ก็จะเป็นการเพิ่มคนในการทาสี เพื่อให้การทาสีห้องนั้นเสร็จเร็วขึ้น ใช้ระยะเวลาสั้นลง และเพิ่มคนในการปูพรมพื้นมากขึ้น แต่จะเป็นการทำกิจกรรมของโครงการตามลำดับเหมือนเดิมคือการทาสีเสร็จก่อนแล้วค่อยมาปูพรมพื้นห้อง เทคนิคแบบนี้จะไม่มีความเสี่ยงเรื่องของคุณภาพงานเนื่องจากลำดับกิจกรรมยังเหมือนเดิม แต่โครงการอาจจะต้องเสี่ยงในเรื่องของต้นทุนที่เพิ่มขึ้น จากการเพิ่มทรัพยากร 
    เทคนิคการทำ Project  Scheduling Compression ทั้ง 2 วิธี นั้น มีผลกระทบต่อโครงการเสมอ ไม่ด้านใดก็ด้านหนึ่ง ดังนั้น หาก Project Manager มีความจำเป็นที่จะต้องเร่งงานในโครงการให้เสร็จเร็วขึ้นนั้น  ก่อนที่จะเลือกใช้ เทคนิคทั้ง 2 แบบ ก็ควรศึกษาข้อมูลเป็นอย่างดี  ทั้งเรื่องการวางแผนลำดับกิจกรรมต่างๆ ทรัพยากรที่ต้องใช้ , การประเมินความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นหากมีการปรับลำดับงาน และต้นทุนที่จะเกิดขึ้นหากมีการเพิ่มทรัพยากรเข้าไปหากมีการวางแผนแล้วก็ศึกษาเรื่องข้างต้นแบบละเอียดจนแน่ใจแล้วจึงเลือกใช้เทคนิคทั้ง 2 ตามความเหมาะสมของโครงการ เพื่อให้มีระยะเวลาในการทำงานที่สั้นลง โดยส่งผลเสี่ยงต่อโครงการน้อยที่สุดด้วย ทั้งในแง่ของคุณภาพงาน และเรื่องของต้นทุน ให้อยู่ในงบประมาณที่สามารถควบคุมได้ เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด

 

เครื่องมือและกลยุทธ์ในการบริหารจัดการงานก่อสร้าง

โครงการมีความยุ่งยากซับซ้อนแต่ไม่ใช่ว่าจะไม่ประสบความสำเร็จ หากมีการนำเครื่องมือ อุปกรณ์และและเลือกใช้กลยุทธ์เป็นตัวช่วยที่ดีในการบริหารโครงการ ความสำเร็จก็เกิดขึ้นได้ไม่ยาก อย่างโครงสร้างการจัดแบ่งงานกิจกรรม Work Breakdown Structure หรือ WBS ที่แบ่งหน้าที่หลักในแต่ละโครงการออกมาเป็นหน้าที่ย่อยแบบละเอียด ช่วยให้การกระจายทรัพยากรง่ายขึ้นหรือเลือกใช้เครื่องมือ เทคโนโลยีด้านการก่อสร้าง อย่างโปรแกรมพจมานเข้ามาช่วย มีฟังก์ชั่นด้าน Project Scheduling Management  ที่จะทำให้การวางแผนการจัดการงานของโครงการได้ละเอียดงานถึงระดับหมวดงานน WBS มีระยะเวลาเริ่มต้นและสิ้นสุดของโครงการเข้ามาช่วยให้คุณสามารถติดตามความคืบหน้าของงานแบบ
Real –Time  นำข้อมูลมาวิเคราะห์ได้อย่างแม่นยำ และแก้ไขปัญหาได้อย่างตรงจุด ที่จะพาธุรกิจเติบโตได้ในทุกวิกฤตแน่นอน

ดังนั้นรายละเอียดที่โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ยกมาเป็นเพียงน้ำจิ้มเล็กๆน้อยๆที่เรานำมาบอกต่อ ทำให้เราจำเป็นต้องเปิดหลักสูตร สำหรับผู้ที่สนใจหรือเจ้าของโครงการที่ต้องการมาเรียนรู้ ล้วงลึกไปกับ หลักสูตร การบริหารงานก่อสร้าง แนวราบ-แนวสูง (RE171)

สนใจติดต่อและสอบถามรายละเอียดได้ที่

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: www.pojjaman.com

[Tag] : อบรมก่อสร้าง , หลักสูตรก่อสร้าง , การบริหารงานก่อสร้าง , ก่อสร้าง , ประมาณราคาก่อสร้าง , ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร ,การประมาณ ราคาก่อสร้าง , ธุรกิจก่อสร้าง , ราคาค่าก่อสร้าง

46

โปรโมทเว็บไซต์ / งานประกาศรางวัลอสังหาฯดีเด่นแห่งปี “FIABCI-THAI Prix D'Excellence Awards 2022

« เมื่อ: ธันวาคม 01, 2022, 02:56:11 pm »

ที่สุดแห่งงานประกาศรางวัลอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นแห่งปี ที่จัดขึ้นโดย สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-THAI) ที่ปีนี้ไม่เหมือนกับปีไหนๆ ปีนี้ได้มีการเชิญชวนนายหน้า-นักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติเข้ารวมไว้ด้วยกันในงานนี้พร้อมกับการจัดสัมมนา สุดยิ่งใหญ่แห่งปีในหัวข้อ “นวัตกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ” ที่จัดขึ้นในวันพฤหัสบดีที่ 24 - วันศุกร์ที่ 25 พฤศจิกายน 2565 ณ โรงแรมอมารี วอเตอร์เกต กรุงเทพฯ

พร้อมกันนี้ในคืนวันศุกร์ที่ 25 พฤศจิกายน 2565 ได้มีงานประกาศรางวัลสุดยิ่งใหญ่ที่จัดขึ้นเป็นครั้งที่ 4 แล้วโดยรางวัลนี้มีชื่อว่า “FIABCI-THAI Prix D'Excellence Awards 2022” ซึ่งเป็นการมอบรางวัลอสังหาฯดีเด่นประจำปี ซึ่งแต่ละโครงการก็จะได้รับรางวัลในหมวดและประเภทต่างๆซึ่งแต่ละปีก็จะมีผู้ที่ได้รับรางวัลที่แตกต่างหลากหลายประเภทด้วยกัน โดยในปีนี้ผู้ที่ได้รับรางวัลมีมากกว่า 28 โครงการ จาก 25 บริษัทด้วยกัน โดยโครงการดีเด่นที่ได้รับรางวัลในประเภทต่างๆมีดังต่อไปนี้

 
1.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Affordable Housing Category ได้แก่

 BEYOND X - LADLUMKAEW

จากบริษัท SIRITHANA REALESTATE CO.,LTD

 

2.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Environmental (Rehabilitation/Conservation) Category ได้แก่

Simple Life

จากบริษัท ATHOME 888 Co.,Ltd.

3.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Master Plan Category ได้แก่

KP Developer Land&House and KP MORN DANY Project 29

จากบริษัท Morn Dany Real Estate Co.,LTD

 

4.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Specialized Project Category ได้แก่

BENZ BKK GROUP: Mercedes-Benz Experience Center

จากบริษัท BENZ BKK GROUP CO., LTD

5.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Sustainable Development Category ได้แก่

LE PARC NEXT

จากบริษัท THE BACKYARD COMPANY LIMITED

6.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Residential (Low Rise) Category ได้แก่

Bangkok Boulevard Tiwanon-Rangsit

จากบริษัท SC ASSET CORPORATION PUBLIC COMPANY LIMITED

Blessington Wongwan-Chatuchot

จากบริษัท BLESS ASSET COMPANY LIMITED

Citysense Donmueang - Songprapa

จากบริษัท PRINSIRI PUBLIC COMPANY LIMITED

Grand Bangkok Boulevard Ratchaphruek-Pinklao

จากบริษัท SC ASSET CORPORATION PUBLIC COMPANY LIMITED

Grand Britania Ratchaphruek - Rama5

จากบริษัท BELGRAVIA RATCHAPHRUEK COMPANY LIMITED

Grand Britania Wongwaen - Ramintra

จากบริษัท BRITANIA WONGWAEN RAMINTRA COMPANY LIMITED

KaoMongkol Village

จากบริษัท KAOMONGKOL GROUP CO.,LTD.

ME~I Avenue Srinakarin

จากบริษัท SHINWA REAL ESTATE (THAILAND) CO.,LTD.

Nirun Ville (The Tree)

จากบริษัท Nirun Ville.Co.,Ltd.

Palm Ville Khuang Sing - Chotana rd.

จากบริษัท PALM SPRINGS PLACE CO.,LTD.

PYVE Ratchaphruek - Sirindhorn

จากบริษัท INITIAL ESTATE CO., LTD

Supalai Elegance Phaholyothin 50

จากบริษัท SUPALAI PUBLIC COMPANY LIMITED

Supalai Tuscany Donkaew-Mae Rim

จากบริษัท SUPALAI PUBLIC COMPANY LIMITED

The Headland Cape Yamu Phuket

จากบริษัท "PROJECT ONE PROPERTY DEVELOPMENT CO., LTD.

The Thamm Iconic Onnut - Motorway

จากบริษัท INITIAL ESTATE CO., LTD

The Treasure Home

จากบริษัท PATCO PLATINUM CO.,LTD.

Ther Ladprao 93

จากบริษัท Vichittra Development Company Limited

TROFY BAANPHO

จากบริษัท Maruay Real Estate Company Limited

Villa Forest

จากบริษัท PLUS POWER DEVELOPMENT COMPANY LIMITED

 

7.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Residential Condominiums Category ได้แก่

Hycondo Thasala Chiang Mai

จากบริษัท Hylife Developments Co., Ltd.

ONCE PATTAYA

จากบริษัท Honour Once Co.,Ltd.

Park Origin Thonglor

 จากบริษัท ORIGIN PROPERTY PUBLIC COMPANY LIMITED

The Crest Park Residences

จากบริษัท SC ASSET CORPORATION PUBLIC COMPANY LIMITED

ขอแสดงความยินดีกับโครงการทั้ง 28 โครงการจากทั้ง 25 บริษัทที่ได้รับรางวัลในครั้งนี้ ซึ่งผู้ที่ได้รับรางวัลนี้จะได้รับการเสนอชื่อเพื่อเข้าร่วมประกวดในระดับโลกต่อไป ทั้งนี้หากท่านใดสนใจที่จะส่งโครงการของท่านเพื่อเข้าร่วมประกวดโครงการอสังหาดีเด่นในปีถัดไปในงาน “FIABCI-THAI Prix D'Excellence Awards 2023” 
ติดต่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่:
Call: 02-295-3178

Line: @trebs หรือคลิก lin.ee/n0dWX94

Website: www.fiabci-thai.org

Tag: FIABCI , FIABCI-THAI , งานประกาศรางวัล , รางวัลอสังหาฯดีเด่น , อสังหาฯดีเด่นแห่งปี , ประกวดรางวัลอสังหาฯ , FIABCI-THAI Prix D'Excellence Awards , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหาฯ , กาล่าดินเนอร์

47

โปรโมทเว็บไซต์ / หลักสูตรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเรียน

« เมื่อ: พฤศจิกายน 18, 2022, 02:12:43 pm »

หลักสูตรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเรียน

อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อาจกลายจากอาชีพเสริมเป็นอาชีพหลักที่สร้างรายได้ให้เราได้มหาศาล ท่านทราบหรือไม่ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์อาชีพในประเทศไทยมีน้อยเหลือเกิน ดีมานด์มีมหาศาล

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ฝึกอบรมเรื่องวิชาชีพนายหน้ามานับสิบปี และมีผู้ผ่านการอบรมและประสบความสำเร็จในแวดวงนายหน้า กลายเป็นนายหน้าชั้นแนวหน้าในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก

ในประเทศไทยมีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นับล้านคนก็ว่าได้ เพราะทุกคนต่างอ้างตนเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้หากมีใครมาถามหาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นใดที่ต้องการขาย และขอรับส่วนแบ่งค่านายหน้ากันตามแต่จะเรียกร้องกันไป  ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีนักพัฒนที่ดินรายใหญ่ที่พัฒนาโครงการนับพันนับหมื่นล้านขัดผลประโยชน์ในการพัฒนาที่ดินจนฆ่ากันตาย  แต่ในวงการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีการฆ่ากันตายหรือพิการมากมาย เพราะความไม่เป็นมืออาชีพนั่นเอง

แต่หากเราเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ เราจะมีโอกาสในการเติบโตทางธุรกิจมาก ความต้องการหรือ Demand ของนักวิชาชีพหรือที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นนายหน้ามีมาก โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจึงริเริ่มจัดหลักสูตรนายหน้าขึ้นเมื่อราว 20 ปีก่อน และให้ความรู้มาอย่างต่อเนื่อง  และยังต่อยอดให้มีโอกาสเติบโตในระดับสากล เช่น ดร.โสภณ ยังเป็นหนึ่งในผู้ก่อตั้ง ASEAN Real Estate Network Alliance (ARENA) และเป็นประธาน ARENA ประจำประเทศไทย ซึ่งเป็นแหล่งรวมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทั่วอาเซียน  นอกจากนี้ ดร.โสภณ ยังเป็นนายกสมาคม FIABCI-Thai ซึ่ง FIABCI เป็นสมาคมนักอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ที่มีทั้งนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นักพัฒนาที่ดินและผู้เกี่ยวข้องอื่นเข้าร่วมด้วย โรงเรียนได้จัดสอนหลักสูตรของ FIABCI และอื่นๆ ด้วย

ในเบื้องต้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจัด หลักสูตร RE131: นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (3 วัน) เพื่อให้ความรู้เกี่ยวกับการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยเรียน

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์และการประเมินค่าทรัพย์สิน
หลักการเป็นนายหน้ามืออาชีพ
การจัดหาทรัพย์สินเพื่อการขาย
ทักษะที่จำเป็นในการเป็นนายหน้า การสำรวจที่ดิน วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน ฯลฯ

โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยคัดเลือกวิทยากรหลากหลายที่มีความรู้จริงและปฏิบัติจริงด้านการเป็นนายหน้า โดยเป็นนายหน้าที่ประสบความสำเร็จ ตั้งแต่นายหน้าที่มีสังกัดกับบริษัทใหญ่ นายหน้าอิสระ บริษัท SMEs หรือนายหน้ากิจการคนเดียว เป็นต้น

ท่านใดสนใจเรียน สามารถดูรายละเอียดได้ที่ หลักสูตร RE131 : นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (3 วัน) นอกจากนี้ยังมีหลักสูตรระยะยาวสำหรับผู้บริหารธุรกิจนายหน้า ซึ่งเป็นหลักสูตรที่กระทรวงศึกษาธิการรับรองอีกด้วย

หรือติดต่อโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โทร. 02.295.2294 ต่อ 114 ผู้เรียนยังสามารถร่วมเป็นสมาชิกมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และสมัครสอบคุณวิชาชีพของสถาบันคุณวุฒิวิชาชีพ (องค์การมหาชน) ได้อีกด้วย

[Tag] : นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ,  นายหน้าอสังหาฯ , นายหน้า , ธุรกิจนายหน้า , หลักสูตรนายหน้า

48

โปรโมทเว็บไซต์ / เคล็ดลับ "การตั้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์ ให้โดนใจและขายได้เร็ว"

« เมื่อ: มิถุนายน 22, 2022, 02:00:28 pm »

 

หลายครั้งที่การนำทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ของตนเองออกมาขาย เช่น บ้าน, ที่ดิน, คอนโด, อาคารต่างๆ เป็นต้น แต่หลายคนเคยตั้งคำถามไหมว่า นานแล้วนะทำไมยังขายไม่ได้สักที แน่นอนว่าการตั้งราคาก็มีส่วน เพราะบางคนก็ลดเร็วก็มี บางคนก็อาจจะตั้งราคาสูงจนเกินไป วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอนำเคล็ดลับหรือเทคนิคเล็กๆน้อยๆมาแบ่งปันกัน รวมถึงวิธีการตั้งราคาที่ยุติธรรมและเจ้าของก็ยังคงได้กำไรอยู่

 

ราคาของอสังหาริมทรัพย์ นั้นมีหลายราคาและมีความหลากหลายมาก เช่น

 

1. ราคาของคนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ยิ่งราคาต่ำได้ยิ่งดี)

2. ราคาของคนจะขายอสังหาริมทรัพย์ (ยิ่งราคาสูงได้ยิ่งดี)

3. ราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาด)

4. ราคาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาด)

5. ราคาตลาด คือราคาที่ผู้คนทั่วไปซื้อขายกัน ก.ล.ต. ได้เคยประกาศไว้ว่า “ราคาตลาด” หมายถึง ราคาซื้อขายทรัพย์สินที่เกิดขึ้นในตลาด เป็นข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นในทันทีที่มีการซื้อขายเกิดขึ้น โดยเป็นมูลค่าของทรัพย์สินที่ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและ/หรือผู้ขายให้กับทรัพย์สินในสภาวการณ์นั้นๆ ซึ่งอาจจะเท่ากับ มากกว่า หรือน้อยกว่ามูลค่าตลาดก็ได้

6. มูลค่าตลาด คือ มูลค่าเป็นตัวเงินซึ่งประมาณว่า เป็นราคาของทรัพย์สินที่ใช้ตกลงซื้อขายกันได้ระหว่างผู้เต็มใจขายกับผู้เต็มใจซื้อ ณ วันที่ประเมิน ภายใต้เงื่อนไขการซื้อขายปกติที่ผู้ซื้อผู้ขายไม่มีผลประโยชน์เกี่ยวเนื่องกัน โดยได้มีการเสนอขายทรัพย์สินในระยะเวลาพอสมควร และโดยที่ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงซื้อขายด้วยความรอบรู้อย่างรอบคอบและปราศจากภาวะกดดัน ทั้งนี้ ให้ถือด้วยว่าสามารถโอนสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินได้โดยทั่วไป

 

ราคานั้นคือสิ่งที่จับต้องได้ มีการซื้อขายจริง (Objective) แตกต่างจากมูลค่าที่ค่อนข้างจะเป็นเฉพาะทรัพย์สินนั้นๆ (Subjective) แต่ราคาที่ซื้อขายกันอาจไม่สะท้อนมูลค่าเพราะว่า

 

1. อาจไม่ใช่ราคาที่ “เต็มใจ” ซื้อหรือขายกัน อาจจำเป็นต้องซื้อหรือจำเป็นต้องขาย

2. ราคาในบางกรณีอาจเป็นการซื้อขายกันระหว่างญาติหรือผู้เกี่ยวข้อง ซึ่งอาจสูงหรือต่ำกว่าปกติ

3. ราคาอาจเป็นสิ่งที่เกิดการซื้อขายกันทันที จึงจำเป็นต้องขายลดเป็นพิเศษ หรือเป็นราคาที่ซื้อขายกันมาเนิ่นนานแล้ว ไม่ใช่มูลค่าในปัจจุบัน

4. ราคาที่ซื้อขายกันอาจเกิดจากความไม่รู้ อาจเกิดภาวะกดดัน เป็นต้น

 

            ก่อนที่เราจะซื้อขายทรัพย์สินด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน อาคาร หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เราพึงเริ่มต้นที่การสำรวจราคาตลาดเพื่อประเมินมูลค่าของทรัพย์สินของเราให้ชัดเจนว่า มูลค่าตลาดเป็นเงินเท่าไหร่สำหรับทรัพย์สินของเราเองนี้ เช่น ห้องชุดของเรา สามารถประเมินได้เป็นเงิน 1,000,000 บาท นี่คือมูลค่าตลาดที่พึงซื้อขายกันในตลาดเปิด

 

            อย่างไรก็ตามในกรณีจำเป็นต้องขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นด่วน เพราะผู้ขายจำเป็นต้องใช้เงิน การเปิดขายตามราคาตลาด ซึ่งผู้ซื้อนั้นอาจต้องใช้เวลาในการพิจารณาซึ่งอาจจะไม่ทันการณ์ที่จะใช้เงิน  ดังนั้น จึงต้องมีการคิดลดราคาลงมา เราจะลดราคาเท่าไหร่ จึงจะจูงใจให้มีผู้ซื้อ ตัดสินใจซื้อได้ไวกว่าเดิม

 

หลักในการตั้งราคาที่จะสร้างแรงจูงใจให้คนที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เกิดความสนใจ ดังนี้

 

1. มาจากการประมูลทรัพย์ ซึ่งตามสถิติที่เคยสำรวจไว้ ราคาที่ขายได้โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 80% ของมูลค่าตลาดที่ประเมินไว้อย่างถูกต้อง หมายความว่าถ้าต้องการขายให้ได้โดยเร็ว ควรขายในราคาดังกล่าว เช่น ภายในเวลาไม่เกิน 6 เดือน เป็นต้น

 

2. อย่างไรก็ตามในกรณีที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์แบบด่วนพิเศษ เช่น ตั้งเป้าที่จะขายให้ได้ภายในเวลา 3 เดือน ราคาก็คงต้องลดลงไปอีกหน่อย เช่น ลดเหลือประมาณ 70%  ทั้งนี้มาจากฐานของการขายฝาก ซึ่งมักตั้งราคาขายฝากไว้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าตลาด

 

3. แต่ถ้าต้องการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้ได้ภายในเวลาไม่เกิน 1 เดือน ก็คงต้องคิดลดเหลือเพียง 60% เป็นต้น

 

อย่างไรก็ตาม จะลดลงราคาขายอสังหาริมทรัพย์จำนวนเท่าไหร่กันแน่นั้น ก็ขึ้นอยู่กับองค์ประกอบหลายอย่างด้วยไม่ใช่เพียงแต่อาศัยความพึงพอใจอย่างเดียวว่าจะลดเพื่อต้องการให้ทรัพย์นั้นขายได้ ซึ่งองค์ประกอบหลักๆมีดังนี้

 

1. ประเภททรัพย์สิน เช่น ที่อยู่อาศัย เพราะมีโอกาสที่จะขายได้มากกว่าทรัพย์สินอื่น

2. มูลค่าของทรัพย์สิน เช่น ทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ย่อมหาผู้ซื้อได้ยากกว่าทรัพย์ที่มีมูลค่าต่ำกว่า

3. ภาวะตลาดของทรัพย์สินนั้น เช่น ณ กลางปี 2565 ราคาขายของโรงแรมก็ยังอาจจะต่ำอยู่ เพราะพิษของโรคระบาดโควิด-19 เป็นต้น

4.  อนาคตของธุรกิจนั้นๆ เช่น ในกรณีสนามกอล์ฟก็คงสร้างใหม่ได้ยากเพราะความต้องการน้อย และราคาที่ดินแพงขึ้น ในขณะที่ค่าสมาชิกก็อาจไมได้เพิ่มขึ้นตามสัดส่วนนัก

           

ดังนั้นการจะขายอสังหาริมทรัพย์ชนิดไหนก็ตาม การตั้งราคามีส่วนสำคัญมากในทำให้ทรัพย์ชิ้นนั้นสามารถขายได้รวดเร็วหรือว่าช้า ดังนั้นอีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญมากในการที่จะช่วยในการตั้งราคาได้คือการประเมินค่าทรัพย์สิน ซึงทาง AREA (บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส) ได้มีบริการส่วนนี้เพื่อนช่วยให้ผู้ที่ต้องการจะตั้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์ได้เห็นราคาตลาดก่อนที่จะเพิ่มหรือลด เพื่อที่จะได้มาซึ่งความคุ้มค่าและไม่ขาดทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

 



 

สนใจติดต่อและสอบถามรายละเอียดบริการได้ที่

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

ID: @areavaluation

Email: Lek2@area.co.th

Web: www.area.co.th

 

ขอขอบคุณที่มา: AREA แถลง ฉบับที่ 396 ตั้งราคาขายเท่าไหร่จึงจะขายได้ทันทีและไม่เสียเปรียบ, วันอังคารที่ 31 พฤษภาคม 2565

49

โปรโมทเว็บไซต์ / การเสียภาษีอสังหาฯที่ซับซ้อนของภาษีที่ดิน สำหรับผู้มี...ที่ดินอยู่ในมือ

« เมื่อ: พฤษภาคม 18, 2022, 10:06:11 am »

การเสียภาษีอสังหาฯที่ซับซ้อนของภาษีที่ดิน สำหรับผู้มี...ที่ดินอยู่ในมือ

 

ตอนนี้ผู้ที่มีที่ดินอยู่ในมือหรือนักพัฒนา(Developer) อาจจะรับศึกหนัก เพราะขณะนี้การเสียภาษีอสังหาฯ อาจจะทำให้คนที่มีที่ดินนั้นต้องเสียภาษีสับซ้อนหลายเด้ง ซึ่งก็มีการเรียกร้องให้ภาครัฐช่วยผ่อนปรนในเรื่องเกี่ยวกับภาษีอสังหาฯด้วย วันนี้โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะขอหยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมาพูดคุยกัน

 

ขณะนี้กรณีกระทรวงการคลังได้มีคำสั่งเรื่องการจัดเก็บภาษีอสังหาฯ โดยจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี2565ในอัตราเต็ม100%  แม้เป็นผลดีต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น(อปท.) ที่จะช่วยส่งเสริมให้มีรายได้มากขึ้นและลดการพึ่งพางบประมาณจากรัฐบาล แต่หากมองว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีภาระก้อนใหญ่จากภาษีอสังหาฯด้านที่ดินที่มาถล่มซ้ำและทำให้มีต้นทุนเพิ่มขึ้นทันที 90% ทั้งที่ยังบอบซ้ำจากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจถดถอย การระบาดโควิด วิกฤติสงครามระหว่างรัสเซีย-ยูเครน ต้นทุนพลังงาน วัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงอีกด้วย

 

ย้อนไปก่อนหน้านี้ 3 สมาคมบ้านซึ่งประกอบด้วยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ช่วยผลักดันผ่านสภาหอการค้าไทยในเรื่องการขอประวิงเวลาการชำระภาษีอสังหาฯที่เกี่ยวกับที่ดินในอัตราลดหย่อน 10% จนกว่าเศรษฐกิจจะพลิกฟื้นแต่คำตอบที่ได้รับจากกระทรวงการคลังนั้นกลับเป็นคำปฏิเสธ ดังนั้นผลกระทบมากที่สุดเห็นจะเป็นสต็อกสินค้าหรือที่อยู่อาศัยเหลือขาย จากการขายที่ค่อนข้างช้า ในช่วงโควิดเมื่อปิดการขายไม่ทันตามเกณฑ์ที่กฎหมายผ่อนผัน กล่าวคือ ต้องขายให้หมดปิดโครงการภายใน3ปีนับจาก ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง กรณีคอนโดมิเนียมการก่อสร้างต้องใช้เวลาเกือบ3ปี

 

หากขายไม่ทัน จำนวนหน่วยที่เหลือจะเปลี่ยนเป็นการชำระภาษีหรือการชำระภาษีอสังหาฯในอัตราอื่นๆ(พาณิชย์) ทันที ซึ่งกลายเป็นภาระของผู้ประกอบการ ที่ต้องชำระภาษีอสังหาฯเกี่ยวกับที่ดินในระหว่างทางนั้นเอง และในที่สุดภาระที่เกิดขึ้นจะถูกผลักไปสู่ผู้บริโภค นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่าที่ผ่านมาผู้ประกอบการต้องชำระภาษีอสังหาฯเองในระหว่างการพัฒนาโครงการอยู่ก่อนแล้วหลายรายการ  เมื่อมีภาษีอสังหาฯเกี่ยวกับที่ดินเข้าอีก ส่วนตัวมองว่าเป็นลักษณะการเสียภาษีอสังหาฯที่ซ้ำซ้อนบนที่ดินแปลงเดียว นับตั้งแต่ซื้อที่ดินรอพัฒนา การจ้างออกแบบ ซื้อสินค้าวัสดุก่อสร้าง  ล้วนต้องจ่ายภาษีมูลค่าเพิ่ม(VAT)7% เมื่อก่อสร้างเสร็จและอยู่ในขั้นตอนการขายผู้ประกอบการต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ในกรณีที่ขายที่อยู่อาศัยได้ในแต่ละหน่วยและมาถึงการโอนกรรมสิทธิ์ก็ต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอน 2% และเมื่อสินค้าขายไม่หมดสิ่งที่ตามมาคือภาษีอสังหาฯที่เกี่ยวกับที่ดินอีก

 
 

 
อย่างไรก็ตามมองว่าผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจะเป็นผู้ประกอบการอสังหาฯทั้งการพัฒนาที่อยู่อาศัยและส่วนของธุรกิจโรงแรม โดยอยากให้รัฐบาลเห็นใจผ่อนปรนลดหย่อนอัตราภาษีอสังหาฯเกี่ยวกับที่ดินเหลือ10% ต่อไปอีกสักระยะ นอกจากนี้ยังต้องการให้รัฐบาลแยกที่ดินที่ต้องเสียภาษีอสังหาฯเกี่ยวกับที่ดินออกเป็นสองส่วนได้แก่ กลุ่มแรกที่ดินสำหรับเก็งกำไร ,ที่ดินมรดกของคนรวยที่ไม่เดือดร้อน ซึ่งปัจจุบันได้ลงทุนทำสวนเกษตรปลูกกล้วย มะนาวกลางเมือง ทั้งสีลม รัชดาภิเษก ฯลฯ ประเด็นนี้รัฐควรพิจารณาเรียกเก็บภาษีอสังหาฯให้จริงจัง ในขณะกลุ่มที่สองคือกลุ่มซื้อที่ดินมาผลิตสินค้าเพื่อผู้บริโภค ควรช่วยเหลือบรรเทา เพราะอาจกระทบในวงกว้างโดยเฉพาะผู้ซื้อ

   

สอดคล้องกับนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า  เร็วๆนี้ สมาคม จะขอเจรจากับทีมเศรษฐกิจของรัฐบาล เพื่อเรียกร้องประเด็นการเรียกเก็บภาษีอสังหาฯที่เกี่ยวกับที่ดิน เต็มอัตรา 100% อีกครั้ง เพราะจนถึงวันนี้ต้องยอมรับว่า ในหลายกรณี ผู้ประกอบการไม่สามารถแบกรับภาษีอสังหาฯตามหลักเกณฑ์ที่กระทรวงการคลังกำหนดไว้ได้  และไม่อยากให้รัฐต้องมานั่งไล่แก้ปัญหาย้อนหลัง เมื่อผลกระทบเกิดขึ้นแล้ว

 



 

 

โดยในรายละเอียดนั้น รัฐควรพิจารณาเป็นรายประเภท รายกรณีไป ว่าใครจ่ายไหว ใครจ่ายไม่ไหวในช่วงนี้ เช่น ภาษีอสังหาฯประเภททรัพย์สิน ในกลุ่มโรงแรม ซึ่งขณะนี้หลายรายอยู่ในภาวะที่ไม่มีกำลังพอในการจ่ายแน่นอน และการจะบีบเรียกเก็บในอนาคต คงจะเกิดปัญหาไม่น้อย อีกส่วน คือ สต็อกเหลือขายในกลุ่มโครงการบ้าน-คอนโดฯ เกิน 3 ปี ซึ่งมีเป็นจำนวนมาก รัฐเองก็ไม่เคยลงมาเก็บตัวเลขอย่างชัดเจน ทำให้ไม่เห็นปัญหา ไม่เห็นถึงภาระภาษีอสังหาฯที่ผู้ประกอบการจะต้องจ่าย จึงอยากเรียกร้องให้ทบทวน เนื่องจากเข้าใจดีว่า ปีนี้กระทรวงการคลัง คงไม่สามารถเลื่อนการจัดเก็บภาษีอสังหาฯได้แล้ว เนื่องจาก จำเป็นต้องใช้งบประมาณในการพัฒนาท้องถิ่น

 

"โครงการที่เหลือขายเกิน 3 ปี 10 ปี จึงมีเป็นจำนวนมาก ผู้ประกอบการเรียกว่า สินค้าค้างสต็อก ฉะนั้น ไม่ควรมาเป็นภาระให้กับการทำธุรกิจที่ประสบปัญหาในการขายอยู่แล้ว แต่ตามกฎหมายภาษีอสังหาฯที่ดินฉบับใหม่นั้น จะถูกเรียกเก็บตามมูลค่า " รายงานข่าวจากกรุงเทพมหานคร(กทม.) ระบุว่ากทม.กำหนดเป้าการจัดเก็บรายได้จากภาษีอสังหาฯที่ดินในปี 2565 ไว้ที่ 7,500 ล้านบาท หรือคิดเพียงอัตรา50% เข้าใจว่าประชาชนเจ้าของที่ดินไม่สามารถชำระภาษีอสังหาฯนี้ได้เต็ม 100% เพราะเศรษฐกิจยังไม่กลับเข้าสู่ภาวะปกติ

 

เป็นไงกันบ้างครับจากข่าวคราวข้อมูลที่ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รวบรวมมานำเสนอกันในวันนี้ทุกคนเมื่ออ่านจนถึงตอนนี้แล้วรู้สึกอย่างไรบ้างครับ ว่าควรหรือไม่ควรที่จะเก็บภาษีอสังหาฯที่ซับซ้อนขนาดนี้ทุกคนคิดเห็นอย่างไรกันบ้างครับ ดังนั้นเราจึงได้ทำ หลักสูตร การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชึธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (RE151) ขึ้นมาเพื่อให้ผู้ที่ต้องเสียภาษีอสังหาฯได้รู้จักบริหารจัดการและควบคุมภาษีที่ต้นเองเสียไปนั้นนำกลับมาใช้ประโยชน์ได้อย่างสูงสุดโดยที่ไม่เสียซับซ้อนไปมาทั้งๆที่ไม่ได้อะไรเลยนั่นเองครับ

 



 
สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่

โทร : 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

 

ขอขอบคุณที่มา: www.thansettakij.com

 

 

[Tag] : วางแผนภาษี , ภาษี , บัญชี , บัญชีอสังหา , ภาษีอสังหาฯ , แผนภาษีอสังหาฯ , บัญชีธุรกิจอสังหาฯ , ภาษีอสังหาริมทรัพย์

50

โปรโมทเว็บไซต์ / นายหน้าอสังหาฯทักษะจำเป็นที่ต้องมี !!

« เมื่อ: เมษายน 19, 2022, 02:47:54 pm »

นายหน้าอสังหาฯทักษะจำเป็นที่ต้องมี !!


 

 

การเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องยากใครๆก็เป็นนายหน้าได้ เป็นอาชีพที่ใครๆก็สามารถที่จะทำได้แต่จะทำให้ประสบความสำเร็จนั้นอย่างต่อเนื่องและยั่งยืนนั้นสิ่งที่จำเป็นมากที่สุดคือ ต้องมีทักษะในอาชึพนายหน้าที่นอกเหนือจากทักษะประจำตัวของตนเอง แล้วมีอะไรบ้างหล่ะที่เป็นทักษะอื่นๆที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรมี และสามารถเป็นผู้นำในวงการนายหน้าได้ วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาสรุปให้ฟัง ดังนี้

 

1. ทักษะการใช้ภาษาไทยสำหรับนายหน้า

 

            การสะกดคำ รวมถึงการใช้ภาษาไทยได้อย่างถูกต้อง การเรียบเรียงประโยคในการพูดหรือการเขียน ถือเป็นเสน่ห์ที่สำคัญที่จะแสดงให้เห็นถึงความใส่ใจในการศึกษาในอดีตถึงปัจจุบัน และแสดงถึงความรอบรู้ของเราและยังสร้างความประทับใจแก่ลูกค้า และสร้างความน่าเชื่อถือแก่ตัวนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เองอีกด้วย  ยิ่งกว่านั้น การใช้ภาษาอย่างถูกต้อง ยังช่วยให้เราสามารถเขียนรายงาน บทสรุปการทำงาน บทความเพื่อการเผยแพร่ในอนาคตอีกด้วย

 

 2. ทักษะการใช้ภาษาอังกฤษสำหรับนายหน้า

 

            ถึงแม้ว่าภาษาอังกฤษอาจจะไม่ใช่ภาษาแม่ของเราหรือใช้เป็นภาษาหลักในการสื่อสารภายในประเทศของเรา แต่ก็ป็นสิ่งจำเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทุกท่านควรที่จะเรียนรู้ภาษาอังกฤษไว้ แม้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์บางท่านจะมีอายุมากแล้ว ก็สามารถเรียนภาษาอังกฤษได้  เราพึงถือคติว่า “ความรู้ย่อมเรียนทันกันหมด”  สถาบันสอนภาษามีมากมายที่จะให้ความรู้แก่เรา และคงต้องใช้เวลาในการเรียน เช่น 1-2 ปีจึงจะประสบความสำเร็จได้ อย่างไรก็ตามหากไม่สามารถเรียนได้ ใช้ภาษาอังกฤษในการพูดหรือการเขียนไม่ได้ เราก็ยังอาศัยทีมงานของเราในการสนับสนุนได้ 

 

3. ทักษะด้านการคำนวณสำหรับนายหน้า

 

            ทักษะการคำนวณในที่นี้สำหรับนายหน้ามุ่งหมายถึงทักษะในการนับจำนวนของวัตถุ การบวก ลบ คูณ หาร การหาค่าเฉลี่ยต่างๆ (เช่น ในระหว่างการคำนวณภาษี) รวมถึงการคำนวณอื่นๆ อันได้แก่ การคำนวณหาปริมาณต่างๆ (เช่น ค่าถมดิน) และรวมไปถึงการคำนวณค่ายกกำลัง การคำนวณโดยใช้สูตรตั้งแต่สูตรคูณที่ง่ายๆ ไปจนถึงการถอดสมการที่ซับซ้อน (ถ้ามี/ถ้าทำได้)

 

            ทักษะการคำนวณที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรได้รับการส่งเสริมให้เรียนรู้ ควรส่งเสริมให้แก่เด็กปฐมวัย ได้แก่ การนับจำนวนของวัตถุ การนำจำนวนตัวเลขมากำหนด หรือบอกลักษณะต่าง ๆ เช่น ความกว้าง ความยาว ของพื้นที่ดินที่ขาย ความสูงของโกดัง ขนาดพื้นที่ ปริมาตร หรือราคาค่าก่อสร้างอาคาร ซึ่งมีตารางคำนวณไว้โดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย หรือหน่วยงานอื่น

 

            ตัวเลขง่ายๆ บางอย่างที่พึงทราบ เช่น

            1 ตารางฟุต เท่ากับ 0.092903 ตารางเมตร

            1 เอเคอร์ เท่ากับ 4,046.856 ตารางเมตร

            1 เฮกตาร์ เท่ากับ 10,000 ตารางเมตร

            1 ไร่ เท่ากับ 400 ตารางวา หรือ 1,600 ตารางเมตร เป็นต้น

 

4. ทักษะพื้นฐานด้านคอมพิวเตอร์สำหรับนายหน้า

 

            ในยุค IT หรือ Information Technology เราต้องมีความรู้ด้านนี้บ้าง ในปัจจุบัน แม้แต่ผู้สูงวัยอายุ 80-90 ปีเป็นจำนวนมากก็สามารถใช้อุปกรณ์ IT ได้ นายหน้าที่มุ่งจะประสบความสำเร็จ ก็ต้องมีความรู้ในสิ่งเหล่านี้เช่นกัน  ทั้งนี้ได้แก่ คีย์บอร์ดไร้สาย (Wireless Keyboard) เมาส์ไร้สาย (Wireless Mouse) เราเตอร์ขยายสัญญาณอินเทอร์เน็ต (Router Wireless) เว็บแคม (Webcam) หน้าจอคอมพิวเตอร์ (Monitor) หูฟังไร้สาย (Head Set wireless)

 

            อุปกรณ์เก็บข้อมูลภายนอกเครื่องคอมพิวเตอร์ (Flash Drive, Thumb Drive หรือ Handy Drive) และอุปกรณ์จัดเก็บข้อมูล ทั้งภายในและภายนอก (SDD, HDD และอื่นๆ) เป็นต้น นอกจากนี้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในยุคใหม่คงต้องรู้เรื่องการตลาด Online และการใช้สื่อ Social Media ควบคู่กันอีกด้วย

 

RE134

 

 

5. ทักษะการพิมพ์และงานธุรการสำหรับนายหน้า

 

            ทักษะเหล่านี้เริ่มตั้งแต่ทักษะการพิมพ์สัมผัส ซึ่งจะทำให้เราพิมพ์งานต่างๆ  ได้อย่างรวดเร็วและถูกต้อง (ใช้เวลาไม่นานในการเรียนรู้ ไม่เกิน 2 สัปดาห์)  อย่างไรก็ตามทักษะการพิพม์อาจลดความสำคัญลงในอนาคต เพราะอาจใช้เสียงให้พิมพ์แทน แต่ก็มักมีคำผิดพลาดมากมาย

 

            สำหรับงานธุรการที่ควรทราบก็คือการร่างหนังสือโดยเฉพาะหนังสือในการติดต่อราชการซึ่งมักต้องเป็นเอกสารที่เป็นทางการ การเดินหนังสือ ฟอร์มจดหมายต่างๆ แบบฟอร์มสัญญาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับนายหน้า ตลอดจนงานจัดเก็บเอกสาร เป็นต้น ซึ่งทักษะเหล่านี้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรที่จะรู้และมีไว้นั่นเอง

 

 6. ทักษะการสอนงานสำหรับนายหน้า

 

            ในการเริ่มงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์  เราอาจเริ่มที่ตัวเองเป็นหลัก ในลักษณะที่เป็นบริษัทที่มีตัวคนเดียว (One Man Organization) อย่างไรก็ตามเมื่อมีการพัฒนา ก็อาจจ้างลูกจ้าง พันธมิตร หรือผู้ร่วมทุน ผู้ร่วมหุ้น เพื่อนร่วมงานมาทำงานแทน โดยที่เราไม่ต้องทำทุกขั้นตอนเอง  ดังนั้นทักษะการสอนงานจึงมีความจำเป็นเป็นอย่างยิ่ง  เราจะสอนงานอย่างไรให้ผู้เรียนเป็นเร็ว จะได้เป็นเสมือน “แขนขา” ของเราในอนาคตนั่นเอง

 

            กระบวนการในการถ่ายทอดความรู้เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ถ้าเราไม่มีความรู้จริง ก็อาจไม่สามารถถ่ายทอดได้  แต่บางคนอาจมีความรู้จริง แต่ไม่สามารถถ่ายทอด หรือไม่มีทักษะในการถ่ายทอด ความรู้ก็จะไม่ได้รับการเผยแพร่  การพัฒนาทักษะในการถ่ายทอด จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้นายหน้าเติบโตในวิชาชีพ รวมทั้งการถ่ายทอดความรู้แก่สาธารณะอีกด้วย

 

7. ทักษะการเป็นผู้นำสำหรับนายหน้า

 

            เมื่อการทำงานมีเป็นองค์กร มีผู้ร่วมงานมากขึ้น บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของเราก็อาจเป็นวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม SMEs (Small and Medium Enterprises) เราในฐานะนายหน้าผู้ก่อตั้งบริษัท ก็อาจต้องเป็นผู้นำ  ผู้นำในองค์กรธุรกิจต้องทำอย่างไรบ้าง เราต้องมีทักษะผู้นำเพื่อให้งานของเราประสบความสำเร็จได้อย่างไรบ้าง

 

            ลักษณะผู้นำที่ดีได้แก่ กล้าเปลี่ยนแปลง เข้าถึงง่าย เปิดโอกาส พบเห็นสิ่งผิดปกติ มีความเชื่อมั่นในตนเอง มีความรับผิดชอบ มีมาดผู้นำ มุ่งที่ทีมงาน รู้จักเรียนรู้ สร้างความร่วมมือ สามารถวางแผน แสดงความรับผิดชอบ ให้คำปรึกษา เป็นต้น

 

 
AREA
 
 

8. ทักษะการบริหารองค์กรสำหรับนายหน้า

 

            รูปธรรมสำคัญของความสำเร็จในอาชีพการงานก็คือการบริหารองค์กรให้อยู่ยั้งยืนยง หรือยั่งยืนและมีพัฒนาการนั่นเอง  นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ผู้ที่จะประสบความสำเร็จในอาชีพจึงต้องมีทักษะในการบริหารองค์กรให้ได้ ไม่ใช่เพียงทำงานคนเดียวไปตลอด (แต่บางท่านก็อาจชอบที่จะอยู่ในระดับ One Man Organization) แต่หากเราคิดจะฝากชื่อไว้ในวงการหรือร่วมพัฒนาวิชาชีพนายหน้า ก็พึงที่จะสร้างองค์กรให้เข้มแข็ง

 

            ทักษะในการบริหารองค์กรประกอบด้วย การกำหนดเป้าหมาย การจัดระเบียบทรัพยากร การติดตามและประเมินผล การทำงานร่วมกันอย่างมีประสิทธิภาพ การบริหารความขัดแย้ง การบริหารเทคโนโลยี การบริหารเวลาการบริหารการเปลี่ยนแปลง การมอบหมายงาน การรู้จักดูแลตัวเอง การลำดับความสำคัญ การวางแผน กำหนดการหรือห้วงเวลาในแต่ละงาน ความมีประสิทธิภาพ เป็นต้น

 

จะสังเกตได้ว่าทักษะเหล่านี้เป็นทักษะที่อาชีพอื่นๆนอกเหนือจากอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ก็ควรที่จะมีเช่นกันเพื่อที่จะได้พัฒนาความรู้ความสามารถให้เก่งยิ่งขึ้นดังนั้นผู้ที่จะมาทำอาชึกนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่ควรที่จะพลาดที่จะเรียนรู้และเสริมสร้างทักษะเหล่านี้ให้เข้มแข็งและมีประสิทธิภาพเพื่อที่จะช่วยพัฒนาอาชีพนายหน้าอสังหาฯให้เติบโตและยั่งยืน ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงได้เปิด หลักสูตร นายหน้าอสังหาฯ เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า (RE131) ขึ้นเพื่อที่จะให้ผู้ที่ต้องการจะทำอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้มาเรียนรู้และพัฒนาความรู้ความสามารถ รวมไปถึงเสริมทักษะดีๆไปพร้อมๆกันอีกด้วย

 

RE131

 

สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่

โทร : 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณที่มา: AREA แถลง ฉบับที่ 200/2556: วันพฤหัสบดีที่ 10 มีนาคม 2565

 

Tag: นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ , อสังหาฯ , นายหน้าอสังหาฯ , ขายอสังหาฯ , ซื้อ-ขายอสังหา ,ขายบ้าน ,ขายที่ดิน ,ที่ดิน , อบรมนายหน้าอสังหา ,ธุรกิจอสังหา , สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย

51

โปรโมทเว็บไซต์ / ทำอสังหาฯ ไม่รู้กฎหมาย...ตกม้าตาย ตั้งแต่ยังไม่ได้รบ!!

« เมื่อ: มกราคม 31, 2022, 01:52:12 pm »

 

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ มีความจำเป็นอย่างมากต่อการทำธุรกิจฯ ไม่ว่าจะเป็นการสรรหาที่ดินมาเพื่อพัฒนาโครงการ การซื้อมา-ขายไป ล้วนแล้วแต่ถูกจำกัดด้วยข้อกฎหมาย เช่น กฎหมายสีผังเมือง แนวเวนคืน กฎการก่อสร้างอาคาร การควบคุมอาคาร ขอบเขตระยะร่น รวมไปถึงการล่วงล้ำอาณาเขตบริเวณ ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน และข้อบังคับต่างๆที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน

หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100)

หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100)

                หากผู้ประกอบการ หรือนักลงทุน ไม่ศึกษาข้อมูล ตรวจสอบข้อจำกัดด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ อาจจะทำให้ที่ดินที่ได้มา ไม่สามารถสร้างประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ หรือไม่สามารถใช้ประโยชน์จากแปลงที่ดินนั้นๆได้

 



 

ซื้อที่ดินผิดแปลง...หายนะของผู้ประกอบการ

                ที่ดิน ปัจจัยพื้นฐานในการทำอสังหาฯ ที่ดินแต่ละแปลง มีข้อจำกัดที่ต่างกัน ผู้ประกอบการบางราย อาจได้ที่ดินมาในราคาถูก หรือตัดสินใจซื้อโดยที่ยังไม่ได้ศึกษาข้อมูลอย่างถ่องแท้ อาจสร้างความเสียหายเป็นหลายร้อยหลายพันล้าน หากที่ดินที่ได้มานั้น ไม่สามารถนำมาพัฒนาให้มีมูลค่าได้ สิ่งเหล่านี้ เกิดขึ้นจากความไม่เชี่ยวชาญ ไม่ทันได้สังเกต และตรวจสอบรายละเอียดให้ถี่ถ้วน อาทิเช่น

                • ที่ดินตาบอด - ไม่มีทางเข้าออก

                • ที่ดินในแนวเวนคืน

                • ที่ดินในแนวเสาไฟฟ้าแรงสูง - ในบริเวณห้ามก่อสร้าง

                • ที่ดินติดระยะถอยร่น-เชิงสะพาน

ที่ดินเหล่านี้ อาจมีราคาถูก แต่ไม่มีมูลค่าเพราะการใช้ประโยชน์ของที่ดินมีจำกัด ดังนั้น ผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนควรตระหนักถึงอุปสรรคที่เกิดจากข้อกำหนดกฎเกณฑ์ต่างๆ  เพื่อลดความเสี่ยงจากผลกระทบต่อการลงทุนที่อาจเกิดขึ้นได้

 



 

ที่ดินของเราทำอะไรได้บ้าง

                ที่ดิน….ต้นทุนสำคัญในการพัฒนาอสังหาฯ เวลาเราตัดสินใจซื้อที่ดิน หรือมีที่ดินอยู่แล้ว และหากคิดจะสร้างอะไรซักอย่าง สิ่งสำคัญที่สุดที่เป็นเครื่องมือในการช่วยตัดสินใจเบื้องต้น คือ “กฎหมายผังเมือง” เพราะบางพื้นที่ก็ห้ามสร้างโรงงาน ห้ามสร้างปั๊มน้ำมัน ห้ามสร้างอาคารขนาดใหญ่ ซึ่งไม่ใช่ว่าเป็นสิ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาฯ ควรจะรู้เท่านั้น แต่เป็นเรื่องที่ทุกคนควรจะรู้ เพราะเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวมากและขั้นตอนนั้นไม่ได้ยุ่งยากอย่างที่คิด ก่อนอื่น เรามาดูเรื่องเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกันค่ะ

การจัดสรรที่ดิน คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกันโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปีเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย

 

               ประเภทของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่เห็นในปัจจุบันมีหลายรูปแบบ ซึ่งจะมีข้อกำหนดกฎหมายที่บังคับแตกต่างกัน เรามาดูความหมาย และข้อบังคับในการจัดสรรที่ดินแต่ละประเภทกันค่ะ

                อาคารอยู่อาศัย คือ อาคารซึ่งโดยปกติบุคคลใช้อยู่อาศัยได้ทั้งกลางวัน และกลางคืน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยอย่างถาวร หรือชั่วคราว ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร

                ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่  ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร แต่ถ้าอาคารดังกล่าวใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วย จะต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่

                ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

                บ้านแถว หรือทาวน์เฮาส์ คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา ต้องมีที่ว่างด้านหน้าระหว่างแนวรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร

                บ้านเดี่ยว คือ ที่อยู่อาศัยที่มีขนาดและลักษณะของที่ดิน กำหนดให้ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา เมื่อทำการปลูกสร้างบ้านแล้วจะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งเพียงพอที่จะทำช่องเปิดได้ กำหนดให้ตัวบ้านต้องห่างจากแนวเขตอย่างน้อย 2 เมตร

                บ้านแฝด คือ อาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยก่อสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้างของแต่ละบ้าน และมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน

                อาคารพาณิชย์ คือ อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรม หรือบริการธุรกิจ หรืออุตสาหกรมที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังการผลิตเทียบได้น้อยกว่า 4 แรงม้า และให้หมายความรวมถึงอาคารอื่นใดที่ก่อสร้างห่างจากถนนหรือทางสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้เป็นอาคารเพื่อประโยชน์ในการพาณิชย์กรรมได้

                อาคารชุด หรือ คอนโดมิเนียม เป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบหนึ่งที่เจ้าของห้องชุดจะต้องแบ่งปันกรรมสิทธิ์หรือความเป็นเจ้าของร่วมกับเจ้าของห้องชุดอื่น ๆ ในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ทางเดิน บริเวณห้องโถง บันได ลิฟต์ โรงจอดรถ สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น ซึ่งเจ้าของห้องทุกคนจะเป็นเจ้าของร่วมตามกฎหมาย

               

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่นักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรรู้!!

-      ผังเมืองและกฎระเบียบเกี่ยวกับการก่อสร้างที่มีผลกระทบต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

-      การควบคุมอาคารของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

-      ข้อกำหนด - ข้อห้ามในการก่อสร้างอาคาร

-      กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการอาคารชุด

-      กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

-      การทำนิติกรรมสัญญา

-      กฎหมายสิ่งแวดล้อมกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

-      กฎหมายเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภค

-      กฎหมายที่ดินและเอกสารสิทธิ์

-      การรังวัดตรวจสอบหาตำแหน่งที่ดิน

 



 

หลักสูตรรวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นหลักสูตรที่มีความสำคัญอย่างยิ่ง สำหรับผู้เกี่ยวข้องทุกแขนงในวงการอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สถาบันการเงิน หน่วยงานราชการ และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีความรู้อย่างครบถ้วนในเรื่องข้อ กำหนดและกฎหมายที่มีความเกี่ยวข้อง กับที่ดินและมีผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่าทรัพย์สิน (อาคาร-ที่ดิน) เพราะข้อ จำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เกิดจากข้อ กำหนดกฎหมายต่าง ๆ เช่น พรบ.ผังเมือง ในพื้นที่ต่างๆที่มีกฎ ข้อ กำหนด การใช้ที่ดิน ตามสีผังเมือง ฯลฯ เป็นเหตุให้ 15 ถนนสายหลักในกรุงเทพต้องมี ระยะร่นที่ดินแปลงด้านหน้าที่ติดถนน ใหญ่สามารถมีราคาถูกกว่าที่ดินแปลงด้านหลัง ที่ดินแปลงหัวมุมที่ติดทั้ง ถนนใหญ่และถนนซอย กลับมีข้อห้ามด้าน ความสูงมากขึ้น ! และนับเป็นหลักสูตรที่รวม ปรมจารย์จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมากมายโดยตรง เข้มข้น ด้วยทฤษฏี แหล่งการค้นหาข้อมูล พร้อมด้วยตัวอย่าง ที่คาดไม่ถึงในหลายกรณีซึ่งท่านสามารถใช้เป็น กรณีศึกษาเป็นอย่างดี

 

สถาบันอบรม โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เล็งเห็นความสำคัญ และข้อควรระวัง ของผู้ประกอบการ และนักลงทุน ที่จะต้องศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ให้ถ่องแท้ และสามารถนำตัวอย่างที่เกิดขึ้นจริงจากวิทยากรกูรูผู้เชี่ยวชาญ ไปปรับใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อทรัพย์สิน โดยได้จัดอบรมให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนมาแล้วไม่ต่ำกว่า 60 รุ่น และได้รับผลตอบรับในการเข้าอบรมเป็นอย่างดี ติดตามรายละเอียดได้ทาง : https://www.trebs.ac.th/th/19/RE100

Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร   , ที่ดินตาบอด, เวนคืน , ที่ดินแนวเสาไฟฟ้าแรงสูง - ในบริเวณห้ามก่อสร้าง , ที่ดินติดระยะถอยร่น 

52

โปรโมทเว็บไซต์ / ทำอสังหาฯ ไม่รู้กฎหมาย...ตกม้าตาย ตั้งแต่ยังไม่ได้รบ!!

« เมื่อ: มกราคม 28, 2022, 03:10:58 pm »

 

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ มีความจำเป็นอย่างมากต่อการทำธุรกิจฯ ไม่ว่าจะเป็นการสรรหาที่ดินมาเพื่อพัฒนาโครงการ การซื้อมา-ขายไป ล้วนแล้วแต่ถูกจำกัดด้วยข้อกฎหมาย เช่น กฎหมายสีผังเมือง แนวเวนคืน กฎการก่อสร้างอาคาร การควบคุมอาคาร ขอบเขตระยะร่น รวมไปถึงการล่วงล้ำอาณาเขตบริเวณ ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน และข้อบังคับต่างๆที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน

หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100)

หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100)

                หากผู้ประกอบการ หรือนักลงทุน ไม่ศึกษาข้อมูล ตรวจสอบข้อจำกัดด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ อาจจะทำให้ที่ดินที่ได้มา ไม่สามารถสร้างประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ หรือไม่สามารถใช้ประโยชน์จากแปลงที่ดินนั้นๆได้

 



 

ซื้อที่ดินผิดแปลง...หายนะของผู้ประกอบการ

                ที่ดิน ปัจจัยพื้นฐานในการทำอสังหาฯ ที่ดินแต่ละแปลง มีข้อจำกัดที่ต่างกัน ผู้ประกอบการบางราย อาจได้ที่ดินมาในราคาถูก หรือตัดสินใจซื้อโดยที่ยังไม่ได้ศึกษาข้อมูลอย่างถ่องแท้ อาจสร้างความเสียหายเป็นหลายร้อยหลายพันล้าน หากที่ดินที่ได้มานั้น ไม่สามารถนำมาพัฒนาให้มีมูลค่าได้ สิ่งเหล่านี้ เกิดขึ้นจากความไม่เชี่ยวชาญ ไม่ทันได้สังเกต และตรวจสอบรายละเอียดให้ถี่ถ้วน อาทิเช่น

                • ที่ดินตาบอด - ไม่มีทางเข้าออก

                • ที่ดินในแนวเวนคืน

                • ที่ดินในแนวเสาไฟฟ้าแรงสูง - ในบริเวณห้ามก่อสร้าง

                • ที่ดินติดระยะถอยร่น-เชิงสะพาน

ที่ดินเหล่านี้ อาจมีราคาถูก แต่ไม่มีมูลค่าเพราะการใช้ประโยชน์ของที่ดินมีจำกัด ดังนั้น ผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนควรตระหนักถึงอุปสรรคที่เกิดจากข้อกำหนดกฎเกณฑ์ต่างๆ  เพื่อลดความเสี่ยงจากผลกระทบต่อการลงทุนที่อาจเกิดขึ้นได้

 



 

ที่ดินของเราทำอะไรได้บ้าง

                ที่ดิน….ต้นทุนสำคัญในการพัฒนาอสังหาฯ เวลาเราตัดสินใจซื้อที่ดิน หรือมีที่ดินอยู่แล้ว และหากคิดจะสร้างอะไรซักอย่าง สิ่งสำคัญที่สุดที่เป็นเครื่องมือในการช่วยตัดสินใจเบื้องต้น คือ “กฎหมายผังเมือง” เพราะบางพื้นที่ก็ห้ามสร้างโรงงาน ห้ามสร้างปั๊มน้ำมัน ห้ามสร้างอาคารขนาดใหญ่ ซึ่งไม่ใช่ว่าเป็นสิ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาฯ ควรจะรู้เท่านั้น แต่เป็นเรื่องที่ทุกคนควรจะรู้ เพราะเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวมากและขั้นตอนนั้นไม่ได้ยุ่งยากอย่างที่คิด ก่อนอื่น เรามาดูเรื่องเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกันค่ะ

การจัดสรรที่ดิน คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกันโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปีเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย

 

               ประเภทของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่เห็นในปัจจุบันมีหลายรูปแบบ ซึ่งจะมีข้อกำหนดกฎหมายที่บังคับแตกต่างกัน เรามาดูความหมาย และข้อบังคับในการจัดสรรที่ดินแต่ละประเภทกันค่ะ

                อาคารอยู่อาศัย คือ อาคารซึ่งโดยปกติบุคคลใช้อยู่อาศัยได้ทั้งกลางวัน และกลางคืน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยอย่างถาวร หรือชั่วคราว ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร

                ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่  ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร แต่ถ้าอาคารดังกล่าวใช้เป็นที่อยู่อาศัยด้วย จะต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่

                ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

                บ้านแถว หรือทาวน์เฮาส์ คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้ว หรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา ต้องมีที่ว่างด้านหน้าระหว่างแนวรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร

                บ้านเดี่ยว คือ ที่อยู่อาศัยที่มีขนาดและลักษณะของที่ดิน กำหนดให้ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา เมื่อทำการปลูกสร้างบ้านแล้วจะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งเพียงพอที่จะทำช่องเปิดได้ กำหนดให้ตัวบ้านต้องห่างจากแนวเขตอย่างน้อย 2 เมตร

                บ้านแฝด คือ อาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยก่อสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้างของแต่ละบ้าน และมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน

                อาคารพาณิชย์ คือ อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรม หรือบริการธุรกิจ หรืออุตสาหกรมที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังการผลิตเทียบได้น้อยกว่า 4 แรงม้า และให้หมายความรวมถึงอาคารอื่นใดที่ก่อสร้างห่างจากถนนหรือทางสาธารณะไม่เกิน 20 เมตร ซึ่งอาจใช้เป็นอาคารเพื่อประโยชน์ในการพาณิชย์กรรมได้

                อาคารชุด หรือ คอนโดมิเนียม เป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบหนึ่งที่เจ้าของห้องชุดจะต้องแบ่งปันกรรมสิทธิ์หรือความเป็นเจ้าของร่วมกับเจ้าของห้องชุดอื่น ๆ ในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ทางเดิน บริเวณห้องโถง บันได ลิฟต์ โรงจอดรถ สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น ซึ่งเจ้าของห้องทุกคนจะเป็นเจ้าของร่วมตามกฎหมาย

               

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่นักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรรู้!!

-      ผังเมืองและกฎระเบียบเกี่ยวกับการก่อสร้างที่มีผลกระทบต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

-      การควบคุมอาคารของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

-      ข้อกำหนด - ข้อห้ามในการก่อสร้างอาคาร

-      กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการอาคารชุด

-      กฎหมายเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

-      การทำนิติกรรมสัญญา

-      กฎหมายสิ่งแวดล้อมกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

-      กฎหมายเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภค

-      กฎหมายที่ดินและเอกสารสิทธิ์

-      การรังวัดตรวจสอบหาตำแหน่งที่ดิน

 



 

หลักสูตรรวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นหลักสูตรที่มีความสำคัญอย่างยิ่ง สำหรับผู้เกี่ยวข้องทุกแขนงในวงการอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สถาบันการเงิน หน่วยงานราชการ และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีความรู้อย่างครบถ้วนในเรื่องข้อ กำหนดและกฎหมายที่มีความเกี่ยวข้อง กับที่ดินและมีผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่าทรัพย์สิน (อาคาร-ที่ดิน) เพราะข้อ จำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เกิดจากข้อ กำหนดกฎหมายต่าง ๆ เช่น พรบ.ผังเมือง ในพื้นที่ต่างๆที่มีกฎ ข้อ กำหนด การใช้ที่ดิน ตามสีผังเมือง ฯลฯ เป็นเหตุให้ 15 ถนนสายหลักในกรุงเทพต้องมี ระยะร่นที่ดินแปลงด้านหน้าที่ติดถนน ใหญ่สามารถมีราคาถูกกว่าที่ดินแปลงด้านหลัง ที่ดินแปลงหัวมุมที่ติดทั้ง ถนนใหญ่และถนนซอย กลับมีข้อห้ามด้าน ความสูงมากขึ้น ! และนับเป็นหลักสูตรที่รวม ปรมจารย์จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมากมายโดยตรง เข้มข้น ด้วยทฤษฏี แหล่งการค้นหาข้อมูล พร้อมด้วยตัวอย่าง ที่คาดไม่ถึงในหลายกรณีซึ่งท่านสามารถใช้เป็น กรณีศึกษาเป็นอย่างดี

 

สถาบันอบรม โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เล็งเห็นความสำคัญ และข้อควรระวัง ของผู้ประกอบการ และนักลงทุน ที่จะต้องศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ให้ถ่องแท้ และสามารถนำตัวอย่างที่เกิดขึ้นจริงจากวิทยากรกูรูผู้เชี่ยวชาญ ไปปรับใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อทรัพย์สิน โดยได้จัดอบรมให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนมาแล้วไม่ต่ำกว่า 60 รุ่น และได้รับผลตอบรับในการเข้าอบรมเป็นอย่างดี ติดตามรายละเอียดได้ทาง : https://www.trebs.ac.th/th/19/RE100

Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร   , ที่ดินตาบอด, เวนคืน , ที่ดินแนวเสาไฟฟ้าแรงสูง - ในบริเวณห้ามก่อสร้าง , ที่ดินติดระยะถอยร่น 

53

โปรโมทเว็บไซต์ / นิติบุคคลบ้านจัดสรร - อาคารชุด และกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่

« เมื่อ: มกราคม 17, 2022, 02:33:27 pm »

นิติบุคคลอาคารชุด ทำหน้าที่อะไร?

นิติบุคคลอาคารชุด (Residential Juristic Person) คือ กลุ่มคนในบริษัทที่ได้รับการว่าจ้างมาเพื่อจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม เนื่องจากคอนโดมิเนียมหรือในภาษากฎหมายที่เรียกว่า ‘อาคารชุด’ นั้นเป็นอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆได้ โดยประกอบด้วย 2 ส่วน คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดจะมีหน้าที่ดูแลและจัดการในทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น และจะร่วมกับคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดในการออกแบบและปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งแต่ละคอนโดมิเนียมจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดที่ไม่เหมือนกัน

 



 

ปัญหานิติบุคคลอาคารชุด - บ้านจัดสรร
ปัญหาการดูแลสาธารณูปโภคในโครงการบ้านจัดสรร คอนโด โดยการถ่ายโอนอำนาจจากเจ้าของโครงการมายังลูกบ้านตาม พรบ.การจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ กลายเป็นเรื่องยุ่งยากไปเสียแล้ว เพราะในขั้นตอนของการส่งไม้ต่อก่อให้เกิดความขัดแย้งมากมายระหว่างเจ้าของโครงการกับลูกบ้านที่เกิดเป็นปัญหาขึ้น อาจมีหลายสาเหตุที่พอจะประมวลได้ ก็เช่น เจ้าของโครงการเองหมกเม็ดในเรื่องเกี่ยวกับสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกเอาไว้ตั้งแต่ต้น ไม่เปิดเผยให้ผู้ซื้อรู้ตั้งแต่ตอนซื้อขาย ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าทุกสิ่งที่อยู่ในโครงการเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกบ้าน
 
ปัญหาอีกข้อที่สำคัญคือ ทั้งเจ้าของโครงการและลูกบ้านมีความรู้ ความเข้าใจเกี่ยวกับขั้นตอนกระบวนการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรน้อยเกินไป นอกจากรู้น้อยแล้วปัญหาที่เกิดขึ้นตามมาคือขาดความร่วมมือในมวลหมู่ลูกบ้านด้วยกันเอง นอกจากนี้ ปัญหาลูกบ้านแตกคอกันเอง ก็เป็นอีกเรื่องที่เกิดขึ้นและเห็นอยู่บ่อยๆ

ปัญหาเหล่านี้นำมาซึ่งความขัดแย้งในการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร ซึ่งกรมที่ดินเองก็ปวดหัวกับเรื่องนี้อยู่พอสมควร จนต้องส่งเจ้าหน้าที่ไปให้ความรู้และทำความเข้าใจกับทั้งเจ้าของโครงการและลูกบ้าน แต่ก็ยังไม่วายที่เกิดปัญหาขึ้นอยู่เนืองๆ
 

 

หลักสูตร การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร/อาคารชุด ( RE142 )
 



 

ประโยชน์จาก พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่

มาในปัจจุบันจากที่ได้ทราบกันอยู่บ้างว่า กฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุดฉบับใหม่ นี้ได้รับการยอมรับว่าเป็น กฎหมายคอนโดใหม่คุ้มครองผู้บริโภคหรือลูกบ้านเป็นอย่างมาก ถึงแม้ในมุมของดีเวลลอปเปอร์จะมีข้อแย้งบางจุดในข้อกำหนด โดยอ้างว่ามีการเร่งผลักดันกฎหมายคอนโดออกมาใช้ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.) จนมีการทักท้วงว่าเป็นข้อผิดพลาด ทำให้เกิดปัญหาและเห็นว่าไม่สอดคล้องในทางปฏิบัติจริง ซึ่งความจริงแล้วกฎหมายคอนโดฉบับใหม่ได้ปรับปรุงมาเพื่อให้เหมาะกับการปฏิบัติจริงอยู่แล้วและยังเป็นการคุ้มครองผลประโยชน์ลูกบ้านด้วย ฉะนั้นในส่วนของเจ้าของโครงการก็ต้องเคารพกฎกติกา นิติบุคคลอาคารชุดต้องดำเนินการแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับให้สอดคล้องกับกฎหมายคอนโดดังกล่าวด้วย และเพื่อป้องกันปัญหาต่างๆ ลูกบ้านก็ควรพัฒนาหาความรู้ให้เท่าทัน จะได้ไม่ต้องเกิดปัญหาให้หนักใจในภายหลัง


ขั้นตอนการจดทะเบียนอาคารชุด และนิติบุคคลอาคารชุด

1.ขออนุญาตปลูกสร้าง

2.ขอเลขที่ห้องชุด

3.ขอมิเตอร์น้ำ / ไฟฟ้า

4.ขออนุญาตใช้อาคาร (อ.6)

5.รายงานสิ่งแวดล้อม

6.จัดทำแผนผังแสดงทรัพย์ส่วนกลาง/ส่วนบุคคล

.จัดทำรายการทรัพย์ส่วนกลาง

8.จัดทำอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล

9.จัดเตรียมเอกสาร/ข้อมูลในเรื่องการประเมินราคา

10.ตรวจอาคาร

 

หลังจดทะเบียนฯ

- ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม(ครั้งแรก) ภายใน 6 เดือน

-แต่งตั้งคณะกรรมการ     

-เห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการนิติบุคคล   

-จัดเก็บค่าใช้จ่าย ส่วนกลาง

-ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสามัญ ปีละ 1 ครั้ง

 

ตัวอย่าง จดทะเบียนอาคารชุด





 

Tag : กฎหมายนิติบุคคล , พรบ.อาคารชุด , พรบ.จัดสรรที่ดิน , นิติบุคคล, การจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร ,นิติบุคคลอาคารชุด , จดทะเบียนอาคารชุด ,ขั้นตอนการจดทะเบียนอาคารชุด , ปัญหานิติบุคคลอาคารชุด ,ปัญหาบ้านจัดสรร

54

โปรโมทเว็บไซต์ / วิธีตรวจสอบราคาที่ดิน Online

« เมื่อ: มกราคม 13, 2022, 02:57:15 pm »

วิธีตรวจสอบราคาที่ดิน Online
ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นๆทุกวัน แล้วแต่ที่ดินของเรานั้นราคาจะเป็นยังไงบ้าง ยิ่งบางที่รัฐบาลประกาศสร้างรถไฟฟ้าบนดินใต้ดินกันมากมาย มีผลกระทบต่อราคาซื้อขายแน่ๆ เราไปดูกันเลยว่า เราจะตรวจสอบราคาประเมินที่ดินแบบ Online ได้ยังไงบ้าง

มาเช็คราคาที่ดิน เช็คราคาประเมินกันดูครับ ว่าตอนนี้ราคาบ้าน ราคาที่ดินเรา ประเมินเท่าไหร่กันนะ *-*

 ประโยชน์คือ ได้ทราบราคาประเมินที่อัพเดท บางพื้นที่สามารถใช้เป็นราคาขายได้เลย ( บางพื้นที่นะครับ ) ส่วนใหญ่ประโยชน์ของราคาประเมินคือ  ไว้คิดค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน
 

สิ่งที่ต้องเตรียม
โฉนดที่ดินของเรา แบบชัดๆ(เพราะอ่านยากเหลือเกิน) จะตัวจริงหรือ Copy ก็ได้



เรามาเริ่มกันเลย
1. เข้าไปที่ website ของกรมธนารักษ์ กระทรวงมหาดไทย

http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/index.asp

2. เมื่อเข้าไปแล้วให้กดที่ปุ่ม “ราคาประเมินที่ดิน จากเลขที่โฉนด” ดังรูป



 

3. หยิบโฉนดที่ดินขึ้นมาแล้วดูตำแหน่งเลขที่ดิน (ตำแหน่ง 1) และ เลขหน้าสำรวจ (ตำแหน่งที่ 4)

ตัวอย่างโฉนดที่ดิน

4. นำเลขทั้ง 2 ตัวที่เราดูเมื่อข้อที่แล้วและชื่อจังหวัดไปใส่หน้าเวป แล้วกด ค้นหาเลย

 

วิธีการค้นหาราคาประเมินจากเลขที่โฉนด
1. กำหนดเงื่อนไขในการค้นหา     - กำหนด * เลขที่โฉนด     - เลือก * จังหวัด
2. กดที่ปุ่มค้นหา เพื่อแสดงข้อมูลตามเงื่อนไข
 หมายเหตุ: - ช่องที่มีเครื่องหมาย * เป็นข้อมูลที่ต้องระบุ - เลือกสำนักงานที่ดิน เพื่อแสดงเฉพาะอำเภอในสำนักงานที่ดิน - จังหวัดแสดงเฉพาะที่มีข้อมูล - สามารถป้อนข้อมูลหน้าสำรวจ อำเภอ ตำบล รวมกับเลขที่โฉนดเพื่อกรองข้อมูล

หน้าใส่เลขที่โฉนดที่ดิน

5. เราจะได้ราคาประเมิน แนะนำให้กดปุ่มดังภาพ จะได้เห็นรายละเอียดชัดเจนครับ

หน้าแสดงราคาที่ดิน

6. เท่านี้เราก็จะได้เห็นตัวอย่าง ว่าที่ดินเราตารางวาละเท่าไหร่ ลองคูณกับขนาดที่ดินดู เราก็จะได้ราคาที่ดินประเมินของเราแล้วครับ ให้เราเอาพื้นที่ คุณด้วยราคาประเมินต่อตารางวา คูณกันจะได้ราคา เช่นดังตัวอย่าง 16 ตารางวา ตารางวาละ 71,500 บาท เมื่อคูณกันแล้วจะได้ 1,144,000 บาทนะครับ

หน้าแสดงราคาที่ดินโดยละเอียด

 

 

หลักสูตร นายหน้าอสังหาฯ เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า (RE131)

 



 

เคดิต : http://property.treasury.go.th/
Tag : ราคาที่ดิน ,ที่ดิน ,ซื้อที่ดิน ,ซื้อขาย ที่ดิน ,ราคาที่ดิน ,ประเมินราคาที่ดิน ,วิธีการประเมินราคาที่ดิน ,การ ประเมิน ราคา ที่ดิน และ สิ่ง ปลูก สร้าง ,ประเมินราคาที่ดินออนไลน์

 

55

อื่นๆทั่วไป / เคล็ดลับ การกรอกใบสมัครงานออนไลน์ ให้ถูกเรียกสัมภาษณ์งานไวๆ

« เมื่อ: ธันวาคม 16, 2021, 01:50:57 pm »

 



 

 

เคยสงสัยกันหรือเปล่าเวลากรอกใบสมัครงานทั้งแบบออนไลน์และวอร์คอินเข้าไป แต่ก็ยังไม่เคยถูกเรียกไปสัมภาษณ์งานเลยสักครั้ง หรือบางครั้งก็ถูกเรียกไปแต่ผู้ที่สัมภาษณ์ก็ไม่ค่อยจะสนใจในตัวคุณเท่าไหร่นัก วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย นอกจากจะให้ความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์แล้วนั้นก็ขอนำเขาความดีๆอีกความรู้ที่อยู่นอกเหนืออสังหาฯกันบ้างมาฝากกัน กับเคล็ดลับการกรอกใบสมัครงานออนไลน์อย่างไร ให้โดนใจ HR และได้งานไวๆกัน

 

1. สมัครงานให้ตรงตำแหน่ง

ข้อนี้ถือว่าเป็นข้อที่สำคัญที่สุดเลยก็ว่าได้ครับ ก่อนจะสมัครงานตำแหน่งไหนก็ตาม ใช้เวลาสักนิด ศึกษารายละเอียดงาน คุณสมบัติ ให้ละเอียดที่สุด อ่านตรวจทานอีกรอบว่าตัวเองมีคุณสมบัติมากพอที่จะสมัครงานนี้หรือไม่ อย่าคิดว่าคุณสมบัติขาดแล้วเขาอาจจะรับ อย่าสมัครงานแบบหว่านแห อย่าเลือกบริษัทก่อนแล้วสมัครตำแหน่งไหนก็ได้

 

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยคือ:

ตำแหน่งรับเฉพาะเพศชายหรือเพศหญิงเท่านั้น แต่ก็มีผู้สมัครที่เพศไม่ตรงสมัครเข้าไป

จบในสาขาและประสบการณ์ในตำแหน่งงานที่ไม่ตรงกับที่รับสมัครไว้

อายุมากหรือน้อยเกินกว่าที่กำหนดไว้านที่รับเฉพาะเพศชายหรือเพศ

 

2. อย่าเว้นตรงไหนให้ว่าง กรอกให้หมดทุกช่อง

ช่องไหนที่มีให้กรอก ก็กรอกให้หมด อย่าเว้นว่างเอาไว้โดยเด็ดขาด ยกเว้นว่าไม่มีข้อมูลนั้นจริงๆ เพราะข้อมูลเหล่านี้คือข้อมูลที่ HR ต้องการจะทราบ และถ้าหากคุณไม่กรอกข้อมูลนี้ลงไป HR ก็จะมองว่าคุณขาดคุณสมบัติ และในที่สุดก็จะไปเรียกสัมภาษณ์ผู้สมัครคนอื่นที่กรอกข้อมูลครบแทนคุณ

 

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยคือ:

ไม่กรอกชื่อสถานที่ทำงานเก่า หรือรายละเอียดงานเก่า ปล่อยว่างเอาไว้

ไม่กรอกข้อมูลติดต่อของตัวเอง

กรอกใบสมัครมานิดเดียว ปล่อยว่างเอาไว้เกินครึ่ง

 

3. กรอกประวัติการทำงาน / การศึกษาให้ชัดเจน

ข้อมูลส่วนประวัติการทำงาน และการศึกษา ถือเป็นข้อมูลที่สำคัญที่สุดในการพิจารณ์รับเข้าทำงาน ว่าคุณมีประวัติการทำงานตรงกับคุณสมบัติของตำแหน่งงานหรือไม่ และจบมาในสายที่ต้องการหรือเปล่า

 

เคล็ดลับในการกรอก ที่ไม่บอกต่อกัน

กรอกชื่อบริษัทเก่าให้ถูกต้อง อย่าสะกดผิดเด็ดขาด

กรอกชื่อตำแหน่งของตัวเองให้ถูกต้อง ห้ามสะกดผิดเด็ดขาด

รายละเอียดงานที่ทำ อย่างน้อยต้องยาว 3 บรรทัดขึ้นไป

ถ้าอายุไม่ถึง 35 เคยทำงานที่ไหนมาบ้างก็กรอกให้ครบ

ถ้าอายุเกิน 35 แล้ว ให้เน้นกรอกยาวๆในบริษัทล่าสุด 2-3 แห่งที่เคยทำงานด้วย ส่วนบริษัทเก่าๆกรอกสั้นๆก็พอ

 

แนะนำ: มาร่วมเป็นหนึ่งในครอบครัว AREA กันเถอะ >>> คลิก <<<

 

4. เด็กจบใหม่ไม่มีประสบการณ์ ให้กรอกตามนี้

 

ใส่รายละเอียดฝึกงานให้ชัดเจน

ใส่รายละเอียดการฝึกงานให้ชัดเจน ลงลึกถึงว่าได้ทำอะไรไปบ้างในตอนฝึกงาน แต่ถ้าบังเอิญได้แค่ชงกาแฟกับถ่ายเอกสาร ก็ให้กรอกว่าเราเข้าไปทำงานที่แผนกอะไร ในแผนกนั้นทำงานอะไร เราได้รู้จักกับใครในสายงานบ้าง ได้ติดต่อกับลูกค้าบ้างไหม ฯลฯ

 

ใส่รายละเอียดการศึกษาให้ชัดเจน

ให้กรอกชัดเจนว่าเราเรียนที่สถาบันไหน คณะอะไร วิชาเอกอะไร และลงลึกลงไปอีกว่าเราชอบเรียนวิชาอะไร เพราะอะไรบ้าง ฯลฯ

 

ใส่กิจกรรมตอนเรียน

ถ้าหากว่าตอนเรียนเคยทำกิจกรรมอะไรมา อย่างเช่นค่ายรับน้อง หรือค่ายติวต่างๆ ก็ให้ใส่ลงไปให้ชัดเจน ยิ่งถ้าใครเคยมีตำแหน่ง หรือได้ติดต่อกับใครบ้างในกิจกรรมนั้น ก็ยิ่งเป็นผลดี เพราะ HR จะมองว่าคุณมีมนุษยสัมพันธ์ที่ดี และเป็นมิตรกับผู้อื่นนั้นเอง

 

5. ความสามารถพิเศษ

ในการกรอกใบสมัครงานออนไลน์ ความสามารถพิเศษก็ถือเป็นอีกหนึ่งอย่างที่สำคัญไม่แพ้กันกับ ข้อมูลในส่วนอื่นๆ โดยเฉพาะความสามารถพิเศษที่ตรงกับตำแหน่งงานที่กำลังสมัครอยู่ ก็ให้กรอกมันลงไปด้วย แต่ก็อย่ากรอกความสามารถพิเศษแปลกๆที่ไม่มีประโยชน์ลงไป เช่นนอนได้นานกว่าคนทั่วไป อย่างนี้จะเป็นผลเสียต่อตัวเองมากกว่า เพราะ HR จะมองว่าคุณมีโอกาสตื่นสายและไปทำงานสายนั่นเอง

 

ตัวอย่างความสามารถพิเศษที่ควรกรอกเข้าไป เช่น

โต้วาทีภาษาอังกฤษได้

มีความรู้พื้นฐานเรื่องการปฐมพยานาลเบื้องต้น

พูดได้หลายภาษานอกเหนือจากภาษาอังกฤษ

 

6. เงินเดือนที่คาดหวัง

เงินเดือนถือเป็นเรื่องที่อ่อนไหว ดังนั้นควรตอบไปตามความเป็นจริง

เด็กจบใหม่ ให้กรอกเงินเดือนตามโครงสร้างบริษัทเพราะว่าเด็กจบใหม่ทุกคนเริ่มต้นที่จุด Start โดยที่ทุกคนมีความใกล้เคียงกัน ไม่ห่างจากกันมากนัก ยกเว้นว่าคุณจะได้เกียรตินิยมมา คุณสามารถเรียกร้องเงินเดือนที่สูงกว่าคนอื่นได้นิดหน่อย ถ้าหากไม่ใช่เด็กจบใหม่เป็นผู้ที่มีประสบการณ์มาก่อนหน้านี้อยู่แล้วให้กรอกเงินเดือนที่ต้องการ สูงกว่าที่เก่าไม่เกิน 50% แต่คุณก็ต้องสามารถแสดงให้เห็นได้ด้วยนะว่าทำไมคุณถึงสมควรจะได้รับเงินเดือนที่สูงกว่าที่เก่ามากขนาดนี้ ส่วนมากแล้วเงินเดือนเพิ่มเยอะขนาดนี้ จะได้เฉพาะคนที่ทำงานมานานเกิน 5 ปีแล้ว และเลื่อนขั้นจากพนักงานในระดับปฎิบัติการขึ้นเป็นผู้จัดการ

 

แนะนำ: มาร่วมเป็นหนึ่งในครอบครัว AREA กันเถอะ >>> คลิก <<<

 

7. ใช้รูปถ่ายสุภาพ

ในการสมัครงานแทบจะทุกที่จะต้องการรูปถ่ายของคุณด้วย คนที่ใช้รูปติดบัตรจะได้เปรียบมากกว่าคนอื่นมากๆในการสมัครงาน แต่ถ้าคุณไม่สามารถใช้รูปติดบัตรได้จริงๆ ก็ยังสามารถยืนถ่ายรูปหน้าตรงกับกำแพงสีพื้นๆได้อยู่นะ

 

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยคือ:

ใช้รูปเซลชี่ ที่พื้นหลังรกๆ

ใช้รูปไปเที่ยว

แอ๊คติ้งท่าทางที่ทะเล้น ไม่เหมาะสม

 

8. ข้อมูลติดต่อ ต้องชัดเจน

กรอกมาตั้งนานแล้ว อย่ามาตกม้าตายในขั้นตอนนี้นะครับ ให้ตรวจทานให้เรียบร้อยว่าข้อมูลติดต่อของเราเอง ไม่ว่าจะเป็นอีเมล์ หรือเบอร์โทรศัพท์ ให้กรอกให้ครบ ชัดเจน ไม่ตกหล่น และที่สำคัญก็คือ ห้ามกรอกผิดเด็ดขาดเลย ไม่งั้นใครจะติดต่อคุณได้ล่ะ?

 

9. เอกสารต้องครบ

ในกรณีที่บริษัทที่สมัครงานต้องการเอกสารเพิ่มเติม ก็ต้องส่งไปให้ครบซะในทีเดียวเลย ส่วนมากแล้วเอกสารที่ขอเพิ่มเติมก็จะเป็น ทะเบียนบ้าน ใบปริญญาบัตร Transcript (ใบเกรดจากสถานศึกษา) ใบผ่านทหาร (กรณีเป็นผู้ชาย) ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ (เช่นผู้ตรวจสอบบัญชี วิศวกร สถาปนิก ฯลฯ) เอกสารทุกชิ้นจะต้องทำเป็นไฟล์ PDF เอาแค่ให้อ่านออกได้ชัดเจน และไฟล์มีขนาดไม่เกิน 2MB และมีการลงลายมือชื่อรับรองสำเนาถูกต้องด้วย

 

เป็นอย่างไรกันบ้างครับสำหรับเคล็ดลับความรู้ดีๆเกี่ยวกับการกรอกใบสมัครงานออนไลน์ ที่ทาง โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพยไทย ได้รวบรวมเอามาฝากกันในวันนี้ ขอบอกเลยว่าถ้าหากท่านทำหมดทุกข้อตามที่เราแนะนำ รับรองเลยครับว่าจะได้ผลลัพธ์ที่ดีกลับมาอย่างแน่นอน ยังไงก็ตามทาง บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส อยากจะขอเชิญชวนทุกท่านที่มีความรู้ ความสามารถ เข้ามาเป็นครอบครัวเดียวกันกับเรา >>> สมัครงาน <<<

56

โปรโมทเว็บไซต์ / สีผังเมืองกรุงเทพฯฉบับล่าสุด ออกแล้ว!!

« เมื่อ: ธันวาคม 07, 2021, 02:16:56 pm »

สีผังเมืองกรุงเทพฯฉบับล่าสุด ออกแล้ว!!
 

TREBS

 

รู้หรือไม่ การทำธุรกรรมด้านอสังหาฯนั้นในเรื่องของสีผังเมืองเป็นสิ่งที่สำคัญมากที่สุด ที่จะทำให้ผู้ที่ทำธุรกิจในแวดวงอสังหาฯสามารถไปต่อได้อย่างถูกต้องและมั่นใจ ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอเอาข่าวใหม่วันนี้มาอัพเดทกัน

 

เมื่อช่วงปลายปี 2564 มีการร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหาครฉบับใหม่ ที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้ยกร่างเสร็จแล้ว จะทำการประกาศใช้อย่างเป็นทางการทันที เพื่อทดแทนผังเมืองปัจจุบันที่ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 ทั้งนี้ผังเมืองฉบับใหม่มีทั้งเขย่าและรื้อใหญ่ เรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินทั้งหมด 979,344 ไร่ ในหลายพื้นที่ทั้งโซนตะวันออก-ตะวันตก โดยเฉพาะ “พื้นที่สีขาวทแยงเขียว” ซึ่งเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ฟลัดเวย์) มีอยู่ 150,203 ไร่นั้น จะหดเหลือ 53,779 ไร่ หรือหายไป 94,424 ไร่ (ดูกราฟิก)

 

เพื่อให้สอดรับกับสภาพพื้นที่ปัจจุบัน เนื่องจากการพัฒนารุดหน้าไปไกล หลังเกิดการตัดถนนใหม่และรถไฟฟ้า 10 เส้นทาง มีโครงข่ายครอบคลุมไปยังโซนเหนือ ตะวันออกและตะวันตก ซึ่งที่ดิน “สีขาวทแยงเขียว” ที่หายไป จะถูกแปลงสภาพเป็น “พื้นที่สีน้ำตาล” เพื่อเปิดโอกาสให้พัฒนาเป็น “ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก” สีส้มเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และสีเหลืองเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เท่ากับปรับปรุงการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ตรงกับข้อเท็จจริงในปัจจุบัน หลังจากถูกรุกล้ำพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมไปเกือบหมดแล้ว จากผังเมืองใหม่ ถ้าโฟกัสพื้นที่ไฮไลต์ “โซนตะวันตก” จะพบว่า กทม.เตรียมยกเลิกพื้นที่ “สีขาวทแยงเขียว” ในปัจจุบันทั้งหมด คงเหลือ “บางขุนเทียน” พื้นที่ตอนล่างที่จะคงไว้ เพื่อการอนุรักษ์ชายทะเล

 

เลิกฟลัดเวย์ 4.4 หมื่นไร่

แหล่งข่าวจากสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กทม.เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ผังเมืองใหม่จะส่งเสริมพื้นที่ฝั่งธนบุรี โดยจะเปิดหน้าดินการพัฒนากระจายความหนาแน่นการอยู่อาศัยไปยังรอบนอกให้มากขึ้น โดยยกเลิกพื้นที่สีขาวทแยงเขียวโซนตะวันตกที่มีอยู่ 44,243.75 ไร่ ในเขตตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางแค ภาษีเจริญ แล้วปรับสีใหม่เป็น “พื้นที่สีเหลือง” ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และ “สีแดง” พาณิชยกรรม และ “สีส้ม” ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพราะปัจจุบันสภาพพื้นที่เปลี่ยนแปลงไปมาก ต้องปรับเรื่องการพัฒนาให้ “ไร้รอยต่อ” กับผังเมือง จ.นนทบุรี พร้อมรองรับรถไฟฟ้าสารพัดสาย ทั้งบีทีเอส (สายสีเขียว) สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (บางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค)

 

 



 

 

สายสีทอง (กรุงธนบุรี-คลองสาน) พาดผ่านหน้าโครงการใหญ่ “ไอคอนสยาม” และสายอนาคต (สีส้ม) เริ่มจากบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี และสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน ที่สร้างเสร็จรอแค่เปิดใช้ และส่วนต่อขยายตลิ่งชัน-ศิริราช-ศาลายา ซึ่งกำลังจะสร้างในเร็ว ๆ นี้ รวมถึงสีม่วงใต้เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ

ไม่นับรวมโครงข่ายใหม่ เช่น ถนนตัดใหม่เพชรเกษม (จุดตัดพุทธมณฑลสาย 1) ตัดผ่านถนนกัลปพฤกษ์ เอกชัย พระรามที่ 2 พุทธบูชา บรรจบถนนสุขสวัสดิ์กับวงแหวนอุตสาหกรรม, ถนนพุทธมณฑลสาย 2 ตัดถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4

 

เปิดหน้าดินจัดสรร

เท่ากับเป็นการเปิดพื้นที่ใหม่ เช่น ถนนกาญจนาภิเษก พุทธมณฑลสาย 1-สาย 2 ราชพฤกษ์ไปถึง จ.นนทบุรี ให้สามารถพัฒนาจัดสรรได้มากขึ้น จากเดิมเป็นพื้นที่สีขาวทแยงเขียว สร้างได้แต่บ้านจัดสรร 100 ตารางวา ราคาแพงเกินไป พร้อมพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 7-8 ชั้นอีกด้วย

“ที่ดินขาวทแยงเขียวฝั่งตะวันตกที่ยกเลิกไป ตามวัตถุประสงค์เดิมกำหนดเป็นพื้นที่สงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม จะไม่เหมือนสีขาวทแยงเขียวฝั่งตะวันออกกำหนดเป็นพื้นที่ฟลัดเวย์ที่มีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำ มีความเสี่ยงต่อการเกิดอุทกภัย”

แม้จะยกเลิก แต่ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ต่างจากเดิมที่เป็นสีขาวทแยงเขียว เพราะยังถูกกำหนดให้เป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดี สร้างบ้านจัดสรร 100 ตารางวาได้ เพียงแต่ปรับสีผังใหม่ให้สอดรับกับสภาพความเป็นจริงขณะที่ “ระบบการระบายน้ำ” จะขยายคลองที่มีอยู่เดิมแทน เช่น คลองทวีวัฒนา มหาสวัสดิ์ บางกอกน้อย ภาษีเจริญ ยังมีอุโมงค์ระบายน้ำคลองทวีวัฒนาบริเวณคอขวด

 



 

ผุด 3 ศูนย์ใหญ่

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า คอนเซ็ปต์ผังเมืองรวมฉบับใหม่จะเน้นพัฒนาเมืองแบบกระชับ หรือ compact city ไม่ได้เกิดเฉพาะศูนย์กลางเมือง จะขยายไปชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งฝั่งธนบุรีมีตลิ่งชัน บางแค บางขุนเทียน จึงกำหนดเป็นพื้นที่สีแดง และสีส้มรองรับการพัฒนาเป็นเมืองกระชับเฉพาะจุด เป็นศูนย์ชุมชนชานเมืองเชื่อมโยงการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า

“ทำเลตลิ่งชัน บางแค จะปรับเป็นสีเหลือง สีส้ม ตามแนวถนนกาญจนาภิเษก ถนนราชพฤกษ์ เชื่อมสถานีบางหว้า ซึ่ง กทม.จะขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสจากบางหว้าไปถึงตลิ่งชัน”

 

ตลิ่งชันชุมทางรถไฟฟ้า

อนาคต “สถานีตลิ่งชัน” จะเป็นปลายทางของ 3 รถไฟฟ้า (สีส้ม สีแดง สีเขียว) โดยขยายพื้นที่สีแดงโดยรอบเพิ่มเปลี่ยนจากสีขาวทแยงเขียว เป็นสีแดงตามแนวถนนเลียบทางรถไฟสายใต้ ขยายลงมาด้านใต้เชื่อมกับถนนบรมราชชนนี ขณะที่ “สถานีบางหว้า” จะขยายพื้นที่สีน้ำตาล เช่นเดียวกับสถานีวุฒากาศ ไปถึงเขตจอมทอง ที่ได้ขยายพื้นที่สีน้ำตาลเพิ่มตามแนวบีทีเอส ขยายไปชนกับคลองบางหว้า และถนนกัลปพฤกษ์จะเปลี่ยนจากพื้นที่สีส้มเป็นสีน้ำตาลด้วย ส่วนย่าน “ตากสิน-วงเวียนใหญ่” จะเป็นจุดเชื่อมบีทีเอส สายสีทอง และสีม่วงใต้ ในผังเมืองกำหนดให้เป็นศูนย์คมนาคมขนส่งของฝั่งธนบุรี

 

อัพบางขุนเทียน-พระราม 2

ด้านทิศใต้ “เขตบางขุนเทียน” จากเดิมสีเขียวปรับพื้นที่สีเหลืองขยายมายังถนนกาญจนาภิเษกเข้าไปยังบางบอน บางขุนเทียน ถึงทุ่งครุ จากเดิม 500 เมตร เป็นรัศมี 1 กม. รองรับการอยู่อาศัย

ส่วน “บางขุนเทียนตอนล่าง” ยังคงอนุรักษ์ไว้ให้เป็นสีขาวทแยงเขียว พร้อมปรับระดับพัฒนาพื้นที่สีส้มที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย่านพระราม 2 ให้พัฒนาได้มากขึ้น เช่น ย่านเซ็นทรัลที่ผ่านมาได้ขอปรับสีผังเมือง แต่ กทม.ยังไม่ได้ปรับให้ เนื่องจากศักยภาพของพื้นที่ยังไม่มีรถไฟฟ้า แต่โซนพระราม 2 จะเพิ่มความหนาแน่นที่อยู่อาศัยให้ แต่ไม่ได้มากนัก

 

หนุนแนวรถไฟฟ้าเต็มที่

“ฝั่งธนบุรี ผังเมืองจะส่งเสริมพัฒนาแบบแนวราบ แนวสูงก็ได้ไม่เกิน 7-8 ชั้น พื้นที่ด้านในจะเป็นสีน้ำตาลที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เช่น คลองสาน เจริญนคร หรือแนวสายสีน้ำเงิน ย่านบางพลัดรอบสถานีรัศมี 500 เมตร ได้โบนัสสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ การพัฒนาจะขยายความหนาแน่นไปถึงกาญจนาภิเษกทั้งสองฝั่ง เช่น ศูนย์การค้าเดอะมอลล์ บางแค ตามแนวสายสีน้ำเงิน ยังเป็นพื้นที่สีแดงที่ปรับให้ก่อนหน้านี้” เพื่อการพลิกโฉมทำเลฝั่งธนบุรีที่เปรียบเสมือนลูกเมียน้อย ให้เป็นทำเลทองสนมเอก

 

เป็นอย่างไรกันบางครับกับความรู้ที่เรานำมาอัพเดทกันในวันนี้ ในเรื่องของสีผังเมืองฉบับใหม่ที่เคาะผ่านแล้ว และจะมีผลบังคับใช้ทันที หวังว่าจะได้รับความรู้ และข่าวสารที่เราตั้งใจมาอัพเดทให้ในวันนี้ และ

โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ได้เล็งเห็นถึงความสำคัญของสีผังเมืองและข้อกฎหมายต่างๆในแวดวงอสังหา จึงได้เปิด หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) เพื่อให้ผู้ที่สนใจ หรือผู้ที่อยู่ในธูรกิจอสังหาฯได้ดำเนินธุรกิจได้อย่างมั่นใจและครบถ้วนถูกต้อง

 

 



 

สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่

โทร.02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก  https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณที่มา: ประชาชาติธุรกิจ

 

57

โปรโมทเว็บไซต์ / ตรวจสอบสีผังเมืองจากที่ดินที่เราสนใจหรือที่เราถืออยู่นั้น ทำอะไรได้บ้าง

« เมื่อ: ตุลาคม 18, 2021, 10:37:35 am »

ที่ดินที่เราสนใจหรือที่เราถืออยู่นั้น สามารถทำอะไรได้บ้าง ? ตรวจสอบสีผังเมืองด้วยตัวเอง

 

 

เคยสงสัยกันไหมว่าที่ดินของเรานั้นทำอะไรได้บ้าง?  เวลาเราจะตัดสินใจซื้อที่ดิน หรือมีที่ดินอยู่แล้วและคิดจะสร้างอะไรซักอย่าง สิ่งสำคัญที่สุดที่เป็นเครื่องมือในการช่วยตัดสินใจเบื้องต้นคือ “กฎหมายผังเมือง” เพราะบางพื้นที่ก็ห้ามสร้างโรงงาน ห้ามสร้างปั๊มน้ำมัน ห้ามสร้างอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ ซึ่งไม่ใช่ว่าเป็นสิ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาฯ ควรจะรู้เท่านั้น  คนทั่วไปก็ควรจะรู้ไว้ด้วย  เพราะเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวมากและขั้นตอนนั้นไม่ได้ยุ่งยากอย่างที่คิดเลย ประชาชนทั่วไปสามารถดูได้ง่ายๆ 

เริ่มจากมาทำความเข้าใจกับผังเมืองและกฎหมายผังเมืองกันก่อน

ผังเมือง
ผังเมืองออกแบบโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง  กำหนดความเป็นอยู่ของคนในเมืองนั้นๆ เลยทีเดียว ว่าจะมีถนนหนทางเป็นอย่างไร  มีอะไรอยู่ตรงไหน ซึ่งแต่ละเมืองจะมีลักษณะแตกต่างกันไปตามความเหมาะสมรวมถึงแนวความคิดและวิสัยทัศน์  เมืองที่มีการออกแบบผังเมือง บ้านจะเมืองจะเป็นระเบียบเรียบร้อยค่ะ สำหรับเมืองที่มีการออกแบบพังเมืองอย่างดีนั้น  เราจะสามารถเห็นแนวความคิดได้ชัดเจนจากภาพถ่ายทางอากาศ  ตัวอย่างที่ชอบหยิบยกมาศึกษา เช่น ผังเมืองบาร์เซโลน่า ประเทศสเปน ที่นับว่าเป็นสุดยอดของงานออกแบบผังเมืองแห่งหนึ่ง เมืองนี้ออกแบบเป็น Grid เป็นบล็อค  หรือจะเป็นผังเมืองปารีส ประเทศฝรั่งเศส จะออกแบบเหมือนใยแมงมุม ซึ่งต่างคนก็ต่างมีแนวทางการออกแบบ ขึ้นอยู่กับแนวคิดและสภาพแวดล้อมรวมถึงการเติบโตของเมืองนั้นๆ ด้วย

ผังเมืองปารีส - บาเซโลน่า
ผังเมืองปารีส ประเทศฝรั่งเศส และ ผังเมืองบาเซโลน่า ประเทศสเปน

ผังเมืองนั้นก็ปล่อยเป็นหน้าที่ของนักผังเมืองออกแบบไปค่ะ แต่เรื่องที่คนทั่วไปอย่างเราๆ ที่ควรจะสนใจนั้น เป็นเรื่องของกฎหมายผังเมือง

 https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=71

58

อื่นๆทั่วไป / อยากเป็นนักพัฒนาที่ดิน...ไม่ยาก

« เมื่อ: กันยายน 24, 2021, 03:33:00 pm »

อยากเป็นนักพัฒนาที่ดิน...ไม่ยาก



รู้หรือไม่ อาชีพที่หลายๆคนฝันอีกอาชีพหนึ่งคือ อยากเป็นนักพัฒนาที่ดิน สร้างบ้านจัดสรรหรืออาคารชุด เพราะการสร้างสิ่งเหล่านี้นับเป็นการสร้าง “อนุสรณ์สถาน” เป็นเกียรติประวัติให้กับตัวเราเองอีกต่างหาก  แต่หลายคนก็ห่วงว่าจะทำอาชีพนี้ได้หรือไม่ ดังนั้นวันนี้ TREBS จึงได้นำข้อมูลที่เป็นความรู้และความเข้าใจให้ว่าเป็นนักพัฒนาที่ดินนั้นไม่ยากอย่างที่คิด

ดังนั้นการเป็นนักพัฒนาที่ดินที่ประสบความสำเร็จได้นั้นไม่ยากอย่างที่คิด เราจะเห็นได้จากในภาพยนตร์หรือละครโทรทัศน์หลายเรื่อง ที่พระเอกหรือคนรวยๆ ก็มักเป็นนักพัฒนาที่ดิน ทำให้หลายๆคนอยากเป็นนักพัฒนาที่ดินเช่นเดียวกัน

เส้นทางความก้าวหน้าในอาชีพหรือ Career Path ของคนหลายคนก็อาจเริ่มต้นจากการเป็นนายหน้าอิสระ หรือการทำงานเป็นลูกจ้างในบริษัทพัฒนาที่ดินหรือบริษัทที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นก็ค่อยๆ ทำงานนายหน้าอิสระ หรือทำนายหน้าอิสระไปในเวลาเดียวกับที่ทำงานประจำ แล้วก็ขยับมาเป็นนักลงทุน ซื้อมาขายไป หรือซื้อบ้านใหม่มาเพื่อปรับปรุงใหม่ หรือซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า และค่อยๆ ขยับมาทำตัวเป็นนักพัฒนาที่ดินรายย่อย ค่อยๆ เติบโตจากเล็กสู่ใหญ่เช่นนักพัฒนาที่ดินหลายรายในตลาดหลักทรัพย์ในทุกวันนี้

อันที่จริงการประสบความสำเร็จในการเป็นนักพัฒนาที่ดินนั้นไม่ยากเลย เพียงเราเลือกทำเลให้เหมาะสม และสร้างสินค้า ณ ระดับราคาที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าในย่านนั้น เราก็ประสบความสำเร็จในการพัฒนาโครงการนั้นๆ แล้ว ที่ผ่านมาก็ไม่มีการแข่งขันกันรุนแรงในระหว่างนักพัฒนาที่ดิน ไม่เคยมีนักพัฒนาที่ดิน ทำบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดแล้วขัดผลประโยชน์กันจนฆ่ากันตาย แต่ถ้าเป็นนายหน้าก็มีบ้าง หรือในอาชีพอื่น การแข่งขันกันรุนแรงแบบ Red Ocean หรือตาต่อตาฟันต่อฟัน มีมากมายเหลือเกิน


>>>> หลักสูตร นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (RE162) <<<<


นักพัฒนาที่ดินที่ผันตัวเองมาจากอาชีพอื่นจึงรู้สึกว่าการพัฒนาที่ดินเป็นธุรกิจ “หมูๆ”  เราจึงเห็นนักคนขายจักรยานยนต์ คนขายเหล็ก ขายผ้า ขายสินค้าสารพัด มาทำงานเป็นนักพัฒนาที่ดิน  จนทำให้หลายคนรู้สึกว่าเป็นธุรกิจที่ง่ายมาก จนประมาท จนลืมไปว่าที่สำเร็จเพราะการมีชัยไปแล้วครึ่งหนึ่งที่เลือกทำเลดีและสร้างสินค้า ณ ระดับราคาที่เหมาะสม แต่หลงไปนึกว่าตนเอง “เจ๋ง” จนประมาทเลินเล่อและพังไปในที่สุด

เราจะเป็นนักพัฒนาที่ดินได้นั้น เราต้องมีเงิน ดังนั้นเราจึงต้องค่อยๆ สะสมจากการทำงานในอาชีพอื่น เช่น เป็นนายหน้าจนพอได้เงินมากพอ ก็ค่อยๆ ขยับมาซื้อทาวน์เฮาส์ หรือห้องชุดขายมา “ใส่ตะกร้าล้างน้ำ” แล้วขายต่อ  และพอสะสมเงินได้อีกระดับหนึ่ง และอาจบวกกับการไปหยิบยืมทุนจากบุพการี ญาติมิตร หรือไปร่วมทุนกับเพื่อน ก็อาจทำโครงการจัดสรรเล็กๆ ฝึกปรือฝีมือไปก่อน แล้วค่อยทำโครงการใหญ่ๆ ต่อไป  แต่การไป “ใช้เงินคนอื่น” แบบ “เล่นแร่แปรธาตุ” เป็นสิ่งที่ไม่ควร ไม่เป็นมงคลและส่งผลร้ายต่อเราในภายหลังได้

ดร.โสภณให้คำแนะนำแก่บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนในตลาดหลักทรัพย์หลายแห่งที่คิดจะไปลุยลงทุนในต่างประเทศว่า เราควรเริ่มจากเล็กสู่ใหญ่เช่นกัน ไม่จำเป็นต้องเริ่มใหญ่แต่แรก ค่อยๆ เรียนรู้ตลาด สะสมกำลัง รอคอยโอกาส สร้างทีมงานไปเรื่อยจนค่อยๆ พัฒนาโครงการใหญ่ในที่สุด  ประสบการณ์ของนักพัฒนาที่ดินไทยที่ไปร่วมทุนกับบริษัทยักษ์ใหญ่ในกรุงจาการ์ตา กรุงมะนิลาหรือในจีนอื่นๆ แล้วก็พังพาบไม่เป็นท่าในที่สุด เพราะความจริงต่างคนก็ต่างไม่ได้ต้องการ (Need) กันและกันจริงๆ สักเท่าไหร่

ความรู้สำคัญที่เราต้องมีในการเป็นนักพัฒนาที่ดินที่ประสบความสำเร็จมีหลากหลายทั้ง เรื่องช่าง เรื่องวัสดุก่อสร้าง เรื่องกฎหมาย แต่ที่สำคัญที่สุดก็คือความรู้เรื่องการเงิน และการตลาด  ความรู้ด้านการเงินจะทำให้เราสามารถวางแผนได้อย่างเป็นขั้นตอน เราจะได้รู้ว่าเราจะมีรายได้ รายจ่ายอย่างไร ทำอย่างไรเงินจะได้ไม่ช็อต จะประคับประคองกันไปจนประสบความสำเร็จได้อย่างไร  ส่วนความรู้ด้านการตลาด จะทำให้เราสามารถคาดการณ์อนาคตได้ ว่าแนวโน้มทิศทางจะไปอย่างไร สินค้าที่เรานำเสนอสู่ตลาดจะได้รับความนิยมหรือไม่ เราจะได้เตรียมการต่างๆ ได้อย่างเหมาะสม เป็นต้น

ยิ่งกว่านั้น การเป็นนักพัฒนาที่ดิน ถือได้ว่าเป็น “ผู้ประกอบการ” (Entrepreneur) ซึ่งต้องมีความสามารถในการ “ประสานสิบทิศ” ทั้งช่าง ผู้รับเหมา ผู้ซื้อ ผู้ขาย นายหน้า ส่วนราชการ ฯลฯ เราจึงต้องมีทักษะในการบริหารจัดการคนให้เป็น ความสำเร็จจึงจะเกิดขึ้นได้ ในการบริหารนั้น เราก็ต้องหนักแน่น เป็นผู้นำ ตามลักษณะที่ดีของผู้นำทั้งหลาย เราจึงจะสามารถทำโครงการให้สำเร็จได้ในที่สุด และเมื่อเราเป็นผู้นำที่สามารถสร้างทีมงานที่ดี ภายหน้าเราก็เหนื่อยน้อยลง

มีบางคนบอกว่าการเป็นนักพัฒนาที่ดินนั้นต้อง “ใจถึง” เรื่องนี้คงไม่จริง  เราไม่ได้ไปเล่นการ...หรือสุ่มเสี่ยงจนต้องถึงขนาด “ใจถึง” ปานนั้น  ในการพัฒนาที่ดิน ถ้าเราเตรียมการดี เราก็สามารถคว้าชัยชนะได้แน่นอน ไม่ได้มีความไม่แน่นอน (Uncertainty) ที่สุ่มเสี่ยงจนเกินไป เราต้องมีท่าทีต่อความเสี่ยง (Risk) และความไม่แน่นอน ดังนี้:

1. ถ้าเราศึกษาดูแล้ว เรายังไม่แน่ใจว่าจะเริ่มโครงการนี้ดีไหม เราก็ศึกษาใหม่จนกว่าจะมั่นใจได้สัก 80% ก็ลุยได้เลย ความผิดพลาดแทบจะไม่มี ยกเว้นพบกับความไม่แน่นอนที่ช่วยไม่ได้จริงๆ

2. แต่ถ้าศึกษาจนครบ 100% ก็อาจเกิดปัญหา “กว่าถั่วจะสุก งาก็ไหม้” (ไม่ทันกิน) ไปเสียก่อน เลยไม่ต้องทำพอดี เพราะคนเราไม่พึงไปหา “หมอพระ” “หมอดู” “ซินแส” หรือแม้แต่พวก “โค้ช” มาช่วยเราตัดสินใจหรือมาตัดสินใจแทนเราโดยเด็ดขาด  นักพัฒนาที่ดินมีดี มือฉกาจหลายคนเจ๊งเพราะไปเชื่อ “หมอพระ” “ท่านครู” “ครูบา” บางคนที่บอกถึง “นิมิต” ต่างๆ ให้เราฮึกเหิมหรือเกิดความใจถึงลุยไปจนพังไปในที่สุด  พวก “โค้ช” ก็อยากลุ้นให้เราทำเพราะอยากได้ผลงานว่า “ลูกศิษย์” ได้เริ่มโครงการตามที่ตนสอนแล้ว  ถือเป็นผลงานของเขาอย่างหนึ่ง เราต้องคิดอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ว่าคนเหล่านี้ไม่ได้มีประสบการณ์จริงเช่นเรา จะไปเชื่อไสยเวทย์แทนวิทยาศาสตร์ไม่ได้เด็ดขาด

อย่างไรก็ตามจุดดับของนักพัฒนาที่ดินมีอยู่ 2 ประการสำคัญก็คือ





1. การลงทุนเกินตัว จนหมุนเงินไม่ทัน กลายเป็น “งูกินหาง” คือไม่รู้ทุนหรือกำไรอยู่ไหน พัวพันกันไปหมด จนในที่สุดก็เจ๊งกันไป เราจึงควรเริ่มทำทีละโครงการ ค่อยๆ ทำอย่างหวังเติบโตให้เร็วเกินไปนัก เราเริ่มจากการเก็บข้อมูล วินิจฉัยข้อมูล วิเคราะห์ข้อมูล พัฒนาโครงการ ติดตามผลโครงการระหว่างการพัฒนา และประเมินผลโครงการที่แล้วเสร็จไปแล้ว และก็ค่อยๆ เริ่มโครงการใหม่ จะได้สรุปบทเรียน และพัฒนาให้ดีขึ้นต่อไปตามลำดับ

2. การขาดการศึกษาวิจัยให้ดี ก่อนพัฒนาโครงการ ต้องทำการสำรวจตลาด ศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน ตรวจสอบข้อกฎหมาย ทดสอบสภาพดิน ฯลฯ เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการนี้จะประสบความสำเร็จในการขาย จนสามารถคาดการณ์ได้ว่าจะปิดโครงการได้เมื่อไหร่ จะก่อสร้าง รับรู้รายได้ได้อย่างไร จนจบโครงการ การขาดการศึกษาที่ดี ใช้แต่ความมั่นใจหรือ “ใจถึง” ก็จะทำให้เราพังได้ในที่สุด       

จากข้อมูลที่ได้นำเสนอไปจะเห็นได้ว่าความรู้ในการเป็นนักพัฒนาที่ดินนั้น ไม่ใช่เรื่องยากเลยที่จะเป็นนักพัฒนา ข้อมูลข้างต้นยังบ่งบอกอีกว่านี่เป็นความรู้ทั่วไปที่ต้องอาศัยความละเอียดเรียบครอบ ค่อยๆศึกษาและเรียนรู้ จะทำให้เราทำสิ่งนั้นได้ดีมากขึ้น ดังนั้นการเป็นนักพัฒนาที่ดินที่ดีและประสบความสำเร็จจึงไม่ยากเย็นอย่างที่หลายๆคนคิดนั่นเอง



ขอขอบคุณที่มา:  เป็นนักพัฒนาที่ดินนั้นไม่ยาก AREA แถลง ฉบับที่ 602/2564


[Tag] นักพัฒนา , นักพัฒนาโครงการ , ขั้นตอนอสังหา , พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ , นักพัฒนาอสังหา , โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ , อบรมอสังหา , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหาฯ , โรงเรียนธุรกิจอสังหา , โรงเรียนอสังหา , เรียนอสังหา

59

อื่นๆทั่วไป / ขั้นตอนการสมัครสมาชิกนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

« เมื่อ: กรกฎาคม 01, 2021, 02:43:28 pm »

ขั้นตอนการสมัครสมาชิกนายหน้าอสังหาริมทรัพย์



ขั้นตอนการสมัครสมาชิกนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
1. ขั้นตอนการอนุมัติการสมัครสมาชิก
ผู้สมัครสมาชิกสามัญนิติบุคคล ต้องกรอกใบสมัครสมาชิกและใบสมัครสอบ
• พร้อมชำระค่าบำรุงสมาคมฯ 2,000 บาท
• ค่าลงทะเบียนแรกเข้า 500 บาท
• ค่าสมัครสอบ 200 บาท
• ค่าคู่มือสอบ 100 บาท
• ค่าบัตรสมาชิก 300 บาท
• ค่าสายคล้องคอ 100 บาท
รวมทั้งหมด 3,200 บาท (สามพันสองร้อยบาทถ้วน)
2. ผู้สมัครสมาชิกสามัญนิติบุคคลที่ยังไม่ได้ผ่านการอบรมหรือไม่มีใบรับรองผ่านการอบรม จะต้องเข้ารับการอบรมจากสถาบันอมรมที่สมาคมฯ ให้การรับรอง
3. สมาคมฯ ตรวจสอบใบสมัคร และเอกสารประกอบการสมัครสมาชิก
4. สมาคมฯ ติดต่อกรรมการที่อยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงผู้สมัคร เพื่อมอบให้ให้กรรมการไปตรวจสอบสถานที่ทำการ (เฉพาะในเขต กทม. และ ปริมณฑล / สำหรับผู้สมัครจากต่างจังหวัดให้จัดส่งรูปที่ตั้งสำนักงาน และแผนที่มาให้พิจารณาประกอบการอนุมัติ)
5. สมาคมฯ จะนำเรื่องการสมัครเข้าที่ประชุม เพื่ออนุมัติการเป็นสมาชิกและผู้มีสิทธิสอบ พร้อมกับเชิญกรรมการผู้มีอำนาจหรือผู้รับมอบอำนาจ 1 ท่าน จากบริษัทผู้สมัครเข้าประชุมเพื่อแนะนำตัวต่อคณะกรรมการสมาคมฯ ในคราวเดียวกัน
6. ผู้สมัครสมาชิกหากผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบ ทางสมาคมฯ จะประกาศให้ผู้สมัครทราบ
7. ผู้สมัครที่ผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบแล้ว กรรมการผู้มีอำนาจหรือผู้รับมอบอำนาจ 1 ท่าน จากบริษัทจะต้องเข้ารับการสอบที่จัดโดยสมาคมฯ
8. ผู้สมัครสอบที่ผ่านการสอบ ทางสมาคมฯ จะส่งผลการสอบให้ทราบพร้อมทั้งจดหมายยืนยันการเป็นสมาชิกโดยสมบูรณ์ สมาคมฯ จัดทำบัตรมาชิกให้แก่กรรมการผู้มีอำนาจหรือ ผู้รับมอบอำนาจ 1 ท่าน จากบริษัทผู้สมัคร พร้อมกับจัดส่งหนังสือข้อบังคับสมาคมฯ ให้สมาชิก


หลักสูตร นายหน้าอสังหาฯ (เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า) : RE131

เอกสาร
• รูปถ่ายขนาด 1 นิ้ว จำนวน 3 ใบ (รูปถ่ายไม่เกิน 6 เดือน)
• สำเนาบัตรประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• หนังสือมอบอำนาจติดอากรแสตมป์ 30 บาท, สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน และรูปถ่ายขนาด 1 นิ้ว จำนวน 2 ใบ (กรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่น)
• หนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัทฯ แนบท้ายหนังสือวัตถุประสงค์หลักการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (โดยระบุ : ประกอบธุรกิจตัวแทนและนายหน้าซื้อขาย เช่า อสังหาริมทรัพย์) และหนังสือรับรองฯ ไม่เกิน 6 เดือน
• สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ
• สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
• ภพ.20
• ภพ.01
• แผนทีรูปถ่าย บจก./หจก.

สมาชิกวิสามัญบุคคลธรรมดา
1. ผู้สมัครสมาชิกวิสามัญบุคคลธรรมดา ต้องกรอกใบสมัครสมาชิกและใบสมัครสอบ
• พร้อมชำระค่าบำรุงสมาคมฯ 1,000 บาท
• ค่าลงทะเบียนแรกเข้า 500 บาท
• ค่าสมัครสอบ 200 บาท
• ค่าคู่มือสอบ 100 บาท
• ค่าบัตรสมาชิก 300 บาท
• ค่าสายคล้องคอ 100 บาท
รวมทั้งหมด 2,200 บาท(สองพันสองร้อยบาทถ้วน)
2. สมาคมฯ ตรวจสอบใบสมัครและเอกสารประกอบการสมัครสมาชิก
3. ผู้สมัครสมาชิกวิสามัญที่ยังไม่ได้ผ่านการอบรมหรือไม่มีใบรับรองผ่านการอบรม จะต้องเข้ารับการอบรมจากสถาบันอบรมที่สมาคมฯ ให้การรับรอง
4. ผู้สมัครที่ผ่านการอบรมแล้ว สมาคมฯ จะนำเรื่องการสมัครเข้าที่ประชุม เพื่อการอนุมัติการเป็นสมาชิกและผู้มีสิทธิสอบ พร้อมกับเชิญผู้สมัครเข้าประชุมเพื่อการแนะนำตัวต่อคณะกรรมการสมาคมฯ ในคราวเดียวกัน
5. ผู้สมัครสมาชิกหากผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบ ทางสมาคมฯ จะประกาศให้ทราบโดยทั่วกัน
6. สมาชิกวิสามัญที่ผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบแล้ว จะต้องเข้ารับการสอบที่จัดโดยสมาคมฯ
7. ผู้สมัครสอบที่ผ่านการสอบ ทางสมาคมฯ จะส่งผลการสอบให้ทราบพร้อมทั้งจดหมายยืนยันการเป็นสมาชิก
8. สมาคมฯ จัดทำบัตรสมาชิกวิสามัญให้แก่ผู้สมัครพร้อมกับจัดส่งหนังสือข้อบังคับสมาคมฯ ให้สมาชิก

สมาชิกสมทบ (สังกัด บริษัท สมาชิกนิติบุคคล)
1. พนักงานขายในสังกัดบริษัทสามัญจะต้องผ่านการอมรมจากบริษัท (In – house Training) หรือผ่านการอบรมจากสถาบันอบรมที่ได้รับการรับรองจากสมาคมฯ
2. พนักงานขายในสังกัดบริษัทสมาชิกสามัญต้องเข้ารับการสอบที่จัดโดยสมาคมฯ เพื่อรับบัตรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย
• พร้อมทั้งสมัครสมาชิกสมทบ 300 บาท
• ค่าลงทะเบียนแรกเข้า 500 บาท
• ค่าสมัครสอบ 200 บาท
• ค่าบัตรสมาชิก 300 บาท
• ค่าสายคล้องคอ 100 บาท
รวมทั้งหมด 900 บาท (เก้าร้อนบาทถ้วน)
3. พนักงานขายที่สอบผ่าน ทางสมาคมฯ จัดทำบัตรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้กับผู้สมัคร

ที่มา : สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย

[Tag] : จรรยาบรรณทางวิชาชีพ , นายหน้าอสังหาริมทรัพย์วิชาชีพ , นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ , นายหน้าอสังหา , นายหน้าสมัครเล่น , นายหน้ามืออาชีพ , ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพนายหน้า , ใบอนุญาต , นายหน้า , สมาคมตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ , โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย , อบรมอสังหา , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหา , อสังหาฯ , โรงเรียนธุรกิจอสังหา

60

โปรโมทเว็บไซต์ / หลักสูตรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเรียน

« เมื่อ: มิถุนายน 23, 2021, 11:46:09 am »

หลักสูตรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเรียน



อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อาจกลายจากอาชีพเสริมเป็นอาชีพหลักที่สร้างรายได้ให้เราได้มหาศาล ท่านทราบหรือไม่ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์อาชีพในประเทศไทยมีน้อยเหลือเกิน ดีมานด์มีมหาศาล

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ฝึกอบรมเรื่องวิชาชีพนายหน้ามานับสิบปี และมีผู้ผ่านการอบรมและประสบความสำเร็จในแวดวงนายหน้า กลายเป็นนายหน้าชั้นแนวหน้าในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก

ในประเทศไทยมีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์นับล้านคนก็ว่าได้ เพราะทุกคนต่างอ้างตนเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้หากมีใครมาถามหาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นใดที่ต้องการขาย และขอรับส่วนแบ่งค่านายหน้ากันตามแต่จะเรียกร้องกันไป  ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีนักพัฒนที่ดินรายใหญ่ที่พัฒนาโครงการนับพันนับหมื่นล้านขัดผลประโยชน์ในการพัฒนาที่ดินจนฆ่ากันตาย  แต่ในวงการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีการฆ่ากันตายหรือพิการมากมาย เพราะความไม่เป็นมืออาชีพนั่นเอง

แต่หากเราเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ เราจะมีโอกาสในการเติบโตทางธุรกิจมาก ความต้องการหรือ Demand ของนักวิชาชีพหรือที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นนายหน้ามีมาก โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจึงริเริ่มจัดหลักสูตรนายหน้าขึ้นเมื่อราว 20 ปีก่อน และให้ความรู้มาอย่างต่อเนื่อง  และยังต่อยอดให้มีโอกาสเติบโตในระดับสากล เช่น ดร.โสภณ ยังเป็นหนึ่งในผู้ก่อตั้ง ASEAN Real Estate Network Alliance (ARENA) และเป็นประธาน ARENA ประจำประเทศไทย ซึ่งเป็นแหล่งรวมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทั่วอาเซียน  นอกจากนี้ ดร.โสภณ ยังเป็นนายกสมาคม FIABCI-Thai ซึ่ง FIABCI เป็นสมาคมนักอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ที่มีทั้งนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นักพัฒนาที่ดินและผู้เกี่ยวข้องอื่นเข้าร่วมด้วย โรงเรียนได้จัดสอนหลักสูตรของ FIABCI และอื่นๆ ด้วย


ในเบื้องต้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจัด หลักสูตร RE131: นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (3 วัน) เพื่อให้ความรู้เกี่ยวกับการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยเรียน

1.ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์และการประเมินค่าทรัพย์สิน
2.หลักการเป็นนายหน้ามืออาชีพ
3.การจัดหาทรัพย์สินเพื่อการขาย
4.ทักษะที่จำเป็นในการเป็นนายหน้า การสำรวจที่ดิน วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน ฯลฯ
 


โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยคัดเลือกวิทยากรหลากหลายที่มีความรู้จริงและปฏิบัติจริงด้านการเป็นนายหน้า โดยเป็นนายหน้าที่ประสบความสำเร็จ ตั้งแต่นายหน้าที่มีสังกัดกับบริษัทใหญ่ นายหน้าอิสระ บริษัท SMEs หรือนายหน้ากิจการคนเดียว เป็นต้น

ท่านใดสนใจเรียน สามารถดูรายละเอียดได้ที่ หลักสูตร RE131 : นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (3 วัน) นอกจากนี้ยังมีหลักสูตรระยะยาวสำหรับผู้บริหารธุรกิจนายหน้า ซึ่งเป็นหลักสูตรที่กระทรวงศึกษาธิการรับรองอีกด้วย
 



หรือติดต่อโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โทร. 02.295.2294 ต่อ 114 ผู้เรียนยังสามารถร่วมเป็นสมาชิกมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และสมัครสอบคุณวิชาชีพของสถาบันคุณวุฒิวิชาชีพ (องค์การมหาชน) ได้อีกด้วย

[Tag] : นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ,  นายหน้าอสังหาฯ , นายหน้า , ธุรกิจนายหน้า , หลักสูตรนายหน้า , นายหน้าแห่งประเทศไทย , คัดนายหน้า , โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย , อบรมอสังหา , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหา , อสังหาฯ , โรงเรียนธุรกิจอสังหาไทย

61

โปรโมทเว็บไซต์ / อยากมีบัตรตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ ต้องทำไง

« เมื่อ: มิถุนายน 17, 2021, 11:10:51 am »

นายหน้าหรือตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นงานอิสระ สามารถทำเป็นอาชีพหลัก และอาชีพเสริม รายได้ไร้ขีดจำกัด ขึ้นอยู่กับตัวท่านเองเริ่มต้นท่านต้องมีความรู้ในงานที่ทำ โดยการเข้ารับการอบรมเพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า
ดังนั้น การเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรเตรียมตัวอย่างไร ทางโรงเรียนอสังหาฯ ขอแนะนำ ดังนี้

         
หลักสูตร นายหน้าอสังหาฯ (เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า) : RE131

 
ข้าอบรมกับสถานบันที่ให้ความรู้เบื้องต้น เช่น การเงินสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนเพื่อซื้ออสังหาฯ ของผู้ซื้อ ขั้นตอนและวิธีการการขายทรัพย์มือสอง รู้มูลค่าทรัพย์สินที่ขึ้นอยู่กับข้อกฎหมายต่าง ๆ ที่พึงสังวรการทำสัญญาจะซื้อ-จะขายอสังหาริมทรัพย์
ควรมี Connection กับเพื่อนๆในกลุ่มนายหน้า เพื่อแลกเปลี่ยนความรู้ หรือสายอาชีพที่ต้องติดต่อในการทำงาน เช่น เจ้าหน้าที่ธนาคาร(สินเชื่อ) เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เป็นต้น
ใจรักในการบริการ การอำนวยความสะดวกในลูกค้าให้ดูเป็นมืออาชีพ การให้ข้อมูลต่างๆ ให้ลูกค้า
การสอบบัตรตัวแทนนายหน้า เพื่อทำให้คุณน่าเชื่อถือ ในอาชีพนายหน้าอสังหาฯ โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องเข้าไปอยู่ในสังกัดหน่วยงานใด

ต่อมาคำถามที่ว่า อยากมีบัตรตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ ต้องทำไง ??
ขั้นตอนการอนุมัติการสมัครสมาชิก บัตรตัวแทนนายหน้า ที่รับรองโดย สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย
สมาชิกวิสามัญบุคคลธรรมดา
 1. ผู้สมัครสมาชิกวิสามัญบุคคลธรรมดา ต้องกรอกใบสมัครสมาชิกและใบสมัครสอบ

พร้อมชำระค่าบำรุงสมาคมฯ 1,000 บาท
ค่าลงทะเบียนแรกเข้า 500 บาท
ค่าสมัครสอบ 200 บาท
ค่าคู่มือสอบ 100 บาท
ค่าบัตรสมาชิก 300 บาท
ค่าสายคล้องคอ 100 บาท
รวมทั้งหมด 2,200 บาท(สองพันสองร้อยบาทถ้วน)

2. สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ตรวจสอบใบสมัครและเอกสารประกอบการสมัครสมาชิก
3. ผู้สมัครสมาชิกวิสามัญที่ยังไม่ได้ผ่านการอบรมหรือไม่มีใบรับรองผ่านการอบรม จะต้องเข้ารับการอบรมจากสถาบันอบรมที่สมาคมฯ ให้การรับรอง
4. ผู้สมัครที่ผ่านการอบรมแล้ว สมาคมฯ จะนำเรื่องการสมัครเข้าที่ประชุม เพื่อการอนุมัติการเป็นสมาชิกและผู้มีสิทธิสอบ พร้อมกับเชิญผู้สมัครเข้าประชุมเพื่อการแนะนำตัวต่อคณะกรรมการสมาคมฯ ในคราวเดียวกัน
5. ผู้สมัครสมาชิกหากผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบ ทางสมาคมฯ จะประกาศให้ทราบโดยทั่วกัน
6. สมาชิกวิสามัญที่ผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบแล้ว จะต้องเข้ารับการสอบที่จัดโดยสมาคมฯ
7. ผู้สมัครสอบที่ผ่านการสอบ ทางสมาคมฯ จะส่งผลการสอบให้ทราบพร้อมทั้งจดหมายยืนยันการเป็นสมาชิก
8. สมาคมฯ จัดทำบัตรสมาชิกวิสามัญให้แก่ผู้สมัครพร้อมกับจัดส่งหนังสือข้อบังคับสมาคมฯ ให้สมาชิก
 


 
***สถานบันอบรมที่สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย รับรอง
โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การอบรมหลักสูตร นายหน้าอสังหาฯ เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า (RE131)
 

Tag: นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ , อสังหาฯ , นายหน้าอสังหาฯ , ขายอสังหาฯ , ซื้อ-ขายอสังหา ,ขายบ้าน ,ขายที่ดิน ,ที่ดิน , อบรมนายหน้าอสังหา ,ธุรกิจอสังหา , สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย , โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย , อบรมอสังหา , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหา , โรงเรียนธุรกิจอสังหาไทย

62

อื่นๆทั่วไป / การประเมินราคาเครื่องจักรทำอย่างไร ?

« เมื่อ: มิถุนายน 08, 2021, 01:26:42 pm »

การประเมินราคาเครื่องจักรทำอย่างไร ?



เครื่องจักร, เครื่องกล หรือ เครื่องจักรกล (หรืออาจเรียกเพียง เครื่อง) หมายถึง เครื่องมือชนิดหนึ่งที่ประกอบขึ้นจากส่วนหนึ่งหรือส่วนต่าง ๆ หลายส่วน ซึ่งถูกสร้างขึ้นมาเพื่อทำให้บรรลุจุดมุ่งหมายเฉพาะเจาะจงอย่างหนึ่ง เครื่องจักรเป็นอุปกรณ์ที่มีพลังขับเคลื่อน ซึ่งมักจะเป็นพลังงานเชิงกล เคมี ความร้อน หรือไฟฟ้า เป็นต้น และบ่อยครั้งก็ถูกทำให้เป็นเครื่องยนต์ ในประวัติศาสตร์ อุปกรณ์จะเรียกว่าเป็นเครื่องจักรได้ก็ต่อเมื่อมีส่วนที่ขยับเคลื่อนที่ได้ อย่างไรก็ตามในปัจจุบัน เทคโนโลยีอิเล็กทรอนิกส์นำไปสู่การพัฒนาอุปกรณ์ที่ไม่จำเป็นต้องมีส่วนที่ขยับเคลื่อนที่ได้ แต่ก็ยังถือว่าเป็นเครื่องจักรอยู่

เครื่องจักร นั้นในทางธุรกิจถือเป็น “สังหาริมทรัพย์” ที่พึงประเมินโดยเฉพาะในกรณีการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน การลงทุน การร่วมทุน การประเมินค่าทรัพย์สินประเภทเครื่องจักรนั้นมีหลักการที่ชัดเจน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวต่อการประเมินราคาเครื่องจักร ซึ่งสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ได้กำหนดมาตรฐานเอาไว้ (https://bit.ly/39iXJYy)



การประเมินราคาเครื่องจักรอาจรวมตั้งแต่

1. “โรงงาน (Plant)” หมายถึง สถานประกอบการที่ใช้ในการผลิต ประกอบ บรรจุ ซ่อม ซ่อมบำรุง ทดสอบ ปรับปรุง แปรสภาพ ลำเลียง เก็บรักษา หรือทำลายสิ่งใดๆ ตามวัตถุประสงค์ที่ได้ถูกออกแบบสร้างมาซึ่งประกอบไปด้วย ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และส่วนควบ เครื่องจักรหลัก และอุปกรณ์สนับสนุนการผลิตทั้งหมดหรือเรียกโดยรวมว่า ทรัพย์สิน

2. “เครื่องจักร (Machinery)” หมายถึง สิ่งที่ประกอบด้วยชิ้นส่วนหลายชิ้น สำหรับใช้ก่อกำเนิดพลังงาน เปลี่ยนหรือแปลงสภาพพลังงาน หรือส่งพลังงาน ทั้งนี้ด้วยกำลังน้ำ ไอน้ำ เชื้อเพลิง ลม ก๊าช ไฟฟ้า หรือพลังงานอื่นอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างรวมกัน และหมายความรวมถึงอุปกรณ์ไฟลวีล ปุลเล สายพาน เพลา เกียร์หรือสิ่งอื่นที่ทำงานสนองกัน

3. “อุปกรณ์ (Equipment)” หมายถึง สิ่งประดิษฐ์ชนิดอื่นๆ ที่ใช้ในการสนับสนุนกระบวนการผลิต

สำหรับวิธีการประเมินราคาเครื่องจักรตามมาตรฐานของ กลต.นั้น กำหนดไว้ 3 วิธีได้แก่ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) วิธีต้นทุน (Cost Approach) และวิธีรายได้ (Income Approach)  กลต.กำหนดว่าการประเมินมูลค่าควรเลือกใช้วิธีการประเมินวิธีใดวิธีหนึ่ง หรือตั้งแต่หนึ่งวิธีขึ้นไปตามความเหมาะสม ทั้งนี้การประเมินจะต้องระบุถึงแนวทางการกำหนดวิธีการประเมินมูลค่าเครื่องจักรให้เหมะสมกับการปฏิบัติงานประเมิน ซึ่งมีส่วนสัมพันธ์กับลักษณะของเครื่องจักรที่ประเมิน



วิธีหนึ่งที่ไม่ค่อยมีผู้ใช้มากนัก เพราะซับซ้อน แต่ก็มีความจำเป็นมากก็คือวิธีรายได้ ทั้งนี้จะสังเกตได้ว่าในบางสถานการณ์ โรงงานเหล็ก ผลิตเหล็กออกมาทุกๆ 1 ตันจะขาดทุนนับพันบาท หากใช้วิธีต้นทุน ก็จะได้มูลค่าสูงเกินจริง หากใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดก็ไม่มีตลาดให้เปรียบเทียบในยามวิกฤติ จึงควรใช้วิธีรายได้เป็นสำคัญ ซึ่ง กลต. ได้กำหนดว่าการประเมินมูลค่าเครื่องจักรโดยวิธีรายได้ผู้ประเมินต้องปฏิบัติดังนี้

1. การประเมินมูลค่าเครื่องจักรโดยวิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) ในการประมาณการรายได้ค่าใช้จ่าย อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) และรายการอื่นที่เกี่ยวข้อง ผู้ประเมินต้องอ้างอิงข้อมูลจากข้อมูลตลาดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับเครื่องจักรในอุตสาหกรรมที่ประเมินที่สามารถเปรียบเทียบกันได้โดยข้อมูลดังกล่าวต้องมีความเพียงพอเหมาะสมและน่าเชื่อถือ รวมทั้งต้องแสดงที่มาและการวิเคราะห์เพื่อให้ได้มาซึ่งประมาณการต่างๆ อย่างชัดเจนสมเหตุสมผลและสามารถตรวจสอบได้

2. การประเมินมูลค่าเครื่องจักรโดยการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discount Cash Flow) ในการประมาณการกระแสเงินสดรับ กระแสเงินสดจ่าย อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) อัตราคิดลด (Discount Rate) มูลค่าสุดท้ายหรือมูลค่าเสถียรภาพ (Terminal/Reversionary Value) และรายการอื่นที่เกี่ยวข้อง ผู้ประเมินต้องอ้างอิงข้อมูลตลาดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับเครื่องจักรที่ประเมินที่สามารถเปรียบเทียบกันได้รวมทั้งต้องพิจารณาผลประกอบการที่ผ่านมา และแนวโน้มในอนาคตของเครื่องจักรที่ประเมิน ภาวะอุปสงค์อุปทานของตลาด และปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าเครื่องจักรที่ประเมิน โดยข้อมูลดังกล่าวต้องมีความเพียงพอเหมาะสมและน่าเชื่อถือ รวมทั้งต้องแสดงที่มาและการวิเคราะห์เพื่อให้ได้มาซึ่งการประมาณการต่างๆ อย่างชัดเจนสมเหตุสมผล และสามารถตรวจสอบได้นั่นเอง

สำหรับท่านที่ต้องการทราบข้อมูลการให้บริการประเมินราคาเครื่องจักร บริการประเมินราคาเครื่องจักร โรงงาน อุปกรณ์ ฯลฯ ทั้งในและต่างประเทศโดยเฉพาะในอาเซียน สามารถติดต่อฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่ โทร.02-295-3905 ต่อ 114 (คุณสัญชัย) หรือ Email : area@area.co.th หรือ Line ID : @areavaluation หรือคลิก https://lin.ee/8pZYu1C?

[Tag] : บริการประเมินราคาเครื่องจักร , เครื่องจักร , โรงงาน , อุปกรณ์ , ประเมินมูลค่า , ราคาเครื่องจักร , ประเมินเครื่องจักร , ประเมินราคาเครื่องจักร , โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย , อบรมอสังหา , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหา , อสังหาฯ , โรงเรียนธุรกิิจอสังหาไทย

63

โปรโมทเว็บไซต์ / แนวทางการประเมินค่าต้นไม้

« เมื่อ: มิถุนายน 04, 2021, 03:23:17 pm »

แนวทางการประเมินค่าต้นไม้


 
สำหรับต้นไม้ต่างๆ นั้นจะสามารถประเมินค่า ประเมินมูลค่าหรือประเมินราคากันอย่างไรตามมาตรฐานสากลในฐานะที่ต้นไม้เป็นทรัพย์สิน เป็นหลักประกัน เป็นการลงทุนและเป็นสินทรัพย์สำหรับบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ เรามีคำตอบมาฝากสำหรับผู้ที่สนใจ
 
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า “การประเมินค่า ถือเป็นศาสตร์และศิลป์หนึ่งของการประเมินค่าทรัพย์สินในฐานะที่ต้นไม้ก็เป็นทรัพย์ประเภทหนึ่งที่สามารถประเมินค่าได้  ที่ผ่านมาศูนย์ข้อมูลฯ ได้ประเมินค่าต้นไม้ทั้งในและต่างประเทศ”
 
ที่ผ่านมาได้มีการประเมินค่าอย่างมีหลักการ จากประสบการณ์ที่ผ่านมามีทั้งการประเมินสวนยางพารา สวนปาล์ม ต้นกฤษณา สวนลิ้นจี่ ฯลฯ  นอกจากนี้ยังได้สร้างโมเดลประเมินราคาค่า "สวนยางพารา" กำหนดราคาไม้ขุดล้อม โดยพิจารณาถึงธุรกิจไม้ขุดล้อมและการประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นต้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ในฐานะเลขานุการคณะทำงานไม้ขุดล้อม มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศไทย และคณะได้จัดทำราคากลางไม้ขุดล้อม ต.ชะอม อ.แก่งคอย จ.สระบุรี และราคาต้นไม้ซึ่งมีทั้งไม้ผล ไม้ดอก ไม้ประดับแห่งบ้านดงบังอีกด้วย
 

 
สำหรับองค์การอาหารและเกษตรแห่งสหประชาชาติที่ ดร.โสภณ เคยเป็นที่ปรึกษานั้น มีมาตรฐานการประเมินค่าป่าไม้เช่นกัน การประเมินค่าตามคำแนะนำของ FAO เน้นถึง
1. ถ้ามีราคาตลาด ก็ต้องดูว่าราคานั้นต้องตามความประสงค์จะซื้อ (Willingness to pay) หรือไม่ ไม่ใช่ราคาของผู้จะขายถ่ายเดียว
2. ถ้ามีราคาตลาด แต่ว่าราคานั้นไม่ต้องตามความประสงค์จะซื้อ ก็ต้องวิเคราะห์ถึง “ราคาเงา” (Shadow price) ที่น่าจะใกล้เคียงราคาตลาดที่สุด
3. ถ้าไม่มีราคาตลาด แต่มีสิ่งที่ใช้ประมาณการแทนมูลค่าตลาดได้ ก็สามารถวิเคราะห์ “ราคาเงา” ได้
4. ถ้าไม่มีราคาตลาด และไม่มีสิ่งที่ใช้ประมาณการแทนมูลค่าตลาดได้ ก็อาจใช้วิธีต้นทุนหรืออื่นๆ



ส่วนในประเทศญี่ปุ่นก็มีมาตรฐานการประเมินค่าต้นไม้ หรือป่าไม้เช่นกัน หลักการในเบื้องต้นนั้น:

1. พิจารณาจากผลประโยชน์ซึ่งประเมินค่าเป็นตัวเงินที่จะได้รับจากต้นไม้และผืนป่า และอีกแนวทางหนึ่งก็คือการประเมินด้วยวิธีต้นทุนของการสร้างผืนป่าขึ้นมาทดแทนใหม่
2. ป่าประกอบด้วยที่ดินและต้นไม้ ในแง่หนึ่งเราจึงควรแยกมูลค่าของผลิตภัณฑ์ที่ได้จากไม้ เช่น ซุง ออกมาให้เห็นชัดเจนด้วย
3. มูลค่ามาจากการพิจารณาราคาที่เคยซื้อขาย ราคาที่จะซื้อจะขาย ความคาดหวังต่อราคา ราคาที่คาดหวังว่าจะซื้อจะขายได้ในอนาคต ต้นทุนค่าสร้างทดแทน และอื่นๆ
4. ในการประเมินต้นไม้ ผู้ประเมินต้องคำนึงถึงชนิดของต้นไม้ รูปทรงของต้นไม้ อายุของต้นไม้ คุณภาพหรือเกรดของไม้ ขนาดเส้นผ่าศูนย์กลาง ปริมาตรไม้ ความยาวของท่อนไม้ เป็นต้น
5. การประเมินค่ายังคำนึงถึงผลประโยชน์ด้านเศรษฐกิจ สังคม และธรรมชาติจากการมีป่าไม้มาประกอบด้วย



นอกจากนี้ ดร.โสภณ ยังพาคณะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของ ASA หรือ American Society of Appraisers ซึ่งแต่เดิมรวมมาจาก American Society of Farm Managers and Rural Appraisers มาดูงานการประเมินค่าต้นไม้ในประเทศไทยอีกด้วย ดังนั้นด้วยเครือข่ายของ ดร.โสภณ จึงสามารถไป "ประเมินค่าต้นไม้ได้ทั่วโลก"

ท่านใดสนใจใช้บริการประเมินค่าต้นไม้ ป่าไม้ สวนป่า ฯลฯ ทั้งในและต่างประเทศโดยเฉพาะในอาเซียน สามารถติดต่อฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่ โทร.02-295-3905 ต่อ 114 (คุณสัญชัย) หรือ Email : area@area.co.th หรือ Line ID : @areavaluation หรือคลิก https://lin.ee/8pZYu1C

[Tag] : ประเมินค่าต้นไม้ , บริการประเมินค่าต้นไม้ , การประเมินราคาต้นไม้ , ราคาต้นไม้ , ต้นไม้มีค่า , ประเมินค่าทรัพย์สิน , มูลค่าต้นไม้ , ไม้ขุดล้อม
, โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย , อบรมอสังหา , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหา , อสังหาฯ , โรงเรียนธุรกิจอสังหาไทย

64

โปรโมทเว็บไซต์ / การประเมินค่าเรือ

« เมื่อ: พฤษภาคม 31, 2021, 02:05:02 pm »

การประเมินค่าเรือ



เคยสงสัยกันหรือเปล่า ว่าเรือที่เราเห็นขนสินค้ากัน เราจะประเมินค่าเรือได้อย่างไร เรือที่เราพูดกันถึงหมายรวมตั้งแต่เรือเดินทะเล เรือเดินสมุทรขนาดใหญ่ เรือลากเรือ เรือลากจูง เรือยอร์ช หรือวัตถุลอยน้ำที่ใช้บรรทุกสิ่งของต่างๆ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้ชี้ให้เห็นถึงสิ่งที่เกี่ยวข้องกับการประเมินค่าเรือเดินทะเลโดยเริ่มต้นพิจารณาจากผู้ผลิต รุ่น และความจำเพาะ-เงื่อนไขต่างๆ  เป็นสิ่งที่แน่นอนว่า ถ้าเรืออยู่ในสภาพดี หรือเพิ่งผลิต ก็สามารถใช้วิธีต้นทุนได้ไม่ยาก  แต่ถ้าเรือที่อยู่ในสภาพไม่ดี ใช้งานมานานพอสมควรแล้ว หรือขาดการบำรุงรักษาเท่าที่ควร ราคาก็คงจะตกต่ำลงไปมาก ยิ่งไปกว่านั้น ชื่อเสียงของบริษัทผู้ผลิต ประสิทธิภาพ และความนิยมของรุ่นนั้น ๆ ก็มีส่วนสำคัญในการพิจารณามูลค่าของเรืออีกด้วย

การประเมินค่าเรือก็คล้ายกับการประเมินค่าทรัพย์สินอื่นๆ ที่เราต้องพิจารณาถึงสภาวะตลาด ตัวอย่างเช่น เมื่อการประมงไทยกำลังเฟื่องฟู ราคาเรือประมงก็สูงตามไปด้วย  อาจกล่าวได้ว่ามูลค่าของเราจะสูงกว่าเมื่อเศรษฐกิจดี แต่ถ้าเศรษฐกิจตกต่ำ เรือก็ไม่ค่อยได้รับความต้องการ ทำให้มูลค่าที่ประเมินได้ตกต่ำตามไปด้วย  อย่างไรก็ตามผู้ประเมินก็พึงพิจารณาถึงภาวะตลาดให้ชัดเจน เช่น เรือที่ใช้ขนถ่ายน้ำมัน หากการขนส่งนี้ยกเลิกไป หรือหดตัวตกต่ำลง เรือนั้นๆ จะนำไปใช้ในกิจการเรือประเภทอื่นที่ยังอยู่ในภาวะที่ดีได้หรือไม่ เป็นต้น

ในการผลิตเรือลำหนึ่ง อาจมีค่าแรงกับค่าเครื่อง ค่าอุปกรณ์ประกอบเรืออยู่ในองค์ประกอบที่ 40 : 60 โดย 40 คือค่าแรงนั่นเอง ที่ค่าแรงแพงเพราะมักประกอบในต่างประเทศ เช่น ไปประกอบเรือที่เกาหลี ค่าแรงจึงแพงกว่าค่าแรงในไทย เช่น คนทาสีอาจมีค่าแรงเดือนละ 70,000 – 80,000 บาท แต่เครื่องยนต์ อาจเป็นเครื่องยันมาร์จากประเทศญี่ปุ่น แต่ส่วนมากไม่ไปประกอบที่ญี่ปุ่นเพราะค่าแรงในญี่ปุ่นแพงหนักกว่าในเกาหลีเสียอีก  ในประเทศไทยก็สามารถต่อเรือเองได้บ้าง แต่ไม่นิยมต่อเรือในไทย เพราะเครื่องจักรต่างๆ ต้องนำเข้า (ไม่ใช่แบบจีนที่ทำเองได้แทบทุกอย่าง) ทำให้ต้นทุนอาจแพงพอๆ กับการไปสั่งทำจากต่างประเทศ


ปกติแล้ว เรือลำหนึ่งมีอายุใช้งานประมาณ 25 ปี หลังจากนั้น ก็อาจปลดระวางจากการใช้งาน หรือนำเรือไปซ่อมใหญ่เพื่อใช้ในธุรกิจที่ต้องการคุณภาพเรือที่ต่ำกว่า ราคาซากเมื่ออายุครบ 25 ปีอาจไม่ถึง 10% ของต้นทุนค่าก่อสร้าง นอกจากนี้เรายังอาจขายเครื่องจักรต่างๆ ภายในเรือเป็นชิ้นๆ ไป  บางทีการขายชิ้นส่วนทีละชิ้นอาจได้มูลค่ามากกว่าการขายเหมาไปก็ได้ กรณีนี้ก็เช่นเดียวกันกับโรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ต่างๆ ที่เวลาขายซากของทรัพย์สินแยกส่วน อาจจะมีราคามากกว่าการขายเหมารวม ก็เป็นไปได้เช่นกัน  อาจกล่าวได้ว่าเรือต่างๆ ไม่ค่อยตกยุคเหมือนเครื่องบิน เพราะเทคโนโลยีการเดินเรือก็ได้มาตรฐานที่ดีมานาน ไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงอะไรมากนัก   


ในการประเมินค่าเรือ เรายังอาจพิจารณาวิธีรายได้ด้วยก็ได้ โดยถือสมมติฐานว่าการตัดสินใจลงทุน (ซื้อ/ต่อเรือ) ขึ้นอยู่กับมูลค่าปัจจุบันของผลประโยชน์ในอนาคตที่จะได้รับจากการลงทุนและมูลค่าของสินทรัพย์หนึ่งๆ จะแสดงด้วยมูลค่าปัจจุบันของผลประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับในอนาคต เช่น ถ้านำเรือนี้ไปรับจ้างขนสินค้า ตลาดของสินค้านั้นๆ  จะมีอนาคตมากน้อยเพียงใด มีรายได้จากการขนส่งมากแค่ไหนในแต่ละปี การเปลี่ยนแปลงของรายได้ในอนาคตจะเป็นอย่างไร เทียบกับต้นทุนค่าซื้อ/ต่อเรือดังกล่าวมาแล้ว อัตราผลตอบแทนดังกล่าวคุ้มค่าหรือไม่ เป็นต้น




สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่
โทร.02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
Email : lek2@trebs.ac.th
Line ID : @areavaluation หรือคลิก https://lin.ee/8pZYu1C




[Tag] : ประเมินค่าทรัพย์สิน , ประเมินมูลค่า , ประเมินเริือ , ประเมินราคาเรือ , ราคาค่าเรือ , การประเมินค่าเรือ , ประเมินทรัพย์สิน , ประเมินมูลค่าเรือ , เรือสินค้า , โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย , อบรมอสังหา , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหา , อสังหาฯ

65

อื่นๆทั่วไป / การประเมินมูลค่าสินค้าคงคลัง

« เมื่อ: พฤษภาคม 19, 2021, 04:31:38 pm »

การประเมินมูลค่าสินค้าคงคลัง



การประเมินมูลค่าทรัพย์สินต่างๆในโลกนี้นั้น มีหลากหลายรูปแบบและหลากหลายสิ่งมาก ทุกคนคงจะเคยได้ยินแต่การประเมินที่ดิน บ้าน และคอนโด เป็นส่วนใหญ่ ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอยกเรื่องการประเิมนมูลค่าสินคาคงคลัง เพื่อนำเอามาถ่ายทอดเป็นความรู้ ให้กับทุกๆท่านได้อ่านกัน

การประเมินมูลค่าสินค้าคงคลัง คือเครื่องช่วยให้วิสาหกิจสามารถจัดหาเงินสำหรับการจัดหาสินค้าที่ประกอบเป็น สินค้าคงคลัง สินค้าคงเหลือ ซึ่งมักจะเป็นสินทรัพย์ในปัจจุบันที่สำคัญที่สุดของวิสาหกิจนั้นๆ และจำเป็นต้องมีการวัดมูลค่าที่เหมาะสมเพื่อให้มั่นใจว่างบการเงินนั้นถูกต้อง หากสินค้าคงคลังไม่ได้รับการวัดอย่างเหมาะสม ค่าใช้จ่าย และ รายได้ จะไม่สามารถจับคู่ได้อย่างเหมาะสม และวิสาหกิจดังกล่าวก็อาจทำการตัดสินใจทางธุรกิจได้ไม่ดี มีความเสี่ยงต่อธุรกิจนั้นๆได้

สินค้าคงคลังที่กล่าวถึงนี้อาจจะเป็นสินค้าใดๆ ก็ได้ของวิสาหกิจนั้นๆ ที่ผ่านมาสถาบันการเงินก็มักอำนวยสินเชื่อให้กับวิสาหกิจต่างๆ เพื่อให้มีเงินหมุนเวียนในการประกอบธุรกิจ โดยเอาสินค้าคงคลังของวิสาหกิจบางส่วนมาค้ำประกัน เช่น ถ้าวิสาหกิจหนึ่งไปกู้เงินของสถาบันการเงินมา สถาบันการเงินก็ต้องพิจารณาว่าวิสาหกิจนั้นมีสินค้าคงคลังสอดคล้องกับเงินกู้หรือไม่ และให้มีการตรวจนับจำนวนสินค้าคงคลังทุกระยะ เช่น ทุกเดือน เพื่อให้มั่นใจว่ามูลหนี้กับสินค้าคงคลังนั้นสอดคล้องหรือใกล้เคียงกัน

สำหรับราคาอ้างอิงสินค้าต่างๆ ก็อาจพิจารณาจากราคาตลาด หรือราคากลางเป็นสำคัญ เช่น ราคาข้าว ก็อาจใช้ราคาของสมาคมโรงสีข้าวไทย (https://bit.ly/3efoanv)  ก็มีราคาข้าวสารและราคาข้าวเปลือกรายจังหวัด หรือราคากลางของสินค้าเกษตรประเภทต่างๆ ตามการแจกแจงรายวัน รายสัปดาห์ หรือรายเดือนของสำนักงานเศรษฐกิจการเกษตร (https://bit.ly/3nOXcGH) เป็นต้น รวมทั้งจากแหล่งที่เชื่อถือได้อื่นๆ ซึ่งหาได้ไม่ยากในประเทศไทย




วิธีการประเมินที่ได้รับความนิยมมากที่สุดเช่น the First-In, first-Out (FIFO) ซึ่งวิธีนี้จะถือว่าหน่วยแรกที่เข้าสู่สินค้าคงคลังเป็นการขายครั้งแรก ตัวอย่างเช่น สมมติว่าร้านเบเกอรี่ผลิตขนมปัง 200 ก้อนในวันจันทร์ ในราคาชิ้นละ 100 บาทและอีก 200 ก้อนในวันอังคารที่ราคาชิ้นละ 125 บาท FIFO ระบุว่าหากร้านเบเกอรี่ขายได้ 200 ก้อนในวันพุธ ต้นทุนของสินค้าที่ขาย จะอยู่ที่ 100 บาทต่อก้อน (บันทึกในงบกำไรขาดทุน) เนื่องจากเป็นต้นทุนของแต่ละก้อนแรกในสินค้าคงคลัง  ส่วนราคา 125 บาทต่อก้อนจะถูกจัดสรรให้กับสินค้าคงคลังที่สิ้นสุด (https://bit.ly/3nPQQXC)

ที่ผ่านมาในประเทศไทย สถาบันการเงินใช้บริการการประเมินมูลค่าสินค้าคงคลังอยู่เสมอ โดยเฉพาะกิจการที่เกี่ยวกับสินค้าเกษตร รวมทั้งสินค้าประเภทอื่น และยังกำหนดให้มีการตรวจนับสินค้าคงคลังเป็นระยะๆ เช่นตรวจนับทุกเดือน เพื่อตรวจสอบสินค้าคงคลังในฐานะหลักประกันให้ใกล้เคียงกับเงินกู้  อย่างไรก็ตามสินค้าคงคลังก็มีการหมุนเวียนอยู่อย่างสม่ำเสนอ ตามการดำเนินการของธุรกิจแทบทุกประเภท การตรวจนับจึงต้องอาศัยความแม่นยำและความน่าเชื่อถือของผู้ประเมินค่า

มีหลายกรณีที่จากการตรวจสอบปรากฏว่าปริมาณสินค้าคงคลังต่ำกว่าที่กำหนดไว้มาก เช่น เหลือเพียงครึ่งหนึ่ง หรือเหลือเพียงหนึ่งในสาม ซึ่งผู้ประเมินก็ต้องรายงานไปตามความเป็นจริง   ถ้าผู้ไปสำรวจและประเมินค่าขาดความซื่อสัตย์ หรือผู้บริหารของบริษัทประเมินนั้นๆ ขาดความซื่อสัตย์ ก็อาจทำให้เกิดปัญหากับทั้งสถาบันการเงิน หรือลูกค้าของสถาบันการเงินนั้นๆ ได้  อาจทำให้วิสาหกิจนั้นๆ ขาดสภาพคล่อง และทำให้สถาบันการเงินต้องรับภาระหนี้ เป็นต้น

ดังนั้น การประเมินมูลค่าสินค้าคงคงจะเป็นช่วยให้สินค้าคงคลังที่อยู่ในหลักประกัน มีมูลค่าใกล้เคียงกับเงินกู้ที่ทำไว้กับสถาบันทางการเงินนั่นเอง


สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่
โทร.02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
Email : lek2@trebs.ac.th
Line ID : @areavaluation หรือคลิก https://lin.ee/8pZYu1C

ขอขอบคุณ: AREA แถลง ฉบับที่ 340/2564: วันพฤหัสบดีที่ 06 พฤษภาคม 2564


[Tag] : ประเมินค่าทรัพย์สิน , ประเมินมูลค่า , ประเมินค่า , ประเมินราคาคลังสินค้า , ราคาคลังสินค้า , การประเมินราคาคลังสินค้า , ประเมินทรัพย์สิน , ประเมินมูลค่าคลังสินค้า , คลังสินค้า

66

โปรโมทเว็บไซต์ / อยากมีบัตรตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ ต้องทำไง

« เมื่อ: พฤษภาคม 07, 2021, 03:18:38 pm »

นายหน้าหรือตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นงานอิสระ สามารถทำเป็นอาชีพหลัก และอาชีพเสริม รายได้ไร้ขีดจำกัด ขึ้นอยู่กับตัวท่านเองเริ่มต้นท่านต้องมีความรู้ในงานที่ทำ โดยการเข้ารับการอบรมเพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า
ดังนั้น การเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรเตรียมตัวอย่างไร ทางโรงเรียนอสังหาฯ ขอแนะนำ ดังนี้


           
หลักสูตร นายหน้าอสังหาฯ (เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า) : RE131

 

เข้าอบรมกับสถานบันที่ให้ความรู้เบื้องต้น เช่น การเงินสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนเพื่อซื้ออสังหาฯ ของผู้ซื้อ ขั้นตอนและวิธีการการขายทรัพย์มือสอง รู้มูลค่าทรัพย์สินที่ขึ้นอยู่กับข้อกฎหมายต่าง ๆ ที่พึงสังวรการทำสัญญาจะซื้อ-จะขายอสังหาริมทรัพย์
ควรมี Connection กับเพื่อนๆในกลุ่มนายหน้า เพื่อแลกเปลี่ยนความรู้ หรือสายอาชีพที่ต้องติดต่อในการทำงาน เช่น เจ้าหน้าที่ธนาคาร(สินเชื่อ) เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เป็นต้น
ใจรักในการบริการ การอำนวยความสะดวกในลูกค้าให้ดูเป็นมืออาชีพ การให้ข้อมูลต่างๆ ให้ลูกค้า
การสอบบัตรตัวแทนนายหน้า เพื่อทำให้คุณน่าเชื่อถือ ในอาชีพนายหน้าอสังหาฯ โดยที่คุณไม่จำเป็นต้องเข้าไปอยู่ในสังกัดหน่วยงานใด
 

ต่อมาคำถามที่ว่า อยากมีบัตรตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ ต้องทำไง ??
ขั้นตอนการอนุมัติการสมัครสมาชิก บัตรตัวแทนนายหน้า ที่รับรองโดย สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย
สมาชิกวิสามัญบุคคลธรรมดา
1. ผู้สมัครสมาชิกวิสามัญบุคคลธรรมดา ต้องกรอกใบสมัครสมาชิกและใบสมัครสอบ

พร้อมชำระค่าบำรุงสมาคมฯ 1,000 บาท
ค่าลงทะเบียนแรกเข้า 500 บาท
ค่าสมัครสอบ 200 บาท
ค่าคู่มือสอบ 100 บาท
ค่าบัตรสมาชิก 300 บาท
ค่าสายคล้องคอ 100 บาท
รวมทั้งหมด 2,200 บาท(สองพันสองร้อยบาทถ้วน)

2. สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ตรวจสอบใบสมัครและเอกสารประกอบการสมัครสมาชิก

3. ผู้สมัครสมาชิกวิสามัญที่ยังไม่ได้ผ่านการอบรมหรือไม่มีใบรับรองผ่านการอบรม จะต้องเข้ารับการอบรมจากสถาบันอบรมที่สมาคมฯ ให้การรับรอง

4. ผู้สมัครที่ผ่านการอบรมแล้ว สมาคมฯ จะนำเรื่องการสมัครเข้าที่ประชุม เพื่อการอนุมัติการเป็นสมาชิกและผู้มีสิทธิสอบ พร้อมกับเชิญผู้สมัครเข้าประชุมเพื่อการแนะนำตัวต่อคณะกรรมการสมาคมฯ ในคราวเดียวกัน

5. ผู้สมัครสมาชิกหากผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบ ทางสมาคมฯ จะประกาศให้ทราบโดยทั่วกัน

6. สมาชิกวิสามัญที่ผ่านการอนุมัติผู้มีสิทธิสอบแล้ว จะต้องเข้ารับการสอบที่จัดโดยสมาคมฯ

7. ผู้สมัครสอบที่ผ่านการสอบ ทางสมาคมฯ จะส่งผลการสอบให้ทราบพร้อมทั้งจดหมายยืนยันการเป็นสมาชิก

8. สมาคมฯ จัดทำบัตรสมาชิกวิสามัญให้แก่ผู้สมัครพร้อมกับจัดส่งหนังสือข้อบังคับสมาคมฯ ให้สมาชิก
 


 

 
***สถานบันอบรมที่สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย รับรอง
โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การอบรมหลักสูตร นายหน้าอสังหาฯ เพื่อสอบบัตรตัวแทนนายหน้า (RE131)
 



เปิดรับสมัครนายหน้าอิสระ ตัวแทนขายอสังหาฯ “ใครๆ ก็ขายได้ รับผลตอบแทน 3-12%” ขายทรัพย์ออนไลน์ 24 ชม. ง่าย ๆ เพียงหาลูกค้ามาซื้อโครงการ

ลงทะเบียนฟรี(จำกัด 100 ที่นั่ง) ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย



Tag: นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ , อสังหาฯ , นายหน้าอสังหาฯ , ขายอสังหาฯ , ซื้อ-ขายอสังหา ,ขายบ้าน ,ขายที่ดิน ,ที่ดิน , อบรมนายหน้าอสังหา ,ธุรกิจอสังหา , สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย

67

อื่นๆทั่วไป / วิธีตรวจสอบราคาที่ดิน Online

« เมื่อ: เมษายน 05, 2021, 03:03:35 pm »

วิธีตรวจสอบราคาที่ดิน Online

ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นๆทุกวัน แล้วแต่ที่ดินของเรานั้นราคาจะเป็นยังไงบ้าง ยิ่งบางที่รัฐบาลประกาศสร้างรถไฟฟ้าบนดินใต้ดินกันมากมาย มีผลกระทบต่อราคาซื้อขายแน่ๆ เราไปดูกันเลยว่า เราจะตรวจสอบราคาประเมินที่ดินแบบ Online ได้ยังไงบ้าง

มาเช็คราคาที่ดิน เช็คราคาประเมินกันดูครับ ว่าตอนนี้ราคาบ้าน ราคาที่ดินเรา ประเมินเท่าไหร่กันนะ *-*

 ประโยชน์คือ ได้ทราบราคาประเมินที่อัพเดท บางพื้นที่สามารถใช้เป็นราคาขายได้เลย ( บางพื้นที่นะครับ ) ส่วนใหญ่ประโยชน์ของราคาประเมินคือ  ไว้คิดค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดิน
 

สิ่งที่ต้องเตรียม
โฉนดที่ดินของเรา แบบชัดๆ(เพราะอ่านยากเหลือเกิน) จะตัวจริงหรือ Copy ก็ได้

อ่านต่อ: https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=27

Tag : ราคาที่ดิน ,ที่ดิน ,ซื้อที่ดิน ,ซื้อขาย ที่ดิน ,ราคาที่ดิน ,ประเมินราคาที่ดิน ,วิธีการประเมินราคาที่ดิน ,การ ประเมิน ราคา ที่ดิน และ สิ่ง ปลูก สร้าง ,ประเมินราคาที่ดินออนไลน์ , โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย , อบรมอสังหา , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหา , อสังหาฯ

68

โปรโมทเว็บไซต์ / รวมแบบฟอร์มสัญญาที่สำคัญทางกฎหมาย

« เมื่อ: มีนาคม 25, 2021, 10:06:50 am »

การทำสัญญาไม่ว่าจะทำสัญญาอะไรก็ตามนั้น เป็นสิ่งสำคัญมากที่ผู้ที่จะทำสัญญาจะต้องศึกษาหาความรู้และทำความเข้าใจเกี่ยวกับตัวสัญญานั่นก่อนที่จะลงมือเซ็นสัญญา ดังนั้น

โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงได้รวบรวมแบบฟอร์มสัญญา ที่เป็นมาตราฐานทั่วไปที่นิยมใช้กันในปัจจุบัน มาจากเว็บไซด์ Thailaw ซึ่งภายในแบบฟอร์มจะประกอบไปด้วยเงื่อนไขและข้อกำหนดหลักเท่านั้น เพราะฉะนั้น ผู้ที่จะนำไปใช้ทางเราจึงขอแนะนำว่า ควรจะปรึกษาที่ปรึกษาทางกฎหมายหรือทนายเพื่อที่จะได้เพิ่มเติมหรือแก้ไขให้มีความชัดเจนในการนำไปใช้ตรงตามวัตถุประสงค์

ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงได้ขอนำแบบฟอร์มสัญญาดังกล่าวมาช่วยเผยแพร่เพื่อเป็นประโยชน์แก่ผู้ที่ได้เข้ามาอ่านทุกท่านและผู้ที่เกี่ยวข้องกับกิจการนายหน้า พัฒนาที่ดิน รับเหมาก่อสร้าง และบริหารทรัพย์สิน ดังต่อไปนี้

อ่านต่อ: https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=187


Tag : กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ , กฎหมายซื้อขายอสังหาฯ , ข้อกฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , อสังหาริมทรัพย์ , โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย , อบรมอสังหา , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหา , อสังหาฯ