นิติบุคคล อาคารชุด (คอนโด)ทำอะไรได้บ้าง?? หากลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง
การอยู่ร่วมกันในคอนโด หรืออาคารชุด สิ่งหนึ่งที่สำคัญนั้นคือ นิติบุคคล อาคารชุด โดยผู้อยู่อาศัยทุกคนจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายร่วมกัน คือ การจ่ายค่าส่วนกลาง เพื่อให้นิติบุคคล นำไปบริหารจัดการค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นกับอาคารชุด ไม่ว่าจะเป็นการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพดีอยู่เสมอ แต่ก็มีหลายคนที่ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง จึงทำให้เกิดปัญหาขึ้นอยู่บ่อยครั้ง ดังนั้นจึงทำให้เกิดการตั้งคำถามขึ้นมามากมายว่า นิติบุคคล คอน โด หรือนิติบุคคล อาคารชุด จะดำเนินการอย่างไร วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สรุปข้อมูลมาให้แล้ว
ข้อกฎหมายที่เกี่ยวกับค่า ส่วนกลาง
ก่อนอื่นต้องมาดูเรื่องของ มาตรา 18/1 วรรแรก และวรรคสองของพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ กันก่อน ซึ่งได้มีกรบัญญัติเอาไว้ ดังนี้
“มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับเจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่……….”
จากข้อความในข้อกฎหมายข้างต้น จะพบว่า กฎหมายให้สิทธินิติบุคคลเก็บเงินเพิ่มได้ร้อยละ 12 ต่อปี หรือหากค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป ก็สามารถเรียกเก็บเพิ่มเป็นร้อยละ 20 ต่อปีได้ ทั้งนี้ข้อบังคับต้องระบุไว้ด้วยว่า หากข้อบังคับไม่ได้กำหนดไว้ ก็จะไม่สามารถเรียกเก็บเงินเพิ่มได้ตามที่ระบุไว้ด้านบนนั่นเอง นอกจากการเพิ่มเงินแล้ว เจ้าของที่ค้างชำระค่าส่วนกางเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมตามมาตรา 18/1 วรรคสอง ที่กำหนดไว้ว่า “เจ้าของร่วมอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับได้อีกด้วย”
ซึ่งในส่วนนี้อาจเป็นมาตราการของนิติบุคคลเอง เพื่อกดดันให้เจ้าของร่วมยอมชำระค่าส่วนกลางโดยที่ยังไม่ต้องฟ้องคดีต่อศาล แต่จะมีขอบเขตแค่ไหนต้องพิจารณาตามคำพิพากษาของศาลฎีกากัน ดังนี้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553 โจทก์ (ลูกบ้าน) ไม่ชำระค่าส่วนกลางฟ้องเรียกให้จำเลยที่ 1 (นิติบุคคลอาคารชุด) ชำระค่าเสียหายจากการที่ขัดขวางไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้โจทก์ ศาลฎีกาตัดสินว่า จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงดำเนินคดีกับโจทก์ให้ชำระค่าส่วนกลางคงค้างเท่านั้น ไม่สามารถออกระเบียบเพื่อไม่ส่งมอบบัตรผ่านให้แก่โจทก์ ซึ่งเป็นการบังคับชำระหนี้โดยหลีกเลี่ยงการฟ้องบังคับคดีตามกฎหมาย และเป็นการรบกวนสิทธิในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลคือห้องชุดของตนเอง ถือว่าจำเลยที่ 1 ทำละเมิดต่อโจทก์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553 โจทก์ (ลูกบ้าน) ฟ้องจำเลย (นิติบุคคลอาคารชุด) ให้ชำระค่าเสียหายเนื่องจากไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูอัตโนมัติ บัตรผ่านติดรถยนต์ และระงับการจ่ายน้ำประปาแก่โจทก์ เนื่องจากโจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ศาลฎีกาพิพากษาว่า จำเลยไม่มีอำนาจระงับการให้บัตรผ่านประตูอัตโนมัติ บัตรผ่านติดรถยนต์ เนื่องจากทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และเมื่อโจทก์ไม่ได้ค้างชำระค่าน้ำประปา จำเลยก็ไม่มีสิทธิระงับการจ่ายน้ำประปาเช่นกัน ถือว่าจำเลยทำละเมิดต่อโจทก์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550 จำเลย (นิติบุคคลอาคารชุด) กีดขวางไม่ให้โจทก์ (ลูกบ้าน) เข้าใช้ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล (กรณีนี้คือโจทก์ซื้อห้องชุดพร้อมที่จอดรถ ระบุอยู่ในหนังสือกรรมสิทธิ์เลยครับ) โดยการไม่ให้สติกเกอร์ผ่านเข้าที่จอดรถ ถือเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์
นิติบุคคล คอน โดทำอะไรได้บ้าง
จากข้อมูลข้างต้นก็ชัดเจนได้แล้วว่า มาตราการใดที่นิติบุคคล อาคารชุด หรือนิติบุคคล คอน โด จะสามารถใช้กับเจ้าของที่ค้างชำระค่า ส่วนกลางได้ จำเป็นต้องดูในเรื่องของตัวบทกฎหมายในมาตรา 18/1 วรรคสอง ที่กล่าวว่า “…..อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง…..” โดยพิจารณาควบคู่ไปกับคำพิพากษาของศาลฎีกาข้างต้นที่ได้มีการยกมาแล้วก่อนหน้านี้
ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่านิิติบุคคล อาคารชุด สามารถระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้พื้นที่ส่วนกลางแก่เข้าของที่ค้างชำระค่า ส่วนกลางได้ เช่น ห้ามเข้าใช้สระว่ายน้ำหรือฟิตเนส หรือห้องประชุม หรือทรัพย์สินส่วนกลาง นอกจากนี้ นิติบุคคลยังมีวิธิการบังคับเอากับเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้เมื่อเจ้าของร่วมรายดังกล่าวจะโอนขายห้องชุด เนื่องจากมาตรา 29 วรรคสองของพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ กำหนดว่าเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดงด้วย
“มาตรา 29 ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง……….”
อ่านเพิ่มเติม: นิติบุคคล หมู่บ้าน จัดสรรทำอะไรได้บ้าง?? หากลูกบ้านไม่จ่ายค่า ส่วนกลาง
เป็นอย่างไรกันบ้าง ข้อมูลที่ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย นำมาฝากกันในวันนี้ แต่อย่าลืมนะว่าข้อมูลข้างต้นเป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นที่เกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุดเท่านั้นนะ ดังนั้นแล้ว โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบนอบรมให้ความรู้ระดับนานาชาติ ที่มีหลักสูตรด้านอสังหาฯที่ครอบคลุมที่สุดแห่งนึง จึงได้เล็งเห็นความสำคัญของเรื่องนิติบุคคล ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการบริหาร การจัดตั้ง จึงได้เปิดสอนหลักสูตร การจัดตั้ง-บริหารนิติบุคคลบ้านจัดสรร/อาคารชุด (RE142) ขึ้นมาเพื่อหวังว่าจะเป็นตัวช่วยให้กับผู้ที่สนใจหรือเหล่านิติบุคคลได้เข้ามาเสริมสร้างความรู้ความเข้าใจ และอัพเดทข้อมูลใหม่ๆ ให้เท่าทันลูกบ้านและพร้อมรับมือกับทุกๆปัญหาที่จะเกิดขึ้นให้สามารถแก้ไขได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเป็นมืออาชีพนั่นเอง
สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก
https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135eขอขอบคุณ: ddpropert
ผู้เขียน
หัวข้อ: นิติบุคคล อาคารชุด (คอนโด)ทำอะไรได้บ้าง?? หากลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง (อ่าน 168 ครั้ง)