พิมพ์

[Trebs15]

 

ทุกคนเคยตั้งคำถามกันไหมว่า นิติบุคคล คืออะไร และเขามีหน้าที่ทำอะไรแล้วทำไมตามหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโด จึงจำเป็นต้องมีบุคคลเหล่านี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอมาอธิบายเรื่องนี้กัน

 

ผู้ที่วางแผนเตรียมตัวมีครอบครัว สนใจซื้อโครงการบ้านจัดสรร มักมีการตั้งคำถามตามมาว่าการเปลี่ยนถ่ายอำนาจจากเจ้าของโครงการ สู่กระบวนการที่ให้ลูกบ้านบริหารจัดการกันเอง หรือภายใต้คำนิยาม “นิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรร”  มีกระบวนการขั้นตอนอย่างไร มีข้อกฎหมายใด ในการดำเนินการ สาระอสังหา นำหัวข้อสำคัญเกี่ยวกับบทบาทและการจัดตั้งนิติบุคคล คลายข้อสงสัยให้ผู้อ่านที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหลังแรก ประสบการณ์การซื้อบ้านจัดสรรครั้งแรก

 

นิติบุคคลคือใคร มีบทบาทอย่างไร?
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือ นิติหมู่บ้าน ในช่วงที่โครงการยังไม่ได้จัดตั้งนิติหมู่บ้าน หน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการจะเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินตามพ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ซึ่งปัจจุบันการจัดตั้งนิติบุคคลถือว่าไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นเรื่องที่ผู้อยู่อาศัยควรทำความเข้าใจถึงความสำคัญในการจัดตั้งนิติหมู่บ้าน

 

วัตถุประสงค์ ในการจัดตั้งนิติบุคคล คือ เพื่อรับโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะไปบำรุงดูแลรักษา ต่อจากผู้จัดสรรที่ดินไปดูแลรักษาและจัดการต่อไป ถ้าหากผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการได้รับเอกสารจากผู้จัดสรรที่ดินให้จัดตั้งนิติบุคคล นั่นหมายความว่าผู้จัดสรรที่ดินต้องการพ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการตามมาตรา 44 ถูกแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน (ฉบับที่2) พ.ศ. 2558 เป็นสิ่งที่กฎหมายกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินสามารถพ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้

 

แต่ก่อนผู้ซื้อบ้านในโครงการจะลงเสียงเลือกนิติหมู่บ้านคนใหม่ ฝั่งผู้จัดสรรที่ดินต้องเป็นผู้ดำเนินการตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินการว่าด้วยการโอนสาธารณูโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2559 เป็นระเบียบและวิธีการใหม่ที่ใช้ในปัจจุบัน

 



ขอขอบคุณภาพจาก: สาระอสังหา.com

 

ข้อดีของการจัดตั้งนิติฯ

ภายในโครงการบ้านมีความเป็นระเบียบมากขึ้น

ผู้อยู่อาศัยได้พูดคุยกันมากยิ่งขึ้น มีสิทธิ มีโอกาสได้ลงความเห็นและรับฟังกันและกัน

ได้รับคำชี้แจงเกี่ยวกับเงินส่วนกลาง ตอนนี้นำไปใช้ส่วนใด ครั้งหน้านำไปปรับปรุงด้านใด

สภาพแวดล้อมภายในโครงการดีขึ้น บรรยากาศน่าอยู่อาศัยมาขึ้น

 

จัดตั้งนิติบุคคลได้เมื่อไร?

จุดเริ่มต้นของการจัดตั้งนิติหมู่บ้านหลังจากผู้จัดสรรที่ดินได้ดูแลสาธารณูปโภคครบตามระยะเวลา ไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันจัดทำสาธารณูปโภคภายในโครงการแล้วเสร็จ ทางผู้จัดสรรที่ดินสามารถยื่นความประสงค์ให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเพื่อให้เจ้าหน้าที่หรือบุคคลตรวจสอบสาธารณูปโภคในโครงการ อ้างอิงตามแบบของระเบียบปี 2559

หากตรวจสอบสาธารณูปโภคที่มีในโครงการผ่านแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินก็จะได้รับหหนังสือรับรองการตรวจสอบสภาพสาธารณูปโภคในโครงการไว้เป็นหลักฐานเพื่อจัดตั้งนิติบุคคล (หนังสือรับรองการตรวจสาธารณูปโภคมีอายุ 1 ปี นับแต่วันที่ไ่ด้ออกหนังสือ)

ต่อมาผู้จัดสรรที่ดินต้องทำการแจ้งให้ผู้ซื้อบ้านโครงการทุกหลังจัดตั้งนิติหมู่บ้าน ถึงแม้ว่าบ้านในโครงการจะยังขายไม่หมดก็ตาม (มีเงื่อนไขว่าต้องมีผู้ซื้อบ้านไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังในโครงการ)

จากนั้นผู้จัดสรรที่ดินจัดทำบัญชีทรัพย์สินจะส่งมอบให้นิติบุคคลหมู่บ้าน ว่ามีบ้านทั้งหมดกี่ประเภท แจ้งด้วยการส่งไปรษณีย์ให้โครงการบ้านทุกหลังทราบเพื่อจัดตั้งนิติหมู่บ้านให้เรียบร้อยภายในระยะเวลาที่กำหนด (ภายใน 180 วัน)

เรื่องการแจ้งให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจะมีผลก็ต่อเมื่อผู้ซื้อบ้านหลังสุดท้ายทราบและผู้จัดสรรที่ดินปิดประกาศสำเนาหนังสือแจ้งผู้ซื้อและบัญชีทรัพย์สินไว้ในที่เปิดเผยตามระยะเวลาที่กำหนด ให้ผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดตั้งนิติหมู่บ้าน

 

ขั้นตอนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
สามารถจัดตั้งนิติบุคคลพร้อมเปิดขายโครงการบ้านไปด้วย อาจใช้ระยะเวลาในการรอหนังสือ จ.ส.ก.6 ค่อนข้างนาน ถ้าหากได้รับแจ้งให้จัดตั้งนิติ ก่อนอื่นต้องเข้าใจวิธีการขั้นตอนและหลักเกณฑ์ ซึ่งหลักเกณฑ์ที่ใช้ในปัจจุบันคือระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2559 มีขั้นตอนหลังประชุมลงมติดังนี้

กำหนดระยะเวลาในยื่นคำขอภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ที่ประชุมผู้ซื้อมีมติ ผู้จัดสรรที่ดินเป็นฝ่ายจัดเตรียมสถานที่การจัดประชุมและบัญชีรายชื่อผู้ซื้อบ้าน รวมถึงจะมีการว่าจ้างบุคคลรือบริษัทที่รับจัดตั้งนิติบุคคลมาดำเนินการให้ หรือบางโครงการอาจมีทีมที่จัดตั้งเพื่อการนี้โดยเฉพาะ

เอกสารที่ได้รับก่อนวันประชุมเ ช่น หนังสือเชิญประชุม ร่างข้อบังคับ หนังสือมอบฉันทะ ฯลฯ หากผู้ซื้อบ้านไม่ติดธุระสำคัญใด ๆ ก็ควรเข้าร่วมฟังและลงมติใน 3 วาระคือ (1) พิจารราว่าจัดตั้งหรือไม่จัดตั้ง หากพิจารราว่ามีการจัดตั้ง จะนำไปสู่การพิจารรากันต่อวาระที่ 2 (2) เห็นชอบข้อบังคับของหมู่บ้านที่จะนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน (3) การแต่งตั้งยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล

ในการลงคะแนนเสียงนับเป็น 1 แปลง 1 เสียง เมื่อมติทั้ง 3 วาระได้คะแนนเสียงเกินกว่าครึ่งหนึ่งถือว่าผ่านเป็นที่เรียบร้อย หลังจากนั้นตัวแทนที่ได้รับการแต่งตั้งจะมีหน้าที่ในการจัดทำรายงานการประชุมและรวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องตามกฎกระทรวงและอื่น ๆ

ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินภายใน 30 วัน นับแต่วันที่มีมติ รอทางเจ้าพนักงานที่ดินตรวจสอบหลักฐานและพิจารณาว่าเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้หรือไม่ หากพิจารณาว่าเป็นไปตามหลักเกณฑ์จะได้รับเอกสารและปิดประกาศตามสถานที่ต่าง ๆ ภายใน 30 วัน หากไม่มีใครคัดค้าน ทางเจ้าพนักงานที่ดินจะรับจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้าน

 

อย่างไรก็ตามในเรื่องของการจัดตั้งหรือบริหารนิติบุคคลนั้น ก็ยังคงมีรายละเอียดอีกมาก ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงได้จัดการเรียนการสอนใน หลักสูตร การจัดตั้ง-บริหารนิติบุคคลบ้านจัดสรร/อาคารชุด (RE142) ขึ้นเพื่อให้ผู้ที่สนใจหรืออยู่วงการนี้ได้เข้ามาศึกษาข้อมูลนั่นเอง

 



 

สนใจติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) / AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs


ขอขอบคุณ: สาระอสังหา.com

 

[Tag] : นิติบุคคล , บ้านจัดสรร , อาคารชุด , การจัดตั้งนิติบุคคล , นิติบุคคลที่อยู่อาศัย , แผนการจัดตั้งนิติบุคคล