5/15 ถนนนนทรี ยานนาวา กทม.10120
23 ธันวาคม 2567
เรื่อง ขอเสนอความเห็นเกี่ยวกับ “บ้านเพื่อคนไทย”
เรียน ดร.ทักษิณ ชินวัตร อดีตนายกรัฐมนตรี
ตามที่ท่านได้บรรยายเกี่ยวกับเรื่อง “บ้านเพื่อคนไทย” <1> กระผมมีข้อมูลมานำเสนอท่านเพื่อท่านโปรดพิจารณา ดังนี้:
1. หลักคิดสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” มาจากการณรงค์ให้ประชาชนมีบ้านในสหรัฐอเมริกาและออสเตรเลีย (นาที 24:50) แต่ประเทศทั้งสองมีสัดส่วนครัวเรือนที่มีบ้านน้อยกว่าไทย ประเทศไทยมีครัวเรือนที่มีบ้านเป็นของตนเอง 74% สหรัฐอเมริกา 65.7% และออสเตรเลีย (66.7%) <2> ส่วนกลุ่ม Gen Y (Millennials อายุประมาณ 31-40 ปี) ก็มีบ้านถึง 54% แล้ว <3>
2. คนไทยไม่สามารถมีบ้านได้เพราะราคาบ้านเพิ่มขึ้นมาก (นาที 25:00) แต่ในความเป็นจริง จากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ผมเป็นประธานกลับพบว่า ราคาบ้านที่กำลังขายโดยผู้ประกอบการในขณะนี้ลดลง 0.24% ส่วนราคาบ้านมือสองทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และห้องชุด ราคาก็ลดลง โดยสรุปได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำในช่วง 2-3 ปีมานี้ ราคาไม่ได้เพิ่มขึ้น <4>
3. การนำที่หลวงใจกลางเมือง (กม.11 หลัง ปตท.และกระทรวงพลังงาน) มาสร้าง “บ้านเพื่อคนไทย” (นาที 25:12) กระผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินขอเรียนว่าที่ดินบริเวณนั้น 300 ไร่ มีราคาประมาณ 300,000 บาทต่อตารางวา แต่หากสมมติว่านำที่ดินประมาณ 120 ไร่มาพัฒนา ก็จะเป็นเงินรวมกันถึง 14,400 ล้านบาท หากสามารถนำมาสร้างสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ต่อส่วนรวม เช่น โรงพยาบาล หรืออื่นๆ หรือแม้แต่การให้เอกชนเช่าเพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศ ย่อมจะดีกว่าการนำไปสร้างเพื่อประโยชน์แก่ผู้ที่ไม่ยากจนและยังไม่ต้องการที่อยู่อาศัย ที่สำคัญที่ดินตรงนี้ไม่เหมือนที่ดินในเขตป่าเสื่อมโทรมห่างไกลที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ที่สมควรนำไปจัดสรรให้กับประชาชน
4. การให้สิทธิ์เช่าถึง 99 ปี (นาที 25:22) ข้อนี้ก็คล้ายกับการขายขาดเพราะระยะเวลายาวนานมาก ในโลกนี้ในทางปฏิบัติ การให้เช่าที่ดิน 99 ปี แทบไม่มีเลย สิงคโปร์มีให้เช่าที่เฉพาะเป็นแปลงๆ มาเลเซียก็ให้เช่าที่ดิน 30 ปี กัมพูชาและลาวก็ให้นักลงทุนต่างชาติเช่า 50 ปี เวียดนาม 50-70 ปีเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรม แม้แต่จีนก็ให้คนจีนเองเช่า 70 ปี ต่างชาติได้ ไม่เกิน 50 ปี <5> การที่ไทยให้เช่า 30 ปีก็เหมาะสมแล้ว ดูอย่างเซ็นทรัลลาดพร้าว เดอะมอลล์โคราช โรงแรมแกรนด์ไฮแอทเอราวัณ ล้ง1919 ก็เช่า 30 ปี แม้แต่รถไฟฟ้า ทางด่วน ก็ได้สัมปทาน 30 ปีเช่นกัน
5. การขายให้กับผู้ที่จบการศึกษาใหม่ (นาทีที่ 25:50) กระผมเห็นว่าคนหนุ่มสาวเหล่านี้คงยังไม่คิดจะซื้อบ้าน สถานที่ทำงานก็ยังจะเปลี่ยนแปลงได้ง่าย และส่วนมากมักอยู่กับบุพการี จากการศึกษาด้านพฤติกรรมผู้บริโภค ในช่วงเริ่มต้นทำงาน พวกเขาสะดวกเช่ามากกว่าซื้อ และจะซื้อบ้านก็เมื่ออายุราวๆ 30 ปีแล้วเพื่อสร้างครอบครัวเท่านั้น
6. ต้นทุนค่าก่อสร้าง “ไม่แพง” (นาที 26:37) ราคาค่าก่อสร้างที่มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยได้กำหนดไว้ทุกไตรมาส <6> พบว่า ณ ไตรมาสล่าสุด (กันยายน 2567) พบว่าค่าก่อสร้างที่ถูกที่สุดสำหรับห้องชุดประมาณ 8 ชั้น อยู่ที่ตารางเมตรละ 14,000 บาท หากรวมเฟอร์นิเจอร์ด้วย ก็คงเป็นเงิน 16,000 บาท กรณีที่รัฐบาลจะสร้างในขนาด 30, 40, 45 และ 51 ตารางเมตร เฉพาะค่าก่อสร้างก็เป็นเงินประมาณ 480,000, 640,000, 720,000 และ 810,000 บาทซึ่งสูงกว่าราคาขายเสียอีก ยิ่งในกรณีบ้านเดี่ยว ต้นทุนยิ่งสูงกว่าราคาขายมาก และกรณีนี้ยังไม่นับรวมค่าที่ดินมูลค่ามหาศาล การนำไปให้กับประชาชนเพียงกลุ่มหนึ่งจึงเป็นสิ่งที่พึงพิจารณาเป็นอย่างยิ่ง
7. การที่จะให้ภาคเอกชนลงทุน (นาที 26:45) สร้างถึง 300,000 หน่วยนั้น จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยคาดว่ายังมีที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทที่รอการขายในมือของผู้ประกอบการทั่วประเทศราว 40,000 หน่วย และยังมีบ้านรอขายในมือของประชาชนทั่วไปในราคานี้อีกราว 150,000 หน่วย <7> จึงไม่จำเป็นต้องสร้างใหม่ ยิ่งกว่านั้นโครงการนี้อาจทำลายระบบตลาดที่อยู่อาศัยที่ภาคเอกชนก็สามารถก่อสร้างที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยได้ดีอยู่แล้ว อันที่จริงนักพัฒนาที่ดินเอกชนก็ยังสร้างงานนับหมื่นนับแสนงาน จ่ายภาษีมหาศาล และรัฐบาลไม่ต้องนำงบประมาณไปจ่ายเงินเดือน/อุดหนุนการขาดทุนเช่นกรณีรัฐวิสาหกิจ ดังนั้นรัฐควรส่งเสริมภาคเอกชนมากกว่าจะไปแข่งขันกับหรือทำลายภาคเอกชน
8. ท่านว่าโครงการนี้ไม่ใช่บ้านคนจนแต่เป็นบ้านคนตั้งตัวใหม่ (นาที 27:40) กระผมขอเรียนว่าปกติแล้วรัฐบาลใดๆ ก็พึงทำเพื่อคนจนเป็นสำคัญ ถ้าไม่ใช่คนจนก็ควรปล่อยให้เป็นหน้าที่ของกลไกตลาดที่อยู่อาศัยปกติ ไม่พึงไปแทรกแซง แต่การทำเพื่อคนจนก็ไม่ใช่ต้องนำที่ดินซึ่งเป็นสมบัติอันมีค่าของส่วนรวมของแผ่นดินไปแจกจ่ายเป็นเวลาถึง 99 ปี ยิ่งในกรณีชุมชนแออัด ก็ควรจัดหาที่อยู่อาศัยให้ใหม่ในที่เดิมตามโครงการ Land Sharing <8> (ในกรณีที่เอกชน) หรือหาซื้อที่ดินในบริเวณใกล้เคียงเพื่อให้พวกเขาไปอยู่ ไม่ใช่นำที่หลวงไปให้พวกเขาใช้ซึ่งเป็นการเอื้อประโยชน์กับเฉพาะกฎหมู่
โดยสรุปแล้วการทำโครงการนี้อาจพึงทบทวน เพราะขณะนี้ประชาชนก็มีบ้านเป็นของตนเองในสัดส่วนที่สูงมากอยู่แล้ว ไม่มีปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย ราคาบ้านก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นจนมีเสียงประท้วง แต่กลับมีราคาลดลงในภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ การพุ่งกลุ่มเป้าหมายไปยังคนหนุ่มสาวที่จบการศึกษาใหม่ (ตั้งตัว) อาจไม่มีความจำเป็น ค่าก่อสร้างก็แพงเกินกว่าที่จะคุ้มค่าได้ และโครงการนี้จะเป็นการทำลายระบบตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งควรให้เอกชนดำเนินการโดยไม่พึงแทรกแซง ที่สำคัญรัฐบาลไม่พึงนำที่หลวงอันมีค่ายิ่งในใจกลางเมืองซึ่งเป็นสมบัติของส่วนรวมไปจัดสรรให้กับคนกลุ่มหนึ่ง
สิ่งที่ท่านพึงเสนอรัฐบาลเพื่อดำเนินการ ได้แก่:
1. ลดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยลง 1-2% โดยไม่ลดดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อให้เศรษฐกิจฟื้นตัว โดยเริ่มต้นที่ธนาคารของรัฐก่อน และขอความร่วมมือธนาคารพาณิชย์ หากไม่ได้รับความร่วมมือก็อาจให้สาขาธนาคารต่างประเทศมาแข่งขัน เพื่อทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง
2. แก้ไข พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา 2551 ให้เป็นภาคบังคับ เพื่อให้บริษัทใหญ่น้อยในวงการคุ้มครองเงินดาวน์ เป็นการส่งเสริมวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) และเป็นการสร้างแบรนด์ที่แท้จริงโดยการคุ้มครองผู้บริโภค
3. จัดตั้งองค์กรซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของประชาชน โดยผู้ที่ประสงค์จะขาย ขายแก่องค์กรในราคาไม่เกิน 80% ตามราคาตลาด ทำให้เจ้าของที่อยู่อาศัยสามารถขายได้รวดเร็วเพื่อนำเงินไปใช้หนี้หรือลงทุนทางอื่นต่อได้ ในขณะเดียวกันก็เปิดขายที่อยู่อาศัยเหล่านี้ในราคา 90% ของราคาตลาดเพื่อให้ประชาชนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในราคายุติธรรม
4. ควบคุมอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ๆ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ยังมีสินค้าเหลือขายมากเพื่อไม่ให้เกิดผลเสียทั้งต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
5. ลดขนาดมาตรฐานที่อยู่อาศัย เช่น แต่เดิมบ้านเดี่ยวมีขนาด 50 ตารางวา บ้านแฝด 35 ตารางวาและบ้านแถว 16 ตารางวา ก็อาจลดลงเหลือ 35-40, 25-30 และ 16 ตารางวาตามลำดับ เพื่อให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น
6. รัฐจัดหาที่ดินเพื่อให้นักพัฒนาที่ดินได้พัฒนาตามแผนแม่บทโดยเวนคืนที่ดิน และนำมาประมูลให้นักพัฒนาที่ดินก่อสร้างที่อยู่อาศัยหรือโครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์และอื่นๆ ในลักษณะเป็นเมืองใหม่ เมืองชี้นำในบริเวณต่างๆ โดยเฉพาะบริเวณปลายทางด่วนหรือปลายทางรถไฟฟ้า
7. จัดตั้งสภาวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบด้วยผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ผู้บริหารทรัพย์สิน ช่างรังวัดเอกชน โดยประธานสภามาจากการแต่งตั้งของรัฐบาลเพื่อเป็นตัวแทนรักษาผลประโยชน์ของประชาชน ส่วนกรรมการได้จากการแต่งตั้งส่วนหนึ่ง (ไม่เกิน 5 คน) และกรรมการในแต่ละสาขาวิชาชีพ (สาขาละ 2 คน) ได้จากการเลือกตั้งโดยตรงจากนักวิชาชีพอีกรวม 8-10 คน ทำหน้าที่จัดสอบ ออกใบอนุญาต ควบคุมวิชาชีพเพื่อให้วิชาชีพเหล่านี้มีอิสระและเป็นการลดโอกาสการทุจริตและประพฤติมิชอบในวงวิชาชีพ (ถ้ามี) รวมทั้งให้มีการประกันทางวิชาชีพเพื่อประโยชน์ของผู้ใช้บริการและสร้างแบรนด์ของผู้ให้บริการ
8. ห้ามบริษัทต่างชาติเข้ามาประกอบธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หากเป็นบริษัทร่วมทุนต้องเป็นการร่วมทุนจริง ไม่ใช่การแอบแฝง เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของไทย
9. ห้ามบริษัทนายหน้าข้ามชาติมาทำธุรกิจนายหน้าแข่งกับคนไทย และมีการป้องปรามอย่างเข้มงวดและต่อเนื่อง เป็นการส่งเสริมการมีงานทำของคนไทย
10. ต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างประเทศ พึงเก็บภาษีตามราคาตลาดโดยเก็บภาษีซื้อ 10% ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1% ภาษีกำไรจากการขาย 20% และภาษีมรดก 10-50% แบบก้าวหน้าเช่นนานาอารยประเทศ
11. สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติ พึงมีข้อกำหนดราคาขั้นต่ำ เช่น 12 ล้านบาทต่อหน่วย (มาเลเซีย 15 ล้านบาท อินโดนีเซีย 10 ล้านบาท) เพื่อนำเงินมาพัฒนาประเทศ ห้ามขายต่อภายในเวลา 3 ปี และห้ามซื้อเก็งกำไร ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น
12. เร่งปราบปรามการจัดตั้งและการดำเนินงานของบริษัทนอมินีไทยที่ต่างชาติใช้ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะในหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดที่กำลังขายอยู่ในขณะนี้
จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา และหากท่านประสงค์จะได้รับข้อมูลเพิ่มเติมใดๆ เพื่อการวางแผนการจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ประชาชน กระผมยินดีให้ข้อมูลเพื่อประโยชน์แก่ทางราชการ
ขอแสดงความนับถืออย่างยิ่ง
(ดร.โสภณ พรโชคชัย)
Email: sopon@area.co.th
อ้างอิง
<1> "ทักษิณ" ขึ้นบรรยาย “โครงการเสริมศักยภาพ สส.”
<2> List of countries by home ownership rate
https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_home_ownership_rate<3> Share of home ownership among millennials in Thailand in 2021
www.statista.com/statistics/1289034/thailand-share-of-home-ownership-among-millennials/ และ Looking for a place to hang your hat.
www.bangkokpost.com/business/general/2701931/looking-for-a-place-to-hang-your-hat.
<4> ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย. ตลาดที่อยู่อาศัยในเขต กทม.และปริมณฑล กลางปี 2567 บรรพ 1 หน้า 57 และ 60
<5> โปรดอ่านรายละเอียดรายประเทศได้ที่ โสภณ พรโชคชัย. ไม่มีชาติไหนให้ต่างชาติเช่าที่ 99 ปี ซื้อห้องชุด 75% กรุงเทพธุรกิจ.
www.bangkokbiznews.com/property/1136447<6> มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย. ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร ณ กันยายน 2567
www.thaiappraisal.org/thai/value/value.php<7> ตามอ้าง <4>
<8> Sopon Pornchokchai. Housing Finance Mechanism in Thailand. United Nations (Habitat).
https://lnkd.in/gH4QWvZw
ผู้เขียน
หัวข้อ: จดหมายถึงอดีตนายกฯ ทักษิณ เรื่อง “บ้านเพื่อประเทศไทย” (อ่าน 7 ครั้ง)