พิมพ์

[Trebs15]

10 ข้อควรรู้ก่อนปล่อยเช่าคอนโด

1.สัญญาเช่า
การเช่าแบบตกลงกันปากเปล่า ไม่ทำสัญญากัน ตามกฎหมายไทยได้กำหนดไว้ว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งรวมคอนโดด้วย) ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ดังนั้น การเซ็นสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรจึงถือว่าเป็นหลักฐานสำคัญในการใช้บังคับคดีในกรณีที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีปัญหาที่ต้องขึ้นโรงขึ้นศาลกัน

2.การหาคนเช่า
ในปัจจุบัน การหาผู้เช่า มีหลักๆด้วยกัน 3 วิธี คือ 1.หาด้วยตัวเอง 2.นายหน้า 3.นิติบุคคล ซึ่งแน่นอนว่าวิธีแรกข้อดีคือเราได้เลือก ได้เจอคนเช่าเอง และไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชั่น
  - แต่สำหรับคนที่ไม่ค่อยมีเวลา หรืออยากหาคนเช่าต่างชาติ แต่เราก็ต้องเสียค่าคอมมิชชั่นให้คนที่หาให้เรา และควรตกลง
ให้ชัดเจนว่าจะช่วยบริการอะไรให้บ้าง เช่น พาลูกค้าไปดูห้องด้วย หรือผู้เช่ามีปัญหาก็ช่วยคุย ช่วยจัดการให้
  - ส่วนวิธีที่สามก็เป็นอีกวิธีหนึ่งที่สะดวก แต่มีข้อควรระวังในบางเรื่อง เช่น ทำข้อตกลงกับนิติให้ชัดเจน ขอบเขตที่จะให้นิติทำให้นั้นมากแค่ไหน แต่ไม่แนะนาให้นิติเก็บค่าเช่าให้ เพระในเชิงปฎิบัต เราสามารถดำเนินการเองได้ ไม่จำเป็นต้องใช้ บริการนี้

3. ถ่ายรูปห้อง
บางครั้งเราอาจไม่ได้ให้เช่าแค่ตัวห้องคอนโดอย่างเดียว แต่มีรายการอื่นเพิ่มเติมด้วย อย่างเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เช่น โซฟา ตู้เย็น ไมโครเวฟ หรืออื่นๆ ที่จำเป็นสำหรับคนเช่า อีกทั้ง กุญแจสำรอง บัตรจอดรถ เป็นต้น เรื่องเหล่านี้ พอเวลาผ่านไปเราอาจจำไม่ได้ ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดปัญหาของหาย หรือได้คืนไม่ครบ จึงมีความจำเป็นที่ต้องถ่ายรูปทรัพย์สินต่าง ๆ ไว้ เพื่อที่จะได้ ตรวจสอบในภายหลังว่า สภาพก่อนและหลังก่อนเช่านั้นแตกต่างกันอย่างไร

4. ผู้รับผิดชอบของเสียหายคือใคร
อีกประเด็นหลักที่ทำให้ผู้ปล่อยเช่าและผู้เช่าเกิดการโต้เถียงกันบ่อยครั้ง ก็คือเรื่องของการซ่อมแซมเมื่อภายในห้องเกิดความ เสียหาย ดังนั้นก่อนปล่อยเช่าคอนโดควรเคลียร์กับผู้เช่าตั้งแต่ต้น เพื่อให้เกิดความชัดเจน สามารถช่วยลดปัญหาได้ ซึ่งวิธีหลีกเลี่ยงปัญหาก็คือ กำหนดกันให้ชัดเจนในสัญญาว่าใครรับผิดชอบอะไร และสาเหตุของการเสียหายเกิดจากใคร และ ถ่ายรูปสภาพห้องกันก่อนให้เรียบร้อย ตามกฎหมายแล้ว ผู้ให้เช่าต้องเป็นคนจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย ยกตัวอย่างเช่น ท่อน้ำอุดตันจนใช้ห้องน้ำไม่ได้ หรือแอร์เสียงดังตลอดเวลา

5. เงินประกันการเช่า
เป็นปกติของการเช่าที่ผู้ให้เช่ามักเรียกเก็บ “เงินประกันสัญญา” หรือ “เงินประกันการเช่า” จากคนเช่า (หรือบางทีก็เป็นใน
รูป “มัดจำ” คือจ่ายกันก่อนเริ่มเช่าเพื่อเป็นประกันว่าจะเช่าจริง) ซึ่งเงินนี้จะจ่ายล่วงหน้าให้ผู้ให้เช่าเก็บไว้ ส่วนใหญ่จะเท่ากับค่า
เช่า 2-3 เดือน แล้วแต่เจรจา เมื่อหมดสัญญาเช่า คนให้เช่าต้องคืนเต็มจำนวนโดยไม่มีดอกเบี้ยให้คนเช่า และคนให้เช่าจะหัก หรือ ริบเงินส่วนนี้ได้หากคนเช่าผิดสัญญา หรือไม่ทำตามที่เขียนกันในสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าควรกำหนดไว้ในสัญญาว่าสามารถหัก หรือริบ เงินประกันสัญญา หรือเงินมัดจำได้ คือ
 - คนเช่าไม่ปฎิบัติตามสัญญาเช่า
 - คนเช่าค้างค่าเช่า หรือไม่ยอมจ่ายเบี้ยปรับ
 - คนเช่าไม่อยู่ให้ครบตามระยะเวลาเช่า
 - คนเช่าทำห้องเราเสียหาย หรือสร้างความเดือดร้อนให้บุคคลอื่น เช่น ลืมปิดก๊อกน้ำจนน้ำล้นทำให้เกิดความเสียหายกับคอนโดห้องอื่น เป็นต้น

6.เบี้ยปรับ
สำหรับป้องกันผู้เช่าที่ชอบเบี้ยว หรือจ่ายไม่ตรงเวลา ผู้เช่าควรกำหนดวันถึงกำหนดชำระให้ชัดเจน ว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าปรับได้ ถึงแม้ในชีวิตจริงผู้ให้เช่าสามารถอะลุ่มอล่วยให้ได้ แต่ควรระบุสิทธิกับผู้ให้เช่าไว้ก่อน เพื่อป้องกันปัญหาข้างต้น จำนวนเบี้ยปรับ มีความหลากหลายแล้วแต่จะตกลงกันได้

7.เช่านานแค่ไหน ต่ออายุยังไง
ระยะเวลาในการเช่านั้นมีความหลากหลาย ซึ่งแล้วแต่จะตกลงกัน เช่นตั้งแต่ 1 ปี 2 ปี โดยมีระยะเวลาสั้นที่สุด คือ 6 เดือน ซึ่งใน สัญญาควรระบุให้ชัดเจนว่า ต่ออายุสัญญากันอย่างไร วิธีการต่ออายุสัญญาเช่านั้นมีหลายวิธี ดังนี้
 - ต่อสัญญาแบบอัตโนมัติ ถ้าไม่มีใครทักท้วงตอนหมดสัญญาเช่า หรือ 1 เดือนก่อนหมดสัญญา ไม่มีใครแจ้งเลิก ก็ให้ระยะเวลาเช่าต่อออกไปทันที ภายใต้จำนวนค่าเช่าเท่าเดิม หรือจำนวนค่าเช่าใหม่และระยะเวลาให้เช่าเท่าเดิม
 - เมื่อหมดสัญญาเช่า ถือว่าเป็นการยกเลิกการเช่าในทันที ถ้าอยากต่อสัญญาให้ทำสัญญาใหม่ ไม่มีการต่อแบบอัตโนมัติ และควรตกลงกันด้วยว่า ถ้าคนเช่าจะเลิกสัญญาเช่ากลางคัน ควรแจ้งก่อนกี่เดือน และเราจะหักเงินประกันกับผู้เช่าที่ยกเลิกสัญญา หรือไม่ ในทางกฎหมายระบุว่า หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอยากเลิกเช่า ให้แจ้งอีกฝ่ายทราบล่วงหน้าหนึ่งรอบจ่ายค่าเช่า.
 
8. ใคร ต้องจ่ายอะไรบ้างระหว่างเช่า
โดยปกติ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเคเบิ้ลทีวีควรให้ผู้เช่ารับผิดชอบ ส่วนค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) ขึ้นอยู่กับการเจรจา แต่ส่วนใหญ่ผู้ให้เช่าจะ
รับผิดชอบ โดยอาจคิดคำนวนแฝงไว้ในค่าเช่าเข้าไปแล้วก็ได้ ซึ่งในส่วนของการจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟในทางปฎิบัติทำได้ 2 รูปแบบ
คนเช่ารับผิดชอบไปจ่ายกับการไฟฟ้า หรือนิติฯ เองโดยตรง แล้วส่งใบเสร็จการชำระเงินให้ผู้ให้เช่า
คนเช่าจ่ายค่าน้ำค่าไฟให้ผู้ให้เช่า โดยการโอนเงินภายในระยะเวลา 5-10 วันนับจากวันที่ได้รับใบแจ้งหนี้จากผู้ให้เช่า

9. หมดสัญญาเช่าแต่ผู้เช่าไม่ยอมออก
โดยปกติหากสัญญาเช่าหมดแล้ว หรือคนเช่าทำผิดสัญญาแล้วเราบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าควรย้ายออกแต่โดยดี หากเกิดกรณีผู้เช่าไม่ยอมย้าย วิธีแก้ตามหลักคำพิพากษาศาลฎีกาไทยเราก็คือ ต้องระบุสิทธิของผู้เช่าไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเลยว่า ให้ผู้เช่ามี สิทธิเปลี่ยนกุญแจ ล๊อคประตู กลับเข้าครอบครองสถานที่ และตัดน้ำ ตัดไฟได้เลย โดยทั้งหมดนี้หากผู้ให้เช่าจะต้องเปลี่ยนกุญแจ หรือล๊อคประตู ทั้งหมดนี้จะไม่ถือว่าเป็นความผิดฐานบุกรุก เพราะได้เขียนสัญญาให้สิทธ์ผู้ให้เช่าไว้อย่างชัดเจนแล้วนั่นเอง

10. ค่าเช่าต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
จากหลักเกณฑ์ที่ถูกต้อง ภาษีที่ต้องจ่ายจริงๆ ก็มีอยู่ 3 ประเภท แต่จะเสียครบทุกประเภทหรือไม่นั่นขึ้นอยู่กับประเภทของคนเช่า และคนให้เช่าว่าเป็นบุคคลประเภทใด และตกลงกันเป็นรายกรณีไป
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กรณีผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา มีผู้เช่าเป็นบริษัท หรือนิติบุคคล โดยปกติ บริษัท และนิติบุคคลเหล่านี้ จะต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย จำนวนร้อยละ 5 ของจำนวนค่าเช่าแต่ละครั้งที่จ่ายให้เราในฐานะผู้ให้เช่า และผู้เช่าจะ ส่ง“หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย” ให้ฐานะผู้ให้เช่าเพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน
 -อากรแสตมป์ติดบนตัวสัญญาเช่า จำนวนเท่ากับอัตราค่าเช่า 1,000 บาท ต่ออากรแสตมป์ 1 บาท เช่น สัญญาเช่า 1 ปี ค่าเช่าทั้งหมด 200,000 บาท อากรแสตมป์จะเท่ากับ 200 บาท
 -ภาษีโรงเรือนและที่ดิน จะเสียในอัตรา 12.5%  ของค่าเช่าทั้งปี คิดง่ายๆ จะเท่ากับค่าเช่า 1 เดือนครึ่งโดยเสียเป็นรายปี จ่ายที่สานักงานเขตที่คอนโดตั้งอยู่
 
ดังนั้น การให้ความสำคัญกับ 10 ข้อดังกล่าว ถือเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างมากก่อนจะมีการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ
โดยเฉพาะในเรื่องของการเขียนสัญญา ควรเขียนให้ชัดเจน ให้รับรู้รับทราบอย่างทั่วกัน เพื่อเป็นการป้องกันการเกิดปัญหาระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ที่อาจจะเกิดขึ้นในภายภาคหน้าได้นั่นเอง


เป็นอย่างไรกันบ้างครับ สำหรับเรื่อง 10 ข้อควรรู้ก่อนปล่อยเช่าคอนโด ที่ได้รวบรวมนำข้อมูลมาฝากกัน หวังว่าจะเป็นประโยชน์ไม่มาก็น้อยแกผู้อ่านในวันนี้นะครับ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นสถาบันให้ความรู้ด้านอสังหาฯระดับนานาชาติ ที่มีหลักสูตรครอบคลุมที่สุดแห่งหนึ่ง เล็งเห็นถึงความสำคัญด้านความรู้ และการเสริมสร้างศักยภาพที่ดีแก่บุคคลากรในวงการอสังหาฯ เพื่อให้ผู้ที่สนใจ มือใหม่ หรือผู้ที่มีประสบการณ์อยู่แล้วได้เข้ามาศึกษาเพิ่มเติมความรู้ อัพเดท หรือแม้แต่ปูพื้นฐานความเข้าใจ โดยมีหลักสูตรทั้งในระยะสั้น และระยะยาวด้วยนั่นเอง



สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

เว็บไซต์อ้างอิง :www.primo.co.th
เว็บไซต์อ้างอิง : www.tooktee.com