พิมพ์

[Trebs15]

ขายฝากที่ดิน จำนองที่ดิน คืออะไร ต่างกันอย่างไร พร้อมแบบ ฟอร์ม สัญญา ขายฝาก



Consignment sale and Mortgage
 
ขายฝากที่ดิน จำนองที่ดิน คืออะไร ต่างกันอย่างไร พร้อมแบบ ฟอร์ม สัญญา ขายฝาก
คุณเคยสงสัยไหมว่า จำนอง กับ ขายฝาก คืออะไร และแตกต่างกันอย่างไร?  วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) ได้รวบรวมข้อมูลมาให้ทุกคนได้ดูกัน ทั้ง 2 อย่างนั้นต่างกันอย่างไร ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่าจุดมุ่งหมายของการทำสัญญา ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจำนอง หรือขายฝากนั้น บ่งบอกถึงสถานะสัญญาว่าเป็นการกู้เงิน ซึ่งมีการตกลงกันระหว่างเจ้าหนี้ และลูกหนี้ โดยมีหลักทรัพย์มาค้ำประกันนั่นเอง

ขายฝากที่ดิน จำนองที่ดิน คืออะไร ต่างกันอย่างไร
“จำนอง”
คือ การทำสัญญาโดยใช้ทรัพย์สินของผู้จำนองมาเป็นหลักในการค้ำประกันในการชำระหนี้ ซึ่งทรัพย์สินที่นำมานั้นสามารถเป็นได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ หรือ สังหาริมทรัพย์ก็ได้ ที่มีใบทะเบียนอยู่ภายใต้กฎหมายที่กำหนดให้สามารถนำมาจำนองได้นั่นเอง

 

จุดเด่นของการจดจำนอง

ผู้จำนองมีสิทธิ์ไม่มอบทรัพย์สินที่ค้ำประกันแก่ผู้รับจำนอง พร้อมสามารถใช้งานทรัพย์สินจวบจนถึงระยะเวลาจ่ายหนี้ที่กำหนด หากเลยกำหนดเวลาที่ต้องชำระ ผู้รับจำนองมีสิทธิ์ฟ้องร้องบังคับชำระหนี้พร้อมดำเนินคดียึดทรัพย์สินที่จำนองได้ภายใต้กฎหมาย

 
ขั้นตอนการจดจำนอง มีการดำเนินการ 5 ขั้นตอน ดังนี้

ผู้จำนองทำการจัดเตรียมเอกสารให้กับผู้รับจำนอง (ธนาคาร)

รอผู้รับจำนองทำการประเมินราคา อัตราดอกเบี้ย รวมไปถึงวงเงินที่อนุมัติกู้สูงสุด

ผู้รับจำนองประเมินเสร็จแล้ว ให้ตกลงทำสัญญากู้เงิน, สัญญาจดจำนองที่ดินกับเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน

นำเอกสารจากกรมที่ดินไปให้กับผู้รับจำนอง

รอรับเงินจากผู้รับจำนองภายใน 1-2 วัน

 



 

“ขายฝาก”
คือ การทำสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายสามารถไถ่ถอนทรัพย์นั้นคือได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยทรัพย์สินที่มีการขายฝาก จึงแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

 - ประเภทอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน ที่สวน คอนโดมิเนียม บ้านประเภทต่างๆ หรือ ขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน

- ทรัพย์สินประเภทสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ จักรยานยนต์ เรือ และยานพาหนะอื่นๆ

 

จุดเด่นของการขายฝาก

ผู้ฝากขาย สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินที่ตัวเองขายฝากได้ตามในระยะเวลากำหนดของสัญญาที่ตกลงกันกับผู้ซื้อฝากไว้ แต่ในขณะเดียวกัน หากผู้ฝากขายไม่สามารถไถ่ถอนคืนตามระยะเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ขายฝากทั้งหมด จะตกเป็นของผู้รับซื้อทันที

 

การขายฝากต่างจากการขายปกติอย่างไร?

การขายฝากมีหลักประกันทางด้านความปลอดภัย และได้รับการรับการคุ้มครองตามกฎหมายมากกว่าการขายปกติ อีกทั้งตัวผู้ขายฝากสามารถเลื่อนระยะเวลาชำระได้นานถึง 10 ปี (กรณีขายฝากทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์)

 

ขั้นตอนการขายฝาก มีการดำเนินการ 3 ขั้นตอน ดังนี้

ผู้ขายฝากทำการประกาศขายทรัพย์สินที่ต้องการขายฝาก โดยในรายละเอียดใบสัญญาต้องระบุ วัน ระยะเวลาสัญญาที่ต้องการไถ่ถอนให้ชัดเจนแก่ผู้ซื้อฝาก

ผู้ขายฝากดำเนินการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินตัวเองแก่ผู้ซื้อฝากเพื่อรับเงินสด ส่วนผู้ซื้อฝากจะได้ใบโฉนดที่ดิน หลังทั้งสองฝ่ายเซ็นสัญญาที่ ณ กรมที่ดินเสร็จเรียบร้อย

ครบกำหนดวาระสัญญา ผู้ขายฝากต้องนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินที่ตนเองขายฝากไว้และจ่ายดอกเบี้ยที่ค้ำประกันไว้ ส่วนผู้ซื้อฝากจะดำเนินการคืนใบโฉนดที่ดิน ในกรณีที่ผู้ขายฝากจ่ายหนี้ครบตามสัญญาที่กำหนดไว้

สถานที่ทำสัญญา



ทั้งสัญญาจำนอง และขายฝาก ต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น



 
ข้อแตกต่างที่สำคัญของสัญญาจำนองกับสัญญาขายฝาก

สัญญาจำนอง กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่นำมาจำนองไม่ต้องโอนให้ผู้รับจำนอง จึงไม่ต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินที่จำนองใดๆให้แก่ผู้รับจำนอง แต่สัญญาขายฝาก กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากต้องโอนให้กับผู้รับซื้อฝาก และต้องมีการส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับซื้อฝากด้วยนั่นเอง

 

กรณีทำผิดสัญญา

สัญญาจำนอง หากสัญญาครบตามกำหนดระยะเวลาแล้ว สามารถจ่ายดอกเบี้ยเพื่อต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องศาลเพื่อบังคับจำนอง แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ต่อไป ซึ่งระหว่างที่โอนฟ้องบังคับจำนอง ที่ดินนั้นๆจะไม่สามารถนำมาขายเองได้อีกต่อไป

 

สัญญาขายฝาก ลูกหนี้ต้องมาไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่กำหนดและตกลงไว้ในสัญญา หากเลยกำหนดตามกฎหมายสามารถขยายเวลากี่ครั้งก็ได้ แต่ต้องไม่เกิน 10ปี

 
สรุปความแตกต่างของสัญญาจำนอง และขายฝาก ดังนี้

    ขายฝาก   จำนอง
วงเงินกู้สูงสุด   ผู้ขายฝากจะได้วงเงินประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน   จำนองจะได้วงเงินประมาณ 10-30% ของราคาประเมิน
ค่าธรรมเนียม   
การจดทะเบียน ผู้ขายฝากจะต้องจ่าย ค่าธรรมเนียมในอัตรา 2% ของราคาประเมิน

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินที่ดิน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินที่ดิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า (เฉพาะการขายฝากที่อยู่ในหลักเกณฑ์)

ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมินที่ดินหรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า แต่หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์

การจดทะเบียน ผู้จำนองจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียม ในอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง

การค้ำประกัน   ผู้ขายฝากบังคับมอบทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝากทันที    ผู้จำนองไม่ต้องมอบทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝาก
สิทธิการใช้ทรัพย์สิน   ผู้ขายฝากไม่มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ทรัพย์สินที่ถูกขายฝาก จนกว่าจะไถ่ถอนทรัพย์สินทั้งหมดออกไป   ผู้จำนองมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ทรัพย์สินต่อไปได้
ระยะเวลาไถ่ถอน   
กำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินคืนได้นับแต่เวลาขายฝาก โดยกฎหมายกำหนดทรัพย์สินทั้ง 2 ประเภทไว้ว่า

อสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 10 ปี 

สังหาริมทรัพย์ ไม่เกิน 3 ปี

กฎหมายการจดจำนอง ไม่มีการกำหนดระยะเวลาในสัญญา ผู้จำนองสามารถชำระหนี้กับผู้รับจำนองจนกว่าจะครบยอดที่กำหนด
 

 

คลิก >> แบบ ฟอร์ม สัญญา ขายฝาก <<

คลิก >> ดาวน์โหลด สัญญา ขายฝาก ที่ดิน pdf <<

 

จะเห็นได้ว่า ทั้ง 2 อย่างนั้นมีความแตกต่างกันอย่างมากในการทำ ดังนั้นผู้ที่จะทำสัญญาไม่ว่าจะ สัญญาจำนอง หรือสัญญาขายฝาก จึงจำเป็นต้องศึกษาหาความรู้ และข้อมูลให้ดีก่อนที่จะตกลงทำสัญญานั้นๆ เพื่อให้ผู้ที่สนใจในเรื่องนี้ได้มีพื้นที่แห่งการศึกษา เรียนรู้ และสร้างความเข้าใจ

 

โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) เป็นสภาบันระดับนานาชาติ ที่มีหลักสูตรด้านอสังหาฯที่ครอบคลุมที่สุดและเปิดสอนมาอย่างยาวนาน เปิดสอนมามากกว่า 20 หลักสูตร ดังนั้นทางโรงเรียนฯ จึงได้มีหัวข้อเกี่ยวกับเรื่องนี้นั่นก็คือ สัมมนา การจำนอง-ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ผู้ที่สนใจจะทำหรือเข้าสู่วงการนี้ได้มีความรู้ ความเข้าใจ ไม่ตกเป็นเหยื่อหรือกลโกงได้นั่นเอง

 



 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114

Email: info@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณ: bangkoksmilecondo , The Best Property และ  ddpropert